Conocimientos básicos y terminología de los préstamos hipotecarios australianos

Conocimientos básicos y terminología de los préstamos hipotecarios australianos

El mercado de préstamos hipotecarios de Australia es muy maduro y hay muchas instituciones financieras que ofrecen préstamos hipotecarios. Incluyen: bancos, cooperativas de crédito, fondos institucionales no bancarios, compañías de préstamos y más. Hay muchos tipos de productos para elegir.

Comprar un préstamo hipotecario es una de las decisiones financieras más importantes que muchas personas toman en sus vidas. El monto involucrado en un préstamo hipotecario puede ser más de lo que muchas personas gastarán en su vida. Cómo elegir el producto más adecuado y la mejor institución crediticia es una preocupación para muchos compradores de vivienda. Esta es una decisión importante y debe manejarse con precaución. Sólo comprendiendo el tipo de producto hipotecario y sus propias necesidades un prestamista podrá tomar la decisión más beneficiosa.

Aquí compartimos contigo algunos términos básicos que encontrarás al solicitar una hipoteca. Es posible que parte del contenido no sea la información más reciente, pero sigue siendo útil para que los amigos que desean comprar una casa con un préstamo comprendan los préstamos hipotecarios.

1. Préstamo hipotecario

El concepto básico de un préstamo hipotecario es en realidad muy simple: pedir dinero prestado al banco utilizando la casa como garantía.

Línea de crédito

En términos generales, la institución crediticia emitirá un préstamo por el 80% del valor de la casa dentro de la capacidad del prestatario para pagar los intereses. A veces puede llegar a 85.

Seguro de préstamo hipotecario (seguro de préstamo LMI)

Si el monto del préstamo excede 80-85, el prestamista requerirá que el prestatario compre un seguro de préstamo hipotecario con un monto de préstamo superior a 80. El objetivo de este seguro es compensar al banco si el prestamista no puede pagar el préstamo. Nota: LMI protege al banco, no al prestamista.

Garantía (hipoteca)

Los préstamos hipotecarios requieren una casa como garantía. Cuando la mayoría de las personas compran su primera casa, la hipoteca del préstamo es, naturalmente, la casa que quieren comprar. Pero si se trata de la segunda o enésima casa, la institución crediticia incluirá sus otras propiedades en la hipoteca al solicitar el préstamo. Esto es excelente para el prestamista, pero muy malo para el prestamista. La institución crediticia no tiene derecho a hacer esto, así que asegúrese de leer atentamente el contrato de préstamo.

Comisiones relacionadas con los préstamos

Las comisiones de los préstamos también son bastante altas. Al pedir prestado, existen: derechos de timbre del gobierno provincial, tarifas de gestión bancaria, tarifas de tasación, tarifas de apertura de cuentas, etc. Puede haber varias tarifas una vez completado el préstamo: tarifas anuales, tarifas mensuales, tarifas de retiro, tarifas de rezonificación, etc. Si desea rescindir el préstamo, existen muchas tarifas: tarifa de rescisión del contrato (si el préstamo se rescinde dentro del tiempo especificado), tarifa de cancelación del préstamo, etc. El impuesto de timbre es inevitable. Las tarifas de otros bancos son negociables según el monto del préstamo.

Relación de comparación

El método de cálculo del índice de comparación es relativamente complicado. Agrega importantes tarifas iniciales y continuas a los intereses. Hay pros y contras en esto. El beneficio es que conoce la tasa de interés real del préstamo. Pero la desventaja es que esta tasa de comparación no incluye cargos por uso de cajero automático/bpay/efft pos/tarjeta de crédito (lea atentamente), ni incluye cargos por cancelación anticipada.

Cálculo de intereses

El algoritmo para calcular los intereses consiste en calcular el saldo mensual todos los días. Interés diario = interés anual/356 * saldo del préstamo del día. ¿Cuándo es la fecha de liquidación mensual? Cada institución crediticia es diferente. Por favor compruébalo tú mismo. A excepción de LOC, otras cuentas cobrarán intereses todos los meses y no hay posibilidad de transferencia de intereses. Las líneas de crédito devengan intereses, pero los intereses para fines de inversión también son deducibles de impuestos. Además, las cuentas de inversión generalmente tienen entradas y salidas de fondos, y usted decide si paga intereses o no.

Refinanciación

Refinanciar es refinanciar un préstamo existente. Puede haber algunas tarifas asociadas. El coste de la refinanciación depende de varios aspectos:

1. ¿Se supera el plazo especificado en el contrato hipotecario vigente? Este ciclo es generalmente de 4 a 5 años. Pasado este plazo no hay multas. Cambiar de banco requiere tarifas de transferencia y cancelación de préstamos, que son muy económicas. Si hay penalización, depende de lo que esté escrito en el contrato. Hay miles a miles.

2. El coste de apertura de un nuevo contrato. Básicamente, no hay ningún cargo por utilizar el paquete profesional, excepto de forma gratuita.

3. Si ya has utilizado el paquete profesional, realiza un nuevo préstamo en este marco. A excepción de la parte de interés fijo, no hay gastos de gestión para las partes restantes incluso si la vida útil es inferior a 10 años.

Dos. Tipos de préstamos básicos

La deslumbrante variedad de productos crediticios es deslumbrante, pero todos se basan en los tipos de préstamos más básicos.

Los préstamos se pueden dividir en tres tipos según los cambios en los intereses:

I) Interés variable: como sugiere el nombre, el interés de un préstamo de interés flotante puede cambiar en cualquier momento. En términos generales, los cambios en los tipos de interés están impulsados ​​por el tipo de interés oficial del Commonwealth Bank. Suele haber descuentos.

Ii) Interés fijo - La tasa de interés fija no cambiará dentro del período de tiempo acordado entre el prestamista y la institución prestamista. En general, los plazos de interés fijo pueden oscilar entre uno y diez años. Es difícil conseguir descuentos.

Iii) Interés de luna de miel-Interés flotante de descuento de luna de miel. Por lo general, es de medio año a un año. Durante el período de luna de miel, la tasa de interés será mucho más baja que la tasa de interés flotante estándar. Puede haber descuentos superiores a 1. Pero luego volverá al interés flotante estándar y la comparación de descuentos (I) será menor.

Según el plan de amortización del principal, se puede dividir en dos tipos:

I) Sólo intereses: sólo intereses, excluido el principal.

Ii) Principal e Intereses - Amortización de principal e intereses.

En tercer lugar, funciones adicionales

No hace mucho (probablemente antes de 1995), conseguir un préstamo era algo muy sencillo pero difícil.

Sencillo porque había muy pocas opciones en aquel momento. Puedes elegir uno: si el interés es fijo o variable. ¿Luna de miel? ¿estás soñando? Si se trata de una propiedad de inversión, puedes elegir múltiples opciones: sólo intereses. ¡Simple!

Entonces ¿por qué dices que es difícil? Porque en aquella época sólo los bancos ofrecían préstamos hipotecarios. Buscar un préstamo bancario es como buscar un préstamo de tu yerno. La suegra del administrador de préstamos bancarios sólo puede prestarte dinero si le gustas.

¡Las cosas han cambiado! ¡La economía de mercado es mejor! Desde el surgimiento de las instituciones no crediticias, los tipos y funciones de los préstamos han mejorado continuamente. Hasta ahora, permitir que los prestamistas vean los préstamos para vivienda es como si la abuela Liu entrara al Grand View Garden.

Veamos en qué se diferencian estas nuevas hipotecas.

1. Préstamo dividido

Un préstamo hipotecario se divide en dos o más cuentas pequeñas. Cada cuenta puede tener interés fijo o interés flotante. El objetivo de esta función es clasificar los préstamos en interés fijo y variable.

Beneficios: algunas tasas fijas brindan a los prestamistas cierta protección si las tasas de interés suben, pero las tasas flotantes se benefician si las tasas de interés bajan.

Desventajas: El monto del préstamo en cada cuenta es menor que el monto total del préstamo, por lo que el descuento de intereses que puede recibir en cada cuenta puede ser menor que si coloca todos los préstamos en una sola cuenta.

2. Redibujar

Los préstamos tienen amortizaciones mínimas. Generalmente, el interés variable permitirá al prestamista pagar más que el pago mínimo. La función Redibujar permite al prestamista retirar el pago en exceso.

Cómo funciona: El importe total del préstamo es de 200.000. Dos años después, según los cálculos del banco, todavía deberían quedar 6.543.809 préstamos. Pero debido a que el prestamista pagó 30.000 yuanes adicionales para pagar menos intereses, el monto real del préstamo fue sólo de 16.000 yuanes. Luego, mediante la rezonificación, el prestamista puede retirar los 30.000. Por lo general, existen algunas restricciones al volver a dibujar. Por ejemplo, el cargo mínimo es de 500 dólares estadounidenses, la tarifa de gestión es de unos pocos yuanes, el número máximo de veces al mes, etc. Pero no todo el mundo tiene límites.

3. Compensación

La función de compensación consiste en utilizar el saldo de la cuenta ordinaria para compensar los intereses del préstamo. Similar a repintar, pero más conveniente y flexible.

Cómo funciona: la cuenta del préstamo debe 200 000 y otra cuenta bancaria conectada a este préstamo tiene 50 000. El interés a pagar es 6.543.805.000, porque 200.000 – 50.000 = 6.543.800.500.

4. Pagos extra - Pagos extra

Generalmente, una hipoteca de tipo variable hará que el prestatario pague más capital para reducir los intereses mensuales. Sin embargo, para proteger los intereses de las instituciones crediticias, muchas hipotecas de tasa fija estipularán que el principal no se puede reembolsar más o que el principal no se puede reembolsar más de una vez cada pocos años.

Esto tiene algo que ver con la forma en que las instituciones crediticias financian tasas de interés fijas.

Si la capacidad de pago del prestamista excede la velocidad de pago esperada del préstamo y está dispuesto a pagar de más, al solicitar un préstamo, debe preguntar si el préstamo puede permitir pagos adicionales y, de ser así, si hay es cualquier límite de cuota.

5. Portabilidad del préstamo - préstamo transferible

El objetivo principal de esta característica es: si el prestamista compra otras propiedades durante el período de la hipoteca, no es necesario solicitar una nueva hipoteca. , la hipoteca existente se puede transferir a la nueva propiedad. Esto ahorra mucho tiempo y procedimientos. Por supuesto, la premisa es que el director original también debe tener dinero para pagar la deuda, como vender la primera unidad y devolver el dinero.

6. Línea de crédito

Una línea de crédito es un préstamo con intereses únicamente. Funciona más como una tarjeta de crédito gigante. Cuando presente la solicitud, su prestamista le dará un límite de crédito máximo. El saldo del usuario durante el uso no excederá este límite. El interés mensual se agrega automáticamente al monto del préstamo en lugar de cargarse a otras cuentas. Las LOC se utilizan normalmente para inversiones.

7. Professional Suite – Suite Profesional

El nombre suena muy profesional. De hecho, es muy práctico para la mayoría de los compradores de viviendas habituales. El concepto básico es:

I) Los usuarios pagan una tarifa anual. Cada institución crediticia tiene diferentes tarifas anuales, que van desde $199 a $599.

Ii) Los usuarios podrán disfrutar de una serie de productos y servicios preferentes. Incluyendo:

A. Los préstamos disfrutan de tasas de interés más bajas y están libres de cargos por apertura de cuenta, valoración y otras tarifas.

B. Las cuentas relevantes están exentas de tarifas mensuales, tarifas de gestión, etc.

Tarjeta Oro sin cuota anual.

D. Disfrute de los préstamos fraccionados, compensaciones, portabilidad de préstamos, etc. mencionados anteriormente de forma gratuita.

E. Puede haber varias cuentas diferentes en un paquete profesional. El número máximo de préstamos de la cartera NAB puede ser 12 (nota: este producto ya no estaba disponible en julio de 2009).

Iii) Los usuarios podrán disfrutar de determinados descuentos en otros servicios y productos bancarios. Estos pueden incluir descuentos en seguros de hogar, vehículos, personales y tarifas de negociación de acciones. Los préstamos de margen tienen tasas de interés tan bajas como 0,2 y así sucesivamente.

Iv) Si el usuario desea rescindir el contrato de préstamo dentro de 4 a 5 años, es posible que deba pagar algunas tarifas relacionadas con el retraso en la apertura de la cuenta y las pérdidas económicas de la institución crediticia. Por lo general, entre $ 1000 y $ 2000, consulte con su prestamista para obtener más detalles.

Cuarto, elección de hipoteca

Considere el propósito de comprar una casa

Generalmente, hay dos propósitos al comprar una casa:

I) Autoocupación——Considere principalmente la capacidad de pago. Encuentre la hipoteca con la tasa de interés más baja. Generalmente se utiliza el principio del interés, pero también se puede utilizar el interés solo.

Ii) Invierta en una casa: considere la capacidad de pago y los beneficios fiscales. Por supuesto, también se deben considerar los intereses, pero puede que no sean el factor más importante. Normalmente sólo se utiliza el interés.

Derivado de esto:

I) Convertir de ocupación por propietario a inversión: considerar las capacidades de interés y pago y maximizar los beneficios fiscales futuros.

Ii) Conversión de inversión a ocupación por propietario: considere la capacidad de pagar el alquiler sin alquiler después de cambiar a ocupación por propietario.

Preguntas frecuentes sobre préstamos hipotecarios

I) El objetivo de comprar una casa por tu cuenta. ¿Vivir o invertir?

Puedes considerar LOC al invertir en vivienda. Si es propietario de una casa pero puede convertirla en una propiedad de inversión, solo debe considerar los intereses y las compensaciones. Si definitivamente no se convierte en una propiedad de inversión, generalmente se basa en el principio de interés.

Ii) La capacidad de devolver el préstamo. Después de eliminar todas las tarifas y los pagos mínimos del préstamo, ¿quedará dinero extra en el préstamo?

Si está seguro de que puede permitirse más, el uso de cuentas de compensación, giros y líneas de crédito puede permitirle pagar menos intereses.

Iii) ¿Necesita reservar algunos gastos de manutención para emergencias?

Si la respuesta es: Sí. Luego considere una cuenta de compensación para viviendas ocupadas por sus propietarios y una LOC para viviendas de inversión.

Iv) Normalmente, los australianos se mudan varias veces a lo largo de su vida. La primera vez me casé, la segunda vez tuve un bebé, la tercera vez me jubilé y la cuarta vez fui a un asilo de ancianos. Piensa en dónde te encuentras en la vida.

Comprueba si cambiarás de habitación en el futuro. Si cree que pronto podrá mejorar su casa, utilizar la portabilidad de préstamos es una excelente manera de ahorrar dinero.

v) Considerar la estabilidad de los ingresos y el flujo de caja. ¿Es porque los ingresos no son muy generosos o el flujo de caja no es abierto?

Compensar solo el interés puede ayudar un poco. Pero si eso no es posible, deberá considerar un préstamo con la tasa de interés más baja pero posiblemente con pocas características.

Vi) ¿Subirán los tipos de interés?

Por supuesto que es posible. Si realmente le preocupa el aumento de las tasas de interés, puede considerar un préstamo a tasa fija o dividir el préstamo para arreglar una parte del mismo.

Vii) El banco dijo que si pago el préstamo cada dos semanas, será varias veces más rápido que el pago mensual. ¿Es verdad?

Así es. Pero se olvidan de decirte que el año tiene 52 semanas. Si un mes cuenta como dos quincenas, el pago cada dos semanas es la mitad del pago de un mes. Entonces hay 13 meses en un año. En otras palabras, un mes durante más de un año es ciertamente rápido.

Viii) ¿Habrá pronto mucho dinero para pagar la hipoteca?

Si sabes que dentro de un año recibirás una gran cantidad de dinero, como cientos de miles de dólares remitidos desde China o algunos activos que deberán venderse para obtener efectivo, entonces una luna de miel es una buena opción. elección.

Ix) ¿Tendré que utilizar frecuentemente los cajeros automáticos o visitar las sucursales de la entidad crediticia? ¿Hay algún cargo por retiros en cajeros automáticos?

Las instituciones de crédito no bancarias generalmente tienen tarjetas de cajero automático, pero si cobran una tarifa de manejo, puede ser un gasto innecesario. Los grandes bancos tienen más cajeros automáticos y sucursales que los bancos pequeños, por lo que es necesario conocer las instituciones crediticias no bancarias.

x) ¿Qué debo hacer si no tengo comprobante de ingresos porque tengo una pequeña empresa?

Existe un tipo de préstamo llamado low-doc, lo que significa que requiere menos documentos. Si eso no funciona, hay otro que se llama Dr. No. No, el documento no requiere pruebas, siempre y cuando escriba una declaración que indique que puede pagar el préstamo. Pero al considerar un documento bajo o sin documento, debe considerar si realmente tiene la capacidad de pagar el préstamo.

Consideraciones fiscales del verbo (abreviatura de verbo)

Una consideración importante a la hora de invertir son los beneficios fiscales. Ya sea que se invierta en bienes raíces o en fondos de acciones, los intereses de los préstamos con fines de inversión son deducibles de impuestos. Pero hay dos principios más importantes:

I) La prueba de propósito único. La importancia de esta disposición es que el propósito original del préstamo debe ser la inversión. Una prueba de fuego para clasificarlo como propósito de inversión es si la inversión puede ayudarlo a generar ingresos. Distinga entre ingresos y ganancias de capital. Si una acción o un fondo nunca paga dividendos, el interés devengado por la compra de la inversión no es reembolsable a los ojos de la oficina de impuestos.

2) Normas de elusión fiscal. El espíritu básico de este artículo es que no importa cuán perfecto sea usted, siempre que la oficina de impuestos pueda demostrar que su propósito original es evadir impuestos, es ilegal.

Solo combinando los dos principios anteriores podremos elegir el producto hipotecario adecuado y reducir razonablemente el impuesto mínimo. Tenga en cuenta que esto no es evasión fiscal.

1. No utilice la misma cuenta para fines personales y de inversión.

Si los fondos de la cuenta se utilizan tanto para fines de inversión como para otros fines, no se deducirán los intereses sobre los fondos de la cuenta utilizados para inversión. Es problemático explicarlo en detalle. Si debe saberlo, puede pedirle a su contador que se lo explique. El dinero para inversiones y uso personal debe mantenerse en cuentas separadas.

2. El rediseño y la compensación tienen tratamientos fiscales diferentes.

Redibujar y Compensar son similares en funcionamiento y funcionalidad, pero completamente diferentes a la oficina de impuestos. La razón principal es que el redibujo se realiza dentro y fuera de una cuenta. Offset tiene dos cuentas diferentes. A los ojos del IRS, el dinero de la compensación nunca se confunde. Si el nuevo giro se utiliza para fines privados, el dinero de esta cuenta ha sido "contaminado". La lógica es la misma que "No utilice la misma cuenta para inversiones y uso personal al mismo tiempo".

3. Una línea de crédito es una buena herramienta de inversión.

LOC tiene el mismo efecto que una cuenta de préstamo de regiro, pero es más conveniente y flexible. Se pueden adjuntar cheques y otras características adicionales.

El método más común es invertir el capital restante de la casa en una LOC. Por ejemplo: la casa vale 500.000 y, según la tasa de interés del préstamo de 80, el préstamo máximo puede ser 400.000. El préstamo existente es de 300.000. Entonces podrás abrir una nueva LOC con un límite de 654,38 millones. Si no se utilizan estos 654,38 millones no habrá intereses. Sólo la parte utilizada está sujeta a intereses. Los intereses sobre las cartas de crédito utilizadas con fines de inversión están libres de impuestos. Por supuesto, las LOC también se pueden utilizar para fines personales, pero los intereses no son deducibles de impuestos. No te confundas, lee el artículo 1.

4. Reflexiones sobre la conversión de préstamos para vivienda en vivienda de inversión.

¿Cómo puedo obtener la máxima deducción fiscal personal cuando paso de vivienda a inversión inmobiliaria? Debe pensar en esto claramente cuando obtenga un préstamo hipotecario. Cuando desee convertirlo en una propiedad de inversión, será demasiado tarde para pensar en ello nuevamente.

Respuesta estándar: Los préstamos ocupados por el propietario solo se basan en intereses y tienen compensaciones. Todo el dinero se deposita en una cuenta de compensación y los intereses se deducen de la cuenta de compensación.

Punto clave: Sólo se reembolsan los intereses, no el principal.

Cuando su casa se convierte en una propiedad de inversión, cualquier interés sobre el capital pendiente es deducible. Si ya ha pagado parte del principal, incluso si retira esta parte, los intereses correspondientes a esta parte no se pueden deducir. Redibujar no logra el mismo efecto.

Resumen de los verbos intransitivos

El préstamo hipotecario es una de las decisiones financieras más importantes de la vida, así que asegúrate de hacer los deberes y pensar con claridad. Definitivamente vale la pena investigar el dinero involucrado en la calidad del préstamo. Las tasas de interés son una consideración importante, pero no el factor final. También preste atención a la funcionalidad, el costo, la flexibilidad y los servicios relacionados.

En cuanto a qué producto es mejor para usted, consulte a un administrador de préstamos profesional después de confirmar sus necesidades. Si tiene preguntas sobre impuestos, consulte a un contador público certificado.

Consejos

No importa qué institución crediticia elija, encontrar un buen administrador de préstamos facilitará mucho el proceso de su préstamo.

–Compensación Si puede permitirse el lujo de exceder los pagos mínimos de su préstamo, o si planea convertir su casa en una propiedad de inversión, la compensación es definitivamente algo bueno.

El método de préstamo de capital e intereses también es aplicable a casas de inversión y casas ocupadas por sus propietarios.