Informe de análisis del mercado de apartamentos con servicios de 2006
Informe de análisis del mercado de apartamentos con servicios de 2006
——Colliers International
Los apartamentos con servicios y los apartamentos de alta gama parecen ser los "nunchakus" del mercado de apartamentos de Beijing , o una de ellas aumenta y disminuye, o las dos fuerzas se fusionan, pero en 2007 la primera parece tener la ventaja tanto en situaciones internas como externas.
Los otrora "deprimidos" apartamentos con servicios de Beijing iniciaron su propia primavera a finales de 2006. De cara al 2007, se espera que se conviertan en el lugar de moda que atraiga la mayor atención. Porque los beneficios de los Juegos Olímpicos de Beijing 2008 promoverán aún más la demanda del mercado por este tipo de productos.
La demanda de apartamentos con servicios está en auge
Antes de 2006, la proporción de apartamentos con servicios en el mercado de apartamentos de lujo de Beijing siempre había sido muy pequeña. En 2006, las "Seis Regulaciones Nacionales" y la "Nueva Política de Nueve Ministerios y Comisiones" propusieron políticas de macrocontrol para "limitar el tamaño y la altura" del mercado inmobiliario, lo que provocó que algunos inversores cambiaran su enfoque de inversión de la alta gama. apartamentos a apartamentos con servicios. Desde finales de 2006, el auge de la inversión en apartamentos con servicios ha ido surgiendo gradualmente y se espera que continúe en 2007.
Sólo en el cuarto trimestre de 2006, en el mercado de apartamentos con servicios de Beijing, Ascott International invirtió 302 millones en el apartamento con servicios de Somerset Zhongguancun adquirido a Beijing Ocean Real Estate e inaugurado oficialmente, así como en Shanghai Commercial Real Estate. Group Home Furnishings Jia gastó casi 2 mil millones de yuanes para adquirir el edificio internacional Mingcheng ubicado en la segunda carretera de circunvalación este de Beijing. En el futuro, se asociará con Marriott Hotel Management Group para convertir el proyecto en un súper hotel de cinco estrellas. apartamentos con servicios.
Según las estadísticas, en el cuarto trimestre de 2006, el alquiler de apartamentos con servicios en Beijing siguió aumentando, alcanzando los 208,86 yuanes por metro cuadrado al mes (incluidos los honorarios de administración de la propiedad), y la tasa general de desocupación fue 15,48%, una disminución de 3 puntos porcentuales en comparación con el trimestre anterior. Se espera que el mercado de apartamentos con servicios de Beijing continúe experimentando una tendencia al alza en los alquileres en 2007.
La principal razón por la que los inversores preferirán los apartamentos con servicios en 2007 es que absorben las funciones de servicio y los modelos de gestión de los hoteles con estrellas, así como las características de los edificios de oficinas en la era de la información, integrando residencias, hoteles, integra múltiples funciones como casa club en una, y tiene dos funciones: "autouso" e "inversión". Debido a la influencia de factores políticos y a las buenas expectativas de demanda para los Juegos Olímpicos de 2008, los apartamentos con servicios serán cada vez más preferidos por los inversores en 2007.
Se espera que el número de personas internacionales que acompañen los Juegos Olímpicos de 2008 supere las 150.000, de las cuales casi la mitad provienen de países y regiones desarrollados. En respuesta a la calidad de vida y las necesidades de consumo de estos grupos de clientes, el mercado de alquiler de apartamentos con servicios de alta gama seguirá en auge entre 2007 y 2008, y los alquileres también mostrarán una tendencia de crecimiento sustancial. Entre los muchos apartamentos con servicios en Beijing, los apartamentos con servicios de alta gama con transporte conveniente, instalaciones de apoyo completas, soporte comercial eficiente, instalaciones de comunicación avanzadas, servicios internacionales e inspecciones de seguridad las 24 horas se convertirán en un proyecto de gran interés en el mercado.
Figura 1: Gráfico de tendencia de oferta, demanda y alquiler de apartamentos con servicios en Beijing
La oferta de apartamentos de alta gama ha caído drásticamente y los tamaños de las unidades se han polarizado
Para ajustar racionalmente la estructura de la vivienda, el gobierno introdujo la política "70%·90m2" en 2006. Dado que la implementación de la política tiene un cierto retraso, la política "70%·90m2" tendrá poco impacto en la estructura de suministro de productos en 2006. Los proyectos aprobados en 2006 se centralizarán en suministro en 2007. Se espera que después de octubre de 2007, el mercado de Beijing experimente un pico de oferta de apartamentos pequeños. Sumado al control gubernamental sobre los terrenos para apartamentos de lujo, se espera que el número de apartamentos de lujo se reduzca drásticamente en 2007, con una disminución de aproximadamente el 60% con respecto a las 5.200 unidades suministradas en 2006.
En 2007, la reducción en el número de apartamentos de alto nivel no podrá satisfacer la demanda de los compradores de viviendas de alto nivel en el mercado. Se puede predecir que el precio de los apartamentos de lujo seguirá aumentando en 2007. Desde la perspectiva de las estrategias de fijación de precios, los promotores de apartamentos de lujo no aumentarán repentinamente los precios en 2007, sino que realizarán ajustes suaves a medida que cambie el mercado.
Además, con la implementación cada vez más profunda de la política "70%·90m2", las estructuras en forma de arco de los apartamentos de alta gama también se polarizarán en 2007, es decir, los apartamentos pequeños de menos de 90 metros cuadrados. y 150 metros cuadrados Los apartamentos de gran escala antes mencionados están aumentando al mismo tiempo.
La razón es que los grandes proyectos de apartamentos que pasaron la prueba en 2006 aparecerán gradualmente en 2007 y, combinados con el stock existente de apartamentos grandes, la proporción de apartamentos grandes en el mercado de apartamentos de alta gama no disminuirá en 2007, mientras que aquellos por debajo de 90 metros cuadrados El aumento en el número de apartamentos de alta gama está directamente relacionado con la implementación de la política “70%·90m2”. Por lo tanto, en 2007, el número de apartamentos de tamaño medio y alto con una superficie de 120 a 140 metros cuadrados será cada vez menor.
La introducción de "Normas detalladas sobre restricciones a las exportaciones" impulsó las perspectivas de ventas de apartamentos de alta gama
Bajo el impacto de las "Restricciones a las exportaciones" en 2006, un gran número de La gente ya había seleccionado casas e incluso completado suscripciones en línea. Personas de Hong Kong, Macao y Taiwán, extranjeros y chinos de ultramar han suspendido los procedimientos de compra de viviendas. Sólo en septiembre de 2006, el número de ventas extranjeras en el mercado residencial de lujo de Beijing cayó bruscamente en casi un 60%, lo que también condujo a una fuerte caída en el número de extranjeros en la base de clientes de apartamentos de lujo a lo largo de 2006.
El 2 de febrero de 2007, se publicaron oficialmente las reglas detalladas para la inversión extranjera en la compra de viviendas comerciales en Beijing, estipulando que las personas extranjeras, los residentes de Hong Kong, Macao y Taiwán y los chinos de ultramar que hayan estado trabajando o estudiar en el país durante más de un año puede solicitar la compra de una vivienda comercial en Beijing con la prueba de estado de residencia "Personas extranjeras en el continente" para comprar una casa comercial. Se entiende que los extranjeros pueden definir su tiempo de residencia en función del momento de entrada con sus pasaportes, lo que en realidad relaja el requisito de residencia de un año.
La razón por la que el progreso de las ventas de apartamentos de alta gama se ha ralentizado en 2006 es que los extranjeros, que representan aproximadamente 1/3 de los compradores de apartamentos de alta gama, no pueden comprar inmuebles bajo la influencia de la "orden de restricción extranjera". La promulgación de las "Reglas de Restricción Externa" significa el levantamiento de las restricciones a la compra de casas por parte de extranjeros en Beijing, lo que promoverá en gran medida el progreso de las ventas de apartamentos de alta gama recientemente inaugurados y de apartamentos de alta gama existentes en 2007. Los proyectos de alto nivel en el área del CDB, el sector de Lufthansa y el área del Parque Chaoyang, como Metro International, Oceanwide International, Galaxy Bay y otros proyectos, se convertirán en proyectos en el extranjero en 2007 debido a su ubicación geográfica superior, ambiente de vida cómodo e instalaciones convenientes para vivir. Artículos populares comprados por la gente.
La caída de los precios de alquiler se ha desacelerado
Desde el mercado actual en su conjunto, los precios del mercado de alquiler de apartamentos de alta gama en Beijing han seguido una tendencia a la baja. En el cuarto trimestre de 2006, el mercado inmobiliario de lujo de Beijing entró en un punto bajo en la demanda. Al mismo tiempo, la entrada concentrada de nuevos proyectos en el mercado y la implementación por parte de la Oficina Municipal de Impuestos de Beijing de la política del impuesto sobre el valor agregado del suelo sobre viviendas de segunda mano han provocado que algunos apartamentos de segunda mano de alta gama abandonen el mercado de ventas. a la inversión a largo plazo. Por lo tanto, los precios generales de alquiler de apartamentos de gama media y alta en Beijing han mostrado una tendencia a la baja. En el cuarto trimestre de 2006, el precio medio de las transacciones en el mercado de alquiler de gama media a alta de Beijing fue de 104,43 yuanes por metro cuadrado al mes (incluidos los honorarios de administración de propiedades), lo que representó una disminución en comparación con el tercer trimestre de 2006.
Aunque diversas políticas introducidas a nivel macro han ejercido una gran presión sobre el mercado de venta de apartamentos de alta gama, con la liberación gradual de los efectos de la adhesión de China a la OMC y la recuperación de la economía global, Beijing Inevitablemente atraerá a muchas empresas con financiación extranjera. El desarrollo de Jingmou traerá más clientes internacionales, lo que inevitablemente impulsará el desarrollo del mercado de alquiler de apartamentos en Beijing y el mercado de transacciones se recuperará. Se espera que el mercado de alquiler de apartamentos de lujo de Beijing se caliente ligeramente en 2007 y que la caída de los alquileres se desacelere.
Además, en 2007, además de la tasa de ocupación estable y el nivel de alquiler de los apartamentos de alta gama en el área CBD, los precios de alquiler de los apartamentos de alta gama en Financial Street, Zhongguancun y Asia- Las áreas olímpicas también aumentarán.
Como primera opción para que los gigantes financieros internacionales ingresen a China y como lugar de reunión para las industrias financieras nacionales, las industrias de comunicaciones y las empresas que cotizan en bolsa, Financial Street ha establecido una fuente estable de clientes para el desarrollo del mercado de alquiler. de apartamentos de alta gama en la zona. Con el apoyo de fuentes estables de clientes, se espera que la disminución del alquiler de apartamentos de lujo en el área de Financial Street deje de disminuir y se recupere en 2007.
Aunque la oferta del mercado de apartamentos de alta gama en Zhongguancun no es grande, el poder de consumo de los edificios residenciales en la región es muy grande y la demanda de apartamentos de alta gama siempre ha sido escasa. Por lo tanto, la escasez de apartamentos de lujo en esta zona hará subir los alquileres en 2007.
Para celebrar con éxito los Juegos Olímpicos de 2008, el gobierno invirtió 180 mil millones de yuanes en nuevas instalaciones municipales alrededor de las sedes olímpicas, lo que mejoró enormemente el entorno de vida en las áreas asiática y olímpica. En 2007, con la mejora del entorno y la atmósfera de vida en la región asiática-olímpica, el mercado de alquiler de apartamentos de alta gama en el sector asiático-olímpico cambiará el fenómeno de la ligera disminución de los alquileres en 2006.