En 2021, ya están aquí las primeras "malas noticias para el mercado inmobiliario". Según las nuevas regulaciones, las casas de Clase 2 enfrentan una tendencia a la depreciación.
Sin embargo, en los últimos dos años, el Estado siempre ha mantenido un control de alta presión sobre el mercado inmobiliario. Por un lado, controla la presión sobre la compra de viviendas provocada por un aumento excesivo de los precios de la vivienda. Más importante aún, si se permite que la burbuja del mercado inmobiliario se acumule, inevitablemente afectará el desarrollo general.
Por ejemplo, cuando ocurre un terremoto, es fácil crear un lago barrera. Si se le permite desarrollarse hasta colapsar naturalmente, eventualmente causará pérdidas más graves y las consecuencias serán inimaginables. Lo mismo ocurre con el mercado inmobiliario. Es aconsejable exprimir la espuma a medida que se crea. Estas experiencias también se basan en las lecciones de anteriores grandes burbujas de mercado de la historia.
Después de entrar en 2020, la regulación estatal del mercado inmobiliario no se ha relajado debido al impacto de la “epidemia”. Los datos del Centaline Real Estate Research Center muestran que en 2020, la frecuencia de la regulación inmobiliaria será casi 500 veces mayor. De hecho, bajo la continua regulación y control, a juzgar por las diferencias entre los mercados inmobiliarios del norte y del sur, el mercado inmobiliario ha entrado en un período de diferenciación.
Por supuesto, algunas personas pueden no estar de acuerdo, pensando que la frecuencia de regulación en el mercado inmobiliario ha sido bastante alta en los últimos años, y es una práctica común. Si crees eso, probablemente estés completamente equivocado.
En agosto de 2020, el banco central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural convocaron conjuntamente una "charla" con algunas empresas inmobiliarias líderes y, al mismo tiempo, emitieron unas "tres líneas rojas" sin precedentes. prohibición y comenzó a probarla entre las empresas inmobiliarias participantes. Según los medios de comunicación, esta no es una medida temporal, sino que se viene gestando desde hace mucho tiempo. A juzgar por el contenido, el objetivo principal es "reducir la deuda de las empresas inmobiliarias". Las estadísticas de agencias relevantes muestran que más del 80% de las empresas inmobiliarias "superan el estándar". Desde esta perspectiva, el alivio de la deuda es universal.
¿Qué tan decidido está el país a reducir la deuda de las empresas inmobiliarias? En el informe de Cailian del 5 de enero de 2021 se mencionó que el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Central convocaron recientemente una reunión de empresas inmobiliarias clave, que incluían algunas empresas inmobiliarias de "nueva cara". Una persona familiarizada con el asunto fue citada diciendo: "Se espera que se amplíe el piloto de las 'tres líneas rojas' de financiación". Para ser honesto, la intensidad de ampliar el piloto de "prohibición" en un período de tiempo tan corto es evidente.
De hecho, poco después de que se publicara la nueva normativa de "prohibición", las principales empresas inmobiliarias iniciaron promociones para cientos de propiedades en todo el país, con un descuento mínimo del 30%. También se puede ver aquí que la reducción de la deuda estatal para las empresas inmobiliarias es real y está integrada en la regulación convencional del mercado inmobiliario. Vanke Yuliang dijo que "el sector inmobiliario finalmente ha vuelto a ser una industria común", lo que demuestra que el impacto en las empresas inmobiliarias no es pequeño.
Justo cuando mucha gente pensaba que 2020 había terminado, el último día de 2020, el banco central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron conjuntamente una nueva prohibición llamada "Quinta Línea Roja para Préstamos Hipotecarios". , que estipula que los bancos La proporción específica de préstamos inmobiliarios y préstamos hipotecarios personales en el total de préstamos.
Vale la pena mencionar que los préstamos para vivienda son recaudados en su mayoría por varios grandes bancos con el fin de facilitar la gestión y el control. La posibilidad de que fondos de bancos pequeños entren en el mercado inmobiliario en violación de las regulaciones se reduce considerablemente. No existe un "período de reserva" para la implementación de este reglamento, y se implementará oficialmente al día siguiente, es decir, enero de 2021.
Ya sean las "tres líneas rojas" o las "cinco líneas rojas", todas apuntan a la reducción de la deuda. Las empresas inmobiliarias quieren reducir la deuda y también se han reducido los límites de los préstamos hipotecarios personales, lo que también está reduciendo la deuda. Esto significa que ha llegado la era del desapalancamiento para toda la industria.
En este entorno general, la primera "mala noticia" de 2021 llega del mercado inmobiliario.
Algunas personas dicen que 2021 es el peor año de los últimos diez años, pero el mejor año del futuro es el 10. Esta frase es más adecuada para el sector inmobiliario, donde 654,38 millones de promotores son los más afectados. Por un lado, quieren reducir la deuda hasta la "línea regulatoria" y, por otro, tienen que pagar las deudas que siguen venciendo.
Según un informe de Securities Times Brokerage China, el 7 de octubre de 2021, el vencimiento de la deuda de las empresas inmobiliarias alcanzará los 1.2448 millones de yuanes, un aumento interanual del 36%. incluyen bonos a ultracorto plazo emitidos en 2021. ¿Cuál es este concepto? El vencimiento de la deuda aumentó en más de un tercio en comparación con 2020 y también creó el primer "año de vencimiento de la deuda de un billón". Según las palabras originales del informe, "la presión de pago de la deuda de las empresas inmobiliarias sigue aumentando" y "las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias serán las primeras en sentir la fuerte presión del mercado de bonos".
En definitiva, 2021 es el “pico histórico” de vencimientos de deuda de las empresas inmobiliarias.
¿Qué debo hacer después de pagar tanta deuda?
Obviamente, con tantas líneas rojas “bloqueadas”, depender de “tomar prestadas nuevas deudas para pagar deudas antiguas” definitivamente no funcionará. Los conocedores de la industria dijeron: "Reducir las promociones de precios por parte de las empresas inmobiliarias es la forma más factible, y su intensidad y estrategia también determinan la velocidad de pago. Según el sentido común, la deuda vencida este año ha aumentado significativamente y su intensidad de promoción aumentará". ser mayor que en años anteriores. Ahora todo el mundo está prestando atención a la prohibición de las "tres líneas rojas y cinco líneas rojas" y al nuevo "monto de vencimiento de la deuda". ¿El desarrollador lo promociona de forma integral o parcial?
A juzgar por las ventas del segundo semestre del año pasado, la mayoría de las casas en las zonas centrales de las ciudades centrales han logrado buenos resultados. Por tanto, es menos necesario que las empresas inmobiliarias tomen la iniciativa de reducir los precios cuando puedan vender. A juzgar por la actuación de las inmobiliarias en los últimos meses, la tendencia de promoción de los dos tipos de viviendas es evidente, y los descuentos también son los mayores. Evidentemente, estos dos tipos de casas nuevas se están rebajando y promocionando, y se puede imaginar el destino de casas similares de segunda mano. Todas han entrado en el "limbo" y han marcado el comienzo de una ola de depreciación.
La primera categoría son las tiendas en malas ubicaciones. Recientemente, una determinada marca de empresa de bienes raíces lanzó "compra una tienda por cero yuanes y recupera el precio de compra en 10 años", lo que provocó una acalorada discusión. Hay dos razones principales por las que las tiendas "regatean" de esta manera:
1. Las tiendas tienen grandes inventarios y se derriten lentamente. Liu Cheng, presidente de Yadong Construction Group, dijo una vez que los desarrolladores están casi saturados de tiendas. Básicamente, es necesario construir todas las comunidades, y muchas tiendas en ubicaciones pobres se han reducido a almacenes. Por ejemplo, según datos de la agencia, el ciclo de venta de bienes raíces comerciales de Kunming es un microcosmos del período de 100 meses de la ciudad. No sólo las cifras de inventario de bienes raíces comerciales son altas, sino que el ritmo de enajenación también es lento. En conjunto, según los datos 1-11 de 2020 publicados por el departamento de estadísticas, el área de ventas de los edificios comerciales cayó más del 11% interanual. Se puede observar que el inventario no disminuye sino que continúa aumentando con el tiempo.
2. Hay otra razón bien conocida, que es el impacto del comercio electrónico. Wang Jianlin una vez hizo una apuesta con Jack Ma sobre el "pequeño objetivo" de que el comercio electrónico reemplace las tiendas físicas. Ahora han pasado ocho años. Aunque el comercio electrónico no ha reemplazado completamente a las tiendas físicas, su participación está creciendo. Operar una tienda física que atraiga a los clientes es un problema difícil. Si no está en una ubicación central, no es fácil para los propietarios alquilarlo. Sin retornos del flujo de caja, ¿quién compraría las tiendas aquí?
Vivienda de segunda tipología en las afueras de la ciudad. Tomemos 2020 como ejemplo. Aunque el mercado inmobiliario es generalmente estable, incluso las ciudades más populares tienen propiedades que no se venden bien, y las ciudades desiertas también tienen propiedades que se venden bien. En otras palabras, las condiciones de "frío y calor" de diferentes secciones y ubicaciones de la misma ciudad también son diferentes. En términos generales, el área central es relativamente buena, mientras que los condados suburbanos exteriores son áreas difíciles. Tomando como ejemplo las ciudades calientes que el autor ha investigado, muchos proyectos inmobiliarios en las áreas urbanas requieren una "lotería", mientras que el número de proyectos inmobiliarios abiertos en los suburbios exteriores durante seis meses a un año se reducirá a menos. de 30. Con casas nuevas se puede imaginar la movilidad de las casas de segunda mano en la zona.
En resumen: a medida que 2021 entra en el período pico de pago de deuda para las empresas inmobiliarias, junto con las nuevas regulaciones de "prohibición de línea roja", es posible que los desarrolladores tengan que tomar la iniciativa de "enviar" las dos tipos de vivienda mencionados anteriormente Es muy probable que Yuan sea el más afectado por ser "rechazado al palacio frío". Nosotros, los compradores de viviendas, debemos mantener los ojos abiertos, especialmente los inversores, para no caer en el "pozo".