¿Cuál es la dirección futura de LPR? Elija entre conversión de tasa de interés hipotecaria fija o flotante

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A finales del año pasado, el banco central emitió un anuncio afirmando que para profundizar aún más la reforma LPR, los bancos comerciales deberían cambiar oficialmente a los préstamos existentes a tasa flotante con clientes de préstamos existentes a partir del 1 de marzo de 2020. Punto de referencia de precios, en principio, el cambio de los puntos de referencia de precios de tasas de interés de préstamos existentes debe completarse antes del 31 de agosto de 2020.

A partir del 25 de agosto, Banco Industrial y Comercial de China, el Banco Agrícola de China, el Banco de Construcción de China y el Banco de Ahorro Postal han comenzado a convertir por lotes los préstamos personales para vivienda con tasa flotante existentes que cumplen con las condiciones de conversión a precios LPR. Al mismo tiempo, muchos bancos recordaron que si no acepta las reglas de conversión por lotes, puede comunicarse con el banco con anticipación o negociar la cancelación después de la conversión, de acuerdo con los anuncios de cada banco, después de que se complete la conversión por lotes. Si tiene alguna objeción al resultado de la conversión, puede realizar una transferencia de autoservicio a través de la banca móvil o negociar con el banco gestor de préstamos antes del 31 de diciembre de 2020 (inclusive). ¿Qué es mejor y peor cuando la tasa de interés hipotecaria existente se convierte en una tasa de interés flotante o una tasa de interés fija con puntos LPR?

Creemos que depende principalmente de ello. saldo del préstamo, plazo de pago y plan de pago

Recientemente, varios bancos comerciales emitieron el "Anuncio sobre la conversión de referencia de precios de préstamos personales de tasa flotante existentes" en enero de 2020. Para viviendas personales de tasa flotante. préstamos (incluidos los préstamos comerciales en préstamos de cartera, pero excluidos los préstamos de fondos de previsión) cotizados con referencia a la tasa de interés de referencia del préstamo que se han emitido antes de 1 día y se han contratado pero aún no se han emitido, el mecanismo de fijación de precios de la tasa de interés se puede convertir a LPR puntos más. Tasa de interés flotante, o convertida a tasa de interés fija.

Entre ellos, el valor del punto agregado = el nivel de tasa de interés de ejecución actual del contrato original: el plazo correspondiente LPR publicado en diciembre de 2019. el valor del punto agregado se fijará durante el plazo restante del contrato.

En términos generales, la conversión de las tasas de interés hipotecarias existentes a tasas de interés fijas puede fijar el monto de pago mensual del préstamo dentro del período de pago restante. por adelantado Es adecuado principalmente para grupos de clientes previsibles y planificados y no tiene que soportar tasas de interés LPR futuras causadas por cambios

La conversión a una tasa de interés flotante con puntos LPR plus no solo tendrá el. oportunidad de disfrutar de la reducción del pago mensual causada por la futura disminución de la tasa de interés LPR, pero también asumir el pago mensual causado por el futuro aumento de la tasa de interés LPR

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LPR es el más popular. entre los compradores de viviendas con tasas de interés más altas en los últimos años

Xiao Qu, ubicado en una ciudad de tercer nivel en Guizhou, nos dijo: Desde este año, casi nadie en sus puntos de venta ha tomado la iniciativa de cambiar a LPR, porque para sus compradores de viviendas locales, básicamente compran casas para ellos mismos, tienen un fuerte deseo de estabilidad y tienen una aceptación limitada de la LPR.

“En nuestro lugar, entre tasas de interés fijas y flotantes. tipos de interés, casi todos eligen tipos de interés fijos. Para ellos, no tienen ningún concepto de LPR ni nada por el estilo. Sólo quieren saber cuánto dinero tienen que pagar de forma fija cada mes, le explicas. Por un lado, la gente no lo entenderá, por otro lado, como algunas personas reciben información limitada y no saben esto, dudarán si los estamos engañando. Si les dices que puede ser más barato, pensarán. estás haciendo trampa, ¿cómo puede suceder algo tan bueno? Si la tasa vuelve a subir en el futuro, es posible que vengan a buscarte, por eso, la mayoría de nosotros todavía elegimos tasas de interés fijas. ”

Xiao Qu nos dijo que los administradores de cuentas enfrentaron una gran resistencia en el proceso de promoción inicial y muchas veces no es algo que se pueda explicar.

Zhu Jin vive en Yangzhou, Jiangsu , compró una casa hace 4 años. En cuanto a la conversión de las tasas de interés de las hipotecas existentes, eligió una tasa de interés fija. Dijo que no tomó muchos préstamos en ese momento. El préstamo comercial era de 410.000. Había pagado durante 4 años. Cuando lo compró, pagó. Hay una tasa de interés preferencial, que generalmente ronda el 4,4. Ha calculado si debe cambiarse a LPR y considera que no es muy rentable, por lo que lo hará. no cambiar.

K vive en Shanghai. Compró una casa hace muchos años y se casó con Zhu, como el oro, también eligió una tasa de interés fija, pero por una razón diferente. Método de pago. Ya había pagado la mayor parte de los intereses en la etapa inicial. Después de que se cambiaron las reglas, el impacto en él no fue muy grande.

"No creo que me queden muchos intereses. La mayor parte es para pagar el capital. En realidad, esto no tiene nada que ver conmigo".

Se entiende que actualmente existen dos tipos de préstamos bancarios. para comprar una casa. Métodos de pago: uno es cantidades iguales de capital e intereses, y el otro es cantidades iguales de capital. Si el cliente no tiene requisitos especiales, la mayoría de los bancos optarán por el método de pago de capital e intereses iguales. El capital pagado con capital e intereses iguales es menor inicialmente, y el interés pagado en los primeros años es relativamente alto, pero durante los primeros años. Todo el período de amortización, su amortización El importe es el mismo.

A diferencia de muchos otros, Longlong vive en Ningbo y apoya a LPR. Informó claramente la cotización actual de LPR y sabía que la última reducción de precios fue el 20 de abril. Dijo que compré una casa el año pasado y. Soy beneficiario de LPR.

“Cuando vi que podía cambiarlo, lo cambié directamente. Al principio tenía algunas preocupaciones, así que lo sopesé, consulté con personas de industrias relacionadas y finalmente lo pensé detenidamente y elegí. Porque sentí que LPR Seguirá disminuyendo en el futuro. Cuando compré una casa, los préstamos bancarios eran bastante estrictos. Luego, este año, todo el mercado de subastas de terrenos en Ningbo de repente se volvió popular y los préstamos bancarios fueron relativamente. flojo Creo que el mercado inmobiliario debería seguir siendo próspero en el futuro, aprovechando esta oportunidad, la nueva política debería ser buena ".

Los datos de Rong360 muestran que al 24 de agosto de 2020, la ciudad con el tipo de interés hipotecario medio más favorable del país es Shanghai, con un descuento medio del 9,5%. El tipo de interés medio es del 4,65.

Tasas de interés hipotecarias en algunas ciudades del país

Desde diciembre de 2019, con el movimiento a la baja de las tasas de interés LPR, las tasas de interés hipotecarias en todo el país han comenzado a entrar en un canal descendente. Desde finales de 2018 hasta principios de 2019, la tasa de interés promedio nacional para los préstamos para la primera vivienda todavía estaba en un nivel alto de 5,5 a 5,7. Por lo tanto, para los compradores de vivienda que compraron una casa con una tasa de interés hipotecaria relativamente alta, había una gran parte. del soporte para la conversión a tasa de interés flotante formado por la suma de puntos LPR.

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El aumento o disminución esperado en las tasas de interés LPR en el futuro es la clave

De hecho, para diferentes grupos de clientes hipotecarios existentes, la hipoteca existente las tasas de interés se convierten en puntos LPR más Tasa de interés flotante o tasa de interés fija, entre las cuales la expectativa de un aumento o disminución futura en la tasa de interés LPR es la clave.

Si se cree que la tasa de interés LPR estará en un canal ascendente durante mucho tiempo, entonces será más beneficioso convertir la tasa de interés hipotecaria existente a una tasa de interés fija; que la tasa de interés LPR estará en un canal descendente durante mucho tiempo, entonces será más beneficioso convertir la tasa de interés hipotecaria existente a una tasa de interés flotante con puntos LPR plus más ventajosos.

Actualmente, muchos compradores de viviendas que apoyan la conversión a una tasa de interés flotante formada agregando puntos LPR básicamente mantienen la actitud de que las tasas de interés LPR caerán aún más en el futuro.

Esto se debe principalmente a que desde la implementación de la nueva política LPR en agosto de 2019, la LPR de más de 5 años se ha reducido tres veces, siendo la mayor caída de 10 puntos básicos.

El 20 de noviembre de 2019, la LPR a 5 años cayó por primera vez en 5 puntos básicos hasta 4,8; el 20 de febrero de 2020, durante la epidemia, la LPR a 5 años cayó otros 5 puntos básicos; a 4,75 El 20 de abril de 2020, la LPR a 5 años cayó directamente 10 puntos básicos a 4,65, que fue la mayor disminución en lo que va de 2019.

Sin embargo, al 20 de agosto de 2020, la última cotización de LPR se mantuvo en 4,65 para LPR durante 5 años. Este es el cuarto mes desde el 20 de abril que se mantiene sin cambios.

Creemos que, si bien la política monetaria general en 2020 será estable y positiva, está vinculada a la conferencia de trabajo financiero del banco central para mantener la continuidad, estabilidad y coherencia de las políticas financieras inmobiliarias y decididamente no inundar el mercado. No es difícil ver que la política monetaria general en el futuro seguirá implementándose de manera prudente.

A largo plazo, el nivel actual de la tasa de interés interna se encuentra en un nivel relativamente bajo históricamente. Tomando como ejemplo la tasa de interés de referencia para préstamos a 5 años, básicamente se ha mantenido en alrededor de 7 en los últimos 20 años. Por lo tanto, hay margen para seguir bajando desde 4,65 en el futuro. Su tamaño aún está por determinar.

Para la mayoría de las hipotecas con un plazo de más de 10 años, los compradores de vivienda aún deben considerar el saldo de su préstamo, el nivel de aumento y disminución de la tasa de interés del préstamo original, si planean pagar por adelantado en el futuro. En el futuro, y si sus ingresos futuros aumentarán. Si hay un cambio, si afectará la capacidad de pago mensual solo se puede determinar en función de circunstancias integrales.

(Xiaoqu, Zhu Jin, K y Longlong son todos seudónimos en el artículo)