¿Cuál es la diferencia entre los edificios de oficinas de Grado A y los edificios de oficinas de Grado B?

1. ¿El “Grado A” y el “5A” definen los grados de propiedad de oficinas desde diferentes perspectivas?

Los tres conceptos básicamente representan la dirección básica de la evaluación de los grados de los edificios de oficinas. "comienza desde La calificación de los edificios de oficinas se evalúa desde la perspectiva de la calidad integral; "5A" se evalúa desde la perspectiva de la configuración del hardware, mientras que la "Cuarta Generación" especifica los estándares desde la perspectiva del desarrollo de edificios de oficinas. sus propias características y el grupo de consumidores no tiene claro cada método de evaluación, lo que genera confusión conceptual. ?

2. ¿No es el estándar “Grado A” el nivel más alto?

“Edificio de oficinas de Grado A” es un término común, que es utilizado gradualmente por los desarrolladores extranjeros en el proceso de desarrollo de edificios de oficinas relacionados con el extranjero. El vocabulario introducido y popular divide los edificios de oficinas en varios grados, como A, B y C, según su calidad integral. En lo que respecta al mercado de edificios de oficinas de China, generalmente se divide en alto. -Propiedades de gama alta (edificios de oficinas de grado A), propiedades de gama media (edificios de oficinas de grado B), propiedades de gama baja (edificios de oficinas de grado C). Las propiedades de alta gama se pueden subdividir en dos partes: edificios de oficinas de primer nivel y de grado A. Los edificios de oficinas de primer nivel están en línea con los estándares internacionales de construcción de oficinas, y el Grado A se clasifica de acuerdo con los estándares vigentes en el mercado local. Los llamados edificios de oficinas de Grado A se refieren principalmente a los estándares de calificación de hoteles de cuatro o cinco estrellas y son un término habitual en el sector inmobiliario. Dado que las propiedades de oficinas varían en los diferentes mercados, los criterios de clasificación de oficinas a menudo se basan en la calidad relativa en cada mercado, como oficinas de primer nivel versus oficinas internacionales en algunas ciudades más pequeñas. ?

Para las megaciudades (como Beijing, Shanghai, Shenzhen), además de la consideración general de la calidad de la construcción al dividir las propiedades de oficinas, también se deben considerar plenamente los factores de transporte urbano y planificación urbana (diseño CBD). Específicamente, los grados de propiedad y los estándares de grado se pueden dividir y definir de la siguiente manera:?

1. ¿Propiedades de alto nivel (edificios de oficinas internacionales)?

(1) Calidad de la construcción: la. la condición física del edificio y la calidad son de primera clase y la calidad de la construcción cumple o excede los requisitos de las normas o especificaciones de construcción pertinentes. el edificio tiene un plano de planta flexible y una alta tasa de utilización, alcanzando una tasa de utilización del 70%; El área es grande, el vestíbulo y los pasillos son espaciosos y los pisos están elevados. La altura libre hasta el techo suspendido no es inferior a 2,6 metros. ?

① Estándares de decoración: la fachada exterior adopta una decoración exterior internacional de alta calidad, como paredes exteriores de mármol y muros cortina de vidrio, utilizando mármol, placas de aluminio, muros cortina de vidrio y otros materiales importados de alto nivel; es un espacioso vestíbulo y pasillos de mármol, el piso de la parte pública debe ser de mármol, granito, baldosas de alta calidad o alfombras de alta calidad, las paredes deben ser de mármol o papel tapiz de alta calidad o pintura de alta calidad; ser techos suspendidos la sala del ascensor debe ser de acero inoxidable y mármol; el baño debe estar equipado con una entrada, artículos sanitarios de marcas famosas, como Koma, Kohler, American Standard, T0T0, etc. ?

② Instalaciones de apoyo: debe haber instalaciones de apoyo para los negocios y la vivienda, como salas de conferencias, oficinas de correos, bancos, centros de venta de entradas, restaurantes para el personal, etc., estacionamientos exclusivos sobre el suelo y subterráneos, y Espacios de estacionamiento suficientes para satisfacer las necesidades diarias Comercios, restaurantes aptos para reuniones de negocios, hoteles, instalaciones para el almuerzo, relajación o entretenimiento, otros como parques, instalaciones deportivas y bibliotecas. ?

③ Sistema de ascensores: un buen sistema de ascensores con instalaciones avanzadas y separación de pasajeros y mercancías. Generalmente, hay un ascensor cada 4.000 metros cuadrados y el tiempo medio de espera es de unos 30 segundos. ?

④Estándares de equipo: debe haber aire acondicionado central de marca, el sistema de aire acondicionado central es eficiente; debe haber control automático en el edificio; debe haber alarmas de seguridad; debe haber cableado integrado; ?

(2) Escala de construcción: más de 50.000 metros cuadrados. ?

(3) Presencia de clientes: cartera de inquilinos de reconocidas empresas extranjeras; grandes empresas y consorcios multinacionales, nacionales y extranjeros de renombre. ?

(4) Servicios inmobiliarios: gestionados por una empresa de marca reconocida y con experiencia, equipada con un práctico software informático de gestión de propiedades, que realiza la informatización de la gestión de propiedades de oficinas, establece un sistema de información de gestión de oficinas, y todos los aspectos de la administración de propiedades de oficinas. El sistema logra conectividad y administración unificada, y brinda servicios de seguridad y mantenimiento las 24 horas. ?

(5) Transporte conveniente: ubicado en un lugar importante, con excelente accesibilidad, cercano a dos o más vías principales. Existen múltiples medios de transporte y acceso directo al metro. ?

(6)Ubicación: Ubicado en el área central del principal distrito comercial. ?

(7) Inteligencia: 3A～5A?

(8) Antecedentes del desarrollador: rica experiencia y fondos sólidos.

Con flexibilidad financiera en los primeros años del desarrollo del proyecto y amplia experiencia en inversiones inmobiliarias a gran escala, estos desarrolladores son empresas extranjeras como Estados Unidos, Malasia, Hong Kong y Corea del Sur, o empresas estatales de alta calidad. con experiencia exitosa en operaciones en el extranjero. ?

2. ¿Propiedades de alta gama (edificios de oficinas de grado A)?

(1) Calidad del edificio: el estado físico del edificio es excelente y la calidad de la construcción cumple o supera. los requisitos de las normas o especificaciones de construcción pertinentes; su rentabilidad es comparable a la de los edificios de oficinas de nueva construcción; ?

① Estándares de decoración: la fachada exterior está hecha de mármol, baldosas de alta calidad, placas de aluminio, muros cortina de vidrio y otros materiales, el piso del vestíbulo debe ser de mármol, granito; , piedra natural, etc., y las paredes deben ser de mármol, granito o papel tapiz de alta calidad y otros materiales, debe haber un techo suspendido y las columnas deben estar cubiertas con mármol, acero inoxidable y otros materiales; la parte pública debe ser de mármol, granito, baldosas de alta calidad o pavimentadas con alfombras de alta calidad, y las paredes deben estar hechas de papel tapiz o pintura de alta calidad ((como Nippon Paint, etc.), allí debe ser un techo suspendido y la sala del ascensor debe tener cubiertas de puertas de acero inoxidable, mármol o madera, el baño debe estar equipado con artículos sanitarios de marcas importadas, como Koma, Kohler, American Standard, TOT0, etc. ?

③Estándares de equipo: debe haber aires acondicionados centrales de marca; automatización del edificio y cableado integrado; ?

(2) Escala de construcción: 10.000-50.000 metros cuadrados. ?

(3) Presencia del cliente: existen grandes empresas nacionales y extranjeras reconocidas, y la mayoría de los clientes se dedican a la investigación y el desarrollo, servicios técnicos, comercio electrónico o agencias de marcas reconocidas. ?

(4) Servicios inmobiliarios: Gestionados por empresas reconocidas y experimentadas, los servicios completos de gestión de propiedades incluyen servicios de seguridad y mantenimiento las 24 horas. ?

(5) Transporte conveniente: existen muchos medios de transporte directos. ?

(6) Ubicación: ubicado en el principal distrito comercial o área suburbana. ?

(7) Inteligencia: 3A y superior. ?

3. ¿Propiedades de rango medio (edificios de oficinas de grado B)?

(1) Calidad del edificio: el estado físico del edificio es bueno y la calidad de la construcción cumple con los requisitos. de las normas o especificaciones de construcción pertinentes, pero Las funciones del edificio no son las más avanzadas (afectadas por obsolescencia funcional), hay desgaste natural y la rentabilidad es menor que la de edificios similares recién terminados; ?

① Estándares de decoración: la fachada está hecha de azulejos o baldosas de cerámica; hay un vestíbulo, el piso del vestíbulo está hecho de baldosas, las paredes están hechas de baldosas de cerámica o pintura de alta calidad; , y hay falso techo; el suelo de la parte pública es de baldosas o pavimentos. Moquetas de gama media y paredes encaladas; sanitarios de empresa conjunta o doméstica de gama media-alta. ?

② Instalaciones de apoyo: Hay estacionamientos subterráneos y sobre el suelo exclusivos. ?

③Estándares de equipamiento: hay un sistema de aire acondicionado central; no hay automatización del edificio; no hay alarma de seguridad; no hay cableado integrado; ?

(2) Escala de construcción: sin límite. ?

(3) Presencia del cliente: la mayoría de los clientes son pequeñas y medianas empresas nacionales, dedicadas a agencias de ventas e investigación y desarrollo de productos. ?

(4) Servicios inmobiliarios: Existen servicios de empresas inmobiliarias. ?

(5) Transporte conveniente: hay líneas de transporte para llegar y el transporte es relativamente conveniente. ?

(6) Ubicación: subcentro de la ciudad o mejor ubicación urbana. ?

4. ¿Propiedades de gama baja (edificios de oficinas de grado C)?

(1) Calidad de la construcción: las propiedades se han utilizado durante mucho tiempo y los edificios no pueden cumplir con los requisitos. requisitos de nueva construcción en algunos aspectos. Requisitos de ordenanza o código; el edificio muestra un desgaste físico significativo y obsolescencia funcional pero aún satisface las necesidades de los inquilinos de bajos ingresos. ?

① Normas de decoración: La fachada exterior está pintada; no hay vestíbulo; los suelos de las zonas comunes son de gres o terrazo; ?

② Instalaciones de apoyo: Ninguna. ?

③Estándares de equipamiento: aire acondicionado split; sin automatización del edificio; sin alarma de seguridad; ?

(2)Escala: Ilimitada. ?

(3) Entrada de clientes: Los clientes son básicamente pequeñas empresas privadas que se dedican a negocios de ventas simples. ?

(4) Servicios inmobiliarios: Pueden existir servicios inmobiliarios generales como saneamiento, entrega y recepción y turnos. ?

(5) Transporte conveniente: existen líneas de transporte para llegar hasta él. ?

(6) Situación: situación urbana general.

3. ¿Cuáles son los estándares de evaluación de "5A" en un sentido estricto y "5A" en un sentido amplio?

El estándar "5A" es el método de evaluación más popular En la actualidad, pero hay dos conceptos de "5A". El método de evaluación se centra, en primer lugar, estrictamente en el hardware inteligente, incluido OA (oficina inteligente), BA (automatización de edificios), CA (comunicación y transmisión inteligentes), FA (incendio inteligente). protección) y SA (seguridad inteligente). Se refiere en términos generales al estándar integral de evaluación de grado "A", que incluye:?

(1) Estándar de marca de construcción: ¿nivel A?

Los edificios de oficinas son espacios específicos para que una ciudad cree cultura y riqueza, la formación de marca de los edificios de oficinas requiere características de diferenciación de productos, características de cultura empresarial, conceptos de gestión de servicios, propiedades emblemáticas regionales y memoria histórica urbana. En cierto sentido, el desarrollo de edificios de oficinas en el "nivel más alto de la cadena productiva" refleja el proceso de desarrollo y las características de una ciudad. Por lo tanto, para que un edificio de oficinas se convierta en un edificio emblemático en el distrito comercial de una ciudad, su marca debe tener una gran relevancia para la ciudad y ser de gran valor para su desarrollo futuro. Por lo tanto, las marcas de edificios de oficinas que tengan una mayor influencia regional y puedan ser armoniosas y unificadas con las marcas de la ciudad serán calificadas como Grado A en el estándar de marcas de edificios. ?

(2) Estándar de ubicación: Clase A?

La ubicación es uno de los factores clave para invertir y comprar edificios de oficinas. Sólo los edificios de oficinas que estén ubicados en distritos comerciales existentes o potenciales de la ciudad, que estén en buenas ubicaciones y tengan un alto valor de inversión pueden obtener la Calificación A para los estándares de ubicación geográfica. ?

(3) Estándar nivel de cliente: ¿Clase A?

Nivel de cliente se refiere al nivel de propietarios o inquilinos que se instalan en el edificio de oficinas. La mayoría de los clientes de edificios de oficinas tienen la mentalidad de elegir a sus vecinos, por lo que el nivel de cliente de un edificio de oficinas suele ser el mismo. Al mismo tiempo, el nivel de clientes también afecta directamente a las decisiones de inversión de los nuevos propietarios o inquilinos, porque un mayor nivel de clientes tiene un mayor efecto en la mejora de la imagen de su empresa. . ?

(4) Estándar de calidad del servicio: Clase A?

La calidad del servicio se refleja en una gestión eficiente de la propiedad, por un lado, y en servicios comerciales profesionales para las empresas alojadas, por otro. . superior. Si ambos son buenos, se considerará que tiene un estándar de calidad de servicio de nivel A. ?

(5) Estándares de instalaciones de hardware: ¿Grado A?

Evalúan principalmente la innovación en el diseño arquitectónico y las funciones del edificio. Además de la tecnología de construcción utilizada, altura de piso estándar, soporte de carga estándar, sistema de corriente débil, sistema de aire fresco, así como ascensores, inteligencia, etc. Si dos o más de los aspectos anteriores no logran alcanzar la excelencia, no podrán obtener el Grado A del estándar de instalación de hardware. ?

4. ¿Establecer estándares de construcción de oficinas basados en la trayectoria de desarrollo?

¿El desarrollo de los edificios de oficinas en China ha pasado por cuatro etapas?

La primera generación La construcción de edificios de oficinas generalmente se refiere a la economía planificada. Los edificios de oficinas administrativas bajo este sistema sólo pueden satisfacerse con funciones básicas de oficina. La primera generación de edificios de oficinas en Shenzhen está representada por el edificio Guomao, famoso en todo el país por la velocidad de Shenzhen en la década de 1980, así como por los edificios de oficinas dispersos en diferentes áreas de Luohu, como el edificio inmobiliario, el edificio Lianxing, Edificio Shum Yip, Centro financiero Jingdu, etc. ?

La segunda generación de edificios de oficinas se refiere a los edificios de oficinas que las empresas extranjeras ingresaron a China y fueron desarrollados y construidos después de la reforma y apertura. Además de satisfacer las necesidades funcionales de estos edificios de oficinas, el espacio interno ha comenzado a dividirse de manera flexible según los clientes y se ha mejorado el nivel de inteligencia. La segunda generación de edificios de oficinas en Shenzhen está representada por el Shenzhen Electronic Technology Building y el Bank of China Building, que aparecieron a principios de los años 1990. ?

Basado en la segunda generación, el edificio de oficinas de tercera generación comenzó a considerar las necesidades de los clientes como orientación, agregando conceptos de oficinas ecológicos y respetuosos con el medio ambiente para mejorar la comodidad y mejorar en gran medida el nivel de inteligencia. Los edificios de oficinas de tercera generación en Shenzhen suelen estar representados por el edificio Diwang, SEG Plaza y el edificio Jiangsu a finales del siglo XX. ?

Con la adhesión de China a la OMC y el advenimiento de la globalización económica, la tercera generación de edificios de oficinas ya no puede satisfacer plenamente las necesidades de las oficinas comerciales internacionales. Bajo esta premisa, surge la cuarta generación de. Los edificios de oficinas son lógicos. El llamado edificio de oficinas de cuarta generación, basado en las funciones de la tercera generación, enfatiza la demanda de los clientes como centro, tiene como objetivo proporcionar una plataforma comercial de bajo costo y alta eficiencia, promueve la comunicación y el intercambio humanizados y presta atención a el impacto del espacio de oficinas en la cultura corporativa y la cultura corporativa Cultivar y mejorar la calidad de los empleados, guiar la inteligencia y fortalecer el concepto de oficinas ecológicas y respetuosas con el medio ambiente, a fin de cumplir con los estándares de una comunidad empresarial internacional. ?

En comparación con las tres primeras generaciones de edificios de oficinas, la cuarta generación de edificios de oficinas tiene las siguientes características: ?

El edificio de oficinas de cuarta generación está dirigido a varias empresas multinacionales y con financiación extranjera, así como a poderosas empresas nacionales grandes y medianas, para satisfacer en la mayor medida los requisitos de los usuarios en cuanto a comodidad de oficina y mayor eficiencia y beneficios en el trabajo. ?

2. Los requisitos paisajísticos son mayores. Muchos CBD de renombre internacional o edificios de oficinas conocidos se construyen cerca de hermosos paisajes naturales. Además de los paisajes naturales, los paisajes verdes en los edificios de oficinas también se están volviendo cada vez más populares. Los jardines en los atrios internos con la función de disfrutar de la comunicación se convertirán en una tendencia en el desarrollo de los edificios de oficinas en el futuro. ?

3. Más espacio para negocios. Con la popularización de Internet, compartir recursos se ha convertido en una cuestión importante para mejorar la eficiencia en el trabajo. Por lo tanto, la planificación del entorno de oficina romperá con el modelo espacial tradicional de "oficina + corredor público" y gradualmente pasará de estar cerrado y centrarse en la privacidad personal a ser abierto e interactivo. El edificio de oficinas de cuarta generación proporciona a todos un mayor grado de espacio comercial compartido, desdibujando el espacio de oficinas, mejorando la eficiencia del trabajo sobre la base de promover la comunicación, integrar el trabajo con el ocio y crear una nueva forma de trabajar. ?

4. Promover la protección del medio ambiente verde. El edificio de oficinas de cuarta generación no solo presta atención al paisaje ambiental externo, sino que también introduce ampliamente un paisaje verde tridimensional en el espacio de oficinas interno para formar un espacio de oficinas saludable y respetuoso con el medio ambiente. Además, cómo introducir inteligentemente aire natural en los edificios de oficinas también se ha convertido en un tema de gran preocupación para los clientes de edificios de oficinas en la "era post-SARS". Por lo tanto, la mayoría de los edificios de oficinas actualmente en planificación han integrado atrios interiores y sistemas de aire fresco. en sus diseños. ?

5. Alta inteligencia. El grado de inteligencia de los edificios de oficinas de cuarta generación ha alcanzado un nivel muy alto y se requiere reservar suficiente espacio de actualización para futuras actualizaciones. Cumplir con el estándar 5A Clase A será el estándar inteligente más bajo, incluidos los edificios inteligentes y la seguridad inteligente. , inteligencia de oficina, etc. ?

Los anteriores son los estándares de evaluación para edificios de oficinas generales. Con el avance de la tecnología y la madurez de los conceptos de desarrollo, los estándares para edificios de oficinas también se actualizarán constantemente.

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