¿Quién le impide pagar una casa en 2017? Debe comprender las "rutinas" del precio de la vivienda.

Mucha gente sabe que los precios de la vivienda actuales son cada vez más altos, pero ¿qué constituye exactamente los altos precios de la vivienda? Me temo que la mayoría de la gente no sabe mucho al respecto. Déjame decirte en qué componentes se componen los precios de la vivienda y cuánto dinero pueden ganar los promotores.

En la actualidad, existe una fórmula de cálculo simple y directa para los precios de las viviendas comerciales en China: "3+3+3+1", que es "30% del costo del terreno + 30% del costo de la construcción". y coste de instalación + 30% del precio reportado." Gastos de construcción, administración e impuestos + 10% beneficio promotor." A continuación lo analizaré parte por parte:

1. %-30%.

El costo de la tierra también se denomina tarifa de transferencia de tierra. La tierra es un recurso escaso para toda la sociedad y un recurso no renovable, por lo tanto, la tarifa de transferencia de la inversión extranjera es mayor que la de la inversión nacional. Tarifa de edificios comerciales Más altos que los edificios residenciales.

El coste del suelo en los precios de la vivienda se refiere al precio mínimo. En pocas palabras, es el precio medio del suelo por unidad de superficie de construcción. También puede entenderse como el costo del terreno incluido en el precio de venta por metro cuadrado después de que se construye una casa en el terreno. El precio del suelo puede reflejar más fielmente el precio del costo unitario del terreno incluido en el precio unitario del edificio.

2. Costos de construcción e instalación: representan alrededor del 30%.

Los costos de construcción e instalación son una parte relativamente estable de los precios de la vivienda. Es la abreviatura de los costos de construcción de la vivienda y los costos de instalación de las instalaciones y equipos de la vivienda.

El costo de construcción de una casa es la inversión en construir una casa, que se puede dividir en tres partes:

La primera parte es el costo inicial.

Incluye principalmente tres conexiones y una gastos de nivelación y gastos especiales. El costo de tres conexiones y una nivelación se refiere a los fondos invertidos en nivelar el terreno en el área de construcción para proporcionar suministro de agua, electricidad, vías de acceso, etc. La inversión en este costo para la construcción de comunidades de gran escala o inmaduras es considerable. . Los gastos especiales se refieren a la planificación general, el diseño de la habitación y otros gastos pagados a la empresa de diseño. Si el desarrollador presta atención a la inversión en esta área, traerá beneficios para él y para los consumidores.

La segunda parte es el coste de la construcción civil.

Muchas casas parecen similares por fuera, pero su calidad real es muy diferente. Esto se refleja principalmente en el costo de la construcción civil. Aunque el costo de la estructura del marco, los pilotes multicapa y las losas del piso coladas in situ es relativamente alto, la calidad de la casa también está mejor garantizada. Como dice el refrán, obtienes lo que pagas. Esto es lo que significa.

La tercera parte es el coste de las instalaciones de apoyo.

Esta parte incluye principalmente los fondos gastados por los promotores en agua, electricidad, gas, ecología, salud, educación, etc. En el entorno actual, la tasa de ecologización también se ha convertido en un importante criterio de medición.

El costo de instalación del equipo de vivienda es la inversión en la instalación de instalaciones y equipos de vivienda, los cuales incluyen el costo de los materiales y el costo de la mano de obra. Esta parte del costo puede ser mayor que la de una casa completamente amueblada, pero en comparación con los costos generales de construcción e instalación, no es mucho mayor.

3. Gastos de venta

Se refiere a todos los gastos incurridos por el personal directivo del promotor desde la venta del inmueble hasta la entrega para su uso. Los gastos de venta como publicidad, construcción de oficinas de ventas, agentes intermediarios, etc. también son componentes del precio inmobiliario.

4. Costes de gestión del desarrollo inmobiliario: representan alrededor del 5%.

Incluyendo gastos de gestión operativa y ventas. Se refiere a todos los gastos incurridos por el personal directivo del desarrollador durante el proceso desde la venta del inmueble hasta la entrega. Los gastos de venta como publicidad, construcción de oficinas de ventas, agentes intermediarios, etc. también son componentes del precio inmobiliario.

Además, debido a que la mayoría de los desarrolladores optarán por préstamos bancarios para resolver el problema de la inversión de capital en proyectos, esto genera intereses. Si los bancos bajan las tasas de interés, se reducirá la carga para los promotores. Aunque tendrá poco impacto en los precios de la vivienda, puede reducir relativamente los costos.

5. Impuestos: aproximadamente el 25%.

Ocurre principalmente en planificación, aplicación de construcción, preventa y otros enlaces. Hay 13 tipos de impuestos directamente relacionados con los bienes inmuebles, que incluyen principalmente el impuesto sobre la renta de las sociedades, el impuesto sobre las empresas, el impuesto sobre el mantenimiento y la construcción urbanos, el recargo por educación, el impuesto sobre el valor añadido de la tierra, el impuesto de timbre, etc.

Según cálculos de la agencia: suponiendo que el valor de mercado de la casa es de 1 millón de yuanes (precio unitario de 8.000 yuanes por metro cuadrado, superficie de 125 metros cuadrados), los impuestos que soporta esta casa son los siguientes. Además, existen el impuesto sobre el uso del suelo urbano, el impuesto sobre escrituras, el impuesto sobre la propiedad o el impuesto sobre bienes inmuebles urbanos. No entraremos en detalles aquí.

En pocas palabras, para una casa con un precio total de 1 millón de yuanes, los impuestos y tasas pertinentes pueden rondar el 25% del precio de la casa.

6. Beneficio: representa alrededor del 10%.

Los ingresos obtenidos por los promotores inmobiliarios son una fuente de fondos para que las empresas amplíen la reproducción. ¿Cuánta ganancia queda? Es un gran punto de discordia para todas las empresas. Cuanto mayor sea el margen de beneficio, menores serán los costos de financiación y desarrollo de la empresa, y esto depende de las capacidades de cada desarrollador.

Desde el punto de vista actual, la relación de beneficios de las empresas inmobiliarias es relativamente clara entre las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, pero la situación actual de las propias empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa no es optimista. Las estadísticas muestran que el 53% de las ganancias netas corporativas alcanzaron la línea roja del 10% el año pasado y se espera que la industria inmobiliaria se convierta en una industria rentable este año.

Por supuesto, estas son estructuras estáticas en los libros. El proceso de desarrollo del terreno es dinámico. Generalmente, el ciclo de desarrollo de la primera fase de un proyecto inmobiliario es de dos años. Durante los dos años, el precio mínimo cambiará, pero el costo básicamente permanecerá sin cambios. A medida que los precios del suelo y de la tierra se aprecien durante el ciclo, los márgenes de beneficio de los promotores también aumentarán.

En general, el precio del suelo, los costes de construcción e instalación y los impuestos son los componentes más importantes. Estos tres elementos determinan directamente el coste de construcción de la casa. Hay muchos factores dinámicos que afectan el precio de mercado de la vivienda comercial, que cambiarán con el desarrollo continuo de la situación económica nacional y el entorno del mercado.

(La respuesta anterior se publicó el 8 de febrero de 2017; consulte las políticas de compra de vivienda actuales y relevantes)

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