¿Puedo cancelar el contrato de arrendamiento sin responsabilidad durante la epidemia?
1. La epidemia no obliga automáticamente a la rescisión unilateral del contrato.
Aunque la epidemia es una fuerza mayor, el contrato sólo puede rescindirse cuando la fuerza mayor hace que no se pueda lograr el objeto del contrato. Si la fuerza mayor puede conducir al incumplimiento del propósito del contrato requiere un juicio integral basado en múltiples factores, como el propósito específico de celebrar el contrato de arrendamiento, la duración del contrato de arrendamiento y los costos pagados por las partes para el contrato.
La fuerza mayor se refiere a circunstancias objetivas, no previsibles, inevitables e insuperables en el momento de la celebración del contrato. Su efecto legal es que si las obligaciones civiles no pueden cumplirse debido a fuerza mayor, algunas o todas las responsabilidades legales pueden quedar exentas. Sin embargo, si la fuerza mayor ocurre después de que la parte retrasa el cumplimiento, la responsabilidad civil no puede estar exenta del contrato. Sólo podrá rescindirse cuando por causa de fuerza mayor no pueda realizarse el objeto del contrato.
Aunque el Estado considera actualmente la epidemia del nuevo coronavirus como una fuerza mayor, en la práctica judicial no se puede generalizar si la epidemia ha provocado el incumplimiento del objetivo del contrato. Cuando el período de arrendamiento es corto y el costo de continuar ejecutando el contrato es extremadamente alto, los factores de esta epidemia generalmente conducen a que no se cumpla el propósito del contrato de arrendamiento. En este momento, el arrendatario puede negociar amistosamente con el arrendador de conformidad con las disposiciones legales para resolver el correspondiente contrato de arrendamiento.
Para los contratos con un plazo de arrendamiento prolongado, el tiempo epidémico se sitúa en todo el período de ejecución del contrato, que es una proporción relativamente pequeña, lo que no necesariamente conduce al incumplimiento del propósito del contrato. Y en función de las pérdidas provocadas por esto, ambas partes pueden compartir las pérdidas mediante negociación, reducción o exención del alquiler, etc. basándose en el principio de equidad.
2. Si el arrendatario rescinde unilateralmente el contrato sin el consentimiento del arrendador, será responsable del incumplimiento del contrato.
Si aun así el arrendatario rescinde unilateralmente el contrato sin llegar a un acuerdo con el arrendador, inevitablemente cargará con la correspondiente responsabilidad por incumplimiento del contrato. Debido a la epidemia, cuando se trata de responsabilidad por incumplimiento de contrato, el tribunal a menudo emitirá juicios apropiados y realizará los ajustes apropiados dentro del alcance de la indemnización por daños y perjuicios estipulada en el contrato.
3. Si el arrendatario incumple o se niega a pagar el alquiler y cumple las condiciones de resolución especificadas en el contrato sin llegar a un acuerdo con el arrendador, éste tiene derecho a resolver el contrato.
Si el arrendatario se niega unilateralmente a pagar el alquiler o está atrasado en el pago del alquiler durante mucho tiempo sin negociar con el arrendador la reducción o exención del alquiler y la resolución del contrato, y si se cumplen las condiciones para la resolución especificadas en el contrato cumplido, el arrendador podrá resolver el contrato y el arrendatario deberá asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato.
Base Legal
El artículo 180 del "Código Civil" estipula que quienes no puedan cumplir obligaciones civiles por causa de fuerza mayor no asumirán responsabilidad civil. Si la ley dispusiera lo contrario, prevalecerán tales disposiciones.
La fuerza mayor es una situación objetiva que no se puede prever, evitar y superar.