¿Se acerca la “segunda reforma habitacional”? Ren Zeping propuso un "nuevo plan", ¿quiénes se verán afectados?
De hecho, a China no le faltan casas. Después de más de 30 años de rápido desarrollo, el sector inmobiliario ha llegado a un estado de "saturación". No hace mucho, Wang Menghui, Ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, reveló varios conjuntos de datos que lo explican todo muy bien: 1. A finales de 2021, la superficie de vivienda per cápita de mi país supera los 40 metros cuadrados, lo que es ya al nivel de los países desarrollados. En comparación con hace 40 años, el aumento llega al 450%; 2. En 2020, la tasa de urbanización de la población permanente de mi país alcanzará el 64,72%, el número de ciudades llegará a 687 y la superficie urbanizada alcanzará 61.000 kilómetros cuadrados. Esto significa que China ha construido la mitad de las casas del mundo, que pueden satisfacer las necesidades de vivienda de 3 mil millones de personas. 3. Mi país ha construido el sistema de seguridad habitacional más grande del mundo, con un total de más de 80 millones de unidades de diversos tipos asequibles; vivienda y viviendas de reasentamiento en barrios marginales, ayudando a más de 200 millones de personas necesitadas a mejorar sus condiciones de vivienda.
Además, el informe del banco central de abril del año pasado también mostró que en 2020, la tasa de propiedad de vivienda de los residentes urbanos de mi país llegó al 96%, y el hogar promedio poseía 1,5 viviendas y 41,5. % de hogares que poseen más de dos viviendas.
En pocas palabras, en las últimas dos o tres décadas, la industria inmobiliaria de mi país ha logrado logros históricos y la vivienda hace tiempo que se despidió de la era de la "escasez". En realidad, todo esto se debe a la "Primera Reforma de Vivienda" de 1998: la distribución física de viviendas se detuvo por completo y las viviendas residenciales se monetizaron y privatizaron.
No es exagerado decir que para la industria inmobiliaria de China, la "primera reforma de la vivienda" es un hito importante, porque después de la reforma de la vivienda en 1998, el sistema de bienestar de la vivienda urbana moldeado por el sistema de unidades de trabajo Fue realmente una irrupción. Más importante aún, después de la "primera reforma de la vivienda", los atributos del mercado de bienes raíces se activaron por completo y el mercado inmobiliario prosperó sin precedentes, especialmente el mercado de la vivienda comercial, que marcó el comienzo de un rápido desarrollo.
En 1998, la superficie habitable per cápita de los residentes urbanos en China era de menos de 7 metros cuadrados. En 2021, la superficie habitable per cápita de los residentes urbanos era de 39,8 metros cuadrados, logrando básicamente ". una mejora significativa en la calidad de la vivienda." Además, en las últimas dos décadas, la velocidad del desarrollo inmobiliario, el diseño de las unidades, el entorno del parque, las instalaciones de apoyo, etc. de mi país también han mejorado enormemente. Por supuesto, lo más importante es que después de la primera reforma inmobiliaria, la comercialización y privatización de la vivienda, la tasa de migración de la población también se ha acelerado y el proceso de urbanización de China ha aumentado significativamente: de menos del 20% en los años 1990 a casi 20% en 2021. 65%.
Sin embargo, la cuestión de la diferenciación de intereses en función de la vivienda se ha vuelto cada vez más difícil de ignorar. Para decirlo sin rodeos, la desigualdad de la vivienda, los altos precios de la vivienda, la dificultad para comprar una casa, la financiarización excesiva de los bienes raíces y el grave exceso de oferta de vivienda se han convertido en problemas más prominentes en la sociedad china actual.
1. Desigualdad habitacional. En pocas palabras, algunas personas poseen varias o incluso docenas de casas, mientras que otras que sólo necesitan comprar una casa no tienen ninguna. En cuanto a las ciudades de nivel 1 a 18, este fenómeno está muy extendido. El informe del banco central también lo confirmó. Más del 10% de los hogares urbanos poseen más de tres propiedades. La inversión en especulación inmobiliaria, la demolición y la distribución de viviendas son las principales razones de la desigualdad inmobiliaria;
2. Los altos precios de la vivienda, que es básicamente la mayor queja de cientos de millones de personas. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en las últimas dos décadas, el precio medio nacional de la vivienda ha aumentado un 540%, y el aumento de los precios de la vivienda ha superado con creces el aumento de los ingresos salariales de los residentes. Los datos de la relación precio-ingresos de la vivienda pueden ilustrar mejor el problema: los datos publicados por Zhuge Zhaofang muestran que la relación precio-ingresos de la vivienda promedio en 100 ciudades de todo el país es 13,4, y el rango razonable internacional es 3-6. que es más del doble del rango razonable. Cabe señalar que menos del 5% de la relación precio-ingreso de la vivienda en 100 ciudades de todo el país ha alcanzado el estándar. En otras palabras, más del 95% de los precios de la vivienda en 100 ciudades de todo el país son "altos", es decir, los precios de la vivienda están desacoplados de los ingresos de los residentes.
3. Es difícil; comprar una casa. Por un lado, los precios de la vivienda siguen siendo altos y los ingresos salariales que necesito no pueden seguir el ritmo de los precios de la vivienda. El ritmo de aumento es tan rápido que apenas puedo pagar el pago inicial con "seis billeteras". el enorme pago mensual también es bastante estresante. Por lo tanto, los datos muestran que los altos precios de la vivienda no sólo inhiben el desarrollo de la economía real, sino que también inhiben la natalidad y el consumo. Los precios de la vivienda en muchas grandes ciudades alcanzan entre 50.000 y 60.000 yuanes por metro cuadrado, lo que "ahuyenta a los jóvenes". " Por otro lado, es difícil comprar una buena casa, una época en la que el ajetreo es para siempre, los promotores no prestan atención a la construcción de viviendas y las viviendas de alta calidad son escasas.
Incluso si hay buenas casas en el mercado, el umbral de compra se ha incrementado considerablemente y el requisito del pago total en todo momento ha aislado por completo a los clientes que simplemente lo necesitan.
4. Los bienes raíces son; sobrefinanciarizado, y la construcción inmobiliaria pertenece a la economía real. El desarrollo inmobiliario pertenece a la economía virtual. En los últimos años, el desarrollo inmobiliario ha ocupado una gran cantidad de recursos y el mercado inmobiliario se ha sobrefinanciarizado, lo que afecta la asignación de recursos y el círculo virtuoso dentro de la economía nacional. Desde licitaciones y subastas de terrenos locales hasta promotores que adquieren terrenos y residentes que compran casas con hipotecas, una casa equivale a tres veces más apalancamiento. En los últimos diez años, innumerables desarrolladores han adoptado "alta rotación, alta deuda y alto apalancamiento" como principios operativos, expandiendo excesivamente y acumulando deuda. No solo han estado en peligro sus operaciones comerciales, sino que también han ignorado los intereses. de decenas de miles de compradores de viviendas.
5. Hay un grave exceso de oferta de viviendas. Algunos expertos creen que la tasa de desocupación de viviendas en algunas ciudades de mi país es suficiente para alcanzar el 30%. resolver el problema de vivienda de 200 millones de personas. ¿Cuál es la tasa de desocupación de viviendas en nuestro país? No se han proporcionado datos oficiales, pero según datos de una encuesta de la Universidad de Finanzas y Economía del Suroeste, la tasa de desocupación de viviendas comerciales puede no ser inferior al 26%, especialmente en ciudades de tercer y cuarto nivel donde la pasada ronda de reforma de vivienda ha apoyado el "movimiento de construcción de ciudades". El fenómeno es más grave. Vale la pena mencionar que el economista Chen Haibin estimó anteriormente, basándose en el número de registro de hogares urbanos existentes, la tasa de propiedad de viviendas, la tasa de viviendas desocupadas, etc., que el número de casas desocupadas en todo el país puede llegar a 150 millones.
En resumen, el mercado inmobiliario se ha desarrollado rápidamente después de la "primera reforma inmobiliaria", y el mercado inmobiliario de mi país ha marcado el comienzo de grandes avances en el desarrollo, especialmente en los más de 20 años transcurridos desde la primera reforma inmobiliaria. reforma, el pueblo chino finalmente ha resuelto el problema. El principal problema de la escasez de viviendas es que, aunque estos logros son dignos de elogio, las desventajas que trajo la reforma inmobiliaria del 98 también son muy destacadas, especialmente la excesiva financiarización de los bienes raíces en la actualidad. período, los altos precios de la vivienda que inhiben el nacimiento de entidades de consumo, la desigualdad en materia de vivienda y la dificultad para comprar una casa, etc. Los problemas prácticos han obstaculizado la realización del objetivo nacional de “vivienda para todos”.
De hecho, el nivel nacional es consciente desde hace tiempo de las diversas carencias del sector inmobiliario. Vale la pena mencionar que en los últimos diez años, el Estado nunca ha detenido la intervención administrativa en el sector inmobiliario, con la esperanza de utilizar medios administrativos para devolver la salud y la estabilidad al sector inmobiliario y lograr un desarrollo saludable. Pero los resultados fueron decepcionantes. El control se está convirtiendo en la norma, pero los precios de la vivienda siguen aumentando, especialmente en las ciudades de primer y segundo nivel, donde la presión para comprar una casa aumenta día a día.
Según el economista Ren Zeping, si queremos resolver por completo los numerosos problemas que existen en el sector inmobiliario actual, obviamente no podemos confiar únicamente en la regulación, porque los métodos de regulación administrativa a corto plazo no pueden curar enfermedades persistentes. Los diversos problemas de la industria inmobiliaria de mi país son, para decirlo sin rodeos, causados por el "desequilibrio entre oferta y demanda". En base a esto, si queremos lograr un "círculo virtuoso" en el sector inmobiliario, no podemos prescindir de la "segunda reforma inmobiliaria": establecer un mecanismo a largo plazo para el sector inmobiliario. La clave es vincular a las personas y la tierra y la estabilidad financiera. lograr un equilibrio entre la oferta y la demanda y una liberación constante de la demanda.
El economista Ren Zeping incluso propuso un "nuevo plan" específico para la "segunda reforma de la vivienda". El propósito de este plan es poner los atributos de los medios de vida de las personas en una posición más destacada para satisfacer las necesidades de vivienda de los nuevos ciudadanos. El punto de partida es establecer un sistema de vivienda que promueva tanto el alquiler como la compra como dirección principal, centrándose en el mercado para satisfacer necesidades multinivel y centrándose en el gobierno para proporcionar garantías básicas.
Los contenidos específicos del "nuevo plan" son: Primero, el primero es reformar el "vínculo humano-tierra" y optimizar el suministro de tierra. Se trata de una máxima prioridad y está relacionada con cuestiones clave como el aumento de los precios de la vivienda, la oferta insuficiente de viviendas en algunas ciudades y los desequilibrios inmobiliarios. De hecho, la reforma del sistema territorial es también la clave y fundamento de la segunda reforma habitacional. ¿Cómo reformar? En pocas palabras, se trata de establecer un mercado móvil nacional de cuotas de tierra: las cuotas de tierra de cada ciudad están determinadas por la población, y cuanta más gente haya, más tierra se proporcionará. En las ciudades donde la tierra no es escasa y tiene un exceso de oferta, la cuota anual de oferta de tierra se puede vender a ciudades con una oferta de tierra insuficiente, y los ingresos pueden reemplazar parte de los ingresos por la venta de tierras, lo que no solo resuelve el problema de la oferta de tierra desequilibrada , pero también alivia el exceso de recursos financieros locales. El problema de depender de la financiación de la tierra;
En segundo lugar, aumentar la construcción de viviendas asequibles y enriquecer el cuerpo principal de la oferta de viviendas. En realidad, este punto se mencionó claramente en la "Primera Reforma de la Vivienda", pero luego se desvió gradualmente en la práctica y fue ignorado por muchas ciudades. De hecho, aumentar la construcción de viviendas asequibles es una parte muy crítica para resolver el conflicto inmobiliario.
Refiriéndose a Singapur, la razón por la cual los precios de la vivienda pueden permanecer razonables y estables se debe en última instancia a que la construcción perfecta de viviendas asequibles puede reducir el costo de las viviendas que se necesitan. Al mismo tiempo, se ponen en el mercado suficientes viviendas asequibles. también puede estabilizar eficazmente la evolución de los precios de la vivienda. Los precios razonables de la vivienda son la competitividad de una ciudad. Sobre esta base, las ciudades deben acelerar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles y mantener precios razonables de la vivienda urbana como tareas urgentes, y esforzarse por brindar seguridad habitacional a los nuevos ciudadanos y jóvenes, especialmente. dar prioridad a los nuevos ciudadanos que participan en servicios públicos básicos y tienen dificultades de vivienda.
En tercer lugar, explorar el establecimiento de instituciones financieras de vivienda, centrándose en aumentar el apoyo crediticio para los grupos que compran viviendas por primera vez y mejoradas; Por ejemplo, reducir la tasa de pago inicial al 20%, proporcionar fondos de provisión de vivienda para viviendas sólo necesarias y políticas diferenciadas de tasas de interés para préstamos comerciales. Otro ejemplo es el aumento del apoyo de la política financiera a las viviendas de propiedad privada;
En cuarto lugar, la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles, la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre viviendas desocupadas, el impuesto sobre sucesiones, etc. Una vez más, la imposición de impuestos sobre bienes inmuebles es la tendencia general en el futuro. Para cooperar con la represión de las inversiones y la especulación inmobiliaria, también se pueden considerar y recaudar impuestos sobre bienes inmuebles y sucesiones, siempre que sea apropiado. y la base impositiva se establecen adecuadamente, pueden desempeñar un papel vital. Es de gran importancia, especialmente para regular los impuestos y las finanzas, regular los precios de la vivienda y frenar la especulación inmobiliaria.
A partir del nuevo plan "Segunda Reforma de Vivienda" propuesto por el economista Ren Zeping, el experto en bienes raíces Lu Jun cree que hay cinco tipos de personas que se verán más afectadas: dos tipos de personas se beneficiarán directamente, y tres tipos de personas pueden tener problemas para dormir.
Los dos tipos de personas que se beneficiarán son: los grupos de ingresos bajos y medios que acaban de mudarse a la ciudad y los que no poseen una casa en la ciudad. En realidad, esto es fácil de entender. Si realmente se implementa el plan de "Segunda Reforma de la Vivienda" de Ren Zeping, el mercado de la tierra, los impuestos y la oferta sufrirán cambios enormes que favorecerán el regreso del mercado de la vivienda al uso residencial. La entrada a gran escala de viviendas asequibles en el mercado aliviará la demanda de vivienda en cierta medida y al mismo tiempo tendrá un impacto en el mercado de la vivienda comercial. Por supuesto, el apoyo crediticio diferenciado también ayudará a los grupos de bajos ingresos a obtener préstamos para comprar casas.
Los tres tipos de personas que tienen problemas para dormir son: promotores, inversores y especuladores inmobiliarios, y propietarios de multisuites. Como se mencionó anteriormente, los verdaderos objetivos de la "segunda reforma de la vivienda" son estas tres categorías de personas: aumentar la oferta de viviendas asequibles, apoyo crediticio, impuestos a la propiedad, impuestos a las viviendas desocupadas, etc., principalmente para satisfacer la demanda urgente de viviendas y al mismo tiempo frenar la especulación. Especulación inmobiliaria. A nivel de los promotores, las viviendas asequibles desvían la demanda de compra de viviendas; a nivel de los especuladores inmobiliarios y los propietarios de viviendas multifamiliares, los impuestos sobre la propiedad y los impuestos sobre las viviendas desocupadas aumentarán el costo de ser propietario de una vivienda y comprimirán sus ganancias. Por lo tanto, existe una alta probabilidad de que invertir en especulación inmobiliaria en el futuro no sea rentable o incluso conduzca a una pérdida de dinero. Por lo tanto, desde esta perspectiva, las tres categorías de objetivos mencionadas anteriormente a las que se dirige la "segunda reforma de la vivienda" pueden tener colectivamente problemas para dormir.
Finalmente, la pregunta que más preocupa a todos es, ¿realmente viene la “segunda reforma habitacional”? La respuesta es sí. Lo que hay que dejar claro es que la segunda reforma de la vivienda es definitivamente diferente de la reforma de la vivienda de 1998. Ya no es un vigoroso movimiento de "reforma de la vivienda", sino una infiltración sutil que se cuela en la noche con el viento. Por ejemplo, "tanto el alquiler como la compra" y la "igualdad de derechos en el alquiler y la venta" son lo que más preocupa a las personas de bajos ingresos, pero requieren mucha práctica y experiencia para otro ejemplo, el 5 de marzo de este año; La alta dirección menciona en el informe de trabajo "aumentar la construcción de viviendas asequibles". El 25 de febrero, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural declararon conjuntamente que “el Banco de Desarrollo de China aumentará el apoyo crediticio a mediano y largo plazo para proyectos de viviendas de alquiler asequibles”, que también puede ser visto como un preludio de la “segunda reforma habitacional”.
Cabe mencionar también que a principios de este año algunos expertos opinaron que, como muy pronto, dentro de cinco años se podría implementar la segunda reforma de la vivienda antes del impuesto sobre bienes inmuebles. En cuanto a cómo aparece, aún se desconoce.