Es muy tentador para algunos agentes de casas pequeñas en Shenzhen trasladarse a casas pequeñas en Dongguan.
Recientemente, ha habido una ola de "inspección estricta" en el mercado inmobiliario de pequeñas propiedades de Shenzhen, exponiendo este mercado "clandestino" a primer plano. ¿Por qué el mercado inmobiliario de pequeñas propiedades puede seguir en auge? Los pedidos de regulación están aumentando. ¿Qué cambios se han producido recientemente en el mercado inmobiliario de pequeñas propiedades de Shenzhen?
La compleja cadena de intereses de las pequeñas propiedades
Como todos sabemos, en términos oficiales, no hay pequeñas casas en Shenzhen, sólo "edificios ilegales". Aunque se trata de un edificio ilegal, el mercado inmobiliario de pequeñas propiedades de Shenzhen se ha convertido a lo largo de los años en un próspero mercado clandestino, como un juego de azar, que puede estar relacionado con la oferta de espacio habitable en Shenzhen. Según datos relevantes, el área de construcción ilegal en Shenzhen representa casi la mitad del área total de construcción en Shenzhen.
Además, los beneficios generados por las transacciones de viviendas de pequeñas propiedades son también la razón por la que este mercado puede existir y desarrollarse. "Hace siete u ocho años, el precio unitario de muchas casas pequeñas en Shenzhen era inferior a 5.000 yuanes. Ahora no hay muchas unidades con precios unitarios inferiores a 1.000 yuanes. Nuestros estándares de cobro son los mismos que los de los intermediarios normales". El gerente Peng dijo: "Además de la ventaja de precio, el proceso de transacción sin límite de compra ni cuota también son ventajas de este tipo de casa".
En las transacciones generales de casas pequeñas, además de En el contrato de compraventa también se incluye el testimonio de un abogado y el sello y la certificación correspondientes de la empresa inmobiliaria de la aldea o del comité de la aldea. Tongjianlou también puede firmar un contrato de arrendamiento permanente o de construcción cooperativa. Sin embargo, la investigación de un periodista encontró que la mayoría de los comités de aldea en Shenzhen hace tiempo que dejaron de sellar o testificar sobre transacciones relevantes de derechos de propiedad. Además, la ilegalidad de las transacciones de viviendas de pequeñas propiedades no será legalizada por el testimonio de un abogado.
"Acabo de comprar una casa con pequeños derechos de propiedad, pero gasté 5.000 yuanes para encontrar un abogado que fuera testigo. El propietario original me transfirió el contrato y luego fue a la empresa de administración de propiedades para cambiar el nombre y la transacción se completó ". Chen Jing (seudónimo) acaba de comprar una pequeña casa en Longgang. Este modelo de transacción también la hizo sentir un poco "un juego de niños".
Se puede ver que las casas con pequeños derechos de propiedad tienen una cadena de transacciones similar a las casas comerciales normales, lo que conduce a un mercado de servicios intermediarios como intermediarios y servicios de abogados. Además, la vivienda para pequeñas propiedades también es un área de inversión que interesa a algunas empresas de inversión. Durante las investigaciones en Bantian, Buji y otros distritos, los periodistas también vieron que algunas casas de pequeñas propiedades fueron compradas por compañías de inversión, divididas y renovadas, y luego vendidas en el mercado a precios extremadamente opacos. La mayoría de ellos se basan en el precio total de un conjunto, sin zona específica.
El intermediario quedó temporalmente inactivo y se trasladó a la zona del bosque profundo.
En los últimos años, la regulación del mercado inmobiliario de Shenzhen se ha mejorado gradualmente y las entradas a la especulación en viviendas comerciales se han ido bloqueando una por una. Algo de dinero caliente en el mercado parece haber regresado al "familiar y misterioso" mercado inmobiliario de pequeñas propiedades.
"En el pasado, algunos inversores estaban interesados en vender en descubierto casas con derechos de propiedad pequeños. Una vez completados los procedimientos de transferencia, inmediatamente aumentaron el precio en 65.438.000 a 20.000 para revenderlas. De todos modos, había No es necesario pagar impuestos sobre la venta", dijo el gerente Peng. La investigación preliminar del reportero encontró que en Shajing, Guanlan, Qinghu y Bantian, algunas casas pequeñas han aumentado más del 30% al año. Si se incluye el concepto de reubicación, el aumento es aún más sorprendente. Tomemos como ejemplo el área de la ciudad de Shajing Jinhao que ha sido expuesta muchas veces. Los agentes inmobiliarios locales dijeron anteriormente que los precios de algunas casas pequeñas que se van a demoler han aumentado significativamente, con un precio promedio que incluso supera los 50.000 yuanes.
Recientemente, el mercado inmobiliario de pequeñas propiedades de Shenzhen ha vuelto a pasar a primer plano. El periodista llegó a la ciudad de Shajing Jinhao, donde está el foco del mercado, y descubrió que muchas tiendas locales de agencias inmobiliarias pequeñas estaban "vacías". Al mismo tiempo, en todas partes de la carretera se pueden ver señales de advertencia sobre la venta de casas con pequeños derechos de propiedad, incluidos algunos lemas cantoneses con características locales, como "Invertir dinero es la manera correcta, comprar y vender pequeños derechos de propiedad es la forma correcta". Camino equivocado." El agente gerente de una pequeña casa local dijo que recientemente había suspendido su negocio y se había pasado a vender casas pequeñas en Dongguan, no lejos de Shajing. "Hay muchas casas pequeñas con un precio unitario de 1.000 yuanes en Chang'an y Fenggang, Dongguan, y los precios unitarios de las viviendas comerciales superan los 30.000 yuanes. Sin embargo, también hay agentes inmobiliarios que continúan". vender pozos de registro y casas pequeñas circundantes de forma privada.
La tentación de volver a mudarse a una casa índice es grande.
“De hecho, la mayoría de las personas que compran casas pequeñas para vivir optarán por construir una casa de manera unificada. Estas casas pequeñas suelen ser comunidades de gran altura con ascensores y su calidad. No es mucho peor que las comunidades de viviendas comerciales, pero ahora la mayoría de los comités de aldeas no pueden cambiar sus nombres en comparación con la construcción unificada, el índice de viviendas de reubicación en las aldeas urbanas es el área más publicitada, especialmente aquellas que han sido aprobadas para la renovación urbana. " dijo el gerente Peng.
La investigación del periodista encontró que se pueden encontrar situaciones similares en varias aldeas que serán demolidas en Shenzhen. En la aldea de Tianxin, distrito de Luohu, los periodistas también descubrieron que un agente de bienes raíces estaba vendiendo cuotas para viviendas de reubicación en aldeas urbanas, alegando que podían firmar contratos con desarrolladores y obtener con éxito nuevas casas después de la renovación. El precio de venta se ha disparado hasta unos 60.000 yuanes por metro cuadrado, un precio cercano al precio actual de las casas de segunda mano en la zona. En Baishizhou, Nanshan, el precio de venta de algunas casas reubicadas en aldeas urbanas se acerca a los 654,38 millones de yuanes por metro cuadrado. Además, "viviendas de reubicación de Pinghu" y "viviendas de reubicación de Longgang Vanke"... todas las viviendas de reubicación marcadas con las palabras "sin seguridad social, sin compra de casa, puedes ganar dinero si la compras" se publican en algunos foros de sitios web. cuentas oficiales de WeChat, e incluso mostradas públicamente en la plataforma Xianyu.
Algunos compradores de viviendas dijeron a los periodistas que el tono del intermediario era que siempre que el "Acuerdo de Reasentamiento y Compensación por Demolición de Viviendas" se pueda firmar con éxito con el promotor y sellar con el sello oficial, significa que la confirmación de derechos han sido completados. El periodista también consultó antes a una empresa de bienes raíces. Básicamente, siempre que la aldea lo apruebe, el promotor reconocerá la identidad del inversor, pero el principal riesgo sigue concentrado en los antiguos cambios del promotor.
¿Cómo debería regularse?
Últimamente, ha habido constantes noticias sobre la mejora, renovación y supervisión de casas pequeñas, especialmente casas de reubicación. La información pública del mercado muestra que se sospechaba que la vivienda reubicada de Shajing Jingji Yujing Longting se vendía ilegalmente a un aumento de precio no autorizado sin completar los procedimientos de entrega. La correspondiente empresa de inversión Shenzhen Yunshu Space Technology Co., Ltd. fue entrevistada por Baoan District Housing y. Oficina de Desarrollo Urbano-Rural. La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del distrito de Baoan, Shenzhen, emitió una advertencia de riesgo y adoptó una serie de medidas como entrevistas, prohibiciones de ventas y más investigaciones para rectificar y estandarizar el orden del mercado inmobiliario.
La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del distrito de Longhua, ciudad de Shenzhen, emitió recientemente un aviso que prohíbe a los intermediarios vender “pequeñas casas con derechos de propiedad”. La oficina indicó en el aviso que las "pequeñas casas con derechos de propiedad" son bienes inmuebles cuya comercialización está prohibida por ley. Todas las agencias y profesionales de bienes raíces deben realizar actividades de intermediación de acuerdo con las leyes y regulaciones, y no se les permite vender ni comercializar "pequeñas casas". casas de derechos de propiedad" como agentes. Para brindar servicios de corretaje, todas las agencias de bienes raíces deben realizar un autoexamen y una autocorrección de manera oportuna. Algunas noticias del mercado señalaron que "toda la ciudad de Shenzhen ha impuesto este requisito". Sin embargo, vale la pena señalar que la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Shenzhen ya ha emitido un recordatorio solemne de no proporcionar servicios de intermediación a propiedades con derechos de propiedad poco claros.
Hasta el momento, Shenzhen aún no ha promulgado medidas de gestión para las transacciones de viviendas con índice de reubicación. Si el mercado representado por las casas de reubicación y las casas con derechos de propiedad pequeños se somete a una mayor supervisión, el caos en el mercado inmobiliario de Shenzhen se frenará aún más.
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo que Shenzhen ha estado tomando medidas enérgicas contra las transacciones de viviendas de pequeñas propiedades, pero esta vez ha sido la más fuerte. La construcción ilegal está rampante y la especulación. Se ha intensificado, lo que lleva a un aumento de la compensación esperada por renovaciones antiguas. Pedir precios elevados no favorece la promoción de reformas antiguas. Por último, el mercado inmobiliario de pequeñas propiedades está rampante y no puede dejar suficiente espacio para el mercado inmobiliario formal.
Luo Yu, director general del Grupo de Renovación Urbana de la ciudad de Heyi, señaló que de acuerdo con las regulaciones actuales de renovación urbana, antes de que se apruebe un proyecto de renovación urbana, se deben confirmar los derechos de propiedad del proyecto de renovación de la aldea. y luego se transfiere de nuevo al titular de los derechos. Incluso si la compra también se llevará a cabo durante mucho tiempo esperando la reubicación para aquellas que han sido aprobadas, los detalles futuros de la política pueden requerir que estas casas pequeñas que se reubicarán deben ser confirmadas; antes de un determinado momento. Esto tapa las lagunas en la especulación con las pequeñas propiedades.