En marzo los créditos hipotecarios comenzaron a "anclarse" a la LPR. ¿Bajarán los tipos de interés?
Hace unos días, el banco central anunció que los préstamos hipotecarios comenzarán a "cambiar de ancla" a partir de marzo de 2020. El reportero de Beijing News consultó a los cuatro principales bancos estatales, a saber, el Banco Industrial, el Banco Agrícola de China, el Banco de Construcción de China y el Banco de Construcción de China, así como a bancos por acciones como China Merchants Bank, China Everbright Bank y Huaxia Bank. Los administradores de crédito de varias sucursales dijeron que aún no han recibido avisos de implementación específicos y que se comunicarán con los usuarios después de la confirmación. Según los empleados, la LPR (tasa de interés cotizada en el mercado de préstamos) se puede reducir en 0,635 puntos porcentuales. Por ejemplo, la última tasa cotizada es del 4,8%, si la tasa de interés aplicada previamente por el usuario es del 4,165%. La LPR seguirá cayendo en el futuro y la tasa de interés seguirá cayendo según el diferencial de 0,635 puntos porcentuales. El tipo de interés fijo también lo fija directamente el banco al individuo, y se puede mantener el tipo de interés anterior.
La industria dijo que habrá una transición sin problemas durante el período de transición. En el mediano y largo plazo, la nueva política tiene mayores posibilidades de disfrutar de dividendos en las tasas de interés. Del 65 de junio al 38 de octubre, el banco central anunció el recorte de la tasa de interés RRR. Los expertos creen que el recorte de la tasa de interés RRR hará bajar la LPR y afectará aún más la caída de las tasas de interés hipotecarias.
La tasa de interés hipotecaria existente cambiará sin problemas en el corto plazo y la tasa de descuento se podrá extender antes.
La Sra. Zhou compró una casa en los suburbios de Beijing en 2016 y solicitó un préstamo de 1,8 millones de dólares a un banco estatal. En ese momento, la tasa de interés tenía un descuento del 15% sobre la tasa de interés base, o 4,165%. Después de que se publicó la política del banco central, expresó su preocupación de que "las tasas de interés hipotecarias pueden caer, pero ahora las tasas de interés hipotecarias bancarias están flotando, ¿debería aumentar mi pago mensual?"
Según el anuncio del banco central, a partir de a partir del 1 de marzo A partir de ahora se reajustarán los tipos de interés de las hipotecas sobre acciones. Los clientes de préstamos sobre acciones a tasa flotante pueden tener dos opciones, una es convertirlos a una tasa de interés fija, la otra es hacer que LPR agregue puntos a la base de precios (los puntos pueden ser negativos) y el valor agregado se agregará durante el plazo restante del contrato será fijo. En principio, los trabajos de conversión deberían finalizar antes del 31 de agosto de 2020.
El reportero de Beijing News se enteró de que la tasa de interés hipotecaria de los principales bancos actuales es del 10% para la primera vivienda, y el préstamo para la segunda vivienda es un 20% más alta que la tasa de interés de referencia, es decir, el 5,39% para la primera vivienda. primera vivienda y el 5,88% para segunda vivienda. Muchos bancos aún no han recibido notificación sobre cómo implementar el cambio de tipos. "El documento se envió el fin de semana pasado y no se envió tan rápido. Además, los dos primeros días son las cuentas finales de fin de año. Después de la confirmación, el banco prestamista se pondrá en contacto con el usuario", dijeron varios empleados del banco.
Sin embargo, un empleado de un banco estatal dijo a los periodistas que los prestatarios no necesitan preocuparse por el aumento de las tasas de interés. Según el plan dado por el banco central: primero, la tasa de interés fija. Si el usuario obtiene una tasa de interés de descuento, el banco puede continuar directamente con la tasa de interés anterior al realizar la conversión. En primer lugar, los puntos más y menos del LPR. El banco central dejó claro que los puntos más y menos pueden ser números negativos. Es decir, la resta se puede hacer hacia abajo sobre la base del LPR.
Según la última cotización de diciembre de 2019, la LPR de los préstamos hipotecarios a plazo superior a cinco años es del 4,8%. Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, también dijo al reportero de Beijing News que si la tasa de interés anterior del usuario era del 4,165%, se puede reducir en 0,635 puntos porcentuales cuando se reajuste en marzo del próximo año. , y esta diferencia de tipos de interés no cambiará.
En general, las tasas de interés hipotecarias a corto plazo están realizando una transición fluida y no habrá cambios importantes. El banco central aclaró en el anuncio que para implementar los requisitos de control del mercado inmobiliario, el nivel de la tasa de interés de los préstamos personales comerciales existentes para vivienda permanecerá sin cambios durante la conversión. Los empleados bancarios entrevistados dijeron que la implementación se centralizará en marzo del próximo año y los bancos tendrán margen para realizar ajustes independientes. Incluso si hay una diferencia entre los dos planes, no será particularmente grande a corto plazo. El banco garantizará una transición fluida de los tipos de interés hipotecarios.
Peng, director general del Departamento de Gestión de Activos y Pasivos de la oficina central del China Merchants Bank, dijo que este anuncio aclara que los préstamos comerciales para viviendas personales existentes se convertirán de acuerdo con el principio de "conversión equitativa" en Asegúrese de que el nivel de tasa de interés de los préstamos personales para vivienda se mantenga constante durante la conversión. En cualquier momento entre marzo y agosto, el valor agregado se determinará de acuerdo con la LPR de 2019 y el nivel de tasa de interés original no se verá afectado por. el tiempo de conversión, que es conveniente para que los clientes lo entiendan.
Un empleado de un banco por acciones también recordó a los usuarios que echaran un vistazo al contrato de préstamo firmado en la fase inicial. Este "cambio de ancla" está dirigido a clientes de préstamos existentes que firmaron un contrato de tasa de interés flotante y se les emitió antes del 1 de octubre de 2020 65438+. Si hubieran elegido una tasa fija desde el principio, esta vez no habría ningún “cambio de ancla”. También quedan excluidos los clientes de préstamos personales para vivienda de la Caja de Previsión.
Los usuarios de préstamos pueden seguir el mercado y el reembolso anticipado tendrá poco impacto.
A medio y largo plazo, muchas personas en la industria creen que el plan "LPR más o menos puntos" tiene mayores posibilidades de disfrutar de dividendos de tipos de interés.
Yuan, vicepresidente de Zhuge Housing, dijo que para los usuarios, las tasas de interés fijas son fijas durante mucho tiempo y no pueden disfrutar de los dividendos de la caída de las tasas de interés, pero también pueden evitar el aumento de los costos cuando las tasas de interés suben. . Usar LPR como punto de referencia de precios para sumar puntos es una forma para que los usuarios sigan el mercado. Pueden disfrutar de la reducción en los pagos causada por la caída de las tasas de interés, pero los pagos también aumentarán cuando las tasas de interés aumenten. En lo que respecta al entorno actual del mercado de tipos de interés, la probabilidad de que la LPR caiga es relativamente alta, y elegir la LPR como referencia de precios puede ser una solución general más estable.
“Si eliges un tipo de interés fijo, tienes que esperar a que el banco central reduzca los tipos de interés. El último recorte de tipos de interés fue en 2015. Si eliges sumar o restar puntos al índice de referencia LPR. "La LPR se cotizará una vez al mes. Aunque esto no es posible. Ha estado disminuyendo durante varios meses consecutivos, pero la tendencia general es definitivamente a la baja", dijo un banquero entrevistado, y sugirió prestar atención a la política inmobiliaria formulada por el banco. Congreso Nacional del Pueblo en marzo de 2020.
Un factor que afecta la LPR es el costo de capital bancario. Del 6 de junio al 1 de octubre, el banco central anunció que el RRR se reduciría en 0,5 puntos porcentuales, lo que reduciría aún más los costos de financiación bancaria. Wen Bin, investigador jefe del China Minsheng Bank, predice que el precio del nuevo LPR caerá ligeramente en 5 puntos básicos el 20 de octubre, con el LPR a un año cayendo al 4,1% y el LPR a cinco años o más cayendo al 4,75. %.
Yan Yuejin dijo que con la previsión de una mayor relajación del entorno monetario y financiero, la tasa de interés base LPR puede reducirse aún más en 2020, lo que tendrá un impacto más positivo en las tasas de interés hipotecarias. Esto también significa que las tasas de interés y los costos hipotecarios pueden reducirse aún más en 2020, lo que en última instancia beneficiará a los compradores de viviendas. Con la reforma que convierte el índice de referencia de precios de préstamos a tasa flotante a LPR, se espera que tanto los préstamos existentes como los préstamos incrementales disfruten de los beneficios de la reforma que reducen la presión sobre los préstamos hipotecarios.
El Sr. Wang, un ciudadano, dijo al reportero de Beijing News que ahora es un "mercado de compradores" y que la iniciativa está en manos del comprador. Una casa de más de 70 metros cuadrados en el Cuarto Anillo Sur cuesta más de 2 millones y aún se puede regatear. Si decide mudarse, planea liquidar anticipadamente el préstamo de su casa actual.
“Según la tradición china, la mayoría de ellos acortan el período de pago”. Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo al reportero de Beijing News que hay fondos inactivos para el pago anticipado. Si existen otros canales de inversión con mayores rendimientos, el reembolso anticipado no es apropiado. Si no hay canales de inversión, el reembolso anticipado también es apropiado.
Si la caída de la LPR a mediano y largo plazo hace bajar las tasas de interés hipotecarias, ¿es inapropiado pagar anticipadamente? Los conocedores de la industria creen que el impacto general no es significativo. Calculado con base en 2065438 + 2009, la única reducción de la LPR en cinco años, la diferencia de tasas de interés antes y después de la reducción es de 5 puntos básicos. Para un préstamo de 10.000 RMB, el pago mensual se reducirá en 31 RMB y el reembolso del préstamo en 30 años se reducirá en aproximadamente 11.160 RMB.
■Focus
LPR 2065 438+09 la reforma de las tasas de interés ha pasado por la trilogía de la mercantilización de las tasas de interés.
Los conocedores de la industria dijeron que la importancia de esta política radica más en una mayor mercantilización de las tasas de interés.
Un informe del Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju muestra que la reforma de la tasa de interés LPR en 2019 ha pasado por una "trilogía". Es decir, en agosto de 2017, el banco central anunció la formación de un cinco. año tasa de interés LPR El 20 de octubre de 165438, el primer "recorte de tasas de interés" de LPR en más de cinco años, así como esta reforma crediticia existente.
El banco central reveló en el anuncio que desde que emitió medidas de reforma y mejoró el mecanismo de formación de la LPR en agosto, casi el 90% de los nuevos préstamos se han valorado con referencia a la LPR. "Sin embargo, los préstamos existentes a tipo flotante todavía se fijan en función del tipo de interés de referencia del préstamo, que no puede reflejar los cambios en los tipos de interés del mercado de manera oportuna y no conduce a la protección de los derechos e intereses tanto de los prestatarios como de los prestamistas", dijo el centro. dijo el banco.
La persona a cargo de los departamentos pertinentes del China Construction Bank dijo que la reforma LPR ha avanzado de manera constante de acuerdo con el camino de "primero un piloto incremental y luego la consolidación de inventario", considerando plenamente las operaciones del banco. condiciones y la necesidad de mantener las relaciones con los clientes, y proporcionar a los bancos y El cliente permite un amplio período de preparación. La promoción por parte del banco central de la conversión de los puntos de referencia existentes para los precios de los préstamos es un paso importante en el trabajo de "doble vía" de las tasas de interés de los préstamos, y es también un eslabón clave en la reforma de las tasas de interés orientada al mercado. Los precios de los préstamos existentes se fijan de acuerdo con la LPR, y la eficacia de la LPR para guiar los costos de financiamiento a la baja aumentará aún más, lo que hará que los costos de financiamiento de toda la sociedad disminuyan significativamente y ayudará a "estabilizar el crecimiento".
El responsable también afirmó que en la actualidad el impacto de la reforma accionarial en los bancos es controlable.
A largo plazo, la reforma ayudará a mejorar la capacidad independiente de fijación de precios de los bancos y sentará una buena base para el desarrollo saludable y a largo plazo de la industria bancaria. Los bancos son una parte muy importante del mecanismo de transmisión para reducir los costos de financiación de la economía real y seguirán desempeñando un papel clave en la provisión de financiación a la economía real.
Escrito por esta edición/reportero de Beijing News Cheng Miaowei