¿Cuál es el proceso para el reembolso anticipado del préstamo hipotecario de Bohai Bank y cómo calcular la indemnización por daños y perjuicios?

Procedimientos de pago

Procedimientos operativos

1. Reembolso total por adelantado: después de que el banco de préstamos verifique que los materiales relevantes son correctos, se encargará de los trámites para reembolso total por adelantado.

2. Amortización anticipada con el mismo plazo del préstamo: el banco prestamista instruye al prestatario a cumplimentar el acuerdo correspondiente. Si la modalidad de garantía del préstamo original es hipoteca + seguro y no se ha realizado ningún registro de hipoteca, deberá acudir a la compañía de seguros designada en el centro de la ciudad con la póliza de seguro original, su DNI y el convenio correspondiente para realizar los trámites. para reducir el monto del seguro. El acuerdo final debe ser firmado por el banco prestamista de manera oportuna. Enviar a la sucursal correspondiente.

3. Si el método de garantía del préstamo original es hipoteca + seguro y se ha completado el registro de la hipoteca, el prestatario que elige no hipoteca + seguro solicita un reembolso parcial por adelantado y acorta el plazo del préstamo: el banco prestamista. guiará al prestatario para completar el acuerdo correspondiente. El banco prestamista enviará el acuerdo firmado a la sucursal correspondiente de manera oportuna.

4. El método de garantía del préstamo original es hipoteca + seguro. Aún está dentro del período de seguro y el registro de la hipoteca no se ha completado: el prestatario puede solicitar un reembolso parcial por adelantado y acortar el período del préstamo. y puede ir directamente al centro de garantía para presentar la solicitud.

Procedimiento de pago

Según las regulaciones bancarias, los clientes que quieran pagar su préstamo anticipadamente deben presentar una solicitud por escrito con una semana a un mes de anticipación y acordar una fecha de pago. Luego, de acuerdo con la fecha acordada, lleve su cédula de identidad y el contrato de préstamo firmado con el banco al banco para completar el formulario de solicitud de pago del préstamo y el acuerdo de pago anticipado, y deposite el dinero que debe reembolsarse de acuerdo con los requisitos del banco. y retendrás el principal y los intereses de la cuenta del préstamo, el banco deducirá automáticamente el dinero.

No hay límite en el número de veces que el banco puede reembolsar el préstamo por adelantado, y el préstamo puede reembolsarse total o parcialmente. Lo que pasa es que cada banco tiene un importe inicial diferente para cada reembolso del préstamo. Algunas regulaciones son múltiplos de 65.438 + 0.000 yuanes o 65.438 + 0.000 yuanes. Algunos bancos estipulan que los préstamos superiores a 1.000 yuanes pueden reembolsarse por adelantado.

Algunos prestatarios que pagan sus préstamos anticipadamente pueden elegir dos métodos: uno es reducir el monto de pago mensual y mantener el período de pago sin cambios; el otro es acortar el ciclo de pago y mantener el período de pago mensual. la cantidad permanece sin cambios. Si los ingresos del prestatario continúan aumentando, él o ella puede elegir un método de pago que acorte el plazo del préstamo y hacer realidad su deseo de estar libre de deudas lo antes posible. Si sus ingresos no han aumentado mucho, puede reducir el monto de pago y mantener el período de pago sin cambios, lo que reducirá la presión de pago.

Cabe mencionar que el formulario de solicitud de amortización anticipada es irrevocable una vez confirmado por el banco del prestatario. Como cláusula complementaria del contrato de préstamo, tiene los mismos efectos jurídicos que el contrato de préstamo. Si el comprador del préstamo no paga por adelantado de acuerdo con la fecha y el monto especificados en la solicitud de pago anticipado emitida al banco del prestatario por cualquier motivo, se considerará un pago vencido y el comprador del préstamo asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato. según el contrato de préstamo.

Cosas a tener en cuenta

No olvide rendirse

Después de que el prestatario pague todo el préstamo anticipadamente, el contrato de préstamo de vivienda personal original para el seguro del hogar también se cancelará. terminarse anticipadamente. Según las normas pertinentes, el prestatario puede presentar la póliza de seguro original y el comprobante de pago anticipado del préstamo, y devolver mensualmente la prima pagada por adelantado a la compañía de seguros. Es relativamente sencillo para los bancos gestionar este pago único por adelantado. Por lo general, se requiere que los clientes notifiquen al banco con anticipación (generalmente con 10 días hábiles a 1 mes de anticipación, el banco calcula el monto total adeudado por el cliente, designa al cliente para que pague el dinero en el banco y paga los intereses); el mes; el banco envía la escritura de propiedad al bufete de abogados designado en el contrato. Se encargará de la cancelación del contrato del préstamo hipotecario y se registrará en el departamento de gestión inmobiliaria, una vez que el abogado complete todos los trámites, se notificará al propietario para que lo retire; todos los contratos de propiedad. Algunos bancos devolverán directamente al cliente el certificado inmobiliario o el contrato de compraventa de vivienda sin pasar por un abogado, siempre y cuando los trámites estén completos.

Tabla de análisis de pagos por adelantado

Pague todos los préstamos por adelantado y no olvide recuperar su dinero de la compañía de seguros y del departamento de impuestos.

Después de que el prestatario paga todo el préstamo por adelantado, el contrato de préstamo de vivienda personal original de Jiabao también se rescindió anticipadamente.

Según las normas pertinentes, el prestatario puede presentar la póliza de seguro original y el comprobante de pago anticipado del préstamo, y devolver mensualmente la prima pagada por adelantado a la compañía de seguros. El reembolso anticipado del préstamo y la devolución de la prima del seguro deben basarse en si la casa original es una casa existente o una casa de subastas, el plazo real de la prima del seguro de la casa de subastas (el período de seguro para una casa de subastas que excede la mitad de un El año generalmente se calcula como el plazo del préstamo menos 1 año), y la tasa de descuento del pago único original de las primas de seguro, el coeficiente de cálculo rápido y otros factores. La fórmula de cálculo es: liquidar el préstamo por adelantado y devolver la prima del seguro = valor actual de la prima del seguro pagada por adelantado - valor actual de la prima del seguro ocupada antes de la devolución anticipada.

No olvides reclamar tu devolución de impuestos.

Además, no olvides acudir al departamento de Hacienda para solicitar la devolución de impuestos. Al comprar una casa comercial, todos los miembros de la familia que puedan recibir reembolsos de impuestos deben incluirse en el contrato de compra como propietarios. Después de firmar el contrato y pagar el precio de la casa, solicitar la "deducción del impuesto sobre la renta personal pagado por el comprador" y obtenerla. mi "carta de pago de impuestos generales". Puede obtener el certificado de bienes raíces después de pagar todos los préstamos por adelantado. Después de solicitar el certificado de bienes raíces, debe acudir al departamento de impuestos para obtener un reembolso de impuestos dentro de los 6 meses.

No liquides tu préstamo antes de tiempo durante el primer año

Es importante tener en cuenta que no debes liquidar tu préstamo antes de tiempo durante el primer año. De acuerdo con las disposiciones pertinentes de los préstamos del fondo de previsión, después de un año de reembolso, la parte del reembolso debe pagarse por adelantado y el monto del reembolso debe exceder el monto de reembolso de 6 meses. Otro punto es que el contrato de préstamo estipula que quienes paguen el préstamo por adelantado no deberán atrasarse en el pago del préstamo. Si está vencida, primero debe liquidar la deuda y luego solicitar el pago anticipado.

Recordatorio 1: Elija el método de pago de capital promedio para pagar el préstamo anticipadamente.

Los expertos en gestión financiera del Banco Industrial y Comercial de China creen que los ciudadanos deben considerar plenamente sus propias operaciones de capital y las fuentes de financiación posteriores al elegir el plazo del préstamo. Por ejemplo, el Sr. Xu eligió un préstamo con un plazo máximo de 30 años y un importe total de 680.000. El importe del reembolso mensual durante el primer año es de 3.906,62 yuanes, de los cuales 3.160,99 yuanes son intereses y 745,63 yuanes son capital. Este cliente * * * pagó el capital 745,63 × 65.438 yuanes + 2 meses = 8.947,56 yuanes el año pasado y pagó intereses 365.438 yuanes + 060,99 yuanes. Se puede observar que bajo el método de capital e intereses iguales, la mayoría de los fondos solo reembolsan el capital y los intereses, y el principal representa solo el 19,1%. Si decide pagar el préstamo anticipadamente en este momento, la pérdida de intereses será enorme. Si espera pagar el préstamo anticipadamente, es mejor elegir el método de pago de capital promedio y el plazo del préstamo no debe ser demasiado largo.

Recordatorio 2: Puede optar por refinanciar bajo la sombra de una indemnización por daños y perjuicios.

Según el concepto de consumo de los chinos, poder devolver un préstamo lo antes posible es señal de buen crédito personal, pero los bancos no están dispuestos a hacerlo. Los riesgos de los préstamos personales para vivienda son relativamente pequeños y los rendimientos son relativamente seguros. Este tipo de "negocio del oro" es poco común en los bancos, pero el pago anticipado del préstamo de los clientes interrumpe el plan de uso de fondos del banco y también pierde los ingresos estables por intereses generados por el préstamo. En realidad, existen formas de evitar el pago de una indemnización por daños y perjuicios. Varios bancos ofrecen rehipotecas, reemplazo de préstamos hipotecarios, etc. Cuando buscan una casa nueva o más grande, a menudo cancelan el préstamo por adelantado para reducir la presión de la deuda. De hecho, los préstamos hipotecarios personales pueden ayudar al público a evitar la maldición de la multa por pago anticipado.

Recordatorio 3: No sigas ciegamente la tendencia y paga tu préstamo por adelantado.

Aunque el reembolso anticipado es un fenómeno muy común, ante las expectativas de subidas de tipos de interés, es necesario "pensarlo dos veces antes de actuar" a la hora de elegir pagar.

1. Los préstamos para vivienda son préstamos a largo plazo y la tasa de interés se ajusta anualmente. En otras palabras, incluso si las tasas de interés se ajustan en un futuro próximo, los préstamos hipotecarios personales implementarán nuevas tasas de interés a partir del 1 del próximo año. Pagar anticipadamente un préstamo significa que debes renunciar a parte de tu liquidez y al mismo tiempo soportar una mayor presión financiera. Debe saber que "pagar dinero es más fácil que pedir dinero prestado" cuando se trata de bancos, por lo que pagar el préstamo anticipadamente debería estar dentro de sus posibilidades.

Comparación de planes de prepago

2. Si el prestatario tiene mejores canales de inversión. En lugar de acudir al banco a devolver el préstamo, es mejor buscar un buen canal de inversión para "ganar dinero" e invertir en acciones o fondos.

3. Considere la pérdida de valor del tiempo. En los préstamos para vivienda, la razón por la que se pagan muchos menos intereses por el reembolso anticipado es que el principal se devuelve más rápido y se ocupan menos fondos bancarios. Sin embargo, el dinero tiene un valor en el tiempo. Por ejemplo, alguien le pide prestado 654,38+00.000 yuanes. Debido al aumento de los precios, los 654,38+00.000 yuanes que pueden devolverse después de medio año en realidad sólo valen más de 9.000 yuanes. Por lo tanto, cuando los precios de la vivienda suben, las personas que originalmente planearon pagar la casa en un solo pago pueden acudir al banco para solicitar un préstamo, pero las personas que ya han solicitado un préstamo para comprar una casa, generalmente no necesitan hacerlo. pagarlo por adelantado.

Además, si el comprador de la vivienda opta por un préstamo del fondo de previsión, tras reembolsar anticipadamente el préstamo, el fondo de previsión dejará de utilizarse y se ahorrará al tipo de interés actual, y sólo podrá retirarse cuando usted retirarse. Este capital traerá muy pocos beneficios futuros. Por supuesto, las políticas de los fondos de previsión variarán de una región a otra. Algunas zonas permiten que los fondos de previsión se retiren en el plazo de un año para reembolsar los préstamos para vivienda. En este momento, también se puede considerar la posibilidad de utilizar los fondos de previsión de forma flexible.

Cálculo de intereses

Debido a cambios en el estado de producción y operación del prestatario u otras circunstancias, a veces el prestatario pagará el préstamo por adelantado sin pedir fondos prestados. Si las partes tienen un acuerdo sobre el reembolso anticipado en el contrato de préstamo, deben determinar si está aprobado por el prestamista y cómo calcular los intereses de acuerdo con el acuerdo. Si las partes no acuerdan el reembolso anticipado en el contrato y el reembolso anticipado no perjudica los intereses del prestamista, el interés puede calcularse sobre la base del plazo real del préstamo sin el consentimiento del prestamista si el reembolso anticipado perjudica los intereses de; el prestamista, el prestamista tiene derecho a rechazar la solicitud de reembolso anticipado de la persona. Si el prestamista acepta pagar el préstamo por adelantado, se considerará que el prestamista acepta cambiar el período de ejecución de este contrato, y el prestatario deberá pagar intereses al prestamista de acuerdo con el período modificado, es decir, el período real del préstamo. .

Puede haber dos cambios principales en el interés de amortización.

1. Por ejemplo, después de que el reembolso se haya pagado parcialmente, si el principal se paga en cuotas iguales, el interés disminuirá gradualmente a medida que disminuya el monto del reembolso.

2. En otra situación, si hay cambios en las políticas nacionales, como un aumento en los intereses, entonces la fecha de pago, como el 1 de mayo, pasa a ser la política de junio, entonces su interés aumentará. en consecuencia, la política cambia el 1 de enero de 2019.

Incumplimiento del préstamo

Para limitar el pago anticipado, algunas instituciones crediticias han propuesto un concepto llamado pago anticipado sustancial. Cada institución crediticia tiene diferentes estándares de comportamiento sustantivo, pero generalmente esto significa que el monto del pago anticipado del prestatario excede el 20% del saldo del principal dentro de 12 meses. Según este concepto, algunos bancos exigen a los prestatarios que paguen una indemnización por daños y perjuicios para el reembolso anticipado.

La indemnización por daños y perjuicios por pago anticipado son términos acordados por ambas partes en el contrato. Una vez que el prestatario pague todo o la mayor parte del principal del préstamo anticipadamente dentro del tiempo especificado, el prestatario pagará una indemnización por daños y perjuicios. La indemnización por daños y perjuicios generalmente se calcula como un porcentaje del saldo pendiente en el momento del reembolso anticipado (generalmente se acuerdan del 2% al 5% o varios meses de interés); Sin embargo, la indemnización máxima por daños y perjuicios se rige por contrato o ley.

El período de validez de la indemnización por daños y perjuicios no suele superar los 3 años (algunos son 5 años). Después del período de validez, la tasa de penalización se cancelará, o se reducirá gradualmente, o solo el 1% del saldo. Siempre que la parte anual del pago anticipado no exceda el 20% del saldo del préstamo, no se requiere ninguna multa.

No todos los préstamos requieren multas. Generalmente, los préstamos a tasa fija tienen daños y perjuicios, mientras que los préstamos con tasas de interés ajustables no tienen daños y perjuicios. Algunos tipos especiales de préstamos no tienen daños y perjuicios. Por lo tanto, antes de firmar un contrato de préstamo, el prestatario debe comprender si hay daños y perjuicios en el préstamo, cuánto es y dentro de qué período.

La indemnización por daños y perjuicios se puede negociar entre el prestamista y el prestamista. Si el prestatario tiene un préstamo a largo plazo, deberá volver a optimizar el préstamo cuando cambien los factores del préstamo. En este momento se activará la cláusula de indemnización liquidada del contrato. Para evitar el pago de daños y perjuicios, el prestatario puede solicitar la cancelación de los daños y perjuicios en el contrato. En términos generales, los prestamistas ofrecerán varias opciones de multas liquidadas para que los prestatarios elijan. Si el prestatario elige un contrato con indemnización por daños y perjuicios, el prestamista ofrecerá tarifas de préstamo más bajas o una tasa de interés más baja. Generalmente, la tasa de interés de un contrato con daños y perjuicios es de 0,25% a 65.438+0,00% más baja que la tasa de interés de un contrato sin daños y perjuicios.

Por supuesto, también hay prestamistas abusivos que imponen sanciones por reembolso anticipado en los contratos y despojan a los prestatarios de sus huesos. A veces la ley no puede ayudarlos. En términos generales, los préstamos abusivos se refieren a cualquier práctica crediticia injusta que perjudica a un prestatario y, en última instancia, afecta su crédito o su propiedad. Por lo tanto, los prestatarios deben evaluar cuidadosamente los contratos que contienen daños y perjuicios y elegir si aceptan contratos que contienen daños y perjuicios. Los prestamistas están obligados a responder las consultas de los prestatarios sobre daños y perjuicios (incluidas las respuestas escritas) en cualquier momento para ayudar a los prestatarios a tomar decisiones informadas. Los prestamistas generalmente alientan a los prestatarios a elegir contratos con daños y perjuicios, lo que impide que los prestatarios vuelvan a optimizar sus planes de préstamos si las tasas de interés caen en el futuro.

En resumen, la indemnización por daños y perjuicios es algo que ambas partes pueden negociar. Se basa en la decisión personal del prestatario: la situación financiera actual del prestatario, si necesita volver a optimizar el plan de préstamo y durante cuánto tiempo desea conservar la garantía. La indemnización por daños y perjuicios puede incluso renegociarse durante el proceso del préstamo.

Si el prestatario no está satisfecho, el préstamo con el prestamista actual se puede cancelar anticipadamente y se puede volver a optimizar el préstamo con otro prestamista. Por supuesto, es mejor después de que expire la indemnización por daños y perjuicios.