¿Tengo que pagar honorarios de agencia después del programa piloto de "Listado de vivienda personal"?

"B:? Creo que se promocionará pronto".

Este es un diálogo entre internautas. El trasfondo es que la plataforma de servicios de supervisión de transacciones de viviendas de segunda mano de Hangzhou lanzó la función de "listado de viviendas independientes". La mayoría de los internautas aplauden esto, lo que significa que si los compradores y vendedores pueden comerciar de forma independiente, se pueden ahorrar tarifas de intermediación.

El 24 de septiembre, el Centro de Gestión del Mercado Inmobiliario de Ningbo emitió el "Aviso sobre la solicitud de codificación de listados de viviendas en línea", indicando que a partir del 26 de septiembre, los propietarios de esta ciudad pueden alquilar y vender casas a través de la aplicación móvil. "Li Zhe Ban" publica o encarga visitas a casas de forma independiente.

Según la observación de Hexun Real Estate, la aplicación se ha instalado 654,38 mil millones de veces en el Huawei App Market, cubriendo cientos de tareas como verificar la seguridad social, retirar fondos de previsión, manejar infracciones de tránsito, pagar multas, pagar matrícula, etc. Una aplicación de servicio conveniente.

Desde la perspectiva de la industria, más ciudades lanzarán servicios similares a Ningbo en el futuro. Obviamente, los compradores de viviendas están felices de que esto suceda. Esto no solo les brinda más opciones de vivienda, sino que, lo que es más importante, la medida en sí tiene como objetivo estandarizar la industria y mejorar la eficiencia de las transacciones de vivienda. manifestación de la perfección.

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Más ciudades lanzarán listados de propiedades en línea.

“Verificación del nombre real del propietario → elegir alquilar o vender → completar la información específica de la vivienda”. El lanzamiento de la plataforma de comercio de viviendas se basa principalmente en el despliegue de Ningbo Housing and Urban-Rural. La reforma digital de la Oficina de Desarrollo y se esfuerza por promover la construcción de aplicaciones móviles para transacciones inmobiliarias. La plataforma incluye básicamente información básica relacionada con la vivienda.

Específicamente, "Li Zheban" proporciona cuatro funciones principales: venta y listado de casas individuales, alquiler y listado de casas individuales, venta y listado de casas intermediarias, y alquiler y listado de casas intermediarios. El propietario puede ingresar la calle, el piso, el tipo de apartamento, la orientación, el nivel de decoración, el precio de cotización, la fecha límite y otra información. El número de teléfono del propietario, WeChat y otra información de contacto también se publicarán en línea.

Ningbo no es el primero en intentar esto. El mes pasado, Hangzhou lanzó una plataforma con una funcionalidad similar. En la plataforma de servicios de supervisión de transacciones de viviendas de segunda mano de Hangzhou, los propietarios pueden utilizar la función "Listado personal" después del registro para completar en línea la información del objeto listado, la información de propiedad de la vivienda y la información básica del titular de los derechos. Después de registrarse, los compradores pueden verificar las propiedades listadas y las propiedades listadas confiadas por el corredor, y filtrar las propiedades deseadas según sea necesario.

En la actualidad, la respuesta de la gente a la plataforma de listado de viviendas lanzada por el gobierno es bastante entusiasta. Por ejemplo, 10 días después de que la plataforma Hangzhou estuviera en línea, el número de listados individuales aumentó de 90 a 970, un aumento de casi 10 veces. Algunos compradores le dijeron a Hexun Real Estate que la plataforma oficial tiene alta credibilidad y no cobra comisiones. En particular, todas las casas están autenticadas por los propietarios con el nombre real y no habrá casas falsas. Mucha gente tiene grandes esperanzas en la plataforma oficial.

Zhou Yun, director de investigación de Kerui Technology Innovation, cree que ya sea la plataforma de listado de viviendas independientes lanzada esta vez por Ningbo, o el procesamiento en línea de transacciones de viviendas en Shenzhen, o la plataforma de viviendas lanzada en Hangzhou hace algún tiempo, la esencia es permitir que las transacciones inmobiliarias sean más formales, haciendo que la información de las transacciones inmobiliarias sea más auténtica y haciendo que las transacciones entre compradores y vendedores sean más seguras y convenientes.

“A juzgar por el énfasis del país en el desarrollo digital en los últimos años, más gobiernos locales lanzarán este tipo de plataformas en el futuro”. Zhou Yun dijo además que estas medidas son principalmente para resolver el problema de la autenticidad de la vivienda. la transparencia de la información de las transacciones de vivienda, sentar las bases para la futura construcción del gobierno digital y optimizar aún más las funciones de la plataforma de negociación para estandarizar el mercado general de transacciones de bienes raíces y mejorar la experiencia de servicio y la seguridad de los compradores y vendedores en la venta de viviendas.

Zhang Bo, director de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, también cree que para regular la industria intermediaria, la información debe ser más transparente y se lanzarán plataformas de vivienda como Hangzhou y Ningbo en varios lugares. Estas serán las tendencias de los próximos tres a cinco años.

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¿Es poco realista la desintermediación?

El mercado de capitales respondió rápidamente a las acciones de Hangzhou y Ningbo, y los precios de las acciones de las principales plataformas de servicios de la industria cayeron en respuesta.

Al cierre del 24 de septiembre, el precio de las acciones de Shell cayó un 4,56%, Fangtianxia cayó un 4,3% y I Love My Home (000560, Fangtianxia) cayó un 2,05%. De hecho, el 19 de agosto, tras el anuncio oficial en Hangzhou, el mercado tuvo una reacción similar, con los precios de las acciones de Ke Holdings y Fang Tianxia cayendo un 14,89% y un 3% respectivamente.

Gráfico de precios de las acciones de Shell

Se puede ver que este movimiento ha tenido cierto impacto en la plataforma de negociación de viviendas.

Sin embargo, la industria actualmente cree que las plataformas de información oficiales como Hangzhou y Ningbo tienen más que ver con mostrar listados de viviendas, mientras que el valor central de plataformas como Beike y I Love My Home tiene más que ver con brindar servicios profesionales que con listados de viviendas reales. actualmente no se puede reemplazar.

Hu Pingli, jefe de la sección de mercado inmobiliario del Centro de Servicios de Gestión Integral del Mercado Inmobiliario de Hangzhou, dijo sin rodeos: "Los propietarios pueden incluir sus casas en nuestra plataforma y también en intermediarios para aumentar las oportunidades de transacción. Si Se trata de préstamos hipotecarios. Los servicios profesionales, como las investigaciones de derechos de propiedad, aún no pueden evitar a los intermediarios "

"Es difícil utilizar intermediarios para transacciones de viviendas de segunda mano". Zhou Yun cree que las funciones de estos. Las plataformas lanzadas por el gobierno deben mejorarse aún más, como el establecimiento de fondos y garantizar la seguridad de las transacciones, por lo que no reemplazará a la industria intermediaria existente en el corto plazo.

Yang Xianling, fundador del Blank Research Institute, también cree que los listados personales del propietario son sólo un canal adicional para mostrar los listados y sólo pueden establecerse cuando la plataforma oficial del gobierno tiene tráfico. Si no hay tráfico, no significa nada para el propietario del vehículo.

“No hay espacio de mercado para las ventas directas por parte de los propietarios en China. La razón es muy simple. La expectativa del comerciante es siempre vender caro”. precio de transacción real en el mercado, y la tasa de prima será más alta en condiciones normales de mercado, alcanzando alrededor del 5%, alcanzará entre el 5% y el 10% en un mercado en caída. En base a esto, el cliente debe haber bajado el precio mediante la negociación entre las dos partes con la ayuda del corredor. La negociación directa entre individuos no es muy eficiente.

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¿Las tarifas de intermediación serán cada vez más bajas?

Para los compradores de viviendas, el mayor atractivo de la función de vivienda personal del gobierno es que pueden negociar de forma independiente, eliminando algunas tarifas de intermediario.

Según informes de los medios, Shell ha aumentado las tarifas de agencia en dos ciudades desde 2021. Por ejemplo, todas las tiendas del Departamento Shell de Zhengzhou anunciaron que la tarifa de agencia en Zhengzhou aumentará a 1 a partir de 2021, con un aumento del 3%. Anteriormente, Shell había implementado una tarifa de servicio intermediario del 3% en ciudades como Shanghai, Shenzhen, Guangzhou y Chengdu.

La información pública muestra que la tarifa promedio de agencia en China continental es inferior al 2%, lo que la convierte en un país o región de bajo costo. Aunque algunos expertos dicen que en comparación con el 6% en Estados Unidos, Japón, China continental y la provincia de Taiwán, el 5% en Argentina, el 4% en Alemania y el 3% en Canadá, China continental es un país o región con una tasa impositiva baja.

Sin embargo, debido a las transacciones inmobiliarias a gran escala, los honorarios de intermediario necesarios para el precio de una casa de un millón de dólares pueden llegar a ser de decenas a cientos de miles, lo que siempre ha sido un problema para las casas. compradores. Sin embargo, a medida que la eficiencia de la industria mejore en el futuro, se espera que las tarifas de intermediación se reduzcan aún más.

Zhou Yun cree que actualmente, desde la perspectiva de compradores y vendedores, la mayoría de las plataformas de agencias inmobiliarias ganan dinero principalmente basándose en la brecha de información entre compradores y vendedores. Las grandes plataformas monopolizan una gran proporción de los recursos de información sobre transacciones inmobiliarias, dejando poco espacio para que los compradores de viviendas elijan. El gasto en comisiones de transacciones inmobiliarias es más un gasto en recursos de información sobre transacciones inmobiliarias.

Dijo además que el surgimiento de las nuevas políticas mencionadas anteriormente ha proporcionado a los compradores más fuentes de información y canales de selección y, en términos relativos, también puede ayudar a compradores y vendedores a reducir ciertos costos de transacción.

Anteriormente había rumores de que los honorarios de las agencias de transacciones inmobiliarias no deberían exceder tres veces el salario promedio en la sociedad local. En este sentido, Zhang Bo, director de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, cree que los rumores no pueden ser ciertos y no hay precedentes en el mundo. Sin embargo, dijo que cobrar según la proporción de activos es una práctica de la industria. . En cuanto a las proporciones, eso es discutible.

"Si se quieren reducir las tasas, el punto central es mejorar la eficiencia de las transacciones de la industria. Este es el núcleo. Si no se puede mejorar la eficiencia, pensar en términos de tasa de transacciones es inútil, Zhang". Bo señaló además. "

Feng Lun, fundador de Wantong Group, cree que debería haber una buena interacción entre las empresas y las autoridades reguladoras gubernamentales para resolver el problema de los cargos razonables y, finalmente, se establecerá un conjunto de reglas. Después de todo , el volumen de transacciones de casas de segunda mano en el futuro será muy grande y la frecuencia no será baja.

Feng Lun dijo: "Además de Beike, si hay más empresas en el. En el futuro, como Zhuge House Search, habrá más plataformas comerciales orientadas al mercado que también reducirán las tarifas, lo que significa que las tarifas también se pueden reducir mediante documentación o competencia. ”

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Los servicios de valor añadido son el punto de crecimiento de la industria

Actualmente, el mercado inmobiliario está experimentando cambios sin precedentes.

Por un lado, el valor de la plataforma se ha vuelto cada vez más prominente. Los datos públicos muestran que se espera que el mercado de transacciones inmobiliarias de China sea de 30,7 billones de yuanes en 2024, y la escala de transacciones intermedias será de 19,1 billones de yuanes; La escala de transacciones de vivienda será de 12 billones de yuanes y la escala de transacciones intermediarias será de 108.000 millones de yuanes.

Por otro lado, el número de participantes está aumentando gradualmente, especialmente el poder representado por los desarrolladores está aumentando gradualmente. Desde 2021, las principales empresas inmobiliarias han desplegado campos de alquiler y venta de viviendas a gran escala. Por ejemplo, Longfor lanzó una nueva marca Gannet, abriendo los dos canales principales de alquiler de casas y decoración del hogar a principios de agosto; Vanke Park Neighbor abrió su primera tienda de alquiler en Guangzhou, dando el primer paso hacia la comercialización; Country Garden Services lanzó una nueva marca "Youwa" para negocios de alquiler y venta y adquirió Century Grand, una gran agencia inmobiliaria en Wuhan.

También se desprende del informe provisional que las empresas inmobiliarias conceden gran importancia a los servicios de alquiler y venta. Según datos del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Mingyuan, los ingresos por servicios de corretaje de Sunac aumentaron un 69% mes a mes, los ingresos de Country Garden aumentaron un 88% mes a mes, CIFI aumentó un 148% mes a mes y ¡Las ventas de viviendas nuevas en Wuwuyuan aumentaron un 647% interanual!

Fuente de datos: Instituto de Investigación Inmobiliaria de Mingyuan, elaborado a partir de información pública.

En este sentido, Zhou Yun cree que el objetivo principal de los desarrolladores que lanzan sus propias plataformas de alquiler y venta es resolver las demandas de marketing. Dijo que este año, cada vez más desarrolladores han logrado gradualmente logros en la dirección del marketing inteligente de la transformación y el desarrollo digital, como ampliar los contactos de ventas a través de canales de tráfico públicos y privados y mejorar el contacto con clientes potenciales a través de marcas consagradas y nacionales. corredores. Todo ello tiene como objetivo lograr la reducción de existencias lo antes posible y reducir efectivamente el ratio de endeudamiento.

Aun así, la intervención de los promotores afectará inevitablemente a la ecología del mercado de transacciones inmobiliarias. Zhang Bo cree que en algunas ciudades con un desarrollo económico relativamente bueno, como las ciudades de primer y segundo nivel, la proporción de agentes generales será cada vez mayor. En cuanto a las plataformas comerciales propiedad de empresas inmobiliarias, sigue siendo un gran desafío para ellas, pero en el futuro seguramente habrá empresas inmobiliarias que puedan encontrar una salida a este respecto.

Muchas fuerzas, como el gobierno, los intermediarios tradicionales y los desarrolladores, están agitando el mercado de transacciones inmobiliarias, lo que sin duda es una poderosa fuerza impulsora para que la industria entre en una etapa más madura de desarrollo.

Zhou Yun cree que todas las ciudades de primer y segundo nivel en China se están moviendo hacia o ya han entrado en un mercado dominado por las transacciones de vivienda existentes, por lo que en el futuro se basarán más avances en las plataformas de comercio inmobiliario en servicios de valor agregado de proceso completo para transacciones inmobiliarias, como visualización de casas en realidad virtual en la parte frontal y diseño de decoración integral en la parte posterior.