Aviso de riesgo de inversión inmobiliaria en Australia

¿Cuáles son los riesgos de la inversión inmobiliaria en Australia?

Riesgo 1. La inversión en subastas no es adecuada para personas extranjeras.

Las subastas de apartamentos de gran altura son adecuadas para personas locales de altos ingresos en países inversores. Pueden obtener devoluciones de impuestos gubernamentales a través de la alta depreciación de los apartamentos en los Estados Unidos y Australia, lo que se denomina inversión inmobiliaria negativa. Los inversores extranjeros no tienen ingresos antes de aterrizar en Australia. Los niños que no están empleados no pueden deducir el impuesto sobre la renta de las empresas o de las personas físicas a través de la depreciación del apartamento y una alta depreciación significa mayores pérdidas fiscales.

El riesgo secundario y las ventas secundarias toman un tiempo relativamente largo.

A diferencia de la categoría de villas, los apartamentos ocupan una proporción relativamente baja en el mercado de transacciones de segunda mano y permanecen durante mucho tiempo (divididos en categorías de productos de subasta del mercado semanal, los productos de apartamentos solo representan alrededor del 20% de propiedades subastadas); los apartamentos especialmente pequeños son los más invendibles, como estudios, apartamentos de un dormitorio, apartamentos de menos de 50 metros cuadrados sin plaza de aparcamiento, etc. ¿Por qué son completamente diferentes de la imaginación de nuestros compradores e inversores? La respuesta es: en comparación con los mercados inmobiliarios extranjeros maduros que han experimentado muchos altibajos, los bienes inmuebles dignos de nuestra inversión china son precisamente los productos que sus lugareños pueden considerar como "hogar". Pregúntese: tomando a las familias australianas como referencia; , la propiedad promedio en las economías occidentales desarrolladas ¿Puede una familia de clase media de 4 a 5 personas vivir en un apartamento de 50 metros cuadrados sin restricciones de natalidad?

Riesgo 3. Los productos de apartamentos no son la categoría principal para la ocupación independiente y la demanda rígida de vivienda en países como Australia, Nueva Zelanda, Estados Unidos y Canadá.

Por lo tanto, el valor en efectivo del banco y el valor de la hipoteca son relativamente bajos; especialmente los apartamentos de gran altura en el centro de la ciudad no son la primera residencia para los locales; por ejemplo, Melbourne, la segunda ciudad más grande de Australia con una población de 4,2 millones. A modo de ejemplo: sólo hay 14.000 australianos locales (con pasaporte australiano y residencia permanente) que viven en el distrito central de negocios de Jiuhengjiuzong. Del total de 300.000 personas que viven en el distrito central de negocios, la mayoría de ellos son extranjeros, como estudiantes y visitantes internacionales. los turistas, los mochileros y la "gente pobre" que no pueden permitirse un automóvil realizan trabajos ocasionales en los alrededores del centro de la ciudad; la urbanización de China acaba de comenzar, y Melbourne comenzó en la década de 1980 y el centro de la ciudad es sólo un centro comercial, no una comunidad de vida convencional; Si la gran mayoría de los australianos locales no viven en el centro de la ciudad, ¿a quién se venderán en el futuro los apartamentos de gran altura en el centro de la ciudad invertidos por los chinos?

Riesgo 4. Los riesgos de valoración y de préstamo de los bancos son relativamente altos.

Después de convertir un edificio existente en una vivienda existente, el banco no emitirá un préstamo basado en el precio de compra del contrato, pero calculará el préstamo basándose en la evaluación del mercado una vez que se complete el edificio. Si las expectativas del mercado inmobiliario disminuyen en unos pocos años, el valor tasado de la propiedad por el banco puede ser inferior a lo que el inversor pagó por ella, lo que dificulta que el inversor obtenga capital. Además, se desconoce si los bancos extranjeros concederán préstamos hipotecarios a los inversores durante este período, así como el correspondiente ratio de préstamo y tasa de interés del préstamo. Debido a que las transacciones de edificios sin terminar o casas de subastas se completan virtualmente 2 o 3 años después, la entrega a largo plazo de índices de futuros retrasa el riesgo de aprobación de préstamos para los inversores extranjeros. Cuanto más largo es el tiempo, mayor es el riesgo potencial.

Riesgo 5. Riesgo de entrega

Todos los riesgos que puedan surgir en las ventas se denominan colectivamente "riesgos de liquidación". Estos riesgos afectan no sólo a los compradores de viviendas, sino también a los compradores, promotores y agentes. Si bien la Autoridad Australiana de Regulación Prudencial (APRA) intenta enfriar los crecientes precios de las propiedades en Australia ajustando los préstamos de inversión, la medida también ha aumentado los riesgos de liquidación en el mercado inmobiliario de Australia. Esta serie de políticas para restringir los préstamos de inversión ha reducido el impulso de crecimiento del mercado inmobiliario, pero también ha aumentado el riesgo de recesión económica.

Cómo evitar riesgos en la inversión inmobiliaria australiana

Si observamos la historia del sector inmobiliario australiano, no es difícil encontrar un fenómeno tan común: diez o veinte años después, el La apariencia de la ciudad y los precios de la vivienda en toda la región cambiarán.

La principal razón de este fenómeno son las oportunidades de empleo. Las zonas con muchas oportunidades de empleo suelen tener grandes centros comerciales y un número considerable de trabajadores administrativos bien remunerados están dispuestos a vivir cerca, lo que crea una gran demanda para el mercado inmobiliario local, especialmente viviendas de alta gama.

Esto atraerá a algunos desarrolladores de alto nivel con una visión única para desarrollar localmente y construir una serie de propiedades de alto nivel con buena calidad y hermosa apariencia.

La tendencia de desarrollo de toda la zona es cada vez mejor y los alquileres y los precios de la vivienda están aumentando.

El crecimiento demográfico y la oferta de vivienda son los factores más directos que determinan la tendencia de los precios de la vivienda. Cuando el crecimiento demográfico es mucho mayor que la oferta de viviendas, es difícil que aumenten los alquileres y los precios de las viviendas.

Por el contrario, si la oferta de vivienda en una zona es relativamente grande y no hay señales de que la población local vaya a aumentar significativamente, entonces debemos ser extremadamente cautelosos al realizar inversiones. Vale la pena mencionar que si es un área donde muchos planes están a punto de comenzar a construirse, su valor de inversión será mayor y la ventaja de inversión será la más fuerte.

Ante todo, las ideas son las más importantes. Debemos corregir nuestros pensamientos y opiniones. Invertimos en el mercado australiano, no en el mercado interno, así que no mire el mercado australiano a través de los lentes del mercado interno.

En segundo lugar, identificar a los profesionales. Hay experiencia en la industria. Tuvimos que ir al dentista para que nos sacaran los dientes y nos cortaran el pelo. Tenemos que ir a la peluquería e invertir en bienes raíces australianos. Deberíamos encontrar expertos en este campo. Las personas exitosas tienen sus propios equipos de gestión financiera, que incluyen élites de todos los ámbitos de la vida. Pueden juzgar con precisión qué proyectos son beneficiosos para la inversión y pueden generar ganancias.

En tercer lugar, es necesario considerarlo de manera integral. Al seleccionar los criterios de vivienda, se deben considerar factores como el área, el precio de venta medio, el margen de apreciación, el desempeño de los costos, la tasa de retorno del alquiler, la tasa de desocupación, el volumen de transacciones futuras, etc., en lugar de simplemente mirarlos casualmente.

Cuarto, comprar un seguro. El seguro es importante. Las principales ciudades de Australia se encuentran a lo largo de la costa. Aunque hay muy pocos fenómenos meteorológicos desastrosos en Australia, aún debemos tomar precauciones antes de que sucedan. Y la industria de seguros de Australia es muy completa. Una mejor manera de afrontar este tipo de riesgo es contratar un seguro.

En quinto lugar, busque un buen abogado. Abogados, no subestimen la responsabilidad de los abogados a la hora de comprar una casa. Cada cantidad de dinero se ingresa en la cuenta fiduciaria del abogado cuando el cliente compra una casa, en lugar de hacerlo directamente al desarrollador. El abogado solo pagará su dinero al desarrollador al finalizar cada pago. Si el promotor abandona la propiedad a mitad de camino, no recibirá ni un centavo de usted.

En sexto lugar, recuerda hacer rondas de sala. Inspección de la vivienda: Dentro de los 7 días siguientes a la entrega de la vivienda, el cliente podrá inspeccionar la vivienda. Si se puede plantear algún problema de calidad, los desarrolladores lo mejorarán. Si no tiene tiempo para una inspección de la vivienda, puede contratar una agencia de inspección de viviendas profesional para que lo guíe durante la inspección de la vivienda y se asegure de que su casa esté en buenas condiciones. Mediante la intervención de los puntos anteriores, puede reducir el riesgo de inversión en el extranjero y hacer que su inversión sea verdaderamente "confiada"

Comparación de inversiones inmobiliarias en China y Australia

1. período de derechos

China: En China, los derechos de propiedad de los edificios residenciales ordinarios son derechos de uso de 70 años, excluyendo la propiedad (consulte la Ley de Gestión de Tierras de China para obtener más detalles).

Australia: Australia tiene una base económica para la propiedad privada y la ley estipula que los propietarios tienen propiedad permanente de la tierra en lugar de derechos de arrendamiento. "Dominio absoluto" significa propiedad de la tierra que el propietario disfruta para siempre.

2. Requisitos de pago inicial y riesgos financieros para propiedades sobre plano.

China: En China, generalmente hay que pagar el 30% del precio de la vivienda al firmar un contrato de compra de vivienda, y el pago inicial se paga directamente al promotor. Una vez que el desarrollador tiene problemas, es difícil garantizar los fondos del comprador.

Australia: al firmar un contrato, los propietarios australianos solo deben pagar el 10% del precio de la vivienda. El pago inicial lo deposita un abogado en la cuenta de una sociedad fiduciaria de terceros y los intereses pertenecen al propietario. comprador o el comprador y el promotor. Una vez que haya un problema con el desarrollador, los fondos serán devueltos por la empresa fiduciaria.

3. Préstamo para vivienda

China: los compradores de bienes raíces chinos comienzan a pagar el capital y los intereses inmediatamente después de firmar el contrato de compra de la vivienda. Los compradores de viviendas se encuentran bajo una gran presión de pago y una fuerte presión de flujo de efectivo; muchas veces, los compradores de viviendas tienen que pagar intereses al banco antes de adquirir la vivienda existente.

Australia: los compradores australianos normalmente sólo deben pagar un depósito del 10% después de firmar el contrato de compra de una vivienda. El pago de la casa existente no comenzará hasta que se entregue dentro del período fijo (préstamo a 30 años), solo se pagarán los intereses y no se pagará el principal, por lo que la presión de pago es relativamente pequeña. para pagar sólo los intereses (el inquilino alquilará la casa para pagar los intereses). Además, los compradores de viviendas también pueden solicitar una cuenta de compensación al banco. El propietario puede depositar el pago de la casa en una cuenta de compensación y el banco transferirá fondos desde la cuenta de compensación con regularidad. Y el propietario puede retirar dinero de la cuenta de compensación en cualquier momento.

4. Protección legal

China: En China, normalmente se acude a la bolsa de bienes raíces para comprar una casa y no hay ningún abogado profesional involucrado. Si los inversores no comprenden los detalles del contrato, a menudo caerán en trampas y disputas en el futuro.

Australia: Por el contrario, en Australia, tanto los compradores como los vendedores deben contratar a un agente de transferencias profesional o un abogado para manejar los asuntos legales relevantes.

Mediante la supervisión de profesionales, se pueden proteger mejor los intereses de los inversores y reducir los riesgos de inversión. Lo que los inversores compran en Australia no es solo una casa, sino también tranquilidad y tranquilidad.

5. Incentivos fiscales

China: El importe de la devolución de impuestos a través de propiedades de inversión es muy bajo.

Australia: Parte del impuesto sobre la renta se puede deducir mediante depreciación u otros gastos intangibles y tangibles (deducción fiscal por compra de bienes inmuebles australianos).

6. Descuentos por compra de casa

China: No hay descuento por comprar casa por primera vez. El impuesto sobre la escritura de casas de lujo se duplicará y el impuesto sobre las ventas completo se aplicará a las propiedades vendidas en un plazo de dos años.

Australia: Para que los residentes locales australianos o residentes permanentes compren una vivienda por primera vez, el subsidio del gobierno es de 65.438 + 00.000 dólares australianos (si el precio de la vivienda es inferior a 750.000 dólares australianos, puede solicitarlo) y el 60% del impuesto de timbre sobre la compra de viviendas está exento del impuesto de timbre de préstamo parcial.

7. El cálculo del área de la propiedad es diferente.

China: El área de una propiedad incluye el área prorrateada de áreas públicas como escaleras, pero no incluye el área física efectiva de la propiedad.

Australia: El área interna de las inmobiliarias australianas es el área real y no existe un área compartida. Por lo tanto, la superficie de casas en Australia es en realidad mayor que la de bienes raíces en China. Además, los inmuebles australianos sólo se venden en su conjunto, mientras que los inmuebles chinos se venden por metro cuadrado.

8. Tasa de desocupación

China: El Informe sobre la tasa de desocupación de viviendas en China de 2014 muestra que la tasa de desocupación en el mercado inmobiliario urbano de China alcanzó el 22,4%, mientras que las tasas de desocupación en Shanghai y Beijing fueron. 18,5% y 18,5% respectivamente. Puede que ahora sea más alto.

Australia: según estadísticas de Domain Group, un sitio web australiano de información inmobiliaria, en junio de 2017, la tasa de desocupación de alquileres en las principales capitales de Australia estaba por debajo del 3%, y la tasa de desocupación promedio en Sydney era de aproximadamente 2%.

Según la práctica internacional, la tasa de desocupación entre el 5% y el 10% es un rango razonable, lo que indica que el equilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda comercial es propicio para el sano desarrollo de la economía nacional; -20% es un área peligrosa para las desocupaciones y es necesario tomar ciertas medidas Garantizar el desarrollo normal del mercado inmobiliario y el funcionamiento normal de la economía nacional una tasa de desocupación de más del 20% es un área con un retraso importante; viviendas comerciales, y los inversores deben considerarlo cuidadosamente.