Tortura del alma: ¿Es realmente un recorte de tipos el momento adecuado para comprar una casa?

Hojeé varios informes de los medios y estaban llenos de palabras como fuertes recortes de las tasas de interés y reducción de los préstamos hipotecarios, lo que entusiasmó a la gente.

Siempre he querido hablar contigo sobre el mercado inmobiliario reciente. Empecemos esta vez con recortes de tipos de interés.

¿Es significativo que el LPR vuelva a caer?

Primero restauremos el evento en sí. Ayer se publicaron nuevos datos de LPR. La LPR a un año es 3,85%, 20 puntos básicos inferior al valor anterior, y la LPR a cinco años es 4,65%, 10 puntos básicos inferior al valor anterior.

En el artículo anterior comentábamos que deberíamos centrarnos en el LPR a 5 años porque está directamente vinculado al benchmark hipotecario. Lo que todo el mundo está entusiasmado con este recorte de tipos es la caída de la LPR a 5 años, y es una caída sin precedentes.

Desde la implementación de la cotización LPR en agosto del año pasado, el LPR-* * * a cinco años ha caído tres veces, y las dos primeras cayeron 5 puntos básicos cada una. Incluyendo este tiempo, equivale a una disminución global de 20 puntos básicos.

Tomemos como ejemplo una hipoteca de 10.000 RMB con pagos iguales de capital e intereses durante 30 años. Si el LPR se reduce en 20 puntos básicos durante más de cinco años, la hipoteca mensual se reducirá en aproximadamente RMB. 120, lo que equivale a un descuento de más de 40.000 yuanes sobre el pago total de la vivienda. De hecho, es bueno para los compradores de viviendas, pero solo se puede decir que esta magnitud es la guinda del pastel y no es suficiente para afectar el mercado.

Además, en comparación con la tendencia a la baja de la LPR a un año, la caída de la LPR a cinco años es mucho más cautelosa. Aunque algunos centros de investigación de gestión financiera bancaria dicen que todavía hay margen para ajustes a la baja durante el año, existe una alta probabilidad de que sea una prueba tan pequeña. En el caso del sector inmobiliario, la importancia de la señal es mayor que la importancia real.

¿Se relajarán las políticas este año? ¿Qué tan ancho es?

Las políticas tienen un impacto más directo en el mercado inmobiliario.

La reunión del Politburó de este año tiene varios puntos clave:

El tono del trabajo es estabilizar los fundamentos de la economía y salvaguardar el sustento de las personas;

Se señala que el mercado de tipos de interés de préstamos debe guiarse hacia la baja, debemos ser más flexibles y moderados sobre la base de una política monetaria prudente, y mantener una liquidez razonable y suficiente;

Reafirmamos que la vivienda no es especulación y promueve el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario;

Para expandir la demanda interna, primero debemos promover "seis garantías": garantizar el empleo de los residentes, garantizar los medios de vida básicos de las personas y salvaguardar el mercado. entidades, garantizar la seguridad alimentaria y energética, garantizar la estabilidad de las cadenas industriales y de suministro, y garantizar las operaciones de base.

Estabilizar la economía básica y lograr seis garantías. Lo más importante es estabilizar la economía real. Por lo tanto, es más urgente estimular el consumo en la actualidad, porque el mercado de consumo está vinculado a la economía real. Sólo cuando el consumo se recupera se pueden mantener las empresas.

¿Qué urgencia tiene estimular el consumo? Digámoslo de esta manera, Hexi y Dongli en Tianjin han emitido cupones de consumo directamente a los ciudadanos.

Si seguimos esta lógica, encontraremos que el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario es contrario al tono general de estabilización de la economía.

Una vez que el mercado inmobiliario entra en un mercado alcista y todo el mundo invierte dinero en casas y aumenta ciegamente el apalancamiento, ¿qué consumo queda?

Por supuesto, para desarrollar la economía y aliviar la presión financiera local, es imposible no depender del sector inmobiliario. Se permiten ciertos rescates, pero no se permite sobrepasar los límites.

Recientemente, ciudades como Qingdao en Shandong, Haining en Zhejiang, Jinan en Shandong, Baoji en Guangdong, Guangzhou y Zhumadian en Henan han lanzado recorridos de uno y varios días. La urgencia de los gobiernos locales es clara, al igual que los principios del gobierno central.

A la hora de clasificar estas pólizas retiradas, la mayoría de ellas implican restricciones de ventas, flexibilización de las restricciones de compra, reducción de los ratios de pago inicial, etc. Éste es el actual "campo minado" de la relajación de las políticas. No puede estimular directamente las expectativas del mercado, y el mercado inmobiliario no puede "inyectar" demasiada agua.

¿Es correcto comprar una casa ahora?

Según la observación actual del mercado de Tianjin, hay dos tipos de clientes y se recomienda que se muden ahora.

En primer lugar, hay una fuerte necesidad y un nuevo grupo. Todo el entorno político todavía apoya al primer conjunto. Las guerras de precios en algunos sectores populares también son feroces y se han perdido muchas oportunidades. Además, este año muchos proyectos apuestan por la construcción de pequeñas casas boutique, con unidades pequeñas y de mejor calidad. Generalmente están ubicadas en ubicaciones de alta calidad. Este tipo de casas tiene buena capacidad para mantener el valor y generar liquidez, y el precio total es controlable.

Por supuesto, las pequeñas casas boutique también son muy rápidas. Por ejemplo, algunas unidades recién construidas de 90 metros cuadrados en Hexi, Nankai, Haijiaoyuan y Wujing Town se agotaron en menos de un mes. No dudes en ir a echar un vistazo.

Está bien si realmente me extrañas. Este año habrá ofertas similares.

Se recomienda que las empresas de alto nivel aumenten su presencia, principalmente porque este año hay más productos de evaluación comparativa, como No. 5 Binxi Road, Jindiyue Qianfeng, Zhengrong Zique, Fengqing Chuqing, etc. Se rumorea que el número 5 de Binxi Road estará abierto durante una semana. Suscríbete para recibir 15 juegos. En definitiva, en este mercado, si puedes vender productos de alta gama, debes tener dos cepillos.

El grupo de mejora de la sección media se siente más incómodo. El mercado actual está de moda en ambos extremos, ya sea apuntando a la cima de la pirámide o controlando uniformemente el precio total, 5-6 millones, 140-160 metros cuadrados, las casas con ubicación y calidad equilibradas obviamente se están reduciendo, y combinadas con la demandas individuales del grupo de mejora, la elección es relativamente estrecha.

Sin embargo, una reforma generalizada no está exenta de oportunidades. El pico de oferta de este año aún no ha llegado. Una vez que llegue, todavía debería haber productos diferenciados. Ahora que la vivienda de segunda mano finalmente ha comenzado a aumentar, la resistencia a mejorar los cambios en la vivienda colectiva será mucho menor, por lo que si no hay una oportunidad particularmente adecuada, puede esperar y ver.