Tendencias de los precios de la vivienda en Rusia en 2023
Evolución macro del mercado inmobiliario
Antes de 2023, el mercado inmobiliario de Rusia se encontraba en un estado estable y los precios de la vivienda no habían aumentado significativamente. Pero a partir de 2023, las tendencias de los precios de la vivienda en diferentes ciudades rusas serán divergentes. Los precios de la vivienda en las grandes ciudades comenzaron a subir.
Tomando como ejemplo dos ciudades de Rusia, los precios de la vivienda en Moscú han aumentado a 227.000 rublos por metro cuadrado, y en San Petersburgo, los precios también han aumentado a 6,5438+0,03 millones de rublos. En 2023, los precios de la vivienda en las dos ciudades aumentarán un 6,5% y un 6,1% respectivamente. En otras ciudades, sin embargo, los precios de las viviendas muestran ligeras tendencias al alza o a la baja.
Lento crecimiento de los préstamos hipotecarios para viviendas
En 2023, la escala de los préstamos hipotecarios para viviendas rusos se expandirá nuevamente, y la escala total aumentará a 50,27 mil millones de rublos, año tras año. aumento del 4,73%. El año pasado, el gobierno ruso introdujo un plan de incentivos al mercado inmobiliario, lo que resultó en un ligero aumento en el tamaño de los préstamos hipotecarios, con un total de préstamos que ascendió a 51,5 mil millones de rublos. Ante el pobre desempeño macroeconómico, los préstamos hipotecarios han mantenido el crecimiento, lo que está relacionado con el apoyo de las políticas gubernamentales, por un lado, y con fines de inversión en vivienda, por el otro. Muchas familias rusas están preocupadas por la depreciación del rublo, por lo que invierten activamente en bienes raíces y administran sus finanzas a través de préstamos hipotecarios, manteniendo así un crecimiento constante de los préstamos hipotecarios.
Según las estadísticas, el tipo de interés hipotecario aceptado por el pueblo ruso es de alrededor del 15%. El tipo de interés hipotecario actual es ligeramente superior al objetivo psicológico del público, pero todavía hay muchos compradores de viviendas que solicitan préstamos hipotecarios. .
Tendencias de los precios de la vivienda en Rusia en 2023
Con la depresión económica mundial, la economía y el mercado inmobiliario de Rusia, al igual que China y otros países, han entrado en un estado de estancamiento y recesión. En 2023, la demanda de viviendas nuevas en Rusia disminuirá, y el desarrollo y la oferta del mercado de viviendas nuevas también disminuirán, porque los precios de la vivienda también mantendrán una lenta tendencia a la baja y una estabilidad general.
En términos de bienes raíces comerciales, la demanda rusa de edificios comerciales también ha disminuido. La mayoría de las empresas han reducido o ajustado su contenido comercial, reduciendo la demanda de centros comerciales y edificios de oficinas.
¿Por qué los precios de la vivienda en China no son tan buenos como los de Rusia?
En primer lugar, los precios de la vivienda en Rusia han aumentado 6,5438+5.000 veces. Debido a que en los últimos 20 años se han producido graves crisis económicas e incluso recesiones en Rusia, el rublo también ha reemplazado al antiguo rublo. La última vez fue ahora, en 2023, cuando se depreció más de la mitad. Seguirá depreciándose un 30% a principios de 2023. Es decir, el 70% del dinero se depreciará así. Por supuesto que hay muchas razones. Putin dijo que la demanda china se estaba desacelerando y China dijo que Estados Unidos estaba aumentando los suministros de petróleo. Como el petróleo no se podía vender de todos modos, Rusia no tenía ninguna fuente de ingresos y la economía cayó en una grave recesión. Por lo tanto, hay que decir que el rublo se ha depreciado demasiado, en lugar de que las casas hayan aumentado demasiado. ¿Qué pasa con China? ¿Hay alguna base para esto? En absoluto, debido a nuestro sistema especial de liquidación de divisas, el rendimiento del RMB en el país y en el extranjero es completamente diferente. En los primeros diez años, la apreciación externa condujo a una depreciación interna. En los diez años siguientes, es probable que la depreciación externa tenga un mayor poder adquisitivo interno. En segundo lugar, el modelo económico de Rusia es vender petróleo y gas natural. Se trata de un modelo de desarrollo nacional completamente al estilo de la oveja negra. Vende cosas que dejaron sus antepasados. La industria ligera y la industria pesada de Rusia están casi terminadas. Sólo la industria militar puede arreglárselas, pero no está en el campo político de otros y es difícil venderla por dinero. Entonces, tan pronto como nadie quiere energía, Rusia inmediatamente sufre un déficit masivo y colapsa. Una vez que los precios de la energía aumenten, Rusia volverá a hacer alarde de su poder. Por tanto, la fluctuación del rublo es la fluctuación del mercado energético. Si sube, es una burbuja; si baja, explota. Por ejemplo, los precios de la vivienda en Moscú, Rusia, han estado cayendo desde 2023. Entonces, ¿una casa en Moscú conserva su valor? Sólo algunos de sus propios políticos y gente rica compran casas allí. Los ricos de otros países rara vez compran casas. Nunca he oído hablar de chinos ricos que se apropien de casas en Rusia. Así que simplemente hice trampa en mi propio juego. Nadie pensó que lo apreciaría. Volvamos a China. Nuestro modelo económico es relativamente saludable y las exportaciones siempre han sido un motor potente. Pero nuestra situación exportadora es el procesamiento con los materiales suministrados, es decir, primero importamos mineral de hierro, luego lo convertimos en barras de acero, las convertimos en componentes y luego las vendemos a los extranjeros. Entonces debe ser un excedente.
Y siempre ha habido superávit, nunca habrá déficit. Una vez que se produce un déficit, significa que todas las empresas importadoras y exportadoras perderán dinero. Si el RMB fluctúa como el rublo, el dinero probablemente será el mismo en todas partes. Porque la economía nacional primero debe colapsar y luego la moneda se depreciará significativamente. Entonces, en ese momento, ya no se trataba de inversión y vivienda. El problema más grave debería ser la alimentación. En tercer lugar, Rusia no es un país inversor y nadie irá a un país exportador de energía para participar en el desarrollo económico. La inversión de capital occidental se dirige principalmente a países manufactureros como China, donde establecerán fábricas y convertirán a China en la sede del centro de Asia y el Pacífico. Así que no hay problema de que el dinero caliente entre y salga de Rusia. Los altos precios de la vivienda se deben simplemente a la división entre ricos y pobres. Los rusos más ricos compran casas en Moscú, donde los precios de la vivienda son, por supuesto, los más altos. San Petersburgo, que ocupa el segundo lugar, no está ni siquiera un paso por delante de Moscú y cuesta incluso la mitad del precio medio en Moscú. Después de San Petersburgo, los precios de la vivienda en otras ciudades son normales, oscilando entre 5.000 y 6.000 RMB. Así que esta burbuja parece muy estable, equivalente a un país encima de una ciudad. Mientras quiera hacer negocios en Rusia, mientras se dedique a la política en Rusia, debe vivir en Moscú. No huirán debido a una mala economía. La mayoría de estos ricos de Moscú son también políticos y empresarios, y han hecho una fortuna revendiendo recursos nacionales. Realmente no pueden vivir sin el país. China vuelve a ser diferente. Somos un país invertido y los flujos de capital son un fenómeno normal. Una vez que disminuyan las oportunidades de inversión en China, el capital internacional inevitablemente se retirará. Debido al sistema especial de liquidación de divisas, inevitablemente conducirá a una reducción de los fondos del mercado. Por lo tanto, si el RMB no vuelve a apreciarse en el futuro, el riesgo de deflación existirá durante mucho tiempo.
Así que, desde cualquier aspecto, los precios de la vivienda en China son incomparables con los de Rusia. Al contrario, es exactamente igual que Japón en aquel entonces. Los mismos países manufactureros, los mismos métodos de importación y exportación para procesar materias primas, los mismos países excedentarios, la misma moneda local que primero sube y luego cae, el mismo dividendo demográfico, el mismo deseo de expansión, todos quieren comprar a Estados Unidos. e incluso sus posiciones en la economía mundial son las mismas.
Por supuesto, la comparación también nos da algo de inspiración. Aunque las posibilidades de tomar el camino ruso son muy pequeñas e imposibles, en realidad queremos estar tan desarrollados como Estados Unidos y vivir tan felices como Europa. Nadie quiere ser propietario en Moscú, Rusia. Esto requiere que aprendamos varias lecciones de la historia rusa.
En primer lugar, el modelo de venta de energía morirá, incluso en Oriente Medio, porque algún día la energía será mejorada. El avance de la tecnología estadounidense del petróleo de esquisto es un duro golpe para los países exportadores de petróleo. Si los coches eléctricos se apoderan de las calles en el futuro, los países exportadores de petróleo se convertirán en los lugares más pobres del mundo. Por lo tanto, el progreso científico y tecnológico debe ser la primera prioridad para el desarrollo económico. Al igual que el trabajo, ser jefe tiene mejores perspectivas (estadounidenses) y trabajar para otros no está mal (alemanes, japoneses, chinos). Los que más están enterrados son las ovejas negras, entonces, ¡para qué dividirlas en dos generaciones! Por ejemplo, Oriente Medio, Venezuela, Rusia y Brasil no tienen capacidad para resistir los riesgos económicos, especialmente los riesgos de los avances tecnológicos.
En segundo lugar, las funciones urbanas están dispersas y las industrias están dispersas. Si todas las industrias de China estuvieran concentradas en Beijing y el resto del país fuera rural, entonces los precios de la vivienda en Beijing serían los primeros del mundo. Porque todos los que hacen negocios tienen que venir aquí. Pero afortunadamente todavía nos quedan Shanghai, Shenzhen, Zhejiang, Guangdong y Tianjin. Estos lugares comparten la presión de Beijing, pero esto no es suficiente. Es necesario que más ciudades se conviertan en el centro de una industria y, por supuesto, la política también debe estar descentralizada. Todos los ministerios y comisiones están en Beijing y todas las bolsas están en Shanghai. Ese es el problema. Intercambios descentralizados, recursos médicos, ministerios, recursos educativos. Sólo de esta manera podrán regresar las industrias y la población activa. Esta es la forma más fundamental de liquidar existencias y reducir el apalancamiento. Ahora también estamos trabajando en esta dirección, pero la resistencia no es realmente pequeña.
En tercer lugar, mantener la estabilidad financiera y la estabilidad monetaria. Éste es el punto más importante para un país con economía de mercado. Desde esta perspectiva, el desempeño del banco central puede recibir altas calificaciones. Todo el mundo siempre piensa que el banco central está liberando dinero, pero en realidad sólo piensa en los tipos de interés y los tipos de cambio. Si las tasas de interés suben y el banco central no libera fondos, los riesgos financieros estarán fuera de control una vez que estallen. Reemplazar los préstamos para el desarrollo de alto riesgo por préstamos personales más seguros también es un medio importante para mantener la seguridad financiera. Si yo fuera el gobernador de un banco central, sin duda haría lo mismo. Como no hay salida, la burbuja no morirá por sí sola y los riesgos no se disiparán por sí solos, sólo podrán transferirse. Transferir los riesgos financieros de toda la población a unos especuladores. Trate de no permitir que el tipo de cambio se deprecie y utilice controles administrativos tanto como sea posible para limitar las salidas de divisas y ganar tiempo para las reformas, la transferencia de deuda y el intercambio de riesgos.
En general, el mercado inmobiliario ruso se encuentra en un estado de exceso de oferta. A mediados de 2023, los precios de la vivienda en las grandes ciudades pueden caer ligeramente. Según las previsiones de Standard & Poor's, los precios de la vivienda en Rusia caerán aproximadamente un 5%. El banco central elevó las tasas de interés clave, elevando los costos de los préstamos y moderando el entusiasmo inversor en el mercado inmobiliario.