Ver "Esclavos domésticos": La diferencia de intereses entre los dos métodos de pago de una hipoteca supera los 654,38 millones de yuanes.

Los precios de la vivienda siguen subiendo una y otra vez. Para los grupos de ingresos ordinarios, comprar una casa requiere liquidar una hipoteca. ¿Qué método es más rentable, el método de pago igual de capital e intereses o el método de pago de capital promedio? Esta edición de la columna "Dunan Finance" invita a Xu Lizhen de la sucursal Shilong del Dongguan Rural Commercial Bank a enseñarle cómo pagar su préstamo. Cuando el monto y el plazo del préstamo son iguales, el interés pagado con el método de pago de capital e intereses iguales es mayor que el del método de pago de capital promedio. Sin embargo, según la información bancaria, el pago igual de capital e intereses es el método de pago más popular.

¿Cuál de las dos formas de pago debo elegir?

"Igualdad de capital e intereses" es más popular

Xu Lizhen introdujo que el método de pago de igual capital e intereses significa que el prestatario paga el principal y los intereses del préstamo en la misma cantidad todos los meses. . De esta manera, el pago de intereses será mayor en la etapa inicial de pago, pero el monto del principal será relativamente pequeño. En el futuro, a medida que los pagos mensuales de intereses disminuyan gradualmente, el capital devuelto aumentará gradualmente. El método de pago de capital promedio significa que el prestatario paga la misma cantidad de capital del préstamo todos los meses. El interés disminuye con el capital cada mes y el monto de pago mensual también disminuye cada mes.

Los pagos mensuales de "principal e intereses iguales" son los mismos y la presión de pago inicial es relativamente pequeña. Es adecuado para familias jóvenes o familias con fondos propios insuficientes. El "capital medio" tiene un importe de reembolso mayor en la fase inicial del préstamo y es adecuado para personas con ingresos altos o familias con fondos propios suficientes.

Cuando el monto y el plazo del préstamo son iguales, el interés pagado por "principal e intereses iguales" es mayor que el del "principal promedio". Tomando como ejemplo el precio actual de la propiedad de una casa en Dongguan, es de 6,5438 millones de yuanes, con un préstamo de 700.000 yuanes, un pago inicial de 300.000 yuanes y un plazo de 30 años. Se calcula sobre la base del interés de referencia actual. tipo del 4,9% para préstamos a más de 5 años.

Si elige el método de pago de capital e intereses iguales, deberá pagar 3.765.438 yuanes + 0,34 yuanes por mes, y * * * también deberá pagar intereses de 6374365438 yuanes + 0,34 yuanes. Si elige el método de pago de capital promedio, deberá reembolsar 4802,78 yuanes en el primer mes y disminuirá cada mes posterior. * * *El interés será de 515929,438+07 yuanes. La diferencia de intereses entre los dos métodos de pago es 121502,438+07 yuanes.

“Obviamente, desde la perspectiva de todo el ciclo de pago, el gasto en intereses del método de pago de capital e intereses iguales es mayor que el del método de pago de capital promedio, aunque elegir el método de pago de capital promedio puede ahorrar. más gastos por intereses. Teniendo en cuenta la presión del pago anticipado, no todas las familias pueden permitirse este método de pago ". Xu Lizhen dijo que, a juzgar por los datos bancarios, el pago igual de capital e intereses es un método de pago más popular.

¿Quieres amortizar el préstamo anticipadamente?

Cuatro tipos de personas no son adecuadas

Los bancos generalmente permiten a los prestatarios reembolsar parte o la totalidad del préstamo por adelantado al cabo de un año. Los prestamistas pueden elegir si pagar anticipadamente para reducir el interés del préstamo en función de los ingresos y las necesidades financieras de la familia.

Xu Lizhen dijo que, en términos generales, hay dos tipos de compradores de vivienda más adecuados para el pago anticipado. En primer lugar, el prestatario se encuentra en la etapa inicial de pago, porque el pago anticipado del préstamo se compone principalmente de gastos por intereses y el monto del reembolso del principal es pequeño. El prestatario puede ahorrar intereses pagando anticipadamente en este momento. En segundo lugar, el prestatario tiene necesidades de financiación al liquidar el préstamo por adelantado, puede utilizar la propiedad para solicitar un préstamo de consumo hipotecario al banco para resolver sus necesidades de capital. Si desea reembolsar el préstamo anticipadamente, debe especificar las condiciones para el reembolso anticipado en el contrato de préstamo y prestar atención a si debe pagar un cierto porcentaje de la indemnización por daños y perjuicios por el reembolso anticipado.

Xu Lizhen recordó que no todos los prestamistas son aptos para el reembolso anticipado ni pueden ahorrar el pago de intereses en ningún momento. Si el comprador es uno de los siguientes cuatro tipos de prestamistas hipotecarios, no se recomienda reembolsar el préstamo anticipadamente:

1. Un prestatario con poca solidez financiera familiar. Para las personas con poca liquidez, el pago mensual representa la mitad o más del ingreso mensual y el pago es el principal gasto de la familia. La capacidad financiera es relativamente insuficiente y no es adecuado alterar el plan de pago original.

2. Los prestamistas que adoptan el método de pago igual de capital e intereses han entrado en la etapa intermedia de pago y ha pasado 1/3 del período de pago igual de principal. "Igualdad de capital e intereses" se centra en reembolsar los intereses en la primera mitad del período de reembolso y reembolsar el principal en la segunda mitad del período de reembolso. Por lo tanto, después de entrar en el período de reembolso a medio plazo, se ha pagado la mayor parte de los intereses a pagar y el resto del préstamo es principalmente el principal. En este momento, el reembolso anticipado no puede lograr el efecto de ahorrar intereses. Además, el principal del método de pago de capital promedio es distribuir uniformemente el monto total del préstamo según el número total de meses, más los intereses sobre el capital restante en el período anterior para formar el monto de pago mensual. Por lo tanto, una vez transcurrido 1/3 del período de amortización, el principal y los intereses pagados serán cada vez menores. En este momento, el prestamista reduce los gastos por intereses mediante el pago anticipado, pero el efecto no es ideal.

3. Los prestamistas que disfrutan de tasas de interés preferenciales en préstamos bancarios para vivienda comercial del 60% al 20%. En la actualidad, es raro ver en el mercado tasas de interés hipotecarias preferenciales inferiores al 10%. Calculado sobre la base del descuento del 30% del Banco Popular de China sobre las tasas de los préstamos durante cinco años, la tasa de interés hipotecaria preferencial es del 3,42%, que se aproxima a la tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión de vivienda para el mismo período (3,25%) y es inferior a la tasa de interés de los certificados de depósito a tres años del banco (alrededor del 3,98%).

4. Invierta en un prestamista con mejores canales de gestión financiera. Si el prestamista puede utilizar canales de inversión y financiación, como financiación bancaria, fondos, bonos, acciones y divisas para gestionar y asignar activos, el rendimiento de la inversión puede superar la tasa de interés hipotecaria. Entonces los ingresos de la inversión pueden cubrir los gastos de intereses de la hipoteca, disfrutar de ganancias adicionales y liquidez de activos, y no hay necesidad de apresurarse a pagar el préstamo por adelantado.

(La respuesta anterior se publicó el 22 de noviembre de 2016. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).

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