Activar la vitalidad del mercado inmobiliario y ajustar la política de precios de referencia de la vivienda de segunda mano.
Desde su implementación en Shenzhen en febrero del año pasado, el precio de referencia de la vivienda de segunda mano se ha implementado en muchas regiones del país. Sin embargo, varias ciudades han ajustado recientemente los precios de referencia o precios de orientación de la vivienda de segunda mano.
Según las estadísticas del Core Research Center, 13 ciudades han cancelado u optimizado la política de precios de referencia para la vivienda de segunda mano, entre ellas Xi, Chengdu, Ningbo y otras ciudades. La información pública muestra que actualmente sólo Shanghai y Shenzhen siguen aplicando estrictamente la política de precios de referencia de la vivienda de segunda mano.
La intención original de establecer un sistema de precios de referencia de viviendas de segunda mano es utilizarlo como base para los precios de evaluación de préstamos actuando sobre bancos, intermediarios y otras instituciones relacionadas, frenando así la atmósfera de exageración y guiando a los compradores. y vendedores a volver a la racionalidad y, en última instancia, mantener la estabilidad de las casas de segunda mano. La estabilidad y la salud de las transacciones del mercado.
Hoy en día, a medida que el mercado inmobiliario se debilita y las transacciones de viviendas de segunda mano ya no son populares, el mercado generalmente espera que se ajuste el mecanismo de precios de referencia de las viviendas de segunda mano.
El mercado inmobiliario actual es en general lento y existe cierto grado de incertidumbre en la entrega de viviendas nuevas. Cómo aumentar la confianza de los compradores de viviendas, activar la liquidez de las viviendas de segunda mano y luego transferirla al mercado de viviendas nuevas se ha convertido en un tema nuevo en varios lugares.
Lenta dispersión
Xi es la primera ciudad que suspende temporalmente la publicación de los precios de referencia de las viviendas de segunda mano.
El 4 de julio de 2022, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xi declaró públicamente que el precio de referencia está actualmente suspendido y se optimizará continuamente en función de las condiciones del mercado. Al mostrar el precio de las casas de segunda mano, la plataforma intermediaria puede respetar los deseos del vendedor, enumerar el precio de las casas de segunda mano y también puede hacer referencia al precio de referencia de la transacción.
Antes de Xi’an, el mecanismo de precios de referencia de la vivienda de segunda mano se había ajustado muchas veces.
Tomemos Chengdu como ejemplo. Según un periodista del 21st Century Business Herald, desde este año, los bancos de Chengdu han estado prestando viviendas de segunda mano basándose en el precio de tasación en lugar del precio de referencia, pero los préstamos de fondos de previsión todavía se ven afectados por el precio de referencia.
Otro cambio obvio es que a partir del 10 de mayo de este año, en la plataforma de comercio de bienes raíces de Chengdu, las casas cotizadas no solo pueden ver el precio guía de la comunidad, sino también mostrar el listado real de cada propietario. precio y el precio de cotización promedio de la comunidad cuando Chengdu introdujo por primera vez la guía de precios de viviendas de segunda mano, el precio de cotización solo mostraba el precio de guía del gobierno;
Según las estadísticas del Core Research Center, a día de hoy, 13 ciudades, excepto Shanghai y Shenzhen, han cancelado u optimizado sus políticas de precios de referencia de vivienda de segunda mano. Estas 13 ciudades incluyen: Xi'an, Chengdu, Ningbo, Shaoxing, Sanya, Guangzhou, Dongguan, Jinhua, Wenzhou, Hefei, Quzhou, Beijing y Wuxi.
De hecho, las ciudades citadas tienen diferentes implementaciones de precios de referencia para la vivienda de segunda mano.
Tomemos Guangzhou como ejemplo. Aunque cuando se publicó el precio de referencia de la vivienda de segunda mano en septiembre del año pasado, el gobierno exigió a las instituciones pertinentes involucradas en transacciones de vivienda de segunda mano que consideraran el precio de referencia de la transacción como una de las consideraciones para realizar negocios y como una referencia importante para el desarrollo. de negocios vinculados, no ha habido ningún requisito claro. El banco deberá referirse al precio de referencia de las viviendas de segunda mano.
Por lo tanto, desde el 165438 de junio hasta octubre del año pasado, algunos bancos de Guangzhou comenzaron a utilizar el precio real de transacción de las casas de segunda mano como base para emitir préstamos.
Además, ciudades como Wenzhou y Hefei no emitieron detalles de implementación relevantes después del establecimiento del mecanismo de precios de referencia de viviendas de segunda mano, y la existencia del mecanismo de precios de referencia de viviendas de segunda mano se ha debilitado. .
La recuperación está esperando
La razón principal del ajuste gradual del mecanismo de precios de referencia de la vivienda de segunda mano es que las transacciones de vivienda de segunda mano están volviendo gradualmente a la racionalidad. Además, bajo la influencia de la incertidumbre sobre las viviendas nuevas, las viviendas de segunda mano se han convertido en la primera opción para muchos compradores. Con el objetivo de apoyar una demanda razonable de vivienda, también es necesario activar urgentemente la liquidez de la vivienda de segunda mano.
Tomemos Shenzhen como ejemplo. Según datos del Centro de Investigación Le Youjia, de 2021 a octubre, la proporción de listados con una desviación del precio de transacción de más del 20% del precio de referencia se redujo significativamente. Para junio de 2022, la proporción será solo del 17%. La proporción dentro del rango de desviación del 10% se sitúa actualmente entre el 40% y el 50%. Se puede observar que la mitad de las casas en el mercado se pueden vender al precio de referencia, lo que se ha convertido en una tendencia importante en el mercado inmobiliario de segunda mano de Shenzhen.
Además, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen también se ha mantenido en un nivel bajo. Los datos de la plataforma oficial de Shenzhen muestran que en julio de 2022, el área de transacciones de viviendas comerciales de segunda mano en Shenzhen fue de 198.900 metros cuadrados y el número de transacciones fue de 2.039 unidades, una disminución interanual del 0,16% y una Disminución del 9% desde las 2.241 unidades de junio, continuando la tendencia a la baja de las transacciones en junio.
El desempeño del mercado de Guangzhou en julio de este año también mostró que las transacciones de viviendas de segunda mano mostraron una tendencia a la baja después de un breve aumento.
Los datos publicados por el Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan muestran que en julio de 2022 (enero-26), el número de fichajes en línea de intermediarios de segunda mano en Guangzhou fue de 1.352, una ligera disminución del 22,6% con respecto al Mismo periodo en junio. Aprovecha medio año.
Un promotor inmobiliario de Guangzhou dijo en una entrevista con un periodista del 21st Century Business Herald: "He estado esperando este año. Pensé que sería mejor en abril, pero no era obvio. De hecho, el mercado repuntó en junio y apenas era julio. El rendimiento mensual fue relativamente normal”.
Chengdu es una excepción.
En julio de 2022, se vendieron 17.296 casas de segunda mano en Chengdu, un aumento del 3,6% intermensual y un aumento interanual del 386,1%, estableciendo la transacción más alta en un solo mes. récord desde junio de 2012.
Chengdu puede establecer un récord gracias al impulso político y la mejora de la ventaja de precios de la vivienda de segunda mano.
E-House Research Institute analiza que la capacidad de Chengdu para alcanzar nuevos máximos se debe a la “segunda emisión consecutiva de nuevas políticas de Chengdu” en mayo, que además lanzó señales positivas al mercado, tras la reducción de las tasas; Listados rojos de casas nuevas y ventas de segunda mano en la misma zona de Chengdu recientemente Los precios de las viviendas son más ventajosos que los de las casas nuevas, lo que ha provocado que parte de la demanda se desplace hacia el mercado de viviendas de segunda mano.
Cabe recordar que, si bien el volumen de transacciones de casas de segunda mano está aumentando, el número de anuncios de casas de segunda mano en Chengdu también ha alcanzado un nuevo máximo. Según los datos mostrados en la aplicación Shell, el número de anuncios de viviendas de segunda mano en Chengdu es de aproximadamente 6,5438+0,8 millones de unidades, ubicándose entre los mejores del país. Vale la pena observar si se puede mantener el entusiasmo del mercado.
Una persona familiarizada con el mercado local en Chengdu le dijo al reportero del 21st Century Business Herald: "Junio de este año fue muy popular y las transacciones en julio no fueron malas, pero la tendencia general aún no está clara. Los primeros meses de este año hubo una mejor cosecha mensual, es decir, junio”.
En este contexto, el mercado ha puesto esperanzas en aumentar la confianza de los compradores de vivienda con la ayuda de el buen impulso de la vivienda de segunda mano. El mercado también cree en general que la vivienda de segunda mano puede recuperarse antes que la vivienda nueva. CRIC señaló en un informe de investigación reciente que el mercado de viviendas de segunda mano mantendrá un impulso de recuperación relativamente fuerte en el futuro, y el mercado de viviendas de segunda mano en las ciudades centrales puede recuperarse antes que las viviendas nuevas.
Ke Rui analizó que el motivo es que lo que ves es lo que obtienes por casas de segunda mano, y no hay riesgo de entrega, además, la diferencia de precio invertida de una casa de segunda mano se va poco a poco; se está reduciendo y el atractivo de la "innovación" está disminuyendo.
Ke Rui señaló que la emisión continua de efectos de señal que guían los ajustes de precios es un impulso para la recuperación continua del mercado de la vivienda de segunda mano. Al mismo tiempo, basándose en el efecto de vinculación de una casa de segunda mano, la demanda de liquidez para las casas de segunda mano sólo puede liberarse por completo después del primer mantenimiento y sustitución de la casa nueva. A medida que aumenten la liquidez y la actividad del mercado de la vivienda de segunda mano, también tendrá un impacto positivo en la confianza en el mercado de la vivienda nueva.