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? Yuzhou no pudo soportarlo más.

Hace diez días, la hija de Lin Longan, Lin, dejó Universe Group y cambió a su plataforma inmobiliaria para centrarse en la gestión de servicios de vida.

En ese momento, se especuló que era para acelerar el proceso de cotización de Yuzhou Life Services. Yuzhou también respondió y la cotización de Yuluo Life Services continúa avanzando.

Desde junio de 5438 hasta febrero de 2020, Universe Group comenzó a empaquetar su "gestión comercial + administración de propiedades" en Yujiao Life Services y salió a bolsa en Hong Kong, pero el prospecto no fue válido dos veces.

Después de más de un año de uso, sigue fallando. Es comprensible que quieras acelerar las cosas.

Pero la noticia que ahora se ha hecho realidad es que China Resources Vientiane Life Insurance planea adquirir todo el capital social emitido de Yuzhou Property Services, una filial de Yuzhou Group Company, a un precio de transferencia de no más. de 65.438+0,06 mil millones de yuanes.

Universe Property es una de las dos principales ramas comerciales de Yujia Life Services. Se dedica principalmente a servicios de administración de propiedades residenciales y aporta aproximadamente el 80 % de los ingresos de Yujia Life Services.

Parece que el enfoque de Lin se ha desplazado hacia los servicios de vida, lo que puede ser una de las razones para promover esta adquisición y fusión.

Según el comunicado actual, la lista de Yujiao Life Services no se ha archivado, sino que se ha incluido por separado en la plataforma de gestión empresarial.

La escala y las ganancias del negocio de gestión empresarial de Yujiao Life Services no son sobresalientes, por lo que aún está por verse si podrá cotizar en el mercado. Sin duda, esto llevará tiempo.

Universe Group no puede esperar más.

He dicho antes que 65438+octubre de este año es el pequeño pico de pago de deuda para las empresas inmobiliarias. El Grupo Yuzhou es uno de los representantes más urgentes y tiene una deuda en dólares relativamente grande.

Según las estadísticas, Cosmos Group todavía tiene deudas de 14 dólares estadounidenses, que ascienden a 5.727 millones de dólares estadounidenses, equivalentes a aproximadamente 35 mil millones de RMB.

Entre ellas, hay dos deudas en dólares estadounidenses con vencimiento en junio, 5438+10, con un plazo de * * * 579 millones de dólares estadounidenses, por un total de 3.700 millones de yuanes.

En concreto, el bono de 500 millones de dólares emitido en junio de 2019 tiene una tasa cupón del 8,625% y vencerá el 23 de octubre de 2019. La escala actual es de 242 millones de dólares;

2065438 +En junio de 2007 se emitieron otros 350 millones de dólares en bonos con una tasa cupón del 6%. 65438+ expiró el 25 de octubre de 2007, con una escala actual de US$ 337 millones.

Este afán por vender Yuzhou Real Estate debe ser para aliviar la presión de la deuda de la empresa matriz.

De hecho, una gran cantidad de dinero no llegará tan pronto. Este anuncio sólo concluyó un acuerdo marco, y China Resources Vientiane Life Insurance también estableció muchos requisitos previos.

El anuncio indicó que en términos de condiciones de pago, después de que la primera cuota de la contraprestación (incluido el margen) pagada por China Resources Vientiane Life Insurance, que es no menos del 67% de la contraprestación, se deposite en la cuenta de depósito en garantía, las dos partes realizarán la entrega de acuerdo con el acuerdo marco.

La contraprestación restante (es decir, la contraprestación por el área entregada en tránsito y el área acordada en el contrato) se pagará cada seis meses en función del avance real de entrega del área de gestión desde la fecha de firma del contrato de transferencia de capital.

El precio final de la transacción no se ha determinado y los factores que influyen incluyen los resultados de la diligencia debida, la deuda del grupo objetivo y las partidas de deuda relacionadas, etc.

Además, existe el riesgo de que la fusión fracase. Como se indica en el anuncio del Grupo Yuzhou, es posible que la adquisición no se lleve a cabo. Los accionistas y posibles inversores deben actuar con cautela al comprar o vender valores de la Sociedad.

Excluyendo otros factores, si la venta tiene éxito, Universe Group espera confirmar una ganancia de aproximadamente 7,19 millones de yuanes de la empresa vendedora en el año fiscal que finaliza el 65438 de junio + 31 de febrero de 2022 (deduciendo los costos y gastos de venta) adelante).

Aun así, los ingresos de 700 millones de yuanes son de poca utilidad frente a la torre de deuda de Universe Group, como mucho, pueden liberar la confianza del mercado.

Vender activos es sólo una medida temporal. A continuación, el problema de la deuda en dólares de Cosmos Group aún debe resolverse.

Se informa que Yuzhou Group ha iniciado recientemente conversaciones con asesores financieros como JPMorgan Chase y Haitong International sobre una posible oferta de intercambio de acciones para su deuda en dólares estadounidenses.

Fuentes informadas revelaron que los detalles específicos no están claros, pero existe una alta probabilidad de que se centre en su universo de bonos en dólares estadounidenses 8.625 23/01/22, con una escala actual de 242 millones de dólares.

De hecho, Universe ha estado gestionando financiación desde finales del año pasado y todavía no puede hacer frente al vencimiento de la deuda en dólares estadounidenses.

Ya en noviembre de 2021, REDD citó a personas familiarizadas con el asunto diciendo que Universe Group firmó un contrato de préstamo de 4 mil millones de yuanes con Oaktree Capital. El préstamo se puede retirar después de dos semanas y los términos son. aún no está claro.

Luego, Universe Group comprometió el edificio de la sede de Shenzhen y obtuvo un préstamo de 1.100 millones de yuanes, que fue proporcionado por un banco comercial por acciones chino. Todos ellos ahora se han retirado.

Más de un mes después de fin de año, Universe también reveló públicamente que había obtenido una nueva línea de crédito de 7.650 millones de yuanes.

En términos generales, los fondos obtenidos del financiamiento son suficientes para cubrir la deuda de USD 65.438 con vencimiento en junio + octubre. Pero estaba claro que el dinero parecía haber sido malversado para otros fines o era difícil de retirar.

No discutiremos dónde se fue el límite del préstamo por el momento.

La deuda de Universe Group es alta y el agujero que debe llenarse es definitivamente más de un dólar de deuda.

A finales del primer semestre de 2021, los pasivos totales del Grupo Yuzhou ascendían a 138.8767 millones de yuanes, de los cuales los pasivos corrientes ascendían a 89.807 millones de yuanes, lo que representa el 65% del pasivo total, principalmente otras cuentas por pagar y cuentas a corto plazo. La deuda a plazo con vencimiento en un año es de 15.1765438 millones de yuanes.

El Grupo Yuzhou tiene 20.944 millones de yuanes en efectivo y equivalentes de efectivo, lo que parece ser capaz de cubrir la deuda a corto plazo.

Sin embargo, está Gan Kun en el comunicado. En el informe semestral de 2021 del Grupo Yuzhou, el monto acumulado de cuentas por pagar es de 116,5 millones de yuanes, que deben reembolsarse según sea necesario en el plazo de un año.

Calculado de esta manera, la cantidad total de fondos que Universe Group necesita pagar por año ha superado los 28 mil millones de yuanes, superando con creces el efectivo disponible.

La presión no es demasiado grande.

Este año, además de la deuda de 720 millones de dólares que Cosmos Group necesita pagar a su vencimiento, en términos de deuda interna, 6.500 millones de yuanes en bonos vencerán o se venderán nuevamente este año.

La gran cantidad de deuda acumulada en el pasado fue causada por el rápido crecimiento del Grupo Yuzhou en los últimos años.

Desde 2017, Universe Group se ha fijado el objetivo de superar los 100 mil millones de yuanes en 2020 y comenzó a expandir su terreno a gran escala. Incluso si las tasas de interés son altas.

Los datos muestran que de 2018 a 2020, los costos financieros promedio de Universe Group fueron del 7,23 %, 7,12 % y 7,19 % respectivamente, y las tasas de interés de la mayoría de las notas senior en dólares estadounidenses superaron el 8 %.

Como resultado, los pagos de intereses son elevados. De 2018 a 2020, sus gastos por intereses fueron de 3.050 millones de yuanes, 4.338 millones de yuanes y 5.65438+700 millones de yuanes respectivamente, lo que erosionó gravemente las ganancias.

La autenticidad de los datos financieros de Cosmos Group es cuestionable, especialmente en términos de ingresos y ganancias.

A principios del año pasado, hubo un gran fenómeno de "trueno" en el informe financiero de 2020 del Grupo Weizhou. El informe financiero de 2020 muestra que Universe Group logró unos ingresos de 1.041,2 millones, una disminución interanual del 55,2%; el beneficio neto atribuible a la empresa matriz se desplomó un 96,76% interanual hasta 117 millones.

El informe semestral de 2020 muestra que Universe Group logró unos ingresos de 14.007 millones y un beneficio neto de 106.5438+0.900 millones en el primer semestre del año.

También es raro que los ingresos del semestre sean inferiores a los del año completo. Posteriormente, Universe Group realizó revisiones sustanciales de su desempeño en el primer semestre de 2020, con ingresos reducidos de 65.438+0.407 millones a 2065.438+08 millones, y el beneficio neto atribuible a la empresa matriz se redujo de 654,38+006.5438+09 millones a -265.438 +08 millones.

Obviamente encubriendo el verdadero nivel anterior.

Después de que Yuzhou Group revelara su informe anual de 2020, muchas agencias de calificación rebajaron las calificaciones de Yuzhou Group e incluso lo incluyeron en la lista de vigilancia negativa.

Fitch también señaló en su informe de calificación que "los ingresos del Grupo Yuzhou y los pagos en efectivo implícitos (cambios en los depósitos de los clientes más los ingresos registrados durante el año) están por debajo del total de ventas contratadas reportadas por la compañía, y esta brecha se ha ampliado en los últimos dos o tres años."

El efecto es que las ventas totales contratadas de Cosmos Group no coinciden con sus ingresos.

Las ventas de inyección de agua siguen siendo "un auténtico martillo". En 2021, la lista de Kerry muestra que el monto de ventas a gran escala de Universe Group es de 654,38 mil millones de yuanes, ocupando el puesto 40.

Universe Group, que afirma tener unos ingresos de más de 100 mil millones, tiene un volumen de ventas real que es un misterio.

Además, el Grupo Yuzhou se abstuvo de adquirir tierras el año pasado. Con poco excedente de grano y un inventario limitado, el crecimiento futuro es un misterio.

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