¿Qué bancos quieren protegerse de los riesgos de la financiación residencial?

1. Prestar atención al ciclo económico y al análisis del ciclo del mercado inmobiliario. Porque el desarrollo de la economía social se refleja en movimientos y etapas cíclicas

En consecuencia, el desarrollo del mercado inmobiliario también tiene las características de ciclos y ciclos económicos. El desarrollo del mercado residencial está influenciado por la prosperidad económica general, los cambios demográficos y los cambios de políticas de un país o ciudad. Diferentes países, diferentes lugares, diferentes períodos y diferentes entornos de mercado harán que el mercado inmobiliario tenga diferentes características y provocarán las correspondientes fluctuaciones en los precios de la vivienda. Las fluctuaciones de los precios de la vivienda son un factor importante en el riesgo financiero de la vivienda. Cuando los precios de la vivienda caen, la vivienda como garantía para los préstamos hipotecarios se debilitará y los riesgos de los préstamos hipotecarios se volverán más prominentes. Por lo tanto, es un medio importante para que las instituciones financieras predigan correctamente la prosperidad del mercado inmobiliario y determinen diferentes coeficientes hipotecarios según los diferentes niveles de prosperidad del mercado inmobiliario. Cuando el mercado inmobiliario está lento, el coeficiente hipotecario se puede aumentar adecuadamente; cuando el mercado inmobiliario está en auge, el componente de burbuja del mercado inmobiliario aumenta y el coeficiente hipotecario debe reducirse.

2. Establecer un mecanismo razonable de recaudación de fondos para la financiación de la vivienda para resolver el problema de liquidez de las instituciones de financiación de la vivienda. Cómo resolver

El problema de financiación a largo plazo necesario para el desarrollo de la financiación de la vivienda es la clave para el desarrollo saludable de la financiación de la vivienda y la base para prevenir los riesgos de la financiación de la vivienda. Con base en la realidad de nuestro país, para permitir que los fondos sociales de corto plazo ingresen al campo de la financiación de la vivienda de manera estable a largo plazo y resuelvan el problema de liquidez de la financiación de la vivienda, se pueden adoptar los siguientes métodos:

Primero, establecer un sistema de ahorro y crédito para vivienda para formar una fuente estable de fondos de crédito para vivienda. Podemos aprender de los sistemas de ahorro para contratos de vivienda de Alemania y otros países de Europa occidental, seleccionar o innovar algunos productos de ahorro para contratos de vivienda adecuados a las condiciones reales de mi país, desarrollar activamente el ahorro para viviendas y absorber fondos inactivos de la sociedad. Para formar una fuente estable de fondos de crédito para vivienda, en términos del mecanismo operativo de financiación del crédito de ahorro para vivienda, se pueden adoptar tasas de interés de mercado para absorber los fondos de ahorro para vivienda, los préstamos para vivienda se pueden emitir a tasas de interés de mercado y los préstamos preferenciales pueden Se implementará una solución de descuento de intereses para familias de ingresos bajos y medios.

En segundo lugar, continuar mejorando y mejorando el sistema de fondos de previsión para vivienda y mejorar la calidad del funcionamiento del fondo de previsión. Como modelo de financiación de la vivienda obligatorio, basado en políticas y obligatorio, el sistema de fondos de previsión para la vivienda proporciona una gran cantidad de fondos a largo plazo para la financiación de la vivienda de mi país y es un medio eficaz para prevenir los riesgos de liquidez de la financiación de la vivienda. En la actualidad, todavía hay muchos aspectos poco razonables en el sistema de fondos de previsión de mi país, como la configuración institucional poco científica, la falta de supervisión y mala gestión de las operaciones de los fondos, y las leyes y reglamentos correspondientes imperfectos, etc., que deben resolverse mediante reformas más profundas. . En la actualidad, para aumentar el entusiasmo de los empleados por pagar el fondo de previsión, podemos considerar la creación de certificados de beneficios del fondo de previsión en China. Su esencia es titularizar los depósitos de los fondos de previsión y utilizar los tipos de interés del mercado para permitir a los empleados obtener una apreciación del capital al comprar fondos de previsión. Esto aumentará el entusiasmo de los empleados por pagar el fondo de previsión. Si se considera la transferencia de certificados de prestaciones del fondo de previsión, el efecto será más evidente.

El tercero es desarrollar el mercado secundario de préstamos hipotecarios para vivienda y vender o titularizar préstamos hipotecarios personales. Si las hipotecas pueden venderse, los bancos comerciales pueden liquidar activos a largo plazo cuando sea necesario, resolviendo así el problema de la iliquidez de las hipotecas residenciales. En la actualidad, los inversores que están dispuestos y son aptos para adquirir préstamos hipotecarios de bancos comerciales de mi país son principalmente instituciones financieras como compañías de seguros de vida, fondos de inversión y fondos de pensiones. Estas instituciones también necesitan algunos activos a largo plazo para igualar sus fuentes de financiamiento. Actualmente, el principal obstáculo son las restricciones impuestas por mi país a las operaciones separadas de las instituciones financieras, que impiden que las compañías de seguros de vida y las compañías de gestión de fondos compren préstamos hipotecarios personales. La titulización de préstamos hipotecarios para vivienda es más sofisticada que la venta de préstamos hipotecarios. Permite que los riesgos de los bancos comerciales se distribuyan entre los inversores a través del mercado de capitales y aumenta la liquidez de los fondos bancarios. Esta será una dirección para el desarrollo futuro. de la financiación de la vivienda en nuestro país.

3. Establecer un sistema de crédito personal para solucionar el problema de la selección adversa. La razón fundamental de la selección adversa radica en la asimetría de la información, es decir, sin establecer un mecanismo o sistema, los individuos no pueden transmitir su información confiable a los bancos, y los bancos no pueden comprender completamente el estado crediticio de los prestatarios. Sólo pueden confiar en el promedio. Estado crediticio de la sociedad Para determinar las condiciones de los préstamos, al final sólo aquellos que están dispuestos a pedir prestado a los bancos están dispuestos a asumir altos riesgos. Para evitar una selección adversa, el sistema de crédito personal de nuestro país debe establecerse lo antes posible, incluida la reconstrucción del concepto de crédito personal, la mejora del sistema de evaluación del crédito personal, el establecimiento de un sistema de consulta de crédito personal y la formulación del sistema de sanciones crediticias de nuestro país. En la actualidad, debemos aprender de la experiencia exitosa de los países desarrollados y formular estándares de evaluación de crédito personal adecuados para esta región lo antes posible para distinguir a los prestatarios verdaderamente confiables de los prestatarios con mal crédito. Al mismo tiempo, es necesario fortalecer la supervisión de los ingresos personales y mejorar la autenticidad de los materiales crediticios personales, es necesario establecer y mejorar los sistemas de apoyo relevantes, incluida la implementación estricta del sistema de registro de depósitos con nombre real y la implementación; el sistema de registro de bienes familiares y el sistema de quiebras de bienes muebles.

4. Establecer un mecanismo de incentivo razonable para incrementar el costo del incumplimiento del contrato, evitando así efectivamente la ocurrencia de riesgo moral. Riesgo moral

Asimetría de información después de la firma del contrato de préstamo, el banco no puede observar el comportamiento del prestatario y no puede realizar un seguimiento de los cambios en la situación económica, la propiedad familiar, etc. del prestatario en ningún momento. Desde una perspectiva personal, cumplir una promesa tiene un costo. Por ejemplo, en el riesgo de incumplimiento racional de contrato, cumplir su promesa significa que debe soportar las pérdidas correspondientes. Al mismo tiempo, el abuso de confianza también traerá costos para las personas, como castigos legales y condenas morales, o pérdida de confianza social. Por lo tanto, si el costo de mantener la fe es menor que el costo de no mantener la fe, el prestatario obviamente elegirá mantener la fe; si el costo de mantener la fe es mayor que el costo de romper la fe, el prestatario elegirá romper la fe. Para esta última situación, hay dos soluciones: una es establecer un sistema de incentivos para alentar a las personas confiables a compensar el costo de la confiabilidad hasta cierto punto; la otra es aumentar el costo del abuso de confianza; En términos generales, un mecanismo de incentivos eficaz debería garantizar que las recompensas por la confiabilidad de las personas sean proporcionales al grado de confiabilidad. Es necesario que los bancos establezcan un sistema de incentivos tan confiable, es decir, que recompensen a las personas confiables, como ofrecer descuentos en la solicitud de otros préstamos al consumo, en el uso de tarjetas de crédito o en servicios de información financiera y gestión financiera personal. Teniendo en cuenta lo incompleto de la información, será difícil para los bancos comprender la confiabilidad de los prestatarios en el futuro. El mecanismo de incentivo óptimo debería ser establecer una política crediticia preferencial con niveles crecientes, es decir, a medida que aumenta el tiempo de confiabilidad del prestatario, el trato preferencial aumenta gradualmente. Otra forma de resolver el riesgo moral es aumentar el costo del abuso de confianza para el prestatario, lo que requiere que la sociedad establezca un sistema de sanciones crediticias, es decir, imponer ciertas sanciones y sanciones por abuso de confianza, incluidas sanciones financieras, sanciones de crédito social, sanciones públicas. Sanciones de opinión y sanciones legales. Dejemos que los prestatarios se den cuenta de que una vez que incumplan, pagarán un precio enorme y que la única opción inteligente es cumplir su palabra.

5. Establecer un sistema gubernamental de garantía hipotecaria y formar un modelo de seguro híbrido complementario con el seguro comercial. Vivienda

La política financiera determina la necesidad de establecer un sistema gubernamental de seguridad financiera para la vivienda. En Estados Unidos, la Administración Federal de Vivienda ofrece garantías de seguro hipotecario para familias de bajos ingresos, y la Administración de Veteranos ofrece garantías de crédito para que los veteranos compren viviendas, formando un mecanismo de garantía gubernamental para la financiación de viviendas en Estados Unidos. Junto con muchas compañías privadas de seguros hipotecarios, El campo de la financiación de la vivienda ha formado un mecanismo de seguro que es complementario de las garantías gubernamentales y los seguros privados. Es necesario que nuestro país aprenda de la experiencia exitosa de los sistemas extranjeros de financiamiento y seguro de vivienda, estudie cuidadosamente los métodos, alcance, objetos y condiciones de la intervención gubernamental en las garantías de financiamiento de vivienda, forme un sistema de seguro de financiamiento de vivienda que combine garantías gubernamentales y comerciales. seguros en nuestro país y garantizar la garantía de los préstamos hipotecarios para viviendas en nuestro país. El campo no sólo puede desempeñar eficazmente el papel regulador básico del mecanismo del mercado, sino también desempeñar el papel de regulación gubernamental para compensar las fallas del mercado. Al establecer un mecanismo completo de garantía hipotecaria, se pueden reducir efectivamente los riesgos que enfrentan las instituciones financieras debido a los incumplimientos de los prestatarios. A juzgar por la operación de garantía gubernamental para el financiamiento de viviendas en Estados Unidos, el gobierno no necesita gastar mucho dinero. Es importante destacar que la participación del gobierno genera confianza entre prestatarios y prestamistas. La financiación depende principalmente de un mecanismo de financiación de mercado sólido, y el papel del gobierno es únicamente proporcionar credibilidad y el apoyo crediticio necesario. Vale la pena aprender de China la forma en que el gobierno estadounidense participa en la seguridad financiera de la vivienda.

6. Fortalecer la construcción del entorno institucional para la prevención de riesgos financieros de vivienda. La construcción del entorno institucional para el funcionamiento del financiamiento de la vivienda es el financiamiento de la vivienda.

La premisa y fundamento del desarrollo saludable son el contenido principal de la prevención de riesgos financieros en vivienda.

En la actualidad, es necesario que nuestro país fortalezca el trabajo en los siguientes aspectos:

Primero, establecer y mejorar leyes y regulaciones para las operaciones financieras de vivienda. El negocio de crédito hipotecario inmobiliario es uno de los negocios más complejos que involucra cuestiones legales en el negocio de crédito bancario, e involucra una serie de cuestiones legales como derechos de propiedad inmobiliaria, transacciones inmobiliarias e hipotecas inmobiliarias. Actualmente, en mi país no existen leyes ni reglamentos especiales sobre préstamos personales para vivienda, lo que en cierta medida aumenta la dificultad de prevenir riesgos financieros para la vivienda. Para garantizar la calidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales, los bancos tuvieron que introducir una serie de complejas medidas de garantía de crédito, que mejoraron las condiciones de los préstamos y limitaron considerablemente el desarrollo de este negocio. En la actualidad, nuestro país debería promulgar leyes y reglamentos relacionados con la financiación de la vivienda lo antes posible, como la "Ley de Financiación de la Vivienda", la "Ley de Hipoteca de Vivienda", la "Ley de Organización de Instituciones de Financiación de la Vivienda", la "Ley de Seguro Hipotecario de Vivienda", etc. ., para proporcionar un fuerte apoyo al desarrollo de la financiación de la vivienda.

El segundo es establecer el correspondiente mecanismo de seguridad de vivienda social. En la actualidad, en la práctica de financiación de viviendas en mi país, existe el problema de que los préstamos hipotecarios son difíciles de enajenar. La razón principal es la falta de un sistema de seguridad social para la vivienda, y los deudores hipotecarios se quedarán sin hogar después de que sus casas sean subastadas. Por lo tanto, es necesario establecer un sistema de seguridad de vivienda social correspondiente en nuestro país para garantizar que se pueda garantizar la vida básica de las personas después de la subasta de la casa. Sólo en este caso se podrá implementar la ejecución judicial y se podrán salvaguardar al mismo tiempo los derechos humanos básicos de las personas y los derechos de los acreedores del banco.

El tercero es fortalecer la supervisión financiera gubernamental de la vivienda. La financiación de la vivienda es un sector financiero especial y muchos países del mundo han establecido departamentos de regulación financiera especializados para supervisar los riesgos de la financiación de la vivienda. En la actualidad, el financiamiento de la vivienda en mi país acaba de comenzar, el mecanismo de autodisciplina de las instituciones de financiamiento de la vivienda no es perfecto, la conciencia del público sobre los riesgos financieros aún es baja y los riesgos potenciales del financiamiento de la vivienda aún son grandes. Es difícil que un modelo único de supervisión del banco central cumpla con los requisitos de la supervisión del financiamiento de la vivienda. Por lo tanto, es necesario que nuestro país establezca un sistema de supervisión financiera de vivienda diversificado e integral que incluya la supervisión del banco central, la auditoría social, la evaluación externa y la supervisión entre pares.

7. Establecer un sistema científico de evaluación de préstamos para vivienda personal. La evaluación y toma de decisiones de préstamos hipotecarios personales es responsabilidad del gestor de crédito personal.

La correcta evaluación y toma de decisiones son el núcleo de la prevención de riesgos financieros en la vivienda. A juzgar por la experiencia práctica de los países desarrollados, existen dos métodos principales para la evaluación de préstamos personales para vivienda: el método de juicio y el método de calificación crediticia. El método de juicio consiste en que el oficial de crédito evalúe los principales parámetros y elementos relacionados mediante el análisis de los datos brutos recopilados en la encuesta y luego saque la conclusión final. La experiencia y la intuición juegan un papel extremadamente importante en el juicio. Los parámetros de evaluación comúnmente utilizados en el método de juicio son lo que generalmente llamamos "5C": carácter, capacidad, activos, garantía y condiciones. El método de calificación crediticia aplica modelos matemáticos y estadísticos a la evaluación crediticia y utiliza métodos de análisis cuantitativo para evaluar los riesgos crediticios personales de vivienda basándose en una gran cantidad de experiencia en el historial crediticio. En comparación con el método de juicio, la ventaja del método de calificación crediticia es que proporciona un conjunto claro de estándares para la evaluación del personal de crédito, permite que la toma de decisiones se base en una base científica y consistente y elimina la interferencia de factores subjetivos. y factores humanos en la evaluación. En la actualidad, el método de juicio se utiliza principalmente en la evaluación de préstamos hipotecarios para viviendas personales en mi país. Debido a que este método tiene demasiados factores subjetivos y depende enteramente del juicio intuitivo del oficial de crédito, no existe un estándar "5C" claro. Los agentes de crédito a menudo hacen juicios basados ​​en su propia experiencia y en sus gustos y disgustos personales, lo que aumenta en gran medida el riesgo de otorgar préstamos. En la práctica, la evaluación y la toma de decisiones de los bancos de mi país a menudo sufren el problema de "combinar indulgencia con severidad". Por un lado, se han formulado duras condiciones de préstamo, lo que añade muchos problemas a los solicitantes, por otro lado, la aprobación de préstamos sólo se centra en la forma y carece de estándares de evaluación científica. La proporción de rechazos de solicitudes de préstamos es mucho menor que el nivel del 20% al 50% en los Estados Unidos. Los riesgos de los préstamos no se previenen eficazmente por adelantado, lo que aumenta directamente los riesgos de los préstamos personales para vivienda. Por lo tanto, desde una perspectiva técnica, es necesario establecer y mejorar un sistema de evaluación del método de calificación crediticia que sea adecuado para las condiciones nacionales de mi país lo antes posible, y combinarlo de manera efectiva con el método de juicio para construir una evaluación científica de préstamos hipotecarios para viviendas personales. sistema en mi país.