@ Propietarios de viviendas, su contrato hipotecario está a punto de ser modificado El banco central anunció un importante ajuste en las tasas de interés de los préstamos.
En la mañana del 28 de diciembre, el banco central emitió un anuncio de que, a partir del 1 de marzo de 2020, las instituciones financieras deberían negociar con los clientes existentes de préstamos a tasa flotante las condiciones de conversión de la base de precios y fijar el precio de la tasa de interés acordada. en el contrato original. El método se convierte para usar LPR como base de precios y agregar puntos.
Suena un poco confuso En pocas palabras, nuestros contratos de préstamo anteriores se fijaban en función del aumento (o disminución) de la tasa de interés base, pero ahora necesitamos convertirlo a puntos básicos LPR (o fijos). tasa de interés) fijación de precios.
Por supuesto, lo que es relevante para la mayoría de la gente son las hipotecas.
El banco central declaró en agosto que los tipos de interés existentes para los préstamos personales para vivienda se seguirán aplicando de acuerdo con el contrato original. ¿Por qué ha vuelto a cambiar? Después de cambiar al nuevo método de fijación de precios, ¿el préstamo hipotecario será mayor o menor? El banco central tiene la respuesta.
Cabe señalar que este cambio no incluye los préstamos para vivienda personal del Fondo de Previsión. Después de todo, las tasas de interés de los préstamos para vivienda personal del Fondo de Previsión son mucho más bajas que las tasas de interés de los préstamos comerciales.
El banco central hizo un ajuste importante: convertir el índice de referencia de precios de préstamos de tasa flotante existente a LPR
El 17 de agosto de 2019, el banco central emitió un anuncio sobre la reforma y mejora del préstamo. Mecanismo de formación de tasa de cotización de mercado (LPR).
El banco central declaró que actualmente casi el 90% de los préstamos recién emitidos se cotizan con referencia al LPR, pero los préstamos a tasa flotante existentes todavía se cotizan según la tasa de interés de referencia del préstamo, que no puede reflejar cambios en tipos de interés del mercado en el momento oportuno y no favorece la protección de los derechos e intereses tanto de los prestatarios como de los prestatarios. Para profundizar aún más la reforma de la LPR, el Banco Popular de China emitió [2019] el Anuncio No. 30 para promover la conversión fluida del precio de referencia de los préstamos con tasa de interés flotante existentes.
Según el anuncio del banco central, los préstamos a tipo flotante existentes se refieren a préstamos a tipo flotante que han sido emitidos por instituciones financieras antes del 1 de enero de 2020 y que han sido contratados pero no emitidos y tienen un precio con referencia al tipo de interés de referencia de los préstamos (excluidos los préstamos de fondos de previsión). A partir del 1 de enero de 2020, las instituciones financieras no podrán firmar contratos de préstamos a tasa flotante cuyos precios tengan como referencia la tasa de interés de referencia del préstamo.
¿Cuáles son los principios para la conversión de los puntos de referencia de precios de préstamos de tasa flotante existentes?
Primero, el prestatario puede negociar con el banco para convertir la base de precios a LPR o a una tasa de interés fija. El prestatario solo tiene una opción y no puede volver a convertir después de la conversión. Los préstamos existentes a tipo variable que se encuentren en el último ciclo de revisión de precios no podrán convertirse.
En segundo lugar, los trabajos de conversión comenzarán el 1 de marzo de 2020 y, en principio, deberían finalizar antes del 31 de agosto de 2020.
En tercer lugar, el nivel de la tasa de interés del préstamo después de la conversión será determinado por ambas partes mediante negociación. Para implementar los requisitos de regulación del mercado inmobiliario, el nivel de la tasa de interés de los préstamos para vivienda personal comercial existentes en el momento de la conversión. la conversión permanecerá sin cambios.
El banco central declaró que la base de precios de los préstamos a tasa flotante existentes se convertirá a LPR. Excepto para los préstamos para vivienda personal comercial, el valor en puntos se determinará mediante negociación entre el prestatario y el prestatario. El valor agregado de puntos para préstamos personales comerciales para vivienda debe ser igual a la diferencia entre el último nivel de tasa de interés de ejecución del contrato original y el plazo LPR correspondiente publicado en diciembre de 2019. Desde el momento de la conversión hasta la primera fecha de revisión posterior (exclusiva), el nivel de la tasa de interés ejecutada será igual al nivel de la tasa de interés ejecutada más reciente del contrato original, es decir, la suma del LPR del período correspondiente en diciembre. 2019 y el valor de puntos agregado. Posteriormente, a partir de la primera fecha de revisión, en cada fecha de revisión de la tasa de interés, el nivel de la tasa de interés se recalculará y determinará con base en la LPR del período correspondiente en el último mes y el valor del punto agregado.
Cuando las instituciones financieras negocian los términos de conversión de la base de precios con sus clientes, pueden renegociar el ciclo de revisión de precios y la fecha de revisión. El ciclo de revisión de precios más corto para préstamos personales comerciales para vivienda es de un año.
Si el préstamo de tasa flotante existente se convierte a una tasa de interés fija, la tasa de interés después de la conversión se determinará mediante negociación entre el prestatario y el prestamista. La tasa de interés después de la conversión para préstamos para vivienda personal comercial será. igual a la tasa de interés de ejecución más reciente del contrato original.
Además de los préstamos personales comerciales para vivienda, el prestatario y el prestamista pueden negociar otros préstamos existentes a tasa flotante, incluidos, entre otros, préstamos corporativos, préstamos de consumo personal, etc., de acuerdo con las condiciones del mercado. Los principios orientados a determinar los términos de conversión específicos, incluida la referencia al plazo de la variedad LPR, el valor del punto, el ciclo de revisión de precios, la fecha de revisión de precios, etc., se pueden convertir a una tasa de interés fija.
¡Así se calcula el nuevo tipo de interés hipotecario!
Entonces, ¿cómo calcular el tipo de interés de la nueva hipoteca? ¿Cambiará la tasa de interés después de la conversión?
El banco central declaró que si la base de precios se convierte a LPR, el tipo de plazo de LPR se determinará en función del plazo de préstamo del contrato original. Una vez determinado, no se ajustará durante el resto. plazo del contrato; el valor agregado es la última tasa de interés de ejecución del contrato original y la diferencia en LPR en diciembre de 2019 (puede ser negativa) se fijará durante el plazo restante del contrato; el nivel de la tasa de interés en el punto de conversión; permanecerá sin cambios; el prestatario y el prestamista pueden renegociar el ciclo de revisión de precios y la fecha de revisión, siendo el ciclo de revisión más corto de un año.
Para el mismo préstamo de vivienda personal comercial, si se convierte en cualquier momento entre marzo y agosto de 2020, el valor del punto agregado se determinará con base en el LPR de diciembre de 2019 y el nivel de tasa de interés original, y el valor del punto agregado no se verá afectado. El impacto del punto de tiempo de conversión puede ser razonablemente descentralizado por los bancos y los clientes. Actualmente, el ciclo de revisión de precios de la mayoría de los préstamos personales comerciales para vivienda es de un año y la fecha de revisión es el 1 de enero de cada año.
Por ejemplo, si el plazo del contrato original de un préstamo para vivienda personal comercial es de 20 años, el plazo restante es de 8 años y la tasa de interés estipulada en el contrato original es de 10 más la tasa de interés de referencia para los préstamos. con un plazo de más de 5 años, ahora se implementa La tasa de interés es 4,9 × (1 10) = 5,39 La LPR a más de 5 años publicada en diciembre de 2019 es 4,8. Si el prestatario y el prestamista deciden cambiar la base de fijación de precios el 30 de marzo de 2020, y el ciclo de revisión de precios sigue siendo de un año, y la fecha de revisión sigue siendo el 1 de enero de cada año, entonces la tasa de aumento de puntos debe ser de 0,59 puntos porcentuales ( 5,39-4,8=0,59). Del 30 de marzo al 31 de diciembre de 2020, el nivel de tasa de interés implementado sigue siendo 5,39 (4,8 0,59). El primer día de repreciación posterior, es decir, el 1 de enero de 2021, de acuerdo con las reglas de repreciación acordadas, la tasa de interés ejecutada se ajustará a la LPR 0,59 para más de 5 años publicada en diciembre de 2020, y así sucesivamente cada año siguiente.
En pocas palabras, en el primer ciclo de precios (generalmente de 1 año), la nueva tasa de interés para los préstamos hipotecarios es la misma que la tasa de interés actual, por lo que el valor del punto básico en la nueva tasa de interés La tasa (punto base LPR) es la diferencia actual entre la tasa de interés y LPR, el punto base no cambiará una vez que se determine.
Además, este cambio también supondrá mucha presión para los bancos. El banco central declaró que a partir de la fecha del anuncio, los bancos deberían formular un plan de trabajo para la conversión de los puntos de referencia de precios de préstamos personales comerciales existentes lo antes posible, incluido el soporte del sistema, la capacitación del personal, etc., y al mismo tiempo, a través de múltiples canales (incluidos el sitio web oficial y anuncios de sucursales, mensajes de texto, correos electrónicos, banca móvil y notificaciones telefónicas, etc.) informar a los clientes que, sujeto al consenso alcanzado por ambas partes, los cambios a los términos del contrato original deben realizarse de la manera más simple y factible. lo más posible.
La reducción del LPR no pretende estimular el mercado inmobiliario
Aunque el tipo de interés se mantiene sin cambios en el primer ciclo hipotecario, los cambios posteriores en el LPR tendrán un impacto en los pagos de su hipoteca.
El tipo de interés hipotecario corresponde generalmente a la LPR a 5 años. Según datos del Centro de Comercio de Divisas de China, la cotización actual de la LPR hace 5 años era de 4,80.
El último cambio en la cotización de LPR fue el 20 de noviembre: la variedad de 1 año bajó de 4,20 a 4,15; la variedad de 5 años bajó de 4,85 a 4,80.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, analizó en su momento que la reducción de la LPR a 5 años significaba que para quienes sólo necesitaban un préstamo de 1 millón a 30 años, el pago mensual promedio sería se reduciría en 30 yuanes y el pago mensual total se reduciría en 10.890 yuanes durante 30 años.
Vale la pena señalar que el China Securities Journal informó anteriormente que después de la reforma, LPR se convirtió gradualmente en el punto de referencia para los precios de nuevos préstamos. La LPR está vinculada a la tasa de interés de la FML y los cambios en esta última tienen un impacto importante en la LPR y, por ende, en las tasas de interés del mercado crediticio. Ante las sucesivas reducciones del tipo de interés de la FML y del tipo de recompra inversa del banco central, algunos investigadores creen que el ciclo de recortes de los tipos de interés puede haber comenzado.
El equipo de investigación de renta fija de CICC señaló que, basándose en circunstancias históricas, la reducción de la tasa de recompra inversa del banco central generalmente no termina de una sola vez, y es posible que haya comenzado una nueva ronda de ciclo de reducción de tasas de interés.
Zhang Jiqiang de Huatai Securities dijo que hay margen para que las tasas de interés MLF sigan disminuyendo en pequeños pasos para guiar a LPR a seguir disminuyendo. Sin embargo, todavía es necesario realizar operaciones de política pertinentes para evitar la "difusión de las expectativas de inflación" y se debe mantener la "política monetaria normal".
Sin embargo, el objetivo principal de reducir la LPR es guiar a la economía real a bajar las tasas de interés y reducir los costos de capital en el futuro, no estimular el mercado inmobiliario.
Ya en agosto, el banco central declaró que una vez convertido el precio de referencia, la tasa de interés para los préstamos personales para vivienda recién emitidos en todo el país no será inferior a la LPR del período correspondiente; el segundo préstamo personal para vivienda no podrá ser inferior a la LPR del período correspondiente Sumar 60 puntos básicos.
Fuente del contenido: sitio web integral del Banco Central Daily Economic News, aplicación Meijing