Pronóstico de tipos de interés hipotecarios para 2023
No hace mucho, con el desbloqueo de Shenzhen Futian, el Área de la Gran Bahía marcó el comienzo de una reanudación total del trabajo y la producción, y el mercado inmobiliario se está recuperando cada vez de manera más evidente.
3 de abril. Según la estación Beike Shenzhen, ese día se vendieron más de 60 casas nuevas a través de los canales de Beike. En los primeros tres días de abril se vendieron más de 100 unidades diarias.
El 2 de abril, tres departamentos de Dongguan emitieron conjuntamente un aviso para relajar los requisitos para comprar casas durante la epidemia. Durante el período de prevención y control de la epidemia (desde diciembre de 2021 hasta la actualidad), la seguridad social impaga se considerará "pago continuo" y no afectará las calificaciones para la compra de vivienda.
El 1 de abril, la Asociación Inmobiliaria de Shenzhen anunció que la vivienda de segunda mano en Shenzhen tocó fondo, con 1.355 unidades (intransferibles) firmadas online, un aumento del 25,5% respecto al mes anterior.
El 31 de marzo se anunció el primer lote de suministro centralizado de tierras en Guangzhou y Shenzhen en 2023. Entre ellos, se aumentó el límite del precio de subasta de tierras en Shenzhen y se redujo el umbral de transferencia en Guangzhou.
.
Si el volumen de transacciones en algunas ciudades ha aumentado significativamente en algunas áreas antes, esto da a los compradores de viviendas la sensación de que se espera que el mercado inmobiliario se recupere.
Ahora, todo el mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de la Bahía se está recuperando y muchos compradores están ansiosos por liberar sus necesidades de propiedad de vivienda. Entonces, si desea comprar una casa ahora, ¿dónde debería elegir en el Área Metropolitana de la Bahía?
Hoy No. 1 Real Estate ha resuelto la situación más reciente en varias ciudades del Gran Área de la Bahía desde tres dimensiones: políticas de restricción de compras, tasas de interés hipotecarias y precios de la vivienda que puede ofrecerle. una referencia.
Se han relajado las restricciones generales de compra en la orilla occidental del estuario del río Perla.
El sacerdote es también un modelo de control.
Aunque recientemente ha habido muchas buenas noticias sobre el mercado inmobiliario en el Gran Área de la Bahía, tanto en la opinión pública como en el mercado, sólo se ha relajado la política de restricción de compras de Foshan.
En la tarde del 24 de marzo, la Oficina Municipal de Recursos Humanos y Seguridad Social de Foshan emitió un aviso para reducir el umbral de solicitud de la tarjeta T Youyue Foshan Card, cambiando de un título universitario o superior a un título completo. -título universitario a tiempo y título universitario a tiempo parcial, relajando las restricciones de compra disfrazadas.
Para los compradores de viviendas en otras ciudades del Gran Área de la Bahía, si se dividen solo por políticas de restricción de compras, las nueve ciudades del Gran Área de la Bahía se pueden dividir en tres escalones.
El primer nivel son ciudades sin restricciones de compra o ciudades con restricciones de compra solo en ciertas áreas. Entre ellos, Zhaoqing no tiene restricciones de compra, Huizhou se limita a Daya Bay y Huiyang, y Foshan y Jiangmen son amigables con los compradores de viviendas.
El segundo nivel son las ciudades con restricciones de compra relativamente flexibles. Entre ellos, Zhuhai tiene un límite de compra de 3 unidades y la casa de subastas no tiene límite de compra de 2 unidades, los cuales tienen requisitos de seguridad social;
El tercer escalón es Guangzhou-Shenzhen-Dongguan. Entre ellos, Shenzhen tiene las restricciones de compra más estrictas, seguida de Dongguan. Cantón es muy especial. Las restricciones de compra en Zengcheng y Conghua son relativamente flexibles, mientras que las restricciones de compra en otras áreas son las mismas que las de Shenzhen.
Las tasas de interés hipotecarias en el Gran Área de la Bahía se han reducido en todos los ámbitos.
Tan bajo como 4,6, lo mismo que el LPR
Actualmente, las tasas de interés hipotecarias en el Gran Área de la Bahía se han reducido en todos los ámbitos. Si se divide sólo por las tasas de interés hipotecarias, Ninetowns se puede dividir en dos escalones.
El primer nivel son las ciudades con tasas de interés para préstamos para primera vivienda tan bajas como "4": Shenzhen, Guangzhou, Zhuhai, Zhongshan y Foshan.
Entre ellos, las tasas de interés para viviendas por primera vez de algunos bancos extranjeros en Guangzhou son tan bajas como 4,6, que es lo mismo que la LPR. La tasa de interés inicial del banco principal es tan baja como 4,9, un nuevo mínimo en los últimos tres años.
La tasa de interés para la primera vivienda en Zhuhai y Zhongshan alguna vez llegó a 6,5, y la tasa de interés para la segunda vivienda estuvo alguna vez cerca de 7,0. Ahora se ha ido para siempre.
El segundo nivel son las cuatro ciudades con tasas de interés de "5" para préstamos para primera vivienda: Jiangmen, Zhaoqing, Huizhou y Dongguan.
Entre ellos, las tasas de interés hipotecarias de Zhaoqing mostrarán una tendencia al alza en 2021. Las tasas de interés para la primera y segunda residencia en la ciudad superaron el 6, y las tasas de interés para la segunda residencia incluso superaron el 7 al mismo tiempo.
Cabe mencionar que las tasas de interés hipotecarias en el Gran Área de la Bahía se han reducido varias veces seguidas. Sin embargo, los bancos globales todavía carecen de clientes, por lo que no se descarta que las tasas de interés hipotecarias posteriores lo hagan. seguir disminuyendo.
Para muchas personas, si bien saben que las tasas hipotecarias más bajas reducirán los pagos mensuales, el concepto específico aún no está claro, porque
El aumento de cuatro dígitos en los precios de la vivienda en la Gran Bahía Superficie en 2023 El primer escalón es Guangzhou y Shenzhen. El precio medio de las casas nuevas y de segunda mano es de 30.000 por metro cuadrado.
Pero en comparación con Shenzhen, Guangzhou tiene un rango de precios más amplio, con casas que oscilan entre 10.000 y 200.000 RMB por metro cuadrado.
El segundo nivel es Zhuhai y Dongguan, donde el precio medio de las casas nuevas y de segunda mano es de 20.000 por metro cuadrado.
El tercer escalón lo ocupan Zhongshan, Huizhou y Foshan, con un precio medio de casas nuevas y de segunda mano de 10.000 por metro cuadrado.
El cuarto nivel es Jiangmen y Zhaoqing, donde los precios promedio de las casas nuevas y de segunda mano están dentro de los 10.000 por metro cuadrado.
pgt;
Sin embargo, esta es sólo la situación en febrero. Aunque los precios de la vivienda en el Gran Área de la Bahía en marzo aún no se han anunciado, de hecho las expectativas de precios de la vivienda en muchas ciudades como Foshan, Dongguan y Shenzhen han aumentado silenciosamente.
Aunque Shenzhen no ha subido explícitamente el precio de referencia de la vivienda de segunda mano, sí ha aumentado el límite de precio para las subastas de terrenos, lo que equivale a elevar las expectativas de precio de la vivienda de muchos sectores.
One Real Estate recomienda: Los amigos que necesitan ser propietarios de una vivienda deben darse prisa. La competencia puede volverse feroz en el futuro. La oferta de este año se disparará, las empresas inmobiliarias ofrecerán muchos descuentos y el período. de reducir el umbral para ser propietario de una vivienda desaparecerá poco a poco.
Por un lado, si no hay cambios importantes en las políticas, una gran cantidad de billetes de habitación reprimidos entrarán al mercado después del 15 de julio del próximo año.
Por otro lado, los recientes acontecimientos internacionales han afectado al sistema crediticio occidental. Se espera que una gran cantidad de capital regrese y se establezca en áreas económicamente desarrolladas como el Área de la Gran Bahía.
Por otro lado, en la actualidad, la confianza de muchos compradores de viviendas ha regresado, el mercado ha vuelto a estar animado y la presión sobre las empresas inmobiliarias también disminuirá. En este momento también se irán cancelando paulatinamente los descuentos que ofrecen las inmobiliarias. Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Cuál es la tasa de interés hipotecaria en 2023? 1. ¿Cuál es la tasa de interés base? Muchos compradores de vivienda sienten que este concepto no tiene nada que ver con sus vidas. especialmente los compradores de viviendas, quienes deben comprender el significado de la tasa de interés base. Porque su nivel está directamente relacionado con su inversión en la compra de una casa. En pocas palabras, cuanto mayor sea la tasa de interés base, más caro le resultará comprar una casa. El tipo de interés de referencia es el tipo de interés fijado por el Banco Popular de China (Banco Central). Cambiará cada vez que se suba o baje el tipo de interés. Los bancos y otras instituciones financieras deben utilizarlo como referencia a la hora de fijar los tipos de interés. En el pasado, se estipuló que no podían desviarse demasiado de la tasa de interés de referencia, como el rango está entre 30 y 50, pero después de que el banco central recortó las tasas de interés por última vez en octubre, se canceló el límite superior flotante. Pero esto no significa que los bancos puedan ajustar sus tasas de interés a voluntad. Si la desviación es demasiado grande, se sospechará que perturba las tasas de interés del mercado, y el banco central puede proporcionar orientación privada. El tipo de interés de referencia para los préstamos hipotecarios se basa en los tipos de interés de depósitos y préstamos estipulados por el Banco Popular de China para los bancos nacionales especializados y otras instituciones financieras. Específicamente, la gente común utiliza la tasa de interés para depósitos a plazo a un año del banco como tasa de interés de referencia del mercado, mientras que los bancos usan la tasa de préstamos a un día como tasa de interés de referencia del mercado. 2. ¿Cuál es el tipo de interés de referencia para los préstamos hipotecarios? Los tipos de interés de referencia para los préstamos hipotecarios se dividen en préstamos comerciales y préstamos de fondos de previsión. Los tipos de interés de referencia son los siguientes: Préstamos comerciales Préstamos de fondos de previsión Tipo de interés con límite de tiempo del préstamo () Préstamo. tasa de interés límite de tiempo () Dentro de un año (incluido un año) 4,35 Menos de cinco años (inclusive) Cinco años) 2,75 De uno a cinco años (incluido cinco años) 4,75 Más de cinco años 3,25 Más de cinco años 4,90 Cada banco tiene el derecho flotar hacia arriba o hacia abajo en función de la tasa de interés de referencia. Las tasas de interés de los depósitos bancarios nacionales específicos, las tasas de interés de los préstamos y las tasas de interés de los préstamos de los fondos de previsión se basan en las acciones reales del banco. Los bancos han aumentado sucesivamente las tasas de interés de los depósitos a plazo y hay signos de liberalización de las tasas de interés. Cada banco tendrá diferentes grados de descuentos para las diferentes tasas de interés de los depósitos a plazo. Puede consultar a su banco local para obtener más detalles. 3. ¿Se aumentará la tasa de interés de los préstamos de referencia? En la primera mitad del año, puede resultar difícil ver aumentos de las tasas de interés tradicionales. Sin embargo, se espera que en la segunda mitad del año, a medida que la presión inflacionaria aumente gradualmente, los márgenes de interés netos de los bancos sigan siendo bajos y la oferta de crédito pase de virtual a real, las tasas de interés de los depósitos y préstamos también aumentarán. siguen siendo elevadas. Al mismo tiempo, la presión inflacionaria aumentará gradualmente después del primer trimestre. Cabe señalar que, en el sentido tradicional, el umbral de respuesta de la política monetaria al IPC es generalmente 3. Sin embargo, a juzgar por datos históricos relevantes, en los últimos 20 años, siempre que el IPC superó 2,5, superó 3. Por supuesto, existen ciertas excepciones.
Al mismo tiempo, en estimaciones de referencia anteriores, el centro de inflación generalmente está entre 2,2 y 2,3. Sin embargo, debido a que los precios del petróleo pueden fluctuar a niveles altos, la base antes del cuarto trimestre también se superpondrá a un nivel bajo (especialmente 2-2,3). ). Según las estimaciones, es probable que el centro de inflación supere un nivel muy sensible de 2,5. También cabe señalar que los márgenes de interés netos de los bancos también se encuentran en niveles históricamente bajos. Afectado por la desaceleración del crecimiento económico y la disminución del rendimiento de la inversión, así como el correspondiente aumento de los costos de los pasivos debido a la desintermediación de los depósitos, el margen de interés neto de los bancos comerciales también se reducirá de 2,7 al nivel actual de alrededor de 2, lo que también está en un mínimo histórico de. Durante la tendencia al alza de las tasas de interés de amplio espectro durante el último año, no ha habido ningún ajuste importante en la tasa de interés de referencia. Las tasas de interés de los préstamos ponderados generales también aumentarán lentamente y los márgenes de interés neto de los bancos se mantendrán en niveles históricamente bajos. niveles. Por supuesto, en este importante sentido, el rendimiento de los activos del crédito valorado con base en la tasa de interés de referencia también puede aumentar mediante un aumento en la tasa de interés de referencia, lo que también puede aliviar efectivamente la situación en la que los márgenes de interés netos de los bancos están históricamente en niveles bajos. niveles bajos. En este caso, también puede considerarse como una medida de cobertura y amortiguación después de que las ganancias de los bancos comerciales se vean erosionadas por la marea del desapalancamiento financiero. Creo que todo el mundo tiene un conocimiento preliminar de las tasas de interés hipotecarias. Comprar una casa es uno de los acontecimientos más importantes de la vida. Sólo familiarizándose con las últimas regulaciones sobre tasas de interés hipotecarias podrá comprar mejor una casa en la que pueda vivir cómodamente y satisfacer a su familia. Preguntas y respuestas relacionadas: La tasa de interés de mi hipoteca actual es 4,9 y el préstamo es a 25 años. ¿Se recomienda cambiar la LPR o mantenerla sin cambios?
La tasa de interés de la hipoteca es 4,9 y el plazo del préstamo es de 25 años. ¿Se debe convertir a tasa de interés flotante LPR o tasa de interés fija? Esta pregunta es muy oportuna. Todavía quedan dos meses hasta que se ancle el cambio de tipos de interés (la fecha límite es el 31 de agosto). para cerrar al final. Convertido recientemente. Entonces, ¿cómo elegir?
1. ¿Cómo cambiar el ancla del tipo de interés?
En primer lugar, debemos comprender cuál es el ancla de la tasa de interés. Nuestra empresa anterior de cálculo de la tasa de interés hipotecaria era así: tasa de interés hipotecaria = tasa de interés base del préstamo * (1 ± índice flotante), en. Según esta fórmula, "el "índice flotante" es fijo y nunca cambiará, mientras que la tasa de interés base del préstamo cambiará (el banco central decide cuándo cambiar). En otras palabras, nuestra fórmula de cálculo anterior para las tasas de interés hipotecarias se basaba en la " tasa de interés base del préstamo". Según la base de precios, cuando la tasa de interés base del préstamo cambia, nuestras tasas de interés hipotecarias también cambiarán en consecuencia.
Ahora nuestra fórmula de cálculo de la tasa de interés hipotecaria es la siguiente: Tasa de interés hipotecaria = puntos LPR, donde los "puntos" son fijos y nunca cambian, y la LPR se actualiza cada mes. Durante la operación, podemos elegir. en el contrato para calcular la tasa de interés hipotecaria en función del último LPR después de un ciclo. Generalmente, este ciclo es de un año.
Se puede ver en las fórmulas de cálculo de estas dos tasas de interés hipotecarias que el núcleo del ancla de la tasa de interés es cambiar la "tasa de interés base del préstamo" a LPR. ancla.
Después de los cambios en las tasas de interés, los cambios en nuestras tasas de interés hipotecarias en realidad están relacionados positivamente con la tendencia de la LPR. Por lo tanto, si elegimos la tasa de interés flotante de la LPR depende de nuestro juicio sobre la tendencia futura de la LPR. Si el LPR tiene una tendencia a la baja en el futuro, entonces, por supuesto, es más rentable elegir la tasa de interés flotante del LPR para comparar. Sin embargo, si juzgamos que el LPR tiene una tendencia ascendente en el futuro, entonces será más costoso. -efectivo para que elijamos una tasa de interés fija.
2. ¿Cuál es la tendencia futura de LPR?
En este párrafo, analicemos cómo será LPR en el futuro. El autor analiza principalmente la lógica y usa la conclusión como referencia, porque solo hay dos resultados, arriba y abajo, ambos con la mitad de probabilidad. Depende principalmente de la lógica, algunos lectores dudan y otros están seguros, pero básicamente no saben de dónde viene la lógica de su juicio, por lo que este artículo habla principalmente de la lógica de la tendencia futura de LPR. Puede dejar un mensaje para discutir y hablar sobre sus pensamientos personales. Si no le gusta, no comente.
El nombre completo de LPR se llama cotización de tasas de interés del mercado de préstamos, que es la tasa de interés de referencia para todos los préstamos. Hay muchos tipos de préstamos en nuestro mercado y las tasas de interés varían, pero la trazabilidad. está relacionado con LPR, que es todo Se puede decir que la base de fijación de precios de las tasas de interés de los préstamos es la madre de las tasas de interés. La tendencia de la LPR determina la tendencia de las tasas de interés generales de los préstamos en la sociedad.
En el análisis final, la tasa de interés del préstamo es el costo de los fondos. El costo de los fondos está relacionado con muchos factores, como la oferta de fondos, como la tasa de inflación. cambia, el costo de los fondos se puede determinar desde otra lógica. Entienda que, como demandante de fondos, ¿cuál es el límite del costo de capital que podemos soportar? De hecho, es nuestra tasa de rendimiento del capital. Pedimos prestado dinero para invertir, y la inversión es para obtener rendimiento. La calidad del rendimiento depende de la tasa de rendimiento de los fondos si la tasa de rendimiento de los fondos es mayor que el costo de los fondos. , significa que este asunto se puede resolver si el costo del capital es mayor que la tasa de rendimiento del capital, entonces esto es insostenible.
Entonces, ¿cuál es la relación entre la tasa general de retorno del capital de la sociedad? De hecho, está relacionado con la tasa de crecimiento de la economía. Cuando la tasa de crecimiento económico es alta, es naturalmente más fácil ganar dinero, entonces la tasa de rendimiento general de los fondos sociales también es alta y, naturalmente, puede soportar una tasa relativamente alta. A su vez, cuando el crecimiento macroeconómico se desacelere, será más difícil ganar dinero, la tasa de rendimiento general del capital social también disminuirá y el costo de capital asequible naturalmente disminuirá.
Resumen: El costo de los fondos sociales está relacionado positivamente con la tasa de rendimiento de los fondos sociales, y la tasa de rendimiento de los fondos sociales está relacionada positivamente con la tasa de crecimiento macroeconómico. Simplemente podemos entender que el costo. de los fondos sociales está positivamente relacionado con la tasa de crecimiento macroeconómico. Entonces, ¿qué entiende usted sobre el crecimiento macroeconómico futuro? Actualmente es 6 (habrá un impacto durante la epidemia, pero creo que será de corta duración), ¿o volverá a 10? Todavía se desacelerará gradualmente a 5, 4 o incluso 3. Mi opinión personal es la última, y el crecimiento del PIB se desacelerará gradualmente en el futuro.
Entonces, la conclusión del autor es: ¡LPR tendrá una tendencia a la baja en el futuro!