La actual fiebre inmobiliaria en Shenzhen

Recientemente, seis departamentos emitieron documentos para rectificar y regular el mercado de alquiler de viviendas, enfatizando la regulación del comportamiento comercial de las entidades del mercado de alquiler de viviendas y la protección de los derechos e intereses legítimos de todas las partes en el alquiler de viviendas, especialmente del arrendatario. ¿Qué tan eficaz es este potente medicamento para tratar el dolor que supone alquilar una casa entre los jóvenes?

El sector del alquiler de apartamentos a largo plazo marcará el comienzo de cambios.

Recientemente, seis departamentos, entre ellos el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Seguridad Pública, la Administración Estatal para la Regulación del Mercado, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, y la Administración Estatal del Ciberespacio de China emitieron los "Dictámenes sobre la rectificación y regulación del orden del mercado de alquiler de viviendas" (en adelante (denominados los "Dictámenes"), que aclararon el fortalecimiento de la supervisión de las empresas de arrendamiento con modelos como " high in, low out", estandarizar los "préstamos de arrendamiento", implementar la firma de arrendamiento en línea e incluir los alquileres en las cuentas regulatorias bancarias.

Como complemento al sistema de vivienda que promueve tanto la compra como el alquiler, los apartamentos de alquiler a largo plazo alguna vez se convirtieron en un tema candente. Sin embargo, en la etapa inicial de la industria, el nivel de estandarización del mercado no era alto y. el modelo de beneficios no estaba claro. Algunos apartamentos de alquiler a largo plazo crecieron enormemente y con frecuencia "explotaron". Las "Opiniones" hacen hincapié en la regulación del comportamiento empresarial de las entidades del mercado de alquiler de viviendas y en la protección de los derechos e intereses legítimos de todas las partes en el alquiler de viviendas, especialmente de los arrendatarios. ¿Qué tan eficaz es este potente medicamento para tratar el dolor que supone alquilar una casa entre los jóvenes?

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El número de “liquidaciones” de apartamentos de alquiler a largo plazo alcanzó un nuevo máximo en 2019. Según estadísticas de los principales medios de comunicación y de información pública, en 2019, 53 padres alquilaron apartamentos para funcionar de forma insostenible. Entre ellos, 45 habían roto cadenas de capital o se habían fugado, 4 empresas fueron adquiridas y 4 estaban atrasados ​​o se negaban a pagar el alquiler. Tomemos como ejemplo el apartamento Lejia en julio del año pasado. "Altos ingresos, bajos alquileres", "fondo de capital" autoconstruido y problemas de flujo de efectivo llevaron a su eventual quiebra, lo que provocó que los inquilinos en muchos lugares defendieran sus derechos.

Chai Qiang, vicepresidente y secretario general de la Sociedad China de Tasadores y Agentes de Bienes Raíces CIREA, dijo que algunas de las llamadas empresas de alquiler de viviendas que "tienen mucho dinero y tienen poco dinero" pueden estar planteando Al principio, como empresas de alquiler de viviendas, aunque es engañoso, en realidad no es una empresa de alquiler de viviendas en el verdadero sentido.

Las "Opiniones" afirmaron que el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros departamentos fortalecerán la política de "alta entrada, baja salida" (pagar el alquiler del propietario del derecho a la vivienda más alto que el alquiler cobrado al arrendatario), "pago a largo plazo y pago a corto plazo" "Supervisión de empresas de arrendamiento de vivienda con un modelo de negocio (donde el ciclo de cobro del alquiler a los arrendatarios es más largo que el ciclo de pago del alquiler a los titulares de derechos de vivienda), orientando". empresas de arrendamiento de viviendas para incluir alquileres, depósitos, etc. en cuentas de supervisión bancaria. Para las empresas de alquiler de viviendas que no tengan la capacidad de continuar operando y expandirse demasiado rápido, serán entrevistadas y advertidas, se suspenderán las firmas y presentaciones en línea y serán investigadas y tratadas de acuerdo con las leyes y regulaciones.

En opinión de Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, las "Opiniones" aclaran por primera vez que estas empresas de leasing con "alta entrada y baja salida" son empresas de leasing de alto riesgo que "se comen la diferencia de precio".

Los apartamentos nacionales de alquiler a largo plazo generalmente se dividen en dos categorías: "centralizados" y "descentralizados". Los apartamentos centralizados se operan principalmente según el modelo tradicional de operación de bienes raíces comerciales, utilizando terrenos propios o completos. -La renovación del alquiler de edificios, como Vanke Boyu, Longfor Guanyu, etc., se extiende principalmente desde el negocio de las agencias de arrendamiento y se basa en la integración de los recursos inmobiliarios de los propietarios de los hogares para la gestión de la renovación, similar a los "segundos propietarios". Ziroom, Qingke, etc.

Zhang Dawei cree que los apartamentos de alquiler a largo plazo son la transformación del stock y se ocupan de los activos de los propietarios. Estas empresas de "altos ingresos y bajos ingresos" no poseen los derechos de propiedad de las casas. , ni hacen incrementos, simplemente transfieren las casas. La fuente de cobro del alquiler y renovación es recortar más espacio y aumentar el alquiler para aprovechar la diferencia.

“La industria del alquiler es un medio de vida relacionado con la gente común, especialmente los grupos de ingresos bajos y medios. Las empresas de arrendamiento que intervienen impulsadas por el capital están luchando por conseguir viviendas, pero las de ingresos bajos y medios. Los grupos correspondientes a viviendas ordinarias no pueden costearlos. la plataforma no pudo operar hace dos o tres meses. El número de casas en el mercado se ha reducido o incluso detenido, lo que contrasta fuertemente con la escena de casas caras en las principales plataformas hace un año.

¿Cómo debería ser un mercado de alquiler de viviendas saludable? Zhang Dawei cree que el consumo en cascada debe reconstruirse a partir de tres partes. Los pequeños propietarios representan la gran mayoría de los clientes, y los dos interactúan directamente son las empresas de arrendamiento que se dirigen al mercado de gama media y alta y gestionan sus negocios; Poseen activos y prestan más atención a la calidad, seguridad y calidad de las casas. Preservar y aumentar el valor. Las empresas de arrendamiento de "segundos propietarios" se pueden distribuir en algunas zonas calientes, y es normal ocupar entre el 10% y el 20% de las viviendas. cuota de mercado.

La industria del alquiler de apartamentos a largo plazo ha entrado en un período crítico de "supervivencia del más fuerte".

Chai Qiang cree que si se rectifica y estandariza el orden del mercado de alquiler de viviendas, se pueden eliminar las "manzanas podridas", lo que liberará espacio en el mercado para las empresas de alquiler de viviendas estandarizadas y favorecerá su desarrollo sostenible.

Introducir a los bancos para controlar la mano de los "préstamos de alquiler"

Con una mano se igualan propietarios e inquilinos, y con la otra, el crédito del inquilino se utiliza para obtener préstamos de bancos u otras plataformas de préstamos, y luego volver a utilizar los fondos prestados para obtener más viviendas. Este modelo de "préstamo de alquiler" ha provocado que muchos inquilinos caigan en la trampa de "haber abandonado y todavía tener que pagar el préstamo". "

El 28 de octubre de 2019, Danke Apartment cotizaba en Estados Unidos, con los “préstamos de alquiler” como su mayor fuente de flujo de caja. El folleto divulgado muestra que en 2017, 2018 y los primeros nueve meses de 2019, Danke Apartment recibió 110 millones de yuanes, 280 millones de yuanes y 790 millones de yuanes en pagos por adelantado directamente de los inquilinos, y recibió 110 millones de yuanes, 280 millones de yuanes y 790 millones de yuanes por adelantado de las instituciones financieras. Los pagos anticipados de alquiler ascendieron a 940 millones de yuanes, 2,13 mil millones de yuanes y 3,16 mil millones de yuanes. Sólo en los nueve primeros meses de 2019, los anticipos de alquiler obtenidos a través de "préstamos de alquiler" representaron el 80% de los ingresos por alquiler. Esta proporción llegó al 90% y al 88% en 2017 y 2018.

Un "préstamo de alquiler" tan apalancado puede conllevar enormes riesgos financieros. Los "Dictámenes" proponen que "el importe de los préstamos de alquiler de vivienda no represente más del 30% de los ingresos de la empresa". excede la proporción, se cerrará en 2022". Los ajustes se implementarán antes de fin de año. "Haga un buen trabajo en la investigación previa al préstamo y en la gestión posterior al préstamo, revise estrictamente el uso de los préstamos y evite que la vivienda empresas de alquiler formen grupos de capital y aumenten el apalancamiento".

Huang Lichong, cofundador de Xiezong Strategy Management Group, dijo una vez que los operadores sanos no necesitan "préstamos de alquiler" en absoluto. Alquilar un apartamento en sí es un apalancamiento natural, y la diferencia en el tiempo de alquiler en sí genera flujo de caja. Si una empresa utiliza un "préstamo de alquiler", significa que se superponen múltiples apalancamientos, lo cual es muy riesgoso y el riesgo se transmite a los consumidores.

Liu Xiang, director ejecutivo de la marca de apartamentos de alquiler a largo plazo Ukoyijia, cree que el riesgo principal del pago del alquiler es esencialmente el riesgo de pago anticipado de los propietarios (incluidos los propietarios y los operadores de arrendamiento). Sin un apoyo financiero a largo plazo y de bajo costo y sin la capacidad de pagar una compensación, algunos operadores de viviendas de segunda mano con el modelo "chárter + inversión y renovación" han utilizado excesivamente "préstamos de alquiler" con un control de riesgos defectuoso y tienen períodos de cuenta no coincidentes. y los préstamos a corto plazo aumentan el apalancamiento sin restricciones, provocando burbujas en la industria.

Desde que los departamentos pertinentes emitieron advertencias de riesgo en 2018, Ukoyijia ha dejado por completo de utilizar productos de alquiler a plazos. Sin embargo, Liu Xiang cree que los préstamos para alquiler no son ni buenos ni malos y que no resulta práctico controlar el índice de uso de las empresas operadoras de alquiler. Sugirió que las políticas sólo necesitan guiar y alentar a los propietarios a abrir cuentas de supervisión de alquileres en bancos con sistemas de cuentas de plataforma, y ​​los bancos que dominan la información sobre el flujo de negocios y el flujo de capital pueden implementar la supervisión de congelación e igualar el apoyo crediticio correspondiente. Las autoridades competentes pueden utilizar parte de los fondos de subsidio fiscal para recompensar a los propietarios que utilicen el modelo de supervisión de alquileres y realizar certificaciones oficiales y publicidad de las propiedades de alquiler que utilicen el modelo de supervisión de alquileres para guiar a la industria a formar un ecosistema saludable.

De hecho, se han llevado a cabo proyectos piloto en algunas "zonas más afectadas" para prevenir riesgos financieros a través de cuentas de supervisión de alquileres. En septiembre de 2019, cuatro departamentos de Nanjing emitieron conjuntamente el "Aviso sobre una mayor regulación de las operaciones de arrendamiento de viviendas para prevenir riesgos financieros del mercado", que señalaba que se debería establecer un sistema de custodia del alquiler del arrendamiento de viviendas y se debería abrir una cuenta especial en un banco. , y se debe implementar la custodia bancaria del alquiler. En noviembre del mismo año, las "Medidas de Supervisión del Fondo Municipal de Arrendamiento de Vivienda de Hangzhou (ensayo)" aclararon que las empresas de arrendamiento de viviendas "de custodia" deben congelar parte de los fondos en la cuenta de depósito especial para fondos de arrendamiento como fondos de control y prevención de riesgos, que puede utilizarse para pagar la vivienda en determinadas circunstancias. La fuente encomienda al arrendador el alquiler y la devolución del depósito del arrendatario, etc.

“Para controlar los préstamos de alquiler, se deben introducir bancos”. Wang Lina, investigador del Centro de Investigación de Finanzas Inmobiliarias del Instituto de Economía de la Academia China de Ciencias Sociales, enfatizó que es necesario evitar que terceros realicen pagos excesivos. La aplicación del apalancamiento crediticio requiere la cooperación activa de los bancos y el pleno uso de su completo sistema de supervisión y revisión, que examina y aprueba estrictamente los préstamos.

La plataforma de servicios de gestión de viviendas se ha convertido en un nuevo punto de apoyo

Además de la rectificación, las "Opiniones" también revelaron otro cambio de mercado: las ciudades con una fuerte demanda de alquiler deberían completar la construcción antes de finales de 2020 Plataforma de servicios de gestión de vivienda. Se requiere que la plataforma tenga funciones tales como presentación de informes institucionales y de apertura, verificación de propiedades, divulgación de información, firma y presentación en línea, etc. También requiere el establecimiento de una base de datos de agencias de intermediación inmobiliaria, empresas y empleados de alquiler de viviendas y empresas de alquiler. listados de viviendas para fortalecer el seguimiento del mercado.

Anteriormente, se han implementado plataformas de servicios de gestión de viviendas en Shanghai, Shenzhen, Suzhou y otros lugares, pero el efecto de la plataforma aún no se ha reflejado claramente. "Cómo guiar a las empresas para que proporcionen a los consumidores información y servicios más convenientes debería ser tarea del gobierno". Wang Lina dijo que la plataforma de servicios de gestión de viviendas dirigida por el gobierno y los departamentos pertinentes puede reducir la asimetría de la información y reducir los costos de búsqueda de los consumidores. empresas compitan irracionalmente por los clientes.

En opinión de Zhao Xiuchi, vicepresidente y secretario general de la Sociedad de Derecho Inmobiliario de Beijing, la tendencia futura es facilitar la publicación de listados de viviendas y completar transacciones de alquiler a través de plataformas de servicios de gestión de viviendas. Obtener información real sobre el mercado de alquiler a través de la plataforma puede servir de base para la formulación de políticas inmobiliarias. Además de realizar la función de supervisión, la plataforma también debe realizar realmente la función de servicio, permitiendo a las personas publicar listados de viviendas en la plataforma, realizar transacciones mano a mano y reducir verdaderamente el costo de alquilar una casa.

El dictamen también propone formular políticas para convertir edificios de oficinas comerciales, plantas industriales y otros edificios no residenciales inactivos en viviendas de alquiler de acuerdo con las leyes y regulaciones. Esto resolverá aún más el problema de la oferta limitada de suelo para viviendas de alquiler. Chai Qiang dijo que en el desarrollo y regulación del mercado de alquiler de viviendas, el desarrollo sigue siendo el tema principal.

¿Qué cambios se producirán en los pisos de alquiler de larga duración en 2020? He Guang, vicepresidente del Centro de Gestión de Cuentas Clave y Relaciones Públicas de Apartamentos Lehu, dijo que los apartamentos de alquiler a largo plazo entrarán gradualmente en la era de la gestión de activos en 2020, y que en esta era se necesitarán instituciones operativas y de custodia de activos profesionales.

El sector del alquiler de apartamentos a largo plazo ha entrado en su primer periodo de ajuste. He Guang dijo que lo bueno es que el mercado está volviendo a la racionalidad y que se ha convertido en sentido común de la industria no depender de las transfusiones de sangre del mercado de capitales, refinar las operaciones y prestar atención a la gestión de activos y la rentabilidad.