Sin restricciones de compra ni de préstamo, ¿vale la pena comprar una casa con un derecho de propiedad a 50 años?

Comprar una casa no se trata de comprar repollo. No compres sólo el que sea barato.

Un amigo me preguntó recientemente:

Planeo invertir en un apartamento con servicios, de 39 metros cuadrados, con un precio promedio de unos 17.000. Todo el agua y la electricidad son comerciales, y el precio medio. Los derechos de propiedad son de 40 años. Dijeron que no hay límite de compra. No hay límite de préstamo. Se renovará automáticamente al vencimiento. La tarifa de transferencia de la tierra y las tarifas relacionadas con el impuesto a la escritura están de acuerdo con los estándares residenciales comerciales. ¿mucho?

Lo primero que hay que dejar claro es que, según las disposiciones de la Ley de Derechos de Propiedad, los edificios residenciales ordinarios pueden renovarse automáticamente después de 70 años. Para terrenos de proyectos comerciales, el período de uso es generalmente de 40 o 50 años. La Ley de Derechos de Propiedad no es muy clara sobre la renovación de dichas tierras después de su vencimiento. Es decir, los suelos residenciales pueden renovarse automáticamente tras su vencimiento, mientras que los suelos comerciales aún no están determinados. Por lo tanto, no confíe fácilmente en las promesas del vendedor.

Si no se tiene en cuenta la naturaleza de la casa, el precio por sí solo sigue siendo muy atractivo.

Este tipo de casa, tanto para uso comercial como residencial, es el preferido por muchos inversores debido a las ventajas de "sin restricciones de compra ni de préstamo" respaldadas por la póliza y el bajo precio total de la casa.

Sin embargo, existe una diferencia entre apartamentos y casas normales, y "sin restricciones de compra ni de préstamos" en realidad no es tan bueno.

Primero mire una tabla comparativa:

Explique brevemente el contenido de la tabla anterior:

1. Derechos de propiedad

Desde el El terreno se utiliza tanto para fines comerciales y residenciales como no residenciales, el periodo de uso es de 40 o 50 años. Además, la mayoría de los certificados de uso del suelo para algunos edificios comerciales y residenciales de segunda mano en venta se obtuvieron hace unos años, por lo que la vida útil real de muchos proyectos puede ser más corta.

El periodo de uso del suelo de las edificaciones residenciales es de 70 años, lo que comúnmente se conoce como vivienda de gran propiedad.

2. Préstamos

Para residencias normales, el pago inicial para comprar una primera casa en Beijing y Shanghai es de 35, y el fondo de previsión con tasas de interés más favorables se puede utilizar para pagar. el préstamo.

No importa cuántos apartamentos compre o cuántos préstamos obtenga, siempre que estén cancelados, no afectará su uso continuo de préstamos para comprar casas comerciales y residenciales en el futuro. Desafortunadamente, para comprar este tipo de casa, los fondos de previsión no se pueden utilizar para préstamos, el pago inicial es 50 y la tasa de interés del préstamo comercial es 1,1 veces la tasa de interés base.

3. Número de casas compradas

La compra de propiedades residenciales comunes es limitada y las medidas de restricción de compra varían en todo el país. No hay restricciones de compra de apartamentos, por lo que puedes comprarlos siempre que tengas dinero.

4. Instalaciones de apoyo

Si compra una casa normal recién entregada, suele ser una casa tosca y el propietario necesita renovarla él mismo, lo que puede costar cientos de miles. .

La mayoría de los apartamentos están bien decorados y se pueden mudar directamente con solo una bolsa. El entorno y los servicios de la propiedad también son relativamente buenos.

5. Costo

Las residencias comunes cobran tarifas de propiedad, agua y electricidad de acuerdo con los estándares civiles, por lo que el costo total después de mudarse sigue siendo relativamente bajo.

En cuanto a las casas comerciales-residenciales, debido a la diferente naturaleza de las casas, las tarifas correspondientes se cobran de acuerdo con los estándares comerciales. Un cálculo aproximado muestra que las tarifas son más del doble que las de las casas comunes. por lo que los futuros costes de ocupación inevitablemente aumentarán mucho.

También existen diferencias en impuestos y tasas. El impuesto de escritura para la compra inicial y futura transferencia de residencias ordinarias es 1,5, mientras que para propiedades comerciales y residenciales, el impuesto de escritura es 3.

6. Asentamiento y educación de los niños

Después de comprar una residencia ordinaria, siempre que cumpla con las condiciones locales, podrá establecerse y disfrutar de la política de matricularse en una escuela cercana. Por eso existe el concepto de "viviendas en distritos escolares".

En cuanto a la naturaleza del apartamento, dado que está construido en un terreno comercial y es de naturaleza comercial, no se puede resolver, por supuesto, el problema de la escolarización de los niños no se puede resolver.

7. Selección de zona

Ya sea una casa residencial o comercial-residencial, el precio se ve afectado por la ubicación, las tendencias del mercado, etc. Los precios de las viviendas en la misma zona son similares .

Sin embargo, debido a que los apartamentos tienen un diseño relativamente simple y un área más pequeña, el costo total de comprar una casa también es menor.

Las residencias son principalmente para necesidades inmediatas, por lo que hay más tipos de unidades y áreas más grandes, por lo que el costo total es mayor.

Los planificadores creen que si se compra una casa con la intención de establecerse en el futuro, es mejor evitar casas que se utilicen tanto para fines comerciales como residenciales. Aunque puede ser más barato, el propósito de este tipo de casa es en realidad SOHO, que es una oficina en casa o una residencia puramente estilo apartamento. Y una serie de problemas posteriores, como el elevado coste de la vida, la imposibilidad de establecerse, la imposibilidad de que los niños vayan a un colegio cercano, la posibilidad de mezclar oficina y residencia en el mismo edificio, y el mal ambiente... Son todos problemas.

Si se trata de una inversión, también debes considerar muchos aspectos. Después de todo, las casas para uso comercial y residencial no se pueden liquidar. Es posible que haya menos personas que necesiten comprarlas en el futuro y la tasa de valor agregado será más baja que la de las casas comunes. cuando la venta afectará el retorno de la inversión. Por supuesto, no es imposible invertir, pero hay que elegir una buena ubicación, un buen promotor y una buena propiedad, y comprender las perspectivas de la planificación regional.

(La respuesta anterior se publicó el 13 de diciembre de 2016; consulte las políticas de compra de viviendas actuales y relevantes)

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