Informe de investigación sobre gestión inmobiliaria

Informe de investigación de administración de propiedades

Cuando no sabemos mucho sobre una determinada situación o evento y queremos aclararlo, generalmente necesitamos realizar una investigación e investigación en profundidad, y finalmente utilice el informe de investigación para resumir la investigación. Se muestran los resultados. Veamos cómo redactar un informe de encuesta. El siguiente es un informe de encuesta de administración de propiedades que he compilado para usted. Puede leerlo únicamente como referencia.

Informe de la encuesta sobre gestión inmobiliaria 1

En los últimos años, con la prosperidad y el desarrollo del mercado inmobiliario, el número de comunidades residenciales de nueva apertura en nuestra ciudad ha seguido aumentando, Y junto con las antiguas comunidades originales, la gestión de la propiedad de nuestra ciudad se ha vuelto cada vez más importante, y los residentes de la comunidad han respondido a cada vez más cuestiones relacionadas con la gestión de la propiedad aprovechando la oportunidad de la agencia gubernamental. comité de trabajo para exigir que cada cuadro de la agencia practique las actividades de educación de línea masiva del partido y realice investigaciones en profundidad a nivel de base, tenemos Nuestra ciudad ha lanzado una encuesta sobre la gestión de propiedades residenciales. La situación de la investigación se informa ahora de la siguiente manera:

1. La situación actual de la gestión inmobiliaria en nuestra ciudad

1. La situación básica de la gestión comunitaria de bienes

La industria de administración de propiedades ha evolucionado con el tiempo. Con el continuo aumento de comunidades residenciales en nuestra ciudad en los últimos años, se ha vuelto cada vez más importante. Está relacionada con miles de hogares. Por lo tanto, nuestra ciudad estableció una oficina de administración de servicios públicos. Septiembre de 2010 para supervisar y estandarizar la gestión de la propiedad de la industria de la ciudad de Beizhen, a través de una serie de medidas como el mecanismo de solicitud y evaluación para las empresas inmobiliarias, el establecimiento de un sistema de fondo de mantenimiento especial, el establecimiento de comités de propietarios y la promulgación. De acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes, el trabajo de administración de propiedades de la ciudad se legalizará y estandarizará gradualmente.

En la actualidad, el área de construcción de edificios de la ciudad es de 2,45 millones de metros cuadrados, incluidos 1,75 millones de metros cuadrados de área residencial, 400.000 metros cuadrados de área de oficinas y 300.000 metros cuadrados de área comercial. Hay 147 comunidades residenciales, 28 de las cuales están administradas por empresas de administración de propiedades. Algunas de las comunidades restantes son administradas por sus unidades afiliadas y otras por los propios propietarios.

El área residencial de administración de propiedades de la ciudad ha alcanzado los 900.000 metros cuadrados. 9 empresas de servicios inmobiliarios han obtenido calificaciones de empresas de servicios inmobiliarios, 80 profesionales inmobiliarios han obtenido certificados de calificación y la tasa de cobertura de propiedades de áreas residenciales de nueva construcción ha alcanzado. 100% La labor de gestión inmobiliaria de nuestra ciudad ha pasado de ser indiferente a la construcción y gestión en el pasado a ser ahora inseparable de la construcción y gestión, avanzando paulatinamente hacia un modelo de gestión orientado al mercado, que juega un papel importante en la mejora de la calidad de la propiedad. servicios y establecer una buena imagen de la ciudad.

2. Características de las comunidades residenciales

1. Existe una gran brecha en la calidad de las comunidades residenciales. En términos de instalaciones de apoyo comunitario, hay nuevas comunidades de alto nivel con instalaciones completas, administración dedicada y altas tarifas de espacios verdes (como la Comunidad Shenghuayuan, etc.), así como comunidades de desarrollo temprano con instalaciones imperfectas e incluso sucias y áreas desordenadas La distancia entre los edificios de la comunidad es pequeña, hay poca vegetación, hay pocos espacios de estacionamiento y no hay nadie que lo administre, por lo que la propiedad es solo de nombre.

2. Quedan muchos problemas en las comunidades antiguas. Por razones históricas y condiciones objetivas, algunas zonas residenciales de nuestra ciudad han tardado mucho en completarse y tienen muchos problemas pendientes. Algunas comunidades tienen infraestructura deficiente e instalaciones de apoyo incompletas; algunas comunidades tienen construcciones de pequeña escala y procedimientos pertinentes incompletos; algunas comunidades todavía están abiertas, lo que trae ciertas dificultades al trabajo de administración de propiedades;

2. Principales problemas existentes

1. Servicios de administración de propiedades irregulares. Aunque nuestra ciudad ha establecido desde hace mucho tiempo una oficina de administración de servicios públicos para administrar la industria inmobiliaria y también ha promulgado muchas políticas y regulaciones, como las "Medidas de administración de propiedades de la ciudad de Beizhen" para guiar y restringir la administración de propiedades de la ciudad, pero debido a la amplitud y la complejidad del sector inmobiliario, la gestión y formación de las empresas de gestión inmobiliaria en nuestra ciudad está lejos de ser adecuada. Es común que los empleados asuman sus puestos sin obtener los certificados de gestión de propiedades pertinentes. La calidad general de los empleados no es lo suficientemente alta. La calidad del servicio no es lo suficientemente alta. Los niveles varían. Los servicios de la mayoría de las empresas de administración de propiedades no están estandarizados, son inadecuados y de mala calidad.

2. Las tarifas no son uniformes y las tarifas que se cobran por los servicios de administración de propiedades en las comunidades antiguas son bajas. En términos de estándares de cobro del servicio de administración de propiedades, van desde 1 yuan/mes/metro cuadrado hasta 0,5 yuanes/mes/metro cuadrado. Desde la perspectiva de la tasa de cobro de tarifas de administración de propiedades, la tasa de cobro es alta, como "Gangyu Garden", alcanzando el 98%, mientras que algunas comunidades antiguas tienen tasas de cobro bajas y algunas incluso no tienen propiedades, pero los propios propietarios pagan un poco. tarifa para utilizarlos como honorarios de administración de propiedades Hay muchas razones por las que es difícil cobrar los costos de mano de obra para la recolección de basura y la contratación para limpiar escaleras. En segundo lugar, los grupos de bajos ingresos tienen una asequibilidad financiera limitada.

En tercer lugar, los problemas reportados por los propietarios no se resuelven a tiempo, lo que genera descontento entre los residentes y afecta el pago. En cuarto lugar, el concepto de consumo de servicios de administración de propiedades por parte de los propietarios aún no se ha formado completamente. En quinto lugar, los estándares de cada comunidad son diferentes en comparación con aquellos con tarifas bajas, aquellos con tarifas altas piensan que no vale la pena y no están dispuestos a tomar la iniciativa de pagar.

3. Es difícil establecer la junta de propietarios y el comité de propietarios y su funcionamiento no está estandarizado. El comité de propietarios se refiere a una organización privada compuesta por representantes de los propietarios en el área de administración de propiedades, que representan los intereses de los propietarios, reflejan los deseos y requisitos de los propietarios ante todas las partes de la sociedad y supervisan la administración y el funcionamiento de la empresa de administración de propiedades. Para ser específicos, la mayoría de las comunidades de nuestra ciudad no han establecido comités de propietarios. Algunos problemas solo son informados de forma privada por los propietarios individuales a los propietarios y no representan demandas colectivas. Las razones de este fenómeno son: Primero, la mayoría de los propietarios no saben lo suficiente que las nuevas instalaciones y administración de la comunidad son mejores, y la mayoría de la gente piensa que es innecesario que algunas comunidades antiguas se desarrollaron antes y no había propiedades exclusivas en ese momento; pero la gestión del depósito de garantía de los desarrolladores, debido a las bajas ganancias o las bajas tasas de cobro, ha abandonado la comunidad, lo que ha dado lugar al fenómeno de que no hay gestión de la propiedad. Los propietarios creen que el comité de propietarios es aún más innecesario, lo que provoca retrasos en la convocatoria de la reunión de propietarios. reunión. En segundo lugar, algunas comunidades son de gran escala y tienen un gran número de propietarios, la mayoría de los cuales no se conocen entre sí. Es difícil organizar a los propietarios para llevar a cabo elecciones, tomar decisiones y otros asuntos. En tercer lugar, la conciencia de participación de los propietarios no es fuerte. Incluso si existe un comité de propietarios, su membresía es compleja, su personal es mixto y carece de organizadores "capaces, famosos y buenos en coordinación". Cuarto, aunque se han establecido algunos comités de propietarios comunitarios individuales, sus operaciones no están lo suficientemente estandarizadas y sus mecanismos de gestión no son sólidos, por lo que no pueden desempeñar verdaderamente su papel. Al final, no son más que sólo de nombre.

4. El sistema de administración de la propiedad aún no se ha solucionado. Es la Oficina de Gestión de Servicios Públicos dependiente de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural la que ejerce las responsabilidades de gestión del sector inmobiliario residencial. Sin embargo, la mayoría de estas funciones son funciones instructivas y en realidad no han ejercido una restricción real sobre las empresas inmobiliarias. Además, la administración de la propiedad involucra a múltiples departamentos, como administración de vivienda, construcción urbana, precios, suministro de energía, suministro de agua, protección contra incendios y seguridad pública. A veces, varios conflictos están entrelazados. Es difícil para el departamento de administración de vivienda por sí solo coordinar a todas las partes. , lo que fácilmente puede conducir a una alta tasa de quejas y una situación de mediación de disputas de propiedad.

5. Los problemas de mantenimiento y administración de propiedades en áreas residenciales individuales sin administración de propiedades son cada vez más prominentes. Todavía quedan muchas comunidades antiguas en nuestra ciudad, que se remontan a la época de las construcciones familiares. La mayoría de ellas tienen problemas como instalaciones incompletas, pequeños espacios verdes, insuficientes espacios de estacionamiento, ambiente sucio y graves daños en las fachadas de las casas. Además, son de pequeña escala y tienen pocos hogares, las grandes empresas inmobiliarias no se han hecho cargo y la gestión de la propiedad en estas antiguas comunidades residenciales no se puede llevar a cabo actualmente. Los numerosos problemas que existen en ellas se han convertido en temas candentes y difíciles. la mayoría de los propietarios han reflexionado fuertemente sobre ello.

3. Opiniones y Sugerencias

Ante las dificultades y problemas existentes en la gestión inmobiliaria, con el fin de fortalecer aún más la labor de gestión inmobiliaria de nuestra ciudad y mejorar el nivel de gestión inmobiliaria , se presentan las siguientes opiniones y sugerencias:

1. Es necesario mejorar la supervisión en origen de la gestión inmobiliaria. Los departamentos funcionales pertinentes del gobierno municipal deben fortalecer el trabajo de gestión de la propiedad desde la fuente, implementar concienzudamente diversas medidas regulatorias y reducir fundamentalmente los conflictos y disputas en la gestión de la propiedad. En primer lugar, los departamentos municipales de industria, comercio, construcción y otros deben solicitar ampliamente opiniones y sugerencias de todos los ámbitos de la vida, comenzar a formular textos modelo, como contratos de servicios de administración de propiedades, y estipular claramente el alcance del servicio, los estándares del servicio, el período del contrato y tarifas de servicio en los servicios de administración de propiedades anticipados y tardíos, así como los derechos, obligaciones y responsabilidades de ambas partes, estandarizan y restringen aún más el comportamiento de las empresas y propietarios de administración de propiedades. El segundo es organizar centralmente cada empresa de administración de propiedades para aprender el contenido regulatorio relevante, organizar la capacitación para el personal relacionado con la propiedad, permitirles tener certificados para trabajar y exigir a las empresas de administración de propiedades que protejan sus derechos legales, reduzcan la movilidad del personal y garanticen que sus Los servicios pueden ser eficientes, sostenibles y estables. En tercer lugar, es necesario mejorar diversos sistemas de gestión de propiedades, establecer un mecanismo integral de coordinación y resolución de disputas entre los comités municipales, municipales, vecinales, oficinas de asuntos públicos y otros departamentos, integrar la gestión de propiedades en la gestión unificada de la construcción comunitaria y explorar activamente las formas para departamentos administrativos, desarrolladores y Un nuevo método de trabajo para el pago, preservación y uso de fondos especiales de mantenimiento de propiedades en el que las empresas inmobiliarias y los propietarios participan y se supervisan conjuntamente para garantizar la recaudación total y el uso racional de los fondos especiales de mantenimiento.

2. Unificar estándares y aumentar las tarifas de cobro de servicios. Al formular especificaciones de servicio unificadas, formular estándares de cobro unificados. Al elevar o cambiar los estándares de cobro, se debe consultar al público en general. Informe de investigación sobre la gestión de la propiedad 2

Las cuestiones de gestión de la propiedad son uno de los contenidos importantes para fortalecer la construcción comunitaria y construir una sociedad armoniosa.

Según la aceptación anual de la línea directa pública del alcalde, las quejas sobre la administración de propiedades siempre han sido altas y se encuentran entre los puntos calientes y las dificultades cada año. Sólo en el primer semestre de este año, nuestra oficina recibió más de 890 quejas de este tipo, principalmente relacionadas con la mala calidad de la vivienda, dificultades en el suministro de agua en edificios de gran altura, malas condiciones sanitarias, iluminación falsa, robos graves, apropiación indebida de sótanos o cocheras. y desorden Las cuestiones relacionadas con la gestión de la propiedad incluyen cuestiones como la construcción desordenada, los humos de petróleo y el ruido molesto y el consumo forzado de energía solar. En este sentido, nuestra oficina realizó una encuesta recientemente.

1. Visión básica de la gestión de bienes gananciales.

La administración de propiedades en nuestra ciudad comenzó en 1998. En la actualidad existen 61 empresas de administración de propiedades, incluidas 3 empresas de calificación de segundo nivel, 48 empresas de calificación de tercer nivel, 10 empresas de nivel tentativo y 3.000 empleados. Varias personas. Se han puesto en marcha 118 proyectos de gestión de propiedades residenciales, con una superficie total de construcción de 6,6869 millones de metros cuadrados, de los cuales 81 comunidades han establecido comités de propietarios; 27 proyectos de gestión de propiedades residenciales están en construcción (se está implementando la gestión de propiedades preliminares); con una superficie total de construcción de 4,8 millones de metros cuadrados. Entre estos proyectos de gestión, uno ha obtenido el título de Excelente Ministerio de Gestión Inmobiliaria y más de 20 han obtenido el título de Excelente Provincial.

2. Problemas y causas de la gestión de bienes gananciales.

Con el rápido desarrollo de la construcción urbana, la mejora gradual del mercado inmobiliario y la mejora continua del nivel de vida de los ciudadanos, los conflictos en la gestión de la propiedad comunitaria se han vuelto cada vez más prominentes. Entre ellos, ambos son subjetivos. Los problemas causados ​​por limitaciones ambientales objetivas incluyen tanto viejos problemas heredados de la historia como nuevas situaciones que surgen del desarrollo. Esto se refleja específicamente en los siguientes aspectos:

(1) La comprensión de los derechos y obligaciones por parte de los propietarios es asimétrica.

Con el creciente grado de comercialización y privatización de la vivienda, la conciencia de los propietarios sobre la protección de los derechos aumenta día a día y, sin embargo, continúan planteando requisitos de servicio de alto nivel para las empresas de administración de propiedades. Número de propietarios que no son conscientes de sus propias obligaciones. Las manifestaciones son: en primer lugar, la conciencia de responsabilidad por la reparación y el mantenimiento de la casa no es fuerte y no se ha establecido el concepto de "la propiedad pertenece a uno mismo y el mantenimiento lo realiza uno mismo"; en segundo lugar, hay desobediencia a la dirección; la decoración y la construcción aleatorias están prohibidas repetidamente y la conciencia de la autodisciplina es indiferente; en tercer lugar, los pagos no se pagan a tiempo o no se pagan los honorarios de administración de la propiedad, especialmente en las comunidades más antiguas. Hay varias razones para la falta de pago, sin mencionar los servicios inmobiliarios inadecuados; los problemas dejados por los promotores, como la calidad de la vivienda, las disputas vecinales, los despidos, etc., se citan como razones para la falta de pago. Este círculo vicioso continúa hasta que la calidad del servicio de las empresas de administración de propiedades disminuye y simplemente cierran sus puertas y se van, y la mayoría de los propietarios sufren las consecuencias. La más típica es la disputa entre los propietarios de Yuanyang Village y Xinyu Property que causó mucha conmoción a principios de año. Al final, ambas partes sufrieron pérdidas. Se entiende que en la actualidad siete u ocho empresas de gestión inmobiliaria de nuestra ciudad no han tenido más remedio que retirarse debido a las dificultades para cobrar tasas y a unas labores de gestión inmobiliaria insostenibles, que afectan a 13 comunidades y más de 500.000 metros cuadrados de viviendas. Cuarto, el comité de propietarios es sólo una formalidad. Muchos propietarios de comunidades no tienen un fuerte sentido de propiedad, renuncian a su autonomía en la gestión de la propiedad y son indiferentes al establecimiento de juntas de propietarios para participar en la gestión de la propiedad. Es difícil convocar la junta de propietarios y su papel es insuficiente. El comité de propietarios no implementa una gestión autónoma en el verdadero sentido. Los conflictos y problemas entre los propietarios y las empresas administradoras de propiedades no pueden resolverse debido a la falta de comunicación, lo que los oculta. peligros para la gestión inmobiliaria y el desarrollo de la comunidad.

(2) El posicionamiento de los servicios de gestión de la empresa es inexacto. El nivel cultural de los empleados de las empresas de gestión de propiedades en nuestra ciudad es generalmente bajo y su calidad no es alta. Es difícil establecer una gestión y un servicio científicos. conceptos, lo que agrava los problemas entre propietarios y propietarios de inmuebles. Conflictos entre empresas.

Se manifiesta principalmente en:

Primero, algunos empleados de empresas de administración de propiedades carecen de conciencia del cliente, tienen actitudes de servicio inadecuadas, términos de servicio incivilizados, comportamientos de servicio irregulares y falta de integridad hacia los propietarios. No se pueden cumplir los requisitos y mucho menos tomar la iniciativa para ayudar a los propietarios a resolver sus problemas. En particular, los problemas causados ​​por las empresas de administración de propiedades no se pueden resolver de manera oportuna, lo que afecta directamente la mejora de los niveles de servicio de administración de propiedades y la satisfacción del cliente.

En segundo lugar, algunas empresas de administración de propiedades carecen de profesionales. El mantenimiento de rutina es una tarea importante en la administración de propiedades. Un mantenimiento inadecuado e inoportuno hará que los propietarios duden de la calidad del servicio de la empresa de administración de propiedades e incluso generarán conflictos.

En tercer lugar, algunas empresas de administración de propiedades parten de sus propios intereses económicos y utilizan paradas de taxis, sótanos, etc. para operaciones comerciales y ganancias, lo que genera diversos tipos de contaminación y otros impactos negativos que infringen directamente los intereses de los propietarios. .

(3) Las condiciones básicas de las antiguas áreas residenciales no respaldan la gestión de la propiedad. Las áreas residenciales en nuestra ciudad se dividen en tres categorías:

La primera son las antiguas áreas residenciales que carecen. instalaciones de apoyo para la administración de propiedades, que representan el 10% del total de la ciudad, el área de áreas residenciales de administración de propiedades es el 40%; la segunda es una zona residencial con administración semicerrada, que representa 21; % del área residencial de administración de propiedades de la ciudad;

El tercero es un área completamente cerrada con instalaciones de apoyo completas. Las áreas residenciales administradas por la compañía representan el 39% del área de áreas residenciales de administración de propiedades en la ciudad. ciudad. Entre ellos, las antiguas áreas residenciales son de gran tamaño, los estándares de construcción son generalmente bajos, hay muchas deudas históricas y diversas contradicciones, como el entorno del hardware, las instalaciones públicas de apoyo, el orden público en el área, los grupos vulnerables de residentes y las operaciones de gestión. son prominentes.

Las manifestaciones específicas incluyen:

En primer lugar, el número de edificios de administración de propiedades e instalaciones de apoyo a garajes que pueden utilizarse para la gestión y los servicios comunitarios es bajo, y es imposible establecer un mercado. -Mecanismo de gestión y operación orientado.

En segundo lugar, hay una falta de instalaciones de seguridad y protección. La mayoría de ellas son comunidades residenciales abiertas "indefensas", que no pueden implementar una gestión cerrada. El entorno comunitario es caótico y los casos de seguridad ocurren de vez en cuando.

En tercer lugar, los ramales de la comunidad y los caminos frente a las casas han sufrido daños en diversos grados. Los edificios públicos de apoyo en la comunidad y los techos, las paredes de los corredores y otras partes públicas de la comunidad son viejos y graves. dañado.

En cuarto lugar, la red de tuberías subterráneas no es fluida y a menudo se producen problemas como obstrucciones de alcantarillado o acumulación de agua en días de lluvia. En quinto lugar, el diseño ecológico de la comunidad no es razonable y las plantas que cubren el suelo están disminuyendo año tras año. En sexto lugar, la tasa de cobro es baja, oscilando entre 4 y 10 yuanes por hogar al mes, y sólo se pueden recibir 50 yuanes. La empresa de administración de propiedades básicamente solo realiza la gestión de mantenimiento de la comunidad.

(4) Los problemas dejados por el desarrollador no se resuelven adecuadamente Los problemas dejados por el desarrollador son pendientes y los departamentos pertinentes no han realizado inspecciones de aceptación de acuerdo con las regulaciones, lo que ha afectado gravemente a la propiedad. gestión.

En primer lugar, las condiciones para la entrega y el uso de las comunidades residenciales de nueva construcción no están claras, y hay una falta de supervisión efectiva de los vínculos de entrega y uso. Cuando algunos proyectos se entregan para su uso, apoyan las instalaciones. ya que la ecologización, los cierres y las carreteras a menudo aún no están completos y los propietarios no reciben los beneficios prometidos, lo que provoca que la contradicción en los cargos por servicios inmobiliarios también restringe el buen desarrollo de la gestión inmobiliaria.

En segundo lugar, la propiedad de algunas instalaciones públicas de apoyo, como garajes, sótanos, pisos elevados, centros de actividades, clubes, etc., no está claramente definida, lo que puede dar lugar fácilmente a disputas. Algunos promotores se han apropiado y vendido los llamados "derechos de uso" de instalaciones públicas de apoyo, vulnerando los intereses de los propietarios, dejando peligros ocultos y dificultando su gestión posterior.

La tercera cuestión es la calidad de la vivienda. Después de que el nuevo distrito estuvo en uso por un período de tiempo, los problemas de calidad de la vivienda quedaron gradualmente al descubierto y la empresa de administración de propiedades no pudo escapar de la culpa. Además, todavía no se ha establecido el mecanismo de competencia en el mercado de la gestión inmobiliaria. Para ampliar la capacidad de gestión, algunas empresas de gestión inmobiliaria llegan a acuerdos con los promotores y reducen los requisitos de aceptación para adquirir propiedades, lo que también crea peligros ocultos para el futuro trabajo de gestión. .

(5) Los temas candentes y difíciles afectan el funcionamiento normal de la administración de propiedades.

1. No se dispone del traspaso de las instalaciones de abastecimiento de agua y energía eléctrica.

Algunas unidades de desarrollo y construcción no entregaron las instalaciones de suministro de agua y energía de la comunidad a departamentos profesionales, sino que las entregaron a sus subsidiarias, es decir, la administración de sus empresas de administración de propiedades, dejando peligros ocultos: primero, el agua y la electricidad son insuficientes. Las capacidades de mantenimiento de las instalaciones profesionales y las empresas de administración de propiedades son insuficientes. En segundo lugar, después de que ocurre un mal funcionamiento, ellos y los departamentos profesionales se culpan entre sí; empresa con deficiencias inherentes no podrá asumir responsabilidades relevantes.

2. Es difícil proporcionar suministro de agua a los nuevos edificios residenciales de gran altura.

El problema de la escasez de agua en los edificios de gran altura siempre ha sido un punto candente de quejas, que involucran a la comunidad de Mudanyuan, la villa Zhengling, el jardín Kangle, el jardín de la ciudad de Jinhui, el jardín de la ciudad de Jiuyuan, la comunidad de Caimou, la aldea de Zhanbei, Jardín Kangjia, etc. La razón principal es que durante la construcción de la comunidad, el diámetro de las tuberías internas era pequeño y el terreno en algunas zonas era alto. En los últimos años se han desarrollado muchas áreas residenciales en el sureste de nuestra ciudad, lo que ha resultado en una mayor presión en los oleoductos. El suministro de agua de los rascacielos carece de un plan de mejora sistemático y sólo puede solucionarse completamente mediante la construcción de una nueva sala de bombas presurizadas en la comunidad, pero los fondos necesarios para ello son difíciles de implementar.

3. La construcción privada, la decoración ilegal y los vapores de petróleo y la contaminación acústica son los tres principales problemas que afectan a la gestión inmobiliaria. Para evitar que estos problemas se produzcan según la ley, las empresas administradoras de propiedades tienen miedo de las dificultades, y también sufren de la falta de poder de castigo y la incapacidad de cumplir con sus responsabilidades, por lo que tienen que dejar pasar las cosas.

4. No se puede garantizar el normal uso de las instalaciones de alumbrado público.

En primer lugar, las facturas de electricidad y los estándares de mantenimiento de las instalaciones de alumbrado público en las comunidades antiguas son bajos, lo que dificulta los ajustes, lo que afecta gravemente el uso normal; en segundo lugar, parte del personal de las empresas de administración de propiedades no tiene un fuerte sentido de responsabilidad; y tomar la iniciativa para mantener a la comunidad. Hay poco conocimiento de las instalaciones de iluminación, y solo esperan hasta que los ciudadanos se quejen y llamen a la oficina para pedir ayuda antes de repararlas pasivamente.

(6) Las regulaciones de propiedad actuales son difíciles de operar.

1. Las leyes, regulaciones y el sistema regulatorio actuales no son fluidos. Por ejemplo, el departamento de bienes raíces es responsable de la administración de la casa, pero los cambios en la naturaleza de la casa son supervisados ​​por la Oficina de Administración de Construcción y la Oficina de Decoración, y no está claro quién es el responsable.

2. La supervisión administrativa no es fuerte. Por ejemplo, el sótano de Pearl West Park se alquila a personas y los inquilinos tienen acceso a agua y gas, lo que plantea riesgos para la seguridad, y los residentes se han quejado enérgicamente. Hong Kong and China Gas Company y Capital Water Company creen que siempre que los usuarios soliciten y cumplan las condiciones de instalación, podrán seguir los procedimientos de uso. El departamento inmobiliario, como autoridad competente, no puede intervenir.

3. Las regulaciones actuales sobre el uso de los fondos de mantenimiento de viviendas no están en sintonía con las condiciones del mercado de la ciudad y son difíciles de operar.

4. El reglamento para el establecimiento de la junta de propietarios es demasiado complicado y carece de orientación y ayuda administrativa.

3. Varias sugerencias para resolver los problemas de administración de propiedades:

1. Fortalecer la gestión y orientación gubernamental, y mejorar el sistema legal para la administración de propiedades.

Sobre la base de los "Reglamentos de administración de propiedades" y los "Reglamentos de administración de propiedades provinciales de Anhui" ya formulados, introduciremos detalles de implementación más completos y operativos para aclarar los requisitos respectivos de los departamentos gubernamentales, empresas de desarrollo, empresas inmobiliarias y propietarios las responsabilidades, derechos y obligaciones de todas las partes; publicidad detallada de las leyes y reglamentos pertinentes, para que los propietarios comprendan la importancia de la gestión de la propiedad, cumplan con las obligaciones pertinentes y cooperen activamente con las empresas inmobiliarias para realizar el trabajo de gestión. al mismo tiempo, ser bueno en el uso de armas legales para salvaguardar sus derechos e intereses legítimos. Estandarizar aún más el comportamiento laboral de las empresas inmobiliarias, mejorar la construcción del sistema de licitación, introducir un mecanismo de competencia e introducir excelentes empresas de administración de propiedades para cambiar lo atrasado; situación de mala calidad de los profesionales inmobiliarios, servicios no estándar, falta de profesionalismo y transparencia insuficiente de las operaciones corporativas.

2. Mejorar la concienciación de los propietarios y acelerar la estandarización del sistema de comités de propietarios.

Los departamentos pertinentes deben orientar a los propietarios para seleccionar personas que realmente puedan representar los intereses de los propietarios, estén entusiasmadas con el bienestar público y tengan un cierto nivel de conocimiento para presidir y participar en el trabajo del comité de propietarios. y puede servir como puente entre las empresas de administración de propiedades y los propietarios, generar confianza entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades. El comité de propietarios firma un contrato de servicio de encomienda de administración de propiedades con la empresa inmobiliaria, considera cuidadosamente los términos, determina los artículos de servicio y los precios de las tarifas de servicio y celebra reuniones periódicas de propietarios para supervisar el uso de los fondos y aceptar quejas de los propietarios. En cuanto a temas candentes y difíciles, cuando las empresas de administración de propiedades ingresan a una comunidad, deben firmar un contrato con los propietarios y estipular tres capítulos sobre temas como la construcción ilegal, la eliminación de basura, las molestias por ruidos y humos, la tenencia de mascotas y el estacionamiento aleatorio, para para mantener conjuntamente la estabilidad de la comunidad.

3. Controlar estrictamente la aceptación de la comunidad y esforzarse por promover la renovación de las comunidades antiguas.

Los problemas dejados por los promotores se han convertido cada vez más en una dificultad en la gestión inmobiliaria de las comunidades de nueva construcción. Una vez terminada y aceptada la comunidad, los departamentos correspondientes deberán controlar estrictamente la calidad de las viviendas, instalaciones de apoyo, agua, electricidad, etc., deberán supervisar los trámites que deben realizar las empresas administradoras de propiedades al momento de adquirir propiedades, e impedir resueltamente algunas; Las empresas inmobiliarias se hacen con el control precipitadamente debido a la expansión ciega de la capacidad de gestión, que sentará las bases para el futuro. El funcionamiento normal y el autodesarrollo dejan peligros ocultos. Los departamentos pertinentes deben aumentar la planificación de la gestión de propiedades y la inversión en las comunidades antiguas, y esforzarse por mejorar la construcción de garajes, zonas verdes, recintos y otras instalaciones de apoyo relacionadas. Las empresas de gestión de propiedades deben trabajar en estrecha colaboración con las comunidades para fortalecer el apoyo a los residentes desfavorecidos;

4. Implementar un sistema de notificación de eventos importantes y explorar activamente nuevos métodos de gestión.

La Oficina de Bienes Raíces y Recursos Terrestres de Shanghai ha propuesto el "Sistema de notificación de incidentes importantes en áreas de administración de propiedades" y planes de emergencia, que estipulan claramente las responsabilidades de los departamentos administrativos de bienes raíces y las empresas de administración de propiedades en respuesta a incidentes similares, y también Se ha establecido una línea directa especial unificada en toda la ciudad para informar emergencias importantes para aceptar informes de incidentes importantes de administración de propiedades las 24 horas del día. Todos los departamentos administrativos de bienes raíces y empresas de administración de propiedades de distritos y condados también han establecido servicios especiales. Líneas directas para informar incidentes importantes, con personal dedicado de turno. La implementación del sistema de notificación de incidentes graves y el establecimiento del sistema de plan de emergencia se incluirán en el contenido de la evaluación del trabajo de las oficinas de bienes raíces del distrito y del condado, las empresas de administración de propiedades y los administradores comunitarios. No presentar notificaciones y publicar información de emergencia relevante según sea necesario. será sancionado El departamento de gestión cuenta con comando y respuesta de emergencia unificados, y las unidades y personas directamente responsables de no responder con prontitud serán investigadas y sancionadas de acuerdo con la ley.

Los departamentos relevantes de nuestra ciudad deben crear condiciones activamente, aprender de la experiencia y las prácticas de Shanghai y otras ciudades de administración de propiedades avanzadas en todo el país, explorar activamente métodos diversificados de administración de propiedades, mejorar y perfeccionar continuamente el trabajo de administración de propiedades y esforzarse por crear una sociedad armoniosa. ambiente para la gente. Informe de investigación sobre gestión inmobiliaria 3

En la actualidad, los conflictos entre muchos propietarios comunitarios y empresas inmobiliarias en nuestra ciudad son cada vez más graves. Las voces de la gente y de las empresas aumentan. El Distrito Norte de Cuizhu ha aumentado desde hace cuatro años del 80% al 58%, la tasa de recolección de las aldeas Qinye No. 1, No. 2 y No. 3 fue solo del 30%, e incluso la tasa de recolección de nuevas comunidades como Golden New. La ciudad era menos del 50%; en los últimos años, las empresas inmobiliarias han seguido ocurriendo en nuestra ciudad. El fenómeno de la evacuación de áreas residenciales, como Lotus Pond Apartment, Guangjing Villa, Lushu Guangjingyuan y otras áreas residenciales.

Analizando las causas profundas de los conflictos en la gestión inmobiliaria, los principales factores son los siguientes:

1. Por un lado, faltan detalles de implementación que coincidan con la Ley de Propiedad y nuestra ciudad no tiene poder legislativo. Por otro lado, la construcción de documentos normativos en nuestra ciudad va a la zaga de las nuevas necesidades de desarrollo de la gestión de propiedades comunitarias y el estacionamiento; hasta cierto punto, lo que resulta en trabajo real. Hay fenómenos en los que las leyes existentes son difíciles de implementar y no se puede confiar en ellas.

2. El sistema de gestión no es fluido. En primer lugar, la gestión social del gobierno no se ha extendido a la terminal. Algunas políticas y regulaciones han causado obstrucción y desconexión en la comunidad, y los problemas que afectan la calidad del entorno de vida, como la apertura aleatoria de tiendas, el estacionamiento aleatorio y los robos, no se han extendido. En segundo lugar, no se han frenado las ramas del partido de base, los comités vecinales y los comités de propietarios. Existe promoción y restricción mutua entre las empresas de administración de propiedades y las empresas de administración de propiedades, y no se ha establecido un mecanismo para construir una comunidad armoniosa. Los comités vecinales son organizaciones nominalmente autónomas y en realidad se dedican al trabajo del partido y del gobierno. No se ha ejercido plenamente el papel de primera línea en la resolución de conflictos a nivel de base. Falta entusiasmo y evaluación para ellos. La gestión social es insuficiente. En particular, los comités vecinales y las empresas inmobiliarias coordinan soluciones con sus superiores en cuestiones específicas relacionadas con los departamentos gubernamentales.

3. Las entidades del mercado son asimétricas. Los propietarios individuales seguramente se encontrarán en clara desventaja cuando se enfrenten directamente a las empresas inmobiliarias o a los promotores inmobiliarios, y en nuestra ciudad todavía no se han establecido comités de propietarios en general. La conciencia de los propietarios sobre la autonomía no es fuerte. Según una encuesta, el 62% de los propietarios no tiene claro cuál es el comité de propietarios y no participa en él. No existe una normativa unificada y efectiva sobre el establecimiento y supervisión del comité de propietarios así como sobre los derechos y obligaciones del personal principal. El nivel de autonomía, control interno, espíritu de equipo y protección de los derechos legales del comité de propietarios no es alto. Los miembros del comité de propietarios no tienen suficiente motivación para servir a todos los propietarios. Los empleados actuales jóvenes y capaces están aún menos dispuestos a unirse a los propietarios. ' comité. Por otro lado, el umbral para que las empresas de administración de propiedades ingresen al mercado es muy bajo. No son fuertes, de pequeña escala y de baja calidad. La proporción de personal de administración, altos niveles educativos y títulos técnicos son inferiores a los de las empresas de administración de propiedades. nivel nacional La integridad de la industria de administración de propiedades y la falta de credibilidad.

4. El entorno del mercado es discordante. La dirección de algunas noticias y la opinión pública es parcial, y algunas personas están predispuestas contra la industria de administración de propiedades. El hábito de "disfrutar de almuerzos gratis" existe en gran medida. El estatus de "sirviente" y los frutos del trabajo de la propiedad. La industria de gestión no recibe el debido respeto. Un pequeño número de cuadros jubilados, líderes actuales, personal judicial, maestros y otros funcionarios públicos tomaron la iniciativa en el incumplimiento de las tarifas de propiedad, lo que tuvo un cierto impacto negativo.

5. El sistema de mercado no es perfecto. El umbral para que las empresas inmobiliarias entren en el mercado es demasiado bajo, el sistema de avance y retroceso del mercado no está estandarizado y no se ha establecido un sistema de integridad social eficaz que restrinja a los propietarios y a las empresas inmobiliarias. El proceso judicial para recuperar atrasos maliciosos es demasiado largo y costoso, lo que dificulta que las empresas salvaguarden sus derechos. El sistema de rendición de cuentas de las empresas de desarrollo es imperfecto. La gente se ha quejado fuertemente de la mala calidad de la vivienda, los cambios arbitrarios en la planificación y el diseño, el número insuficiente de instalaciones públicas de apoyo y los estándares técnicos deficientes como este no se han resuelto de manera efectiva. La dirección de la construcción de algunas zonas residenciales encubre indiscriminadamente los problemas que quedaron de la etapa inicial o los transmite a las empresas inmobiliarias que ingresan más tarde. Es necesario promover plenamente el sistema de licitación de administración de propiedades en la etapa inicial de los proyectos de desarrollo. Las disputas entre propietarios, promotores y empresas inmobiliarias no pueden resolverse de manera eficiente a nivel de base y de litigio judicial. No se ha establecido un sistema de consumo detallado similar a un menú para la gestión de propiedades y los propietarios no pueden comprender el consumo y realizar una supervisión transparente. Muchas empresas inmobiliarias consideran que el arrendamiento de instalaciones públicas y las tarifas de gestión del aparcamiento son importantes canales de ingresos y hacen todo lo posible para ampliar el aparcamiento en la vía. Sus cuentas no son claras y sus ingresos están ocultos.

6. Gestión gubernamental imperfecta.

En términos de apoyo y supervisión de la industria de administración de propiedades, algunos departamentos gubernamentales tienen funciones desalineadas, ausentes y fuera de juego. No se han formado políticas para apoyar la industria de administración de propiedades que requiere mucha mano de obra. La aplicación de las violaciones de las regulaciones en la comunidad es ineficaz. Se han eliminado ciertas obligaciones. El nivel de control de precios sobre las tarifas de administración de propiedades y de estacionamiento no es lo suficientemente alto y no existe coordinación del trabajo de algunos departamentos. En particular, las organizaciones administrativas de base tienen muchos asuntos y pocos fondos, por lo que construyen o alquilan ilegalmente las únicas viviendas e instalaciones públicas en las comunidades antiguas para complementar la falta de fondos de gestión. ;