Análisis de Caso de Examen Judicial Nacional 2018: Determinación de Buena Fe de Hipoteca Inmobiliaria
Hechos de un caso legal
Xie y Dai invirtieron en la compra de una casa antes de casarse y la registraron a nombre de Xie . En agosto de 2006 acordaron por escrito que la casa sería propiedad de ambas partes y fue escriturada ante notario, pero no registraron el cambio en los derechos de propiedad. 2065438 + En febrero de 2005, con el fin de pagar deudas personales y recaudar fondos para el comercio de acciones, Xie solicitó un préstamo de 600.000 yuanes al banco por motivos de decoración de la casa sin notificar a Dai, y utilizó la casa como garantía. Cuando el banco estaba buscando a alguien que firmara la garantía, Xie le pidió a Huang que se hiciera pasar por Dai para firmar el contrato de hipoteca y la lista de garantías, pero el personal del banco no le pidió a Huang que presentara su documento de identidad original ni su certificado de matrimonio original. para verificación según sea necesario. Después de que Dai se enteró del préstamo hipotecario de Xie, negoció con el banco muchas veces. En octubre de 2015, el banco demandó a Xie para reembolsar el principal y los intereses del préstamo y ejercer sus derechos hipotecarios.
Desacuerdo
El foco de la disputa en este caso es: ¿el banco obtuvo el derecho hipotecario de buena fe?
La primera opinión es que la propiedad en cuestión ha sido hipotecada y todavía estaba registrada a nombre de Xie cuando se estableció la hipoteca. Xie y Dai no tienen pruebas que demuestren que el banco sabía que habían acordado poseerlo. Exigir que el cónyuge de Dai, que es el deudor hipotecario, firme el contrato hipotecario es una norma interna del banco y no afecta la validez del contrato hipotecario. Aunque el contrato de hipoteca sea nulo, el banco obtendrá de buena fe los derechos hipotecarios del inmueble en cuestión.
La segunda opinión es que aunque la propiedad en cuestión estaba registrada a nombre de Xie, era propiedad de Xie y Dai, y Xie firmó un contrato hipotecario con el banco sin informar a Dai si no se obtuvo la ratificación. Posteriormente, de Dai, la disposición carecía de autoridad y el contrato de hipoteca era inválido. La negligencia grave del banco al constituir la hipoteca no constituye una adquisición de buena fe.
Comentarios y análisis
Estoy de acuerdo con la segunda opinión por las siguientes razones:
1. La propiedad en cuestión es propiedad de Xie y Dai, y Xie está hipotecada. sin autorización, es decir, sin derecho a disponer, el contrato de hipoteca es inválido.
Aunque la propiedad de la propiedad involucrada en el caso estaba registrada a nombre de Xie, y el registro de los derechos de propiedad ocurrió antes de que Xie y Dai se casaran, las dos partes acordaron que sería propiedad de * * * después su matrimonio. Según el artículo 19 de la Ley de Matrimonio y el artículo 103 de la Ley de Propiedad, la propiedad involucrada en el caso era propiedad de Xie y Dai cuando se fijó la hipoteca.
El artículo 97 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que la enajenación de * * * todos los bienes inmuebles debe estar sujeta al consentimiento de todos * * * y * *. El párrafo (2) del artículo 17 de la Interpretación Judicial (1) de la Ley de Matrimonio estipula: “Excepto por las necesidades diarias, cuando un marido y una mujer toman decisiones importantes sobre sus bienes comunes, deben negociar en igualdad de condiciones y llegar a un acuerdo. Razones para creer que son marido y mujer Expresado, la otra parte no puede utilizar la excusa del desacuerdo o la ignorancia contra un tercero de buena fe "Por lo tanto, Xie no tiene derecho a disponer del préstamo hipotecario que involucra la propiedad involucrada. el caso. Respecto a la validez de un contrato firmado por una persona que no tiene derecho a disponer de un bien, el artículo 51 de la Ley de Contratos estipula: “Si una persona que no tiene derecho a disponer de un bien ajeno obtiene el derecho a disponer de la propiedad después de la ratificación por parte del titular del derecho o después de que la persona sin derecho a disponer de la propiedad celebre un contrato, la persona deberá El contrato es válido "Xie no obtuvo todos los derechos de disposición y Dai ni siquiera ratificó el contrato de hipoteca. aunque él lo sabía, el contrato de hipoteca no era válido.
2. Cuando el banco firmó el contrato de hipoteca no comprobó la identidad del firmante, lo que constituyó una negligencia grave y no constituyó una adquisición de buena fe.
La propiedad de la propiedad involucrada en el caso fue cambiada de Xie a Xie y Dai, y no se hizo pública. Los bancos parecen poder buscar protección del sistema de buena fe. El párrafo 1 del artículo 106 de la Ley de Propiedad estipula los requisitos para que la propiedad de un inmueble se adquiera de buena fe: (1) El cesionario es de buena fe al aceptar el inmueble o bien mueble (2) La transferencia se realiza a un precio razonable; precio (3) De conformidad con la ley, se ha registrado el inmueble o bien mueble transferido que debe registrarse, y se ha entregado al cesionario el bien inmueble o mueble transferido que no necesita ser registrado;
El párrafo tercero de este artículo establece: “Si la parte adquiere de buena fe otros derechos reales, se estará a lo dispuesto en los dos párrafos anteriores”. De acuerdo con los requisitos de “referirse a lo dispuesto en los dos párrafos anteriores”, la adquisición de buena fe de derechos hipotecarios sobre inmuebles deberá reunir los siguientes elementos constitutivos: 1. El deudor hipotecario es el acreedor inscrito; 2. El acreedor hipotecario constituye de buena fe el derecho hipotecario; 3. La transacción está pagada; 4. La hipoteca ha sido inscrita; En este caso, la propiedad involucrada estaba registrada a nombre de Xie y el banco le había otorgado un préstamo de acuerdo con el contrato. Los trámites de inscripción de la hipoteca del inmueble en cuestión concluyeron el día de la firma del contrato de hipoteca. Que se haya obtenido de buena fe depende de si el banco fue de buena fe al constituir la hipoteca.
El artículo 15 de la “Interpretación Judicial de la Ley de Propiedad (1)” aclara que el criterio para determinar el fondo de comercio en la transmisión de la propiedad inmobiliaria es que no existe derecho de disposición ni negligencia grave. La identificación de los elementos de buena fe adopta un método de presunción, es decir, la presunción. Si el cesionario actúa de buena fe, el verdadero titular del derecho soporta la carga de probar la falta de buena fe del cesionario. Con referencia a las disposiciones pertinentes de la "Interpretación de la Ley de Propiedad (1)", se puede determinar que los criterios para obtener de buena fe el derecho de hipoteca sobre inmuebles son: desconocimiento de la falta del deudor hipotecario de derecho a disponer del inmueble, y sin negligencia grave. El método de determinación adopta la presunción. Cuando se establece el derecho hipotecario, corresponde al acreedor real la carga de la prueba contra la mala fe (a sabiendas) o la negligencia grave (a sabiendas).
La determinación de negligencia grave se basa en el incumplimiento de las obligaciones necesarias. Exigir que el cónyuge de un deudor hipotecario casado firme y acepte la hipoteca, y realizar una revisión formal de la identidad del cónyuge del deudor hipotecario mediante la verificación de la tarjeta de identificación original no debe considerarse solo como reglamentación interna del banco. El párrafo 3 del artículo 21 de las "Medidas de supervisión y administración bancaria" estipula que las instituciones financieras bancarias deberán observar estrictamente reglas de operación prudentes. Las reglas comerciales prudenciales incluyen gestión de riesgos y controles internos. Por lo tanto, el cumplimiento de los controles internos y las medidas de gestión de riesgos es también una expresión de la obligación legal de un banco de cumplir con reglas comerciales prudentes. Si al banco se le permite exigir que el cónyuge del deudor hipotecario firme como titular de derechos no registrados y, por otro lado, afirma que la firma del cónyuge del deudor hipotecario no afectará a la validez de la hipoteca, sólo aumentará los costes del deudor hipotecario. Desde la perspectiva de la igualdad de derechos y obligaciones, también es injusto. Además, exigir a los bancos que revisen si el cónyuge de un deudor hipotecario casado consiente en una hipoteca según las regulaciones establecidas no aumenta la carga para los bancos. En el mercado financiero actual, los bancos tienen la ventaja de obtener información sobre los prestamistas e hipotecarios involucrados en las transacciones. Los medios necesarios para examinar si el cónyuge del deudor hipotecario consintió en la hipoteca no excedieron las capacidades del banco, ni los costos requeridos para examinar el asunto excedieron límites razonables.
En resumen, al firmar un contrato hipotecario en este caso, un banco no siguió estrictamente los procedimientos operativos para verificar el documento de identidad original y el certificado de matrimonio del cónyuge del deudor hipotecario, y no cumplió con su obligación de revisar su identidad. Objetivamente hubo negligencia grave y no se cumplió el requisito de buena fe previsto en la ley, por lo que no se pudo obtener la hipoteca del inmueble involucrado en el caso con base en el sistema de adquisición de buena fe de derechos hipotecarios.
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