¿La próxima parada de Shenzhen es Wenzhou?
El objetivo principal de la lectura de este artículo es advertir sobre los riesgos potenciales en el mercado inmobiliario de Shenzhen y no representa hechos probados.
Cierta ciudad de China alguna vez fue una de las ciudades económicamente más dinámicas de China. Los residentes locales se han enriquecido gracias al espíritu empresarial de todas las personas, y el ingreso disponible per cápita ocupa el tercer o cuarto lugar entre las ciudades del país. Las pequeñas y medianas empresas están en auge y el rápido crecimiento de las oportunidades de empleo ha atraído a un gran número de trabajadores inmigrantes de las regiones central y occidental. Si bien la economía regional es muy próspera, el mercado inmobiliario también es extremadamente activo, y los precios de la vivienda alguna vez ocuparon el primer lugar entre las ciudades del país.
Pero un día, de repente estalló una crisis crediticia regional, que provocó directamente el cierre de un gran número de empresas, la pérdida de empleados, la reducción de los precios de la vivienda a la mitad y un grupo de pequeñas y medianas empresas. propietarios de empresas de gran tamaño se fugaron o se suicidaron porque no podían pagar sus deudas. Posteriormente, la ciudad experimentó una década de relativo declive. Tanto el estatus urbano como los precios de la vivienda han perdido su presencia en las grandes ciudades de todo el país y su antigua gloria se ha ido olvidando gradualmente.
Por supuesto, no se trata del autor que regresa de 2031 para hablar de los próximos diez años de Shenzhen, sino de la historia de otra ciudad similar en China, Wenzhou.
La gente de Wenzhou tiene un fuerte espíritu empresarial de base y alguna vez fueron llamados "judíos orientales". Con la ayuda de la reforma y la apertura, Wenzhou se ha convertido en una de las ciudades más dinámicas y de más rápido crecimiento en la economía privada de China.
Aunque los habitantes de Wenzhou son los primeros en enriquecerse, también tienen una gran preferencia por los bienes raíces. En la primera década de este siglo, los precios de la vivienda en Wenzhou seguían siendo inalcanzables en todo el país. En 2008, el precio medio de las casas nuevas en el área urbana de Wenzhou alcanzó más de 20.000 yuanes por metro cuadrado. El precio de la vivienda en el centro de Wenzhou se acerca a los 6,543,8 millones de yuanes por metro cuadrado. Durante el mismo período, los precios de la vivienda en el distrito de Xicheng, Beijing, eran de aproximadamente 1 a 20.000 yuanes por metro cuadrado. En ese momento, algunas estadísticas consideraban que los precios de la vivienda en Wenzhou eran los más altos del país. El "Grupo de especulación inmobiliaria de Wenzhou" se hizo famoso durante un tiempo, provocando nerviosismo y miedo en los mercados inmobiliarios de todo el mundo.
El estallido de la crisis financiera mundial en 2008, como acontecimiento económico importante, impulsó aún más el proceso de burbuja inmobiliaria de Wenzhou.
Después de la crisis financiera, para evitar que la economía global caiga en recesión, los bancos centrales de los principales países se han unido a las filas del "dinero volador". En un entorno monetario relajado, la escala crediticia de Wenzhou se expandió rápidamente. Por otra parte, en el contexto de una demanda externa cada vez menor y de dificultades para mantener la industria, un gran número de propietarios de pequeñas y medianas empresas han abandonado su industria para obtener préstamos o inversiones, y la industria sólo existe como cobertura para su financiación. El capital fluye hacia el mercado inmobiliario, inflando aún más la burbuja inmobiliaria.
Mientras la escala del crédito se expande, la escala del préstamo privado también se expande debido a la demanda de fondos crediticios. El "Informe de análisis y estudio de seguimiento del mercado de préstamos privados de Wenzhou" publicado por la sucursal central de Wenzhou del Banco Popular de China en julio de 2011 mostró que el 89% de los hogares y el 59,67% de las empresas de Wenzhou participaron en préstamos privados, con una escala de hasta a 1,1 billones de yuanes, lo que representa el 20% de los préstamos bancarios de la ciudad. En los últimos 10 años, la escala de los préstamos del Banco Wenzhou se ha multiplicado por 7, y la escala de los préstamos privados ha aumentado más de 2,4 veces durante el mismo período. Según el informe, una estimación aproximada es que el 20% de los 110 mil millones de yuanes en préstamos privados se utilizan para inversiones en proyectos inmobiliarios o para recaudar fondos para la especulación inmobiliaria, es decir, 22 mil millones de yuanes. Sólo el 35%, o más de 38 mil millones de yuanes, se utiliza para la producción y operaciones generales.
De 2010 a 2011, a medida que la sombra de la crisis financiera mundial se alejaba gradualmente, para evitar el sobrecalentamiento económico, la oferta monetaria macro comenzó a reducirse. La escasa oferta monetaria desencadenó indirectamente la crisis de préstamos privados en Wenzhou y pinchó la burbuja económica. Desde abril de 2011 hasta septiembre de 2011, las pequeñas y medianas empresas y las compañías de garantía involucradas en préstamos privados quebraron y los propietarios de empresas relacionadas se endeudaron o se suicidaron en el desarrollo de cadenas. Los precios de las viviendas se desplomaron y a nadie le importó. Debido a que los fondos de crédito bancario fluyen hacia el mercado de préstamos privados de manera curva, los riesgos de los préstamos privados también se extenderán a los bancos.
Para ayudar a Wenzhou a salir de la crisis y resolver los riesgos, el gobierno central ha brindado a Wenzhou un apoyo especial en política financiera. 2065 438 + El 28 de marzo de 2002, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado decidió establecer una zona piloto de reforma financiera integral en Wenzhou, con miras a resolver los riesgos financieros a través de la innovación institucional y de mecanismos y construir un sistema financiero diversificado que coincida con el desarrollo económico y social. .
Emprendimiento de base (fotogramas de "Dos familias en Wenzhou")
Pero diez años después, Wenzhou se ha convertido básicamente en una ciudad de tercer nivel y su presencia en las principales ciudades de todo el país ha ido desapareciendo paulatinamente. En 2020, el ingreso disponible per cápita de Wenzhou ocupó el puesto 17 entre las ciudades del país, superado por ciudades como Shaoxing, Zhoushan y Jiaxing en la provincia de Zhejiang. En los últimos diez años, el mercado inmobiliario nacional ha experimentado varias promociones y cambios. Durante este período, los precios de la vivienda en Beijing derrotaron a Shanghai y Hangzhou y ocuparon el primer lugar en el país.
Según las estadísticas de WeChat, en febrero de 2020, el precio medio de las suites para segundas residencias en Wenzhou era de 24.354 yuanes por metro cuadrado, ocupando el primer lugar en el país con 11.
El trasfondo histórico del ascenso y caída de Wenzhou es la transformación de China de una economía de escasez a una economía excedentaria. En las décadas de 1980 y 1990, debido a la escasez de bienes sociales, las empresas privadas de Wenzhou aprovecharon la oportunidad histórica de la economía de escasez y se dedicaron a la producción y operación de industrias manufactureras tradicionales, y la escala de producción se expandió rápidamente. Sin embargo, con la llegada de una economía excedentaria en el nuevo siglo, la apreciación del tipo de cambio del RMB y el fuerte aumento de los precios de la mano de obra y de las materias primas, la economía de Wenzhou también ha alcanzado el umbral de transformación y modernización. Para reducir los costes de producción, algunas empresas se han trasladado, llevándose una gran cantidad de capital.
Cuando el desarrollo de la industria manufacturera tradicional era difícil, la gente de Wenzhou tenía un agudo sentido comercial y rápidamente descubrió las enormes oportunidades comerciales en la inversión inmobiliaria. Los especuladores inmobiliarios de Wenzhou también se hicieron famosos y conquistaron ciudades y territorios. Sin embargo, después de un mito tras otro sobre las enormes ganancias, a medida que estalló la burbuja, las industrias manufacturera e inmobiliaria de Wenzhou ya no eran prósperas. En realidad, se trata de un caso en el que la transformación de la industria del capital fracasó y “fuera de contacto con la realidad”.
Desde 2020, el patrón del mercado inmobiliario ha experimentado cambios significativos. Los precios de la vivienda en Shenzhen han aumentado rápidamente, superando a Beijing para ocupar el primer lugar en precios de vivienda en el país.
Como cuna de la industria inmobiliaria de China, Shenzhen es la sede de muchas empresas inmobiliarias de peso y un punto de referencia importante para el mercado inmobiliario nacional. Las rondas anteriores de aumentos de precios de la vivienda en ciudades de primer y segundo nivel comenzaron todas en Shenzhen. Por ejemplo, en la última ola de aumento de los precios de la vivienda, los precios de la vivienda aumentaron bruscamente en Shenzhen a principios de 2015, luego en Shanghai en la segunda mitad de 2015 y en Beijing en 2016. Sin embargo, en la última ola de aumento de los precios de la vivienda, los precios de la vivienda de Shenzhen no superaron a los de Beijing y ocuparon el primer lugar en el país.
Aunque Shenzhen es una importante base de innovación en China, los altos precios de la vivienda les dan confianza. Pero al igual que Wenzhou, el aumento de los precios de la vivienda en Shenzhen hasta alcanzar el nivel más alto del país no es enteramente resultado de su acumulación de competitividad económica. Lo más probable es que se trate de un acontecimiento histórico en la transición de Shenzhen de la prosperidad al declive. Si Shenzhen no puede salir con éxito del auge inmobiliario, es probable que su situación económica relativa siga decayendo en la próxima década, al igual que Wenzhou. La posición número uno en precios de la vivienda ya no está garantizada.
La experiencia histórica ha demostrado que cuando un país o ciudad pasa de la prosperidad al declive, generalmente aparece una gran burbuja inmobiliaria. Ya en Japón a finales de los años 1980 y principios de los 1990, tan recientemente como Estados Unidos antes de la crisis financiera global de 2008, y tan recientemente como Wenzhou en China antes de 2011.
La lógica detrás de la burbuja inmobiliaria es que una economía debe haber acumulado una gran cantidad de riqueza de capital durante una etapa de rápido desarrollo. Pero cuando el desarrollo se topa con obstáculos, debido a que la economía real no tiene espacio para el desarrollo, una gran cantidad de riqueza de capital no tiene adónde ir, lo que lleva a la aparición de burbujas de activos. Un fuerte aumento en los precios de la vivienda naturalmente elevará los costos, exprimiendo aún más el espacio vital de la economía real y perdiendo por completo la competitividad de una economía que ya ha encontrado dificultades.
Detrás de la década perdida de Wenzhou está el adiós de China a la economía de escasez, y las pequeñas y medianas empresas manufactureras que representan la economía de base de Wenzhou han perdido su gloria. Al mismo tiempo, Wenzhou no supo aprovechar su ventaja de ser el primero en actuar para lograr la transformación y encontrar una nueva trayectoria de crecimiento.
La razón del relativo deterioro de la situación económica de Wenzhou es que los cambios en el entorno externo han provocado que un gran número de empresas abandonen sus industrias y recurran a inversiones en bienes raíces y la economía virtual, y el vaciamiento La salida de la industria se ha vuelto cada vez más grave. Esto tiene algunas similitudes con Shenzhen.
¿Cuál es la lógica detrás de esta ronda de aumento del sector inmobiliario en Shenzhen? ¿Por qué el capital privado decidió perder nuevamente el contacto con la realidad? Como se mencionó anteriormente, las burbujas inmobiliarias suelen estar estrechamente relacionadas con economías en rápido desarrollo que de repente se topan con obstáculos en su desarrollo. Si la economía real tiene ventajas competitivas obvias, un gran espacio de desarrollo y enormes ganancias, no habrá una entrada de capital a gran escala en el mercado inmobiliario y será difícil que se produzcan burbujas inmobiliarias.
Como ventana y frontera de la reforma y apertura de China, el desarrollo económico de Shenzhen depende de la liberación de los dividendos de la reforma. El ascenso de Shenzhen se basa en el espíritu de atreverse a ser el primero del mundo. Al mismo tiempo, el desarrollo de Shenzhen también tiene ventajas únicas, como el apoyo a las políticas nacionales y la proximidad a Hong Kong. Pero hoy, la reforma y apertura de China han durado más de 40 años, la sociedad ha entrado en un período de sistema relativamente estable y los dividendos de la reforma de Shenzhen se han ido perdiendo gradualmente. Incluso si hay algunas innovaciones institucionales marginales, es fácil que otras ciudades las imiten, lo que dificulta mantener una ventaja competitiva sostenible. Al mismo tiempo, en una era en la que las zonas de libre comercio se están arraigando en todas partes, el apoyo político ha llegado a una etapa en la que el efecto marginal sobre el desarrollo de Shenzhen es mínimo.
Por otro lado, los altos precios de la vivienda en Shenzhen han provocado un aumento de los costes empresariales y un aumento de la clase rentista. Shenzhen está rodeada de montañas y mar, y la elasticidad de la oferta de tierras es muy pequeña, lo que dificulta la creación de una competencia territorial efectiva para aliviar los altos precios de la vivienda.
Además, bajo el impacto de la epidemia, el entorno monetario mundial se ha vuelto más flexible, lo que también ha creado condiciones externas para el aumento de los precios de la vivienda en Shenzhen.
Por lo tanto, la razón por la que los precios de la vivienda en Shenzhen han saltado al primer lugar en el país esta vez no se debe exclusivamente a que la gente de todo el país sea optimista sobre el futuro de Shenzhen. Puede deberse más bien hasta cierto punto. de “pasar de la realidad a la realidad virtual” y un entorno monetario laxo El resultado de una acción conjunta.
Es previsible que si Shenzhen no puede salir con éxito del boom inmobiliario y pasar "de la realidad a la realidad", es probable que Shenzhen se convierta en la próxima Wenzhou, una ciudad de segundo y tercer nivel en el futuro y vivir una década perdida.
Por otro lado, si Shenzhen puede suprimir la burbuja inmobiliaria y evitar con éxito el vaciamiento industrial, aún podrá mantener su condición de ciudad de primer nivel en los próximos diez años.
Materiales de referencia:
Huang Yue. Causas y contramedidas de la crisis de préstamos privados: tomando como ejemplo los préstamos privados de Wenzhou. Revista de la Universidad de Changzhou (edición de ciencias sociales 2012, volumen 13, número 1).
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Las opiniones de este artículo solo representan las opiniones personales del autor y no representan las opiniones de la Academia China de Ciencias Sociales a la que pertenece el autor. .
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