Después de que Shenzhen Tiecheng se convierta en el “guerrero blanco”, ¿cuál es el “foso” para el precio de las acciones de Vanke?
El día de la reanudación de las operaciones, el precio de las acciones de Vanke A siguió subiendo, alcanzando un máximo de 22,8 yuanes por acción, y luego volvió a caer gradualmente. El precio de cierre ese día fue de 21,7 yuanes por acción, un aumento de 3,98. El 13 de junio, el precio de las acciones de Vanke A siguió creciendo ligeramente, con un aumento de 1,38 a 22 yuanes por acción.
Los días 12 y 13 después de la reanudación de las operaciones, la tasa de rotación de Vanke A fue solo de 0,97 y 0,49. Desde este punto de vista, los chips de Vanke A son muy concentrados y estables.
El Departamento de Baoneng puede tener hasta dos puestos en la junta directiva.
Un inversor dijo que la batalla por el capital de Vanke ha avanzado hasta ahora y la situación se ha aclarado. Detrás de la posición del mayor accionista, vale la pena prestar atención a si Baoneng continuará quedándose o se retirará una vez que expire el período de bloqueo.
De acuerdo con lo establecido en la "Ley de Valores" y las "Medidas Administrativas para la Adquisición de Sociedades Cotizadas", en la adquisición de una sociedad cotizada, el patrimonio del adquirente no deberá transferirse dentro de los 65.438,02 meses siguientes a la finalización de la adquisición. Baoneng Group aumentó sus tenencias de Vanke A por primera vez en julio de 2006 a 2.065.438 y luego la compró sucesivamente, hasta alcanzar 25,4. Según este cálculo, en los próximos 7, 8 y 9 meses, la mayoría de las acciones de Vanke A en poder de Baoneng se eliminarán gradualmente.
Antes de que Shenzhen Steel se convirtiera en el último "guerrero blanco" de Vanke, Baoneng Group tenía la intención de ganar un puesto en la junta directiva de Vanke y obtener el derecho a hablar. Sin embargo, esto ya no es lo que solía ser. Actualmente, Shenzhen Railway posee un total de 29,38 acciones de Vanke A, convirtiéndose en el mayor accionista. Baoneng es el segundo mayor accionista, con una participación total del 25,4.
Según los estatutos pertinentes de Vanke, los accionistas que posean más de 3 acciones y hayan tenido acciones durante más de 180 días consecutivos pueden nominar candidatos a directores no independientes. La lista de candidatos a directores y supervisores se presentará a la asamblea de accionistas para su resolución en forma de propuestas. Actualmente nominados están Shenzhen Steel Group, Baoneng Group, Vanke Management y Anbang. Entre ellos, Anbang probablemente no será nominado.
Según los datos, Vanke tiene 11 miembros en la junta directiva, de los cuales Vanke y China Resources ocupan cada uno 3 puestos en la junta directiva. Los departamentos de Vanke son Wang Shi, Yu Liang y el vicepresidente ejecutivo de Vanke, Wang Wenjin. Los departamentos de Recursos de China son Chen Ying, director de estrategia de China Resources Group, Wei Bin, jefe de contabilidad de China Resources Group, y Qiao Shibo, director general de. Grupo de recursos de China. Entre los otros cinco puestos en la junta directiva, 65.438 0 son Sun Jianyi, un director externo de Ping An Group, y 4 son directores independientes.
Un analista cree que el consejo de administración de Vanke adopta un sistema de votación acumulativo. Según el ratio de participación actual de Baoneng Group de 25,4 y el ratio de participación de Shenzhen Railway Group de 29,38, se espera que Baoneng Group obtenga hasta dos puestos en la junta directiva a través de sus propias acciones en Vanke.
Además, Baoneng anteriormente quería controlar Vanke y consolidar sus informes, pero ahora parece que este objetivo no se puede lograr.
2065438 En septiembre de 2006, Anbang y Vanke emitieron conjuntamente una declaración expresando su apoyo al desarrollo de Vanke y claramente esperando que el equipo directivo y el estilo operativo de Vanke se mantuvieran estables. La dirección de Vanke incluso expresó su bienvenida a Anbang. Esto puede significar que es poco probable que Baoneng una fuerzas con Anbang.
De hecho, en junio, octubre y marzo de este año, Baoneng también emitió una declaración que decía: "Shenzhen Railway puede invertir en Vanke y estamos dispuestos a trabajar juntos para el desarrollo de Shenzhen Railway y Vanke es optimista sobre Vanke. Como inversor financiero, apoyamos el desarrollo sano y estable de Vanke”.
Es una “alta probabilidad” de vender después del período de restricción de ventas.
Los analistas antes mencionados dijeron que en este caso, si Baoneng no está bajo una gran presión financiera, puede continuar manteniendo acciones de Vanke. Sin embargo, Baoneng actualmente está escaso de dinero y está vendiendo después de la restricción de ventas. El período debe ser un evento de alta probabilidad.
Según las estadísticas, incluidas las acciones H y basándose en el rango de precios de compra anterior, Baoneng compró acciones de Vanke con una inversión total de aproximadamente 44 mil millones de yuanes. Según los 275,9 millones de acciones de Vanke en poder del Grupo Baoneng cuando levantó su nombre por quinta vez, el valor contable actual de Vanke A en poder del Grupo Baoneng es de casi 60 mil millones de yuanes, con una ganancia flotante de aproximadamente 65,43806 millones de yuanes. .
También vale la pena añadir que Jushenghua y Qianhai Life, dos empresas del "Baoneng Group", poseen 65.438.08,74 y 6,66 acciones de Vanke, respectivamente. Entre ellos, Jushenghua posee directamente 8,39 acciones e indirectamente 10,35 acciones a través de 9 planes de gestión de activos.
Vanke 2016, un conjunto de datos publicado el 9 de julio de 2019 muestra que el rango de tasas de interés de los nueve planes de gestión de activos de Jushenghua es de 6,5 ~ 7,2, y el precio promedio de las acciones de Vanke A compradas por Baoneng Group es es 18,89 yuanes por acción. Calculado sobre la base del tipo de interés medio y una duración de 8 meses, el precio medio de las acciones después de tener en cuenta los costes de financiación es de aproximadamente 19. Si se calcula en función del costo de participación, el beneficio flotante de la inversión de Baoneng en Vanke A es de sólo unos 5 mil millones de yuanes.
Vanke señaló una vez en el anuncio que los riesgos de la cadena de capital provocados por las capas de promesas de Baoneng y el financiamiento de alto apalancamiento para las acciones compradas de Vanke A no deben subestimarse, especialmente para la compra por primera vez de acciones universales. El seguro tiene las características de circulación capa por capa, superposición de apalancamiento, alto costo y plazo corto.
Como todos sabemos, la prenda de capital es uno de los métodos de financiación. A través de la prenda se puede ampliar el financiamiento y obtener capital de trabajo, ampliando así la oferta de fondos para las operaciones propias de la empresa.
Baoneng ha registrado repetidamente promesas de capital de Vanke, y también hay promesas circulares. Por ejemplo, 2065438 El 28 de abril de 2007, Jushenghua, una subsidiaria de Baoneng, prometió 910.000 acciones de Vanke a CITIC Trust. Anteriormente se había comprometido a Penghua Assets, y la promesa se liberó el 26 de abril.
Aquí viene la pregunta clave. Si Baoneng intenta reducir su participación en Vanke en el futuro, casi 2.800 millones de acciones fluirán al mercado, lo que inevitablemente tendrá un impacto negativo en el precio actual de las acciones. Tomando como ejemplo los datos de transacciones recientes, el volumen de negociación promedio de Vanke A es de solo unos pocos cientos de miles de acciones, la tasa de rotación fluctúa alrededor de 1 y continúa en un estado de baja liquidez.
El 27 de mayo, la Comisión Reguladora de Valores de China emitió oficialmente las "Nuevas Regulaciones sobre Reducción de Participación", que mejoraron aún más las reglas actuales de reducción de participación manteniendo el actual período de bloqueo de acciones, el índice de reducción de participación y otros las normas pertinentes se mantienen sin cambios. Si Baoneng Group reduce sus participaciones en Vanke A, también estará sujeto a las nuevas normas sobre reducciones.
Entre ellos, las nuevas regulaciones lo dejan claro: mejorar el sistema de comercio masivo para evitar "reducciones puente de participación"; aclarar los requisitos de divulgación de información para las reducciones de participación, y mejorar y mejorar aún más los procedimientos para los principales accionistas y directores de empresas que cotizan en bolsa antes, durante y después de la transferencia de sus acciones. El sistema de información, archivo y divulgación posterior impedirá y evitará el uso deliberado de la divulgación de información para llevar a cabo reducciones de tenencia "precisas".
El “foso” del precio de las acciones de Vanke
En lo que respecta a Baoneng, si decide seguir siendo un inversor estratégico, se espera que el precio de las acciones de Vanke A aumente aún más.
"Sólo hay un indicador para evaluar si una empresa es excelente y fuerte, y es el foso del que habla a menudo el dios de las acciones Buffett. ¿Qué profundidad tiene un gestor de fondos lo expresó recientemente al hablar?" sobre su punto de vista de selección de acciones. Para las empresas inmobiliarias, las reservas de suelo y los costes del suelo, así como la capacidad de seguir generando ingresos, son sus "fosos".
En términos de reservas de terreno, Industrial Securities reveló recientemente las actas de la conferencia telefónica de ventas y operaciones de Vanke en mayo. En respuesta a la pregunta "¿Cuáles son los planes de adquisición de terrenos para este año?", Vanke afirmó que las adquisiciones de terrenos de la empresa en los primeros cinco meses deberían ser más conservadoras que las ventas. Si los nuevos proyectos de la empresa este año siguen siendo inferiores a las ventas, la reserva de suelo seguirá disminuyendo, lo que repercutirá en el crecimiento futuro. Teniendo en cuenta el actual entorno de competencia feroz, la obtención de proyectos de alto precio en tierras altas generará presión operativa futura para la empresa, por lo que la empresa buscará proyectos que puedan cumplir con los requisitos de ingresos según las condiciones del mercado.
Aunque el banco de terrenos de Vanke puede no ser necesariamente mayor que el de otros grandes promotores, la estructura del suelo es muy buena. Adquiere más terreno mediante adquisiciones y fusiones, lo que es más barato que simplemente adquirir terreno en el mercado inmobiliario.
En términos de generación de ingresos, en mayo pasado, Vanke registró sus ventas mensuales más bajas este año con 35.890 millones de yuanes, una disminución interanual del 1,35% y una disminución intermensual de el 14%, con una superficie de ventas de 2,42 millones de metros cuadrados. Aunque las ventas de Vanke en mayo cayeron drásticamente respecto al mes anterior, en los primeros cinco meses de 2007, las ventas acumuladas de la compañía ascendieron a 228.050 millones de yuanes, un aumento interanual del 54,43%, y el área de ventas fue de 152,01 millones de metros cuadrados.
La excelente estructura del banco de tierras y el buen desempeño no le dieron a Vanke puntos extra, y el desempeño del precio de sus acciones fue promedio. Antes de cotizar en Baoneng, su capital había estado relativamente disperso, lo que abrió la puerta a ataques de capital. Por lo tanto, para el capital, ya sea como inversión financiera o como participación mayoritaria, Vanke es un buen objetivo de inversión. Incluso existe la opinión en el mercado de que el bajo precio de las acciones de Vanke se ve favorecido por su dirección y es otra forma de protección para Vanke.
Sin embargo, el gestor de fondos antes mencionado también afirmó: "Vanke es una muy buena empresa, pero si ha pasado el mejor período de crecimiento, puede que no sea un buen producto de inversión desde esta perspectiva". El precio de las acciones de Vanke puede seguir aumentando dependiendo de si Vanke puede sorprender más al mercado en términos de ventas y negocios innovadores en el futuro.
De hecho, lo que el mercado espera es que, en comparación con China Resources, que ha sido el mayor accionista de Vanke durante 15 años, Shenzhen Railway, que no tiene experiencia en gestión inmobiliaria, pueda aportar sangre fresca a Vanke después de convertirse en El mayor accionista de Vanke.
El actual modelo de desarrollo "propiedad ferroviaria" ayudará a Vanke a superar el cuello de botella que enfrenta el crecimiento debido a la escasez de recursos terrestres. Este es también uno de los aspectos más destacados de la estrecha cooperación actual.
Se informa que Shenzhen Metro Group ha completado la construcción de 270 kilómetros de metro en Shenzhen, y la longitud total de la etapa preparatoria es de 580 kilómetros. Según estimaciones de la escala de los proyectos en construcción, cada kilómetro de construcción de transporte ferroviario puede aportar unos 10.000 metros cuadrados de recursos de tierra. Como el primer proyecto construido conjuntamente por Metro Group y Vanke, se lanzó el proyecto HBC Hang Lung Center y se espera que haya más proyectos de cooperación en el futuro.