Capital industrial en el ámbito logístico: Caso GLP |
Analista|Raphael Ge
Editor|White
Producido por: Comentarios de inversores institucionales
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Este "prólogo" no es otro "prólogo"
Cuando se trata de promotores inmobiliarios logísticos e inversiones en la industria logística, es imposible no mencionar a GLP, pero muchos lectores Quizás no sepan que GLP del que hablamos hoy no es en realidad el creador del sector inmobiliario logístico, el proponente del concepto de inmueble logístico y el primer operador inmobiliario logístico del mundo, el grupo estadounidense GLP, sino la continuación de su Empresa y equipo asiáticos: Global Logistics Real Estate (GLP), que se escindió anteriormente. Hoy es el primer operador inmobiliario logístico del mundo.
En la década de 1980, Progolis (anteriormente Prologis, ahora Ambow Company) en los Estados Unidos propuso bienes raíces logísticos (los bienes raíces logísticos se refieren a los desarrolladores de bienes raíces logísticos que eligen ubicaciones adecuadas en función de las necesidades del cliente y construyen instalaciones logísticas especializadas). y convertirlos en alquileres para los clientes y proporcionar el concepto de servicios de administración de propiedades relacionados (actividades logísticas) y tomar la iniciativa en la práctica. Ahora Progolis USA se ha convertido en el mayor promotor inmobiliario logístico del mundo. Según el sitio web oficial de Progolis, a finales de 2020, el negocio de Progolis en los Estados Unidos cubre 19 países en cuatro continentes, con activos totales bajo gestión de 14.500 millones de dólares y una facturación total anual de carga de 2,2 billones de dólares, equivalente a el PIB total de 19 países el 3,5% del importe.
El Grupo GLP de Singapur (GLP), anteriormente el negocio asiático del Grupo GLP estadounidense, fue adquirido por la Corporación de Inversión del Gobierno de Singapur (GIC) por 65.438+03 millones de dólares en 2008, y fue adquirido en 2065.438+ 00 y 654,38 +00 cotizan en la Bolsa de Singapur.
Siete años después, el 4 de julio de 2017, fue adquirida con éxito por un consorcio chino por 11.600 millones de dólares. Situación del consorcio: Hopu Investment posee el 21,3%, Vanke Group posee el 21,4% y Gaoyou Capital posee 2650. 2065438+2008 El 22 de octubre de 65438+2008, GLP anunció oficialmente su exclusión de la Bolsa de Valores de Singapur. El proceso de privatización se completó oficialmente.
Desde que el GLP estadounidense entró en el mercado chino en 2003, hasta ahora, el GLP ha estado en el centro del campo de la logística nacional. El desarrollo del sector inmobiliario logístico y de la industria logística en China no puede separarse de la producción y la práctica de empresas y equipos con una rica experiencia internacional. Por supuesto, también se beneficia de la previsión del consorcio chino sobre la privatización de GLP desde hace algunos años. atrás. Este caso IIR se centrará principalmente en el actual Grupo Hengtong GLP para el análisis de casos, centrándose en la inversión en el campo de la logística.
De la prostitución forzada a la dominación de las artes marciales: la historia de dominio de Prosperous GLP Logistics Real Estate
La finalización de la privatización de GLP en 2018 representa la primera vez que una empresa de logística china El gigante ha entrado en el escenario mundial.
En 2009, GLP vendió todos sus activos chinos y algunos fondos inmobiliarios japoneses para formar GLP. En 2017, un consorcio chino adquirió GLP por 11.600 millones. En 2019, se vendieron algunos de los activos logísticos de GLP en Estados Unidos. GLP por 18,7 mil millones de Blackstone Group.
Red global y escala de bienes raíces logísticos;
A finales de 2020, el negocio global de Prosper GLP cubre 65,438+07 países en cuatro continentes, y su escala de gestión de activos supera los 65,438 +000 mil millones y posee 63 fondos inmobiliarios y de capital privado.
En 2020, la superficie total de contratos de arrendamiento recién firmados y renovados de GLP Wealth alcanzó los 22,7 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 57%. Durante el mismo período, la superficie total de proyectos recién iniciados alcanzó los 5,6 millones de metros cuadrados, lo que implicó una inversión total de 5.300 millones de dólares, un aumento interanual del 75%.
Modelo de operación inmobiliaria logística de ProLogis GLP;
Diferente de los modelos orientados a activos de los promotores inmobiliarios logísticos nacionales y transfronterizos como JD.COM Wanwei y Yupei, GLP Shengshi utiliza fondos inmobiliarios logísticos para El modelo realiza operaciones orientadas a activos y de alta rotación, resuelve eficazmente el problema de la ocupación de capital durante la tenencia de propiedades a largo plazo y acelera su propia expansión.
Prosperidad GLP en China (bienes raíces logísticas);
GLP China es la plataforma para que el Grupo GLP lleve a cabo negocios modernos relacionados con el desarrollo, la operación y la logística de almacenamiento en China.
Al mismo tiempo, su negocio también abarca fondos inmobiliarios privados, titulización de activos, cooperación estratégica e inversiones.
Con el desarrollo de la economía y la mejora del nivel de consumo de los residentes, la demanda de logística de mi país está aumentando. El comercio electrónico ha impulsado un rápido aumento de la demanda de entrega urgente y almacenamiento, y los desarrolladores de logística también están acelerando su expansión. A finales de 2018, la superficie nacional de almacenes generales comerciales alcanzó los 10.600 millones de metros cuadrados y el número de parques logísticos alcanzó los 1.638 (según datos de la Red de Información Industrial de China).
Prosper GLP se ha desarrollado rápidamente en China a través de fusiones y adquisiciones, convirtiéndose en el mayor proveedor y proveedor de servicios de logística e infraestructura industrial moderna de China, y tiene una posición de liderazgo absoluto en el campo del almacenamiento moderno.
Según el prospecto de 2021 publicado por GLP China el 20 de octubre de 2021, al 30 de septiembre de 2020, GLP China tenía un área de almacenamiento logístico de aproximadamente 40,42 millones de metros cuadrados en China, y una construcción área de almacenamiento de aproximadamente Con una superficie de 29,89 millones de metros cuadrados, ocupa el primer lugar en la industria de almacenamiento moderna de China. Los parques de almacenamiento y logística de GLP China han cubierto 43 ciudades importantes y mercados de centros logísticos en China, con 397 parques de almacenamiento y logística, con un área total de construcción de aproximadamente 4,288 mil millones de metros cuadrados y activos en China que superan los 30 mil millones de dólares estadounidenses.
Desde junio de 2020 hasta septiembre de 2020, GLP China logró unos ingresos operativos totales de 923 millones de dólares. Los ingresos por arrendamiento de almacenes y gestión de fondos (principalmente ingresos por arrendamiento de almacenamiento, ingresos por prestación de servicios financieros relacionados a clientes de almacenamiento y honorarios de gestión, etc.) representaron el 94,02% de los ingresos operativos totales, de los cuales el alquiler de almacenamiento y los ingresos relacionados representaron el 73,69% de el ingreso total de operación.
Principales clientes de GLP China (bienes raíces logísticas):
La mayoría de los clientes de GLP China son clientes grandes y medianos, y las principales industrias de clientes son en su mayoría la logística de terceros. Industria y comercio electrónico, industria minorista, industria manufacturera, industria farmacéutica.
Mapa del Fondo Prosglp
Fondo de Bienes Raíces Logísticos:
Además del moderno desarrollo de almacenamiento, operaciones y negocios relacionados con la logística, Prosglp China también tiene una rica gestión de inversiones. experiencia. Ha recaudado y operado varios fondos inmobiliarios logísticos en el país y en el extranjero que invierten específicamente en China. La escala de gestión de activos de estos fondos ha superado los 654.380 millones de RMB y el equipo está compuesto principalmente por profesionales experimentados de la industria de la logística y veteranos de GLP.
Inversión de capital (inversión de fondos + inversión directa):
Además de invertir en bienes raíces logísticos en China, GLP China también ha realizado una gran cantidad de inversiones de capital. Como inversión de fondo LP, GLP invirtió 200 millones de yuanes para apoyar el Fondo de Reforma de Propiedad Mixta de Empresas Estatales de China (65438+febrero de 2020) e invirtió 50 millones de yuanes para convertirse en Gaocheng Capital LP, fundada por Hong Jing, la antigua Gaocheng Capital.
En los últimos años, con la implantación de GLP en el ecosistema logístico, los objetivos de inversión de GLP China también se han ampliado gradualmente, pasando de centrarse en la logística y el transporte en los primeros días a mejorar los negocios de infraestructura logística, como el big data. y la tecnología financiera, la inteligencia artificial y otras inteligencias artificiales se centrarán en la conducción autónoma y sin conductor, y cooperarán con los sistemas logísticos.
Hidden Mountain City:
Yinshan Capital, una plataforma de inversión de capital privado bajo GLP, se estableció en 2018 y se centra en la inversión en el ecosistema logístico. Los datos de la Asociación de Gestión de Fondos de China muestran que Yinshan Capital tiene dos fondos registrados (uno de los cuales ha sido liquidado por adelantado) con una escala de gestión de casi mil millones de yuanes.
Como plataforma de inversión de GLP, Silver Mountain Capital se centra en invertir en áreas que son complementarias al negocio de infraestructura logística de GLP, ayudando aún más a la construcción del ecosistema logístico de GLP. A finales de 2020, la escala de inversión de Silver Mountain Capital superó los 6 mil millones de yuanes y ha invertido en más de 50 empresas, principalmente en la industria de la logística y el transporte (más del 50%). compartir.
Fondo de inversión de capital GLP C&D:
En septiembre de 2020, GLP y Xiamen C&D Group iniciaron el establecimiento del primer fondo de fondos: GLP C&D Equity Investment Fund, financiado conjuntamente por GLP. Se estableció el Grupo C&D, el Fondo de Desarrollo Estratégico de Empresas Estatales de Xiamen, la Zona de Libre Comercio y el Distrito de Xiang'an, Xiamen Junju Investment Management Co., Ltd. para ser responsable de la operación y la gestión. El tamaño objetivo del fondo es de 7.500 a 6.543.800 millones de yuanes y se ha completado la primera ronda de recaudación de fondos de 5.000 millones de yuanes. De manera similar, siguiendo la identidad y los principios de GLP, todos los miembros del equipo del Fondo de Fondos son reclutados en el mercado y son profesionales con una rica experiencia de inversión en el Fondo de Fondos.
Al 10 de febrero de 20265438, Prologis C&D Equity Investment Fund ha invertido más de 600 millones de yuanes en 5 fondos de inversión, incluidos Zhongding Capital, Legend Capital, Chenyi Investment y Hubei Kaihui Fund, Shengyuan Venture Capital.
En junio de 2020 y octubre de 2020, GLP C&D Equity Investment Fund realizó su primera inversión directa: Zhenkunxing. Otras instituciones que participaron en la inversión durante el mismo período incluyen el Fondo Yunfeng, el Fondo de Ajuste Estructural de Empresas Estatales de China, Tencent Investment, Matrix Partners China, Legend Capital, Tongchuang Yewei, C&D Emerging Investment, Zhongding Capital, Shengyuan Venture Capital, etc. Se puede ver que, la parte de inversión directa del Fondo de Fondos GLP C&D,
Socios de inversión en logística: Pross y Zhongding Capital
Como todos sabemos, Zhongding Capital es una institución. que se centra en la logística. Como directora de Prosper GLP, Mei Zhiming también es socia fundadora y presidenta del comité de inversiones de Zhongding Capital. Desde su creación, Zhongding Capital ha estado profundamente involucrada en el campo de la logística durante mucho tiempo, ha interactuado con Prosper GLP muchas veces y tiene muchas intersecciones en los objetivos de inversión.
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El campo de la logística (incluido el sector inmobiliario logístico) está principalmente orientado a los activos y en gran medida al capital. Como representante del capital industrial con genes extranjeros y ahora totalmente localizado, el modelo de desarrollo inmobiliario logístico + operación + gestión de fondos de GLP ha formado un triángulo de hierro más estable para su negocio.
Con la mejora del consumo interno y el rápido aumento de la industria del comercio electrónico, la industria de la logística ha entrado en un nuevo período de competencia, con oportunidades y desafíos. El negocio de gestión de fondos no sólo proporciona a GLP apalancamiento financiero, nuevas fuentes de beneficios y rendimientos financieros más rápidos, sino que también atrae diversos recursos intangibles como uno de los constructores de infraestructura logística, proporcionándole un fuerte "círculo de amigos", como las empresas de gran escala. Plataformas de Internet, fondos de seguros, promotores inmobiliarios, etc.
Bajo el modelo de vinculación de capital interno + externo en el sector de inversión, LP y la inversión directa se lanzan en paralelo, y con socios profundos, GLP se ha convertido sin duda en la primera oportunidad para apoderarse de China, construir la economía de China. infraestructura logística y potenciar profundamente un modelo para la industria energética.