Algunos bancos importantes de Shenzhen han endurecido los préstamos hipotecarios para viviendas
En comparación con otras ciudades de primer nivel, el mercado inmobiliario de Shenzhen tomó la delantera en aumento en 2020, al comienzo de la recuperación de la epidemia.
En todo el año 2020, se vendieron 167.000 casas nuevas y de segunda mano en Shenzhen, incluidas 141.000 unidades residenciales. El volumen de transacciones fue un nuevo máximo en los últimos cinco años. Sin embargo, si bien el volumen de transacciones ha alcanzado un nuevo máximo, el mercado inmobiliario de Shenzhen también se enfrenta a una renovación integral en 2020.
Shenzhen ha activado con frecuencia el modo de control en los últimos seis meses para acabar de forma integral y precisa con la especulación en el mercado inmobiliario.
En 2020, las casas de segunda mano de Shenzhen tendrán “precios elevados” y las casas nuevas estarán “de moda”
El auge de la compra de viviendas en el mercado inmobiliario de Shenzhen comenzará en la segunda mitad de 2019.
Los desencadenantes del rápido calentamiento del mercado inmobiliario de Shenzhen incluyen el lanzamiento por parte de Shenzhen de la construcción de una "zona de demostración pionera" y el ajuste por parte de Shenzhen de los estándares de reconocimiento para viviendas comerciales ordinarias.
El 11 de noviembre de 2019, Shenzhen ajustó los estándares de identificación para viviendas comerciales ordinarias: los estándares para edificios residenciales ordinarios ya no tienen regulaciones de precios, y las casas con una relación de superficie de más de 1,0 y un solo edificio superficie inferior a 144 metros cuadrados Son todas viviendas ordinarias y están exentas del IVA durante dos años. El mercado considera que esto es "realmente pagar menos dinero".
Fue en este momento cuando el precio de las casas de segunda mano en Shenzhen empezó a dispararse. "Los precios de las transacciones han alcanzado un nuevo máximo", "la tasa de ventas de viviendas ha alcanzado el 50%", "los propietarios son reacios a vender" y "firmar pedidos hasta la una o dos de la madrugada" se han convertido en las descripciones del mercado inmobiliario de Shenzhen. en boca de intermediarios.
A principios de 2020, el mercado inmobiliario de Shenzhen se detuvo brevemente debido al impacto de la epidemia de COVID-19. Sin embargo, al comienzo de la recuperación de la epidemia, el mercado inmobiliario de Shenzhen tomó la delantera. recuperante. En abril de 2020, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen volvió a superar las 8.000 unidades, estableciendo un máximo de 16 meses, un aumento interanual del 25,9. Al mismo tiempo, siguen surgiendo los problemas de los propietarios "que se reúnen para subir los precios" y los "precios de cotización inflados".
Esto también llevó a la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen a tomar medidas en mayo de 2020: realizar inspecciones in situ de agencias inmobiliarias y eliminar algunos anuncios cuyos precios de venta eran significativamente más altos que la transacción real. precios.
El Instituto de Investigación Shell de Shenzhen señaló que la recuperación de la vivienda de segunda mano en Shenzhen en el primer semestre de 2020 superó las expectativas, pero volvió a la racionalidad después de la regulación en el segundo semestre.
Los datos muestran que después de que la epidemia se controlara efectivamente en marzo de 2020, el mercado inmobiliario continuó recuperándose. En julio, se firmaron en línea 13.407 viviendas de segunda mano, alcanzando un pico mensual después de las "715"; Se introdujo una nueva política, el mercado volvió a la racionalidad, con un promedio de 6.000 Set a izquierda y derecha. En términos de precios de la vivienda, el índice de precisión de precios del Instituto de Investigación Shell de Shenzhen muestra que el índice aumentó significativamente de marzo a julio durante el período de creciente actividad del mercado. Después del New Deal, el aumento de precios se desaceleró significativamente y se estabilizó en 2 años. Agosto a diciembre.
Sin embargo, la inversión de precios entre viviendas de segunda mano y viviendas nuevas también ha dado lugar a la "fiebre" de la vivienda nueva. En 2020, factores como el aumento de las propiedades que se necesitan con urgencia en Shenzhen y el estricto mecanismo de orientación de precios formulado por el gobierno han desencadenado una ola de nuevos desarrollos.
“Comprar una casa equivale a ganar 5 millones”, “miles de personas acaparando casas”, “crowdfunding para nuevos proyectos”, etc. se han convertido en temas candentes entre la gente, y muchos compradores de viviendas incluso “piden prestada sus nombres para comprar casas nuevas”. La locura por los nuevos productos continúa hasta el día de hoy, pero ha atraído la atención del gobierno.
Recientemente, la Oficina Municipal de Vivienda y Construcción de Shenzhen ha suspendido las calificaciones para firmar en línea y otorgar préstamos de fondos de previsión para el personal relevante que haya cometido fraude en proyectos de suscripción. Al mismo tiempo, Shenzhen ha centrado su regulación y control en examinar las calificaciones de los compradores de viviendas. Además de exigir a las empresas de desarrollo inmobiliario que activen de manera uniforme el "sistema de registro de intención de compra de viviendas", también exige a las empresas inmobiliarias y a la intermediación inmobiliaria. agencias para trabajar con los bancos comerciales relevantes para verificar los certificados de identidad válidos de los compradores de viviendas, materiales de certificación de estado civil y de miembros de la familia o certificados de ingresos personales, informes de crédito, fuentes de fondos de compra y extractos bancarios; durante el último año o más y otra información de calificación para la compra de una vivienda se verificarán estrictamente. Esto ha provocado que algunos "especuladores" retrocedan.
Las políticas de control del mercado inmobiliario se introdujeron nueve veces en medio año
El enfriamiento del mercado inmobiliario de Shenzhen está estrechamente relacionado con el endurecimiento de los controles sobre el mercado inmobiliario. Shenzhen comenzó a aumentar la regulación del mercado inmobiliario en julio de 2020 para frenar el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario.
Una de las políticas que ha devuelto la racionalidad a la vivienda de segunda mano es el New Deal “715”.
El 15 de julio de 2020, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen emitió el "Aviso sobre la promoción adicional del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de la ciudad", que incluye ajustar el período límite de compra para viviendas comerciales y mejorar el crédito diferenciado para vivienda. medidas, dando pleno juego al papel de la regulación fiscal y refinando los estándares generales de vivienda, fortaleciendo la gestión de ventas de propiedades inmobiliarias populares, promoviendo la gestión de firma en línea de contratos de hipotecas de vivienda, aumentando la divulgación de información sobre transacciones de viviendas de segunda mano, y tomar medidas enérgicas contra las actividades ilegales en el mercado inmobiliario.
Posteriormente, Shenzhen lanzó con frecuencia el modo de control para reprimir de manera integral y precisa la especulación en el mercado inmobiliario.
Según estadísticas incompletas, Shenzhen ha introducido políticas restrictivas en el mercado inmobiliario nueve veces seguidas en medio año.
Después del New Deal "715", el 30 de julio, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen emitió las reglas detalladas del "New Eight" para la regulación del mercado inmobiliario, aclarando el control estricto sobre los precios de cotización de las propiedades. intermediarios, y es razonable que los precios de cotización sean significativamente más altos que los de las propiedades donde están ubicadas. Para los precios de transacción, los intermediarios no pueden aceptarlos ni publicarlos. Para los artículos que han sido liberados antes de la introducción de la política, las oficinas de vivienda y construcción de cada distrito deben instar a los intermediarios a que los retiren de los estantes de manera oportuna.
Además, el 10 de septiembre, la sucursal central de Shenzhen del Banco Popular de China, la Oficina de Vivienda y Construcción de Shenzhen y otros emitieron un aviso sobre el establecimiento de un mecanismo de consulta de información matrimonial para mejorar la gestión de préstamos para vivienda. Las calificaciones de los clientes para la compra de una vivienda serán Investigaremos estrictamente y el plan de comprar una casa mediante un divorcio falso ya no será factible.
El 17 de septiembre, la Oficina de Justicia Municipal de Shenzhen emitió un aviso solicitando opiniones sobre las "Medidas de Supervisión del Mercado Inmobiliario de Shenzhen (borrador revisado para comentarios)". Entre ellos, la política de preventa de viviendas comerciales se ha ajustado al nivel anterior a la epidemia y, por primera vez, ha establecido requisitos para las ventas actuales. Además, las autoridades competentes de Shenzhen han establecido una orientación de precios razonable. mecanismo para la compra y venta de viviendas comerciales existentes, y publicar periódicamente los precios de transacción razonables de los proyectos de viviendas comerciales en la ciudad.
En octubre, hubo noticias de que algunos de los principales bancos estatales de Shenzhen habían restringido los préstamos hipotecarios para evitar que los fondos ingresaran ilegalmente al mercado inmobiliario.
A principios de 2021, Shenzhen continuó con su modo de regulación más estricta y tomó sucesivas medidas para regular el mercado. Al mismo tiempo, también se ha ido aplicando gradualmente el control sobre el mercado de la vivienda de segunda mano.
El 8 de febrero, la Oficina Municipal de Vivienda y Construcción de Shenzhen emitió tres anuncios consecutivos, anunciando el establecimiento de un mecanismo de publicación de precios de referencia de transacciones de viviendas de segunda mano y la publicación de los precios de referencia de transacciones de viviendas de segunda mano para por primera vez las 3.595 comunidades residenciales de la ciudad. Según la lista de precios de referencia, el precio unitario del complejo residencial más caro de Shenzhen se fija en 132.000 yuanes.
Según el Securities Times, existe una cierta brecha entre el precio de referencia y el precio de mercado. Tomando como ejemplo las comunidades más caras, el precio de referencia de transacción actual de Taikoo Shing Garden en Shekou, Nanshan es de 132.000 yuanes, pero en Lianjia.com, el precio promedio de esta comunidad figura en 205.400 yuanes, con 8 unidades enumeradas. las casas, son 6 unidades con un precio unitario no menor a 190.000. Esto significa que el precio de referencia dado por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen tiene casi un 30% de descuento sobre el precio de mercado.
Según la interpretación de Wang Feng, experto inmobiliario del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y director del Centro de Investigación de Desarrollo Inmobiliario y de Construcción Urbana de Shenzhen, el precio de referencia de la vivienda de segunda mano Las transacciones de vivienda en Shenzhen se publican en principio una vez al año y el precio de cotización medio no puede exceder el precio de referencia. Los bancos comerciales emitirán préstamos para vivienda de segunda mano en función del precio de referencia de la transacción.
El mercado inmobiliario de Shenzhen "entra en un período estable" en 2021
El informe del Instituto de Investigación Shell de Shenzhen señaló que el mercado inmobiliario de Shenzhen ha experimentado un período ascendente de 2019 a 2020 y Se espera que en 2021 entre en un período estable. La continua no relajación de las políticas regulatorias es una base importante para la estabilidad del mercado, y la fuerte demanda general de compra de viviendas también respaldará el desarrollo futuro del mercado.
En términos de vivienda nueva, la oferta y la demanda se mantienen relativamente fuertes. En 2020, la oferta de suelo residencial aumentó y la renovación y la construcción avanzaron, asegurando la oferta futura. El "gran año de la oferta" continuará en 2021, en el que domina la oferta de inmuebles de nueva necesidad y aumenta la oferta de superficies locales mejoradas. Al mismo tiempo, la demanda de “viviendas nuevas” todavía existe. En primer lugar, los compradores de viviendas naturalmente prefieren las viviendas nuevas. En segundo lugar, el fenómeno de las viviendas nuevas y de segunda mano todavía existe en el corto plazo. Cómodas y más económicas que las viviendas de segunda mano.
En cuanto a la vivienda de segunda mano, la tendencia del mercado es más estable.
En primer lugar, el "Reglamento 715" se perfeccionará a principios de 2021 y seguirá siendo estricto, suprimiendo aún más algunas demandas irrazonables a corto plazo. En segundo lugar, el "Reglamento 715" enfriará el mercado de la vivienda de segunda mano; demanda estable para la compra de viviendas y desarrollo en una dirección racional. En tercer lugar, es el debilitamiento de la demanda en áreas de precios altos y el aumento en la proporción de áreas de precios bajos y medios y de viviendas que se necesitan con urgencia, lo que ha debilitado los puntos calientes; hasta cierto punto y puede suprimir eficazmente las expectativas de aumento de precios. Sin embargo, en el sector inmobiliario de Shenzhen, la posición dominante del mercado de viviendas de segunda mano no cambiará (es decir, representa alrededor del 70%). La razón principal es la selección de áreas, la selección de comunidades y la selección de precios de las viviendas de segunda mano. las viviendas son más abundantes y diversificadas, lo que puede satisfacer las necesidades de diferentes compradores de viviendas. Al mismo tiempo, el ciclo de transacción es corto y puede satisfacer esas necesidades urgentes de compra de viviendas.