[Anning Accounting Agency] ¿Cómo pagar impuestos al iniciar una empresa "invirtiendo en acciones" con su propia propiedad inmobiliaria?

Caso:

Wang Dacheng planea abrir una empresa de consultoría, lo que requiere no sólo fondos y personal, sino también locales comerciales.

Por lo tanto, Wang Dacheng decidió invertir en su propio inmueble como capital suscrito a nombre de la empresa. Entonces, ¿cómo controlar este comportamiento de invertir en bienes raíces durante la tributación?

1. Impuesto sobre la renta personal

Wang Dacheng utiliza la propiedad que compró como valor y la invirtió en nombre de la empresa como capital suscrito. ?

Wang Dacheng invirtió bienes raíces a nombre de la empresa invirtiendo en acciones, lo que equivale a intercambiar bienes raíces por el capital de la empresa invertida. Se trata de una transferencia remunerada de bienes inmuebles y el impuesto sobre la renta personal debe recaudarse de acuerdo con la partida "ingresos por transferencia de propiedad".

Sin embargo, están exentas del IRPF las rentas derivadas de la transmisión de una vivienda que lleva más de 5 años de uso y que es la única vivienda de la familia.

Por lo tanto, si Wang Dacheng invierte en bienes raíces, cuando se produce la transferencia, los ingresos por transferencia de bienes raíces deben reconocerse de acuerdo con el valor razonable tasado. El saldo de los ingresos procedentes de la transferencia de propiedad después de deducir el valor original de la propiedad y los impuestos y tasas razonables es la renta imponible, y el impuesto sobre la renta personal se paga de acuerdo con los ingresos procedentes de la transferencia de propiedad.

Sin embargo, si Wang Dacheng cede la casa para uso personal durante más de 5 años y es la única sala de estar de la familia, el impuesto sobre la renta personal estará exento.

En segundo lugar, el impuesto al valor agregado

Wang Dacheng compra sus propios bienes inmuebles en forma de acciones y los invierte en nombre de la empresa como capital suscrito. ¿impuesto?

Según el artículo 10 de las “Medidas de Implementación del Programa Piloto de Reemplazo del Impuesto Empresarial por el Impuesto al Valor Agregado”: ​​“La venta de servicios laborales, activos intangibles o inmuebles se refiere a la prestación remunerada de trabajo servicios y la transferencia remunerada de activos intangibles o inmuebles."

El artículo 11 de las "Medidas de Implementación del Programa Piloto de Reemplazo del Impuesto Empresarial por el Impuesto al Valor Agregado" estipula: "La remuneración se refiere a la adquisición de moneda, bienes u otros beneficios económicos."

Por lo tanto, invertir en bienes raíces equivale a intercambiar bienes inmuebles por el objeto. Si invierte en el capital de una empresa y obtiene "otros beneficios económicos", debe pagar el impuesto al valor agregado.

No obstante, si el inmueble invertido en acciones es "vivienda", se realizará un tratamiento especial según las siguientes circunstancias:

1 Si el inmueble invertido en acciones es adquirido por. un individuo hace menos de 2 años, será tratado de acuerdo con la tasa impositiva del 5% para pagar el impuesto al valor agregado completo;

2. Bienes inmuebles invertidos en acciones, adquiridos por individuos durante más de 2 años. (incluidos 2 años), está exento del impuesto al valor agregado.

Las políticas de 1 y 2 puntos anteriores se aplican a áreas fuera de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen.

3. Si el inmueble invertido en acciones se vende como casa de menos de 2 años, se pagará el impuesto sobre el valor añadido íntegro al tipo del 5%; 4. Los bienes inmuebles invertidos en acciones se venden como una casa comprada. Para la venta de viviendas no ordinarias por más de 2 años (incluidos 2 años), el impuesto al valor agregado se paga a una tasa del 5% sobre la base del impuesto. diferencia entre los ingresos por ventas y el precio de compra de la casa;

5. El inmueble invertido en acciones se compra 2 casas ordinarias que tienen más de 2 años (incluidos 2 años) y se venden a externos. Las partes están exentas del impuesto al valor agregado.

Las políticas 3, 4 y 5 anteriores solo se aplican a Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen.

Tres. Impuesto sobre el valor añadido de la tierra

Wang Dacheng valora la propiedad comprada y la utiliza como inversión de capital suscrita en nombre de la empresa. ¿Necesita pagar el impuesto sobre el valor añadido de la tierra?

De acuerdo con las disposiciones pertinentes del impuesto al valor agregado de la tierra, las unidades y las personas que transfieren los derechos de uso de tierras de propiedad estatal, edificios sobre el suelo y sus anexos y obtienen ingresos son contribuyentes del valor agregado de la tierra. impuesto. La denominada renta se refiere a la transmisión de bienes inmuebles mediante venta u otros medios.

Por lo tanto, Wang Dacheng invirtió el inmueble a nombre de la empresa invirtiendo en acciones, lo que equivale a intercambiar el inmueble por el capital de la empresa invertida. Es una transferencia pagada de bienes inmuebles y se debe pagar el impuesto al valor agregado del terreno.

Sin embargo, de acuerdo con las disposiciones pertinentes del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre políticas de impuesto al valor agregado de la tierra para la reestructuración y reorganización de empresas" (Caishui [2015] No. 5):

De 2015 a 2017 a De 2017 a 2012 al 18 de marzo, si las unidades y los individuos aportan terrenos y casas de propiedad estatal durante el proceso de reestructuración, el impuesto al valor agregado de la tierra no se aplicará temporalmente empresas que transfieren o cambian la propiedad de terrenos y viviendas de propiedad estatal a las empresas invertidas.

En otras palabras, la inversión de Wang Dacheng en bienes raíces no estará sujeta al impuesto al valor agregado de la tierra desde enero de 2015 hasta el 31 de diciembre de 2017.

Al mismo tiempo, si los bienes inmuebles invertidos por Wang Dacheng son "viviendas", de acuerdo con las disposiciones pertinentes del "Aviso sobre el ajuste de las políticas fiscales para transacciones inmobiliarias" (Caishui [2008] No. 137), las ventas personales de viviendas están temporalmente exentas del impuesto sobre el valor añadido de la tierra.

Cuarto, impuesto a la propiedad

Wang Dacheng compra sus propios bienes inmuebles en forma de acciones y los invierte en nombre de la empresa como capital suscrito.

De acuerdo con las disposiciones pertinentes de la "Respuesta de la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones relativas a las actividades fiscales sobre bienes inmuebles en la provincia de Anhui" (Guofa [1993] No. 368).

Para las propiedades invertidas en empresas conjuntas, al recaudar el impuesto a la propiedad, se deben tratar de manera diferente según las circunstancias específicas de la empresa conjunta.

Para las empresas conjuntas de inversión inmobiliaria, si el inversionista participa en la participación en las ganancias de la inversión y * * * asume el riesgo, el impuesto sobre bienes raíces se cobrará con base en el valor original de la propiedad si la inversión inmobiliaria va a recibir ingresos fijos y; no asume riesgos de empresa conjunta, el alquiler del inmueble se obtendrá efectivamente a nombre de la empresa conjunta. El arrendador pagará el impuesto sobre la propiedad sobre la base de los ingresos por alquiler de conformidad con las disposiciones pertinentes del "Reglamento Provisional de la República Popular de". China sobre el impuesto a la propiedad".

Por lo tanto, la forma de pagar el impuesto a la propiedad sobre las propiedades invertidas por Wang Dacheng depende de la forma del contrato de inversión firmado por Wang Dacheng. Existen diferencias en los pagos de impuestos a la propiedad en diferentes formas.

5. Impuesto sobre la escritura

Wang Dacheng compró sus propios bienes inmuebles en forma de acciones y los invirtió en nombre de la empresa como capital suscrito. ¿Cómo pagar el impuesto de escritura?

Según las disposiciones pertinentes del impuesto sobre escrituras:

1. Está exenta la transmisión de la propiedad del terreno y de la vivienda entre una misma persona física y su empresa unipersonal o sociedad unipersonal de responsabilidad limitada. del impuesto de escrituración.

2. Los hogares industriales y comerciales individuales transfieren la propiedad de casas y terrenos a su nombre a hogares industriales y comerciales individuales, o los hogares industriales y comerciales individuales transfieren la propiedad de casas y terrenos a su nombre nuevamente al nombres de los operadores originales. Sí, exentos del impuesto de escrituración.

Si un socio de una sociedad transfiere la propiedad de la casa o terreno a su nombre a la sociedad, o la sociedad transfiere la propiedad de la casa o terreno a su nombre nuevamente al nombre del socio original , el impuesto de escrituración estará exento.

Por lo tanto, Wang Dacheng invirtió los bienes inmuebles a su nombre en nombre de su propia empresa y estaba exento del impuesto sobre escrituras.

Impuesto sobre el uso de la tierra del verbo intransitivo

Wang Dacheng compró su propia propiedad a un precio fijo y la invirtió en nombre de la empresa como capital suscrito. ¿La propiedad debe pagar impuesto sobre el uso de la tierra?

De acuerdo con lo establecido en el artículo 2 del “Reglamento Transitorio sobre el Impuesto sobre el Uso del Suelo Urbano”, son contribuyentes del impuesto sobre el uso del suelo urbano las unidades y personas naturales que utilicen el suelo en ciudades, condados, pueblos organizados y zonas industriales y mineras. pagar el impuesto sobre el uso del suelo de conformidad con el reglamento.

Además, de acuerdo con las disposiciones pertinentes del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre la emisión de interpretaciones y disposiciones provisionales sobre varias cuestiones específicas del impuesto sobre el uso de la tierra" ((1988) Guo Shui Di Zi N° 15), casas residenciales de propiedad individual. El alcance de la exención del impuesto sobre el uso de la tierra o la exención para terrenos con patio lo determinan las oficinas tributarias de cada provincia, región autónoma y municipio directamente dependientes del Gobierno Central.

Entonces, 1. Si el inmueble invertido por Wang Dacheng no es una casa, debe pagar el impuesto sobre el uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones pertinentes del impuesto sobre el uso de la tierra. 2. Si el inmueble invertido por Wang Dacheng es una casa y pertenece a una empresa, y no cumple con otras normas pertinentes para la exención del impuesto sobre el uso de la tierra, deberá pasar por los procedimientos de registro para la transferencia y cambio de propiedad de la casa, comenzando a partir del mes siguiente a la emisión del certificado de propiedad de la vivienda por parte de la autoridad de registro de propiedad inmobiliaria. Cobrar el impuesto sobre el uso del suelo urbano.

Base de la política

1. "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos sobre las políticas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas relativas a la inversión en activos personales no monetarios" (Caishui [2015] No. 41)

2. "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre cuestiones relativas a la recaudación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas sobre los ingresos procedentes de la transferencia de viviendas personales" (Guoshuifa [2006] No. 108)

3. "Aviso del Ministerio de Finanzas, la Administración Estatal de Impuestos y el Ministerio de Construcción sobre cuestiones relativas a la recaudación del impuesto sobre la renta personal sobre los ingresos individuales procedentes de la venta de viviendas" (Caishuizi [1999] Nº 278)

4. "Aviso sobre políticas fiscales para viviendas de bajo alquiler, viviendas económicamente asequibles y alquileres de viviendas" (Caishuizi [1999] No. 278) [2008] No. 24)

5. "Aviso del Ministerio de Hacienda y de la Administración Estatal de Impuestos sobre Políticas Tributarias sobre Escrituras para la Reestructuración y Reorganización de Empresas e Instituciones" (Caishui [2012] No. 4)

6. de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos sobre la política del impuesto sobre las escrituras para la financiación de la venta con arrendamiento posterior de empresas (Caishui [2012] Nº 82).

Siete. Impuesto de timbre

Wang Dacheng compró sus propios bienes inmuebles en forma de acciones y los invirtió en nombre de la empresa como capital suscrito. ¿Cómo pagar el impuesto de timbre?

De acuerdo con las disposiciones del "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre el Impuesto de Timbre" (Orden No. 11 del Consejo de Estado), a la escritura de transferencia de propiedad se le aplica un impuesto de timbre del 0,5 ‰ basado en la cantidad indicada en la escritura.

Por lo tanto, Wang Dacheng invirtió los bienes inmuebles que compró a nombre de la empresa a un precio fijo como capital suscrito, y debe pagar el impuesto de timbre de acuerdo con el monto indicado en el documento de transferencia de derechos de propiedad.

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