Preguntas frecuentes sobre disputas de propiedad
1. ¿Quién es el propietario de las instalaciones públicas?
El estacionamiento subterráneo de un determinado edificio fue vendido a un particular por un promotor, lo que provocó que las tarifas de estacionamiento en la comunidad aumentaran, lo que resultó en el fenómeno de que había espacios en el garaje pero los propietarios. no podía aparcar, lo que indirectamente vulneraba los intereses de los propietarios. En algunas zonas residenciales, las instalaciones públicas, como tiendas y clubes, se venden a particulares. Las contradicciones provocadas por los cambios en el ámbito comercial y las funciones de estas instalaciones públicas ya no respaldan los servicios en las zonas residenciales, y esto también ha comenzado a serlo. uno de los principales focos de la gestión inmobiliaria.
[Interpretación] Este tipo de disputa en realidad involucra la cuestión de quién es el "propietario" de las instalaciones públicas de la comunidad, ya sea el desarrollador o todos los propietarios. En el "Reglamento de Gestión de la Propiedad", actualmente solo se estipulan claramente las plazas de aparcamiento, es decir, "Se habilitarán aparcamientos (garajes) para vehículos de motor dentro de la comunidad para uso de los propietarios y usuarios dentro de la comunidad. Las plazas de aparcamiento no se cederán". a personas fuera de la comunidad." Unidades e individuos; si el espacio de estacionamiento está vacante, se puede alquilar temporalmente a unidades e individuos fuera del área de administración de la propiedad. "No existen regulaciones sobre la propiedad de las instalaciones y partes utilizadas por * * *.
Al mismo tiempo, la propiedad de las instalaciones y piezas que actualmente utiliza la propiedad * * * también implica responsabilidades de mantenimiento y costos. Por ejemplo, qué piezas, instalaciones y equipos pertenecen a todos los propietarios * * * con * * * cosas que pertenecen a algunos propietarios * * * uso * * * si la propiedad del estacionamiento subterráneo con área de construcción no asignada pertenece a todos los propietarios; o el desarrollador? Si pertenece a todos los propietarios, ¿cómo se deben emitir, conservar y utilizar los warrants, cómo se deben manejar las ganancias, cómo se debe recaudar el fondo de mantenimiento y cómo se debe distribuir? Para el estacionamiento subterráneo vendido por el desarrollador, ¿cómo determinar la propiedad de los espacios de estacionamiento móviles con estructura de acero de varios pisos a nivel del suelo construidos por el desarrollador? ¿Si algunos propietarios o propietarios individuales pueden presentar una demanda contra ellos? Los propietarios individuales pueden demandar * * * * Cuestiones como presentar una demanda contra las instalaciones utilizadas, cómo lidiar con * * * parte de las ganancias, etc. , actualmente no existe ninguna regulación explícita.
[Solución] Esta serie de problemas actualmente deben ser formulados por los departamentos pertinentes. Pero, en general, los propietarios todavía necesitan mejorar su conciencia sobre la protección de los derechos y encontrar y resolver los problemas a tiempo.
2. ¿Estás firmando un contrato de encomienda o un contrato de servicios?
En la actualidad, cuando muchos comités de propietarios de comunidades firman contratos con empresas de administración de propiedades, a menudo no tienen una definición clara de la naturaleza del contrato de propiedad. En algunas comunidades, ambas partes firman un "contrato de servicio" y en algunas comunidades, ambas partes firman un "contrato de encomienda".
Se informa que la confusión en esta área ha provocado que la clasificación actual de casos de la Corte Suprema involucre tanto disputas de contratos de servicios como disputas de administración de propiedades; cuando el tribunal acepta disputas de administración de propiedades, algunos casos se clasifican como contratos de servicios; Algunas disputas se clasifican como disputas de administración de propiedades, mientras que otras se clasifican como disputas de compensación de daños y disputas de propiedad.
[Interpretación] Esto se debe principalmente a diferentes interpretaciones de los contratos de servicios de administración de propiedades. Los analistas creen que si ambas partes firman un contrato de encomienda de propiedad, significa que el propietario confía a la empresa administradora de propiedades la gestión de la comunidad, y el propietario y la empresa administradora de propiedades tienen una relación de confianza y confianza.
Si hay problemas en la gestión comunitaria, como robo, las consecuencias no tienen que ver con la empresa inmobiliaria al mismo tiempo, el cliente del contrato de encomienda puede rescindir el contrato a voluntad sin ningún motivo; , lo que no favorece la estabilidad de la gestión de los bienes comunitarios.
[Solución] Al firmar un contrato de administración de propiedades, se debe tener en cuenta que la naturaleza del contrato debe ser un contrato de servicio, no un contrato de encomienda. La forma más sencilla es mirar primero el título del contrato de propiedad. Si se trata de un contrato de servicios, el nombre de este contrato es generalmente "contrato de servicios de administración de propiedades" en lugar de "contrato de encomienda de administración de propiedades". Al mismo tiempo, en los términos del contrato, si se trata de un contrato de encomienda, normalmente será "La Parte A confía a la Parte B", mientras que un contrato de servicios normalmente será "La Parte A proporciona servicios a la Parte B".
3. Honorarios de administración de propiedades
Recientemente, los honorarios de administración de propiedades involucran principalmente dos aspectos. Una es qué tarifas se incluyen en las tarifas de administración de la propiedad. Desde la promulgación de las regulaciones pertinentes, los elementos incluidos en los "honorarios de administración de la propiedad" se han vuelto diferentes de los del pasado. Algunas empresas inmobiliarias a menudo solo indican las palabras "honorarios de administración de la propiedad" en los recibos entregados a los propietarios, lo que fácilmente puede causar problemas a los propietarios. para disputar el concepto.
Otra contradicción es el no cobro de los honorarios de administración de propiedades, lo que ha provocado conflictos entre propietarios y entre propietarios y empresas administradoras de propiedades.
[Interpretación] Dado que las "tarifas de administración de propiedades" son un concepto amplio, generalmente se refiere a cuatro elementos: tarifas de seguridad, tarifas de limpieza, tarifas de ecologización y tarifas de administración. Sin embargo, para muchos propietarios, es fácil. Estos cuatro elementos se agrupan junto con las tarifas de mantenimiento diario adicionales para equipos de servicios públicos y el consumo de energía para operar ascensores y bombas de agua. Al mismo tiempo, dado que algunas empresas de administración de propiedades emiten facturas y algunas dan recibos después de cobrar los honorarios de administración de la propiedad, muchos propietarios no saben cuáles son los "honorarios de administración de la propiedad" que pagan. Por lo tanto, la tasa de recaudación en algunas comunidades es bastante baja, y en algunas incluso llega a 20 o 30, lo que hace que la gestión de la propiedad sea insostenible y provoca un desequilibrio psicológico entre otros propietarios que pagan. El artículo 41 del "Reglamento de administración de la propiedad" solo analiza la cuestión de los cargos públicos razonables, pero no enumera los componentes de las tarifas básicas de los servicios de propiedad, lo que resulta en un extraño fenómeno de no pagar lo que se debe pagar y pagar lo que no se debe pagar.
Al mismo tiempo, las disputas sobre los atrasos en los honorarios de administración de propiedades se deben principalmente a los servicios inadecuados de las empresas de administración de propiedades y a los problemas dejados por los desarrolladores. Los estándares poco claros para los honorarios de administración de propiedades no pueden reflejar el principio de calidad. igualación de precios. En la actualidad, algunos propietarios todavía carecen de conocimientos relevantes sobre el precio de las tarifas de administración de propiedades, y las tarifas de propiedad fluctúan hacia arriba y hacia abajo, lo que genera conflictos entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades. Esto es especialmente prominente en la etapa inicial de la administración de propiedades.
[Solución] En términos de tarifas, la empresa de administración de propiedades debe enumerar claramente todos los elementos de tarifas relevantes en el recibo de pago de las tarifas de administración de propiedades correspondientes al propietario, y no puede simplemente enumerar cada elemento. esta tarifa se sustituye por la denominación de "tarifa de administración de la propiedad".
4. La "relación padre-hijo" entre promotores y propiedades
Algunas empresas de gestión inmobiliaria tienen ahora una "relación padre-hijo" con los promotores, y es fácil ignorarla. calidad de las casas. "Jugando a la pelota" con la empresa administradora de propiedades. Especialmente cuando se trata de los intereses de los promotores, las empresas de administración de propiedades a menudo apoyan a los promotores, exacerbando los conflictos entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades. Los propietarios a menudo se niegan a pagar los honorarios de administración de la propiedad. Además, la junta de propietarios y el comité de propietarios de la comunidad no se establecieron durante mucho tiempo, y el período anterior de administración de la propiedad fue muy largo, algunos duraron hasta siete u ocho años, y los conflictos se hicieron cada vez más profundos.
[Interpretación] El artículo 24 del "Reglamento de administración de propiedades" estipula el principio de separación del desarrollo inmobiliario y la administración de propiedades, y las empresas de administración de propiedades deben seleccionarse mediante licitación. Pero hasta ahora, la mayoría de las empresas de administración de propiedades en comunidades residenciales son subsidiarias de desarrolladores. Incluso si se implementa la licitación, es difícil establecer un mecanismo de licitación de competencia leal. Las empresas de administración de propiedades derivadas de los promotores todavía se encuentran en una posición ventajosa y, a menudo, ganan la licitación. Esta “relación padre-hijo” entre la construcción y la gestión todavía prevalece. Cuando surgen disputas como la calidad de la propiedad o promesas poco realistas en las ventas, la empresa de administración de la propiedad a menudo se niega a manejarlas alegando que son dos personas jurídicas independientes y no tienen nada que ver con el promotor. El promotor suele ser una empresa de proyectos y sí. no existen después del acuerdo de construcción. Sin embargo, los conflictos como el servicio posventa y la garantía no se pueden resolver.
[Solución] Luego de que los dueños de la comunidad cumplan con los requisitos, es decir, el área de construcción de las casas vendidas y entregadas en la comunidad llegue a más de 50, o la primera casa haya sido Vendido y entregado por dos años, la junta de propietarios debe celebrarse a tiempo, establecer una junta de propietarios para proteger sus propios derechos e intereses.
5. ¿Quiénes son los litigantes en esta disputa?
Si la asamblea de propietarios o el comité de propietarios pueden continuar litigando en nombre de todos los propietarios es una cuestión importante que enfrentan los tribunales al conocer estos casos.
[Interpretación] Se entiende que antes de la promulgación del "Reglamento de administración de la propiedad", el comité de propietarios generalmente participaba en litigios en nombre de todos los propietarios para resolver los problemas de litigio de todos los propietarios de la comunidad de propiedad. . Después de la promulgación del Reglamento de Gestión de la Propiedad, el papel del comité de propietarios ha cambiado. Anteriormente, el comité de propietarios era una organización que administraba propiedades de forma independiente en nombre de todos los propietarios dentro del área de administración de propiedades. El "Reglamento de administración de propiedades" estipula que todos los propietarios dentro del área de administración de propiedades deberán formar una conferencia de propietarios. La conferencia de propietarios representará y salvaguardará los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios en las actividades de administración de propiedades. agencia de la conferencia de propietarios.
[Solución] Las disputas sobre la gestión de propiedades que involucren instalaciones públicas e intereses públicos en áreas residenciales deben presentarse en nombre de la junta de propietarios y deben ser aprobadas por más de dos tercios de los propietarios con derecho a voto.
De lo contrario, si presenta una demanda en nombre del comité de propietarios, puede ser responsable de perder la demanda.
6. ¿Una empresa de administración de propiedades administra o brinda servicios?
(La respuesta anterior se publicó el 7 de diciembre de 2016. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).
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