Análisis de hematemesis: ¿Cómo compra un novato su primera casa en Beijing?

Este artículo trata principalmente sobre algunos conocimientos básicos sobre la compra de una casa. Hagamos algunos conocimientos básicos para principiantes que planean comprar una casa.

Esfuércese por lograr ese objetivo: después de leer el artículo, ha avanzado desde el nivel de Novice Village (sin saber nada) hasta poder ser un redactor junior (comprar una casa de forma independiente).

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Tengo dos de las sugerencias más sinceras sobre la compra de una casa.

Desde que comencé a hacer auto-medios inmobiliarios, no he respondido decenas de miles de preguntas, sino al menos miles de preguntas. Los amigos que no me conocen pueden pensar que estoy de mal humor y que estoy impaciente por responder preguntas, pero Laufen capta mis puntos clave y sabe cómo hacer preguntas para obtener las respuestas que realmente quiere.

Puede que te resulte difícil hacer preguntas, sin mencionar que es realmente difícil para algunas personas.

Muchas personas ni siquiera hacen los deberes más básicos y quieren que otros los respondan detalladamente. En realidad, esto es una falta de respeto hacia la otra parte: ni siquiera conocen sus calificaciones para comprar una casa, el pago inicial y el pago mensual. Es una pérdida de tiempo y de mi energía. Al final, este intercambio sólo pudo terminar en malos términos.

Además, existen muy pocos canales específicos que los compradores puedan obtener. Después de buscar en línea, hay mucha información sobre la compra de una casa, pero la mayoría son artículos mixtos y la mayoría no tiene lógica para ganar popularidad. También es fácil inflamar las emociones de los compradores de viviendas y llevar por mal camino a las personas que realmente necesitan comprar una casa. Mucha gente blanca suele preguntar: ¿dónde se produce el mayor aumento? ¿Cuándo subirán los precios de la vivienda?

Parece que lo sé todo. Querían que yo fuera la adivina en el paso elevado. Puedo decirte con los dedos: Mi bienhechor, mira tu cara roja y tus huesos maravillosos. Tengo "Secretos para comprar una casa" que enseñarte, que te garantizarán ganar decenas de millones en tres años y alcanzar la cima de tu vida.

Piensa con rapidez. ¿Es esto posible? Con esto bueno, ¿por qué todavía necesito el código de Baba? ¿No es malo pedir dinero prestado para especular con bienes raíces?

Comprar una casa puede combatir la inflación, algo que todas las mujeres del mercado húmedo saben ahora. Pero todo el mundo quiere hacer fortuna con una hoz, entonces, ¿dónde puedo encontrar puerros? Por no hablar de cuántos especuladores inmobiliarios quebraron en Shenzhen en 2008. Más recientemente, a partir del 17 y el 317, ¿cuántas personas compraron casas en Yanjiao y Beijing?

Por eso siempre he creído que comprar una casa puede combatir la inflación y lograr una apreciación estable de los activos, lo cual es suficiente. Los especuladores inmobiliarios compiten por la solidez financiera, el flujo de caja, un conocimiento profundo de la naturaleza humana del mercado y la suerte de afrontar políticas. Es una suerte apostar bien una vez, pero si siempre piensas que hay algo tan bueno y formas una dependencia del camino, tarde o temprano lo perderás todo.

Antes de querer comprar una casa y hacerte rico, pregúntate:

¿Eres más inteligente que los demás? ¿Conoces mejor a tu oponente?

¿Está listo con suficiente efectivo y calificaciones de préstamo de alta calidad?

Eres un novato que ni siquiera entiende el proceso de compra de una casa. ¿Por qué un veterano con décadas puede ganarle al mercado?

Entonces, tengo dos sugerencias muy sinceras para comprar una casa:

1. No pienses en cómo ganar dinero, primero asegúrate de no perder dinero.

2. Por favor, recuerda siempre la primera regla.

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Tres principios para comprar una casa para principiantes

A continuación, tomemos como ejemplo el mercado de Beijing para hablar sobre cómo evitar perder dinero e intentar para comprar el correcto.

Según la experiencia del tío Gato, los novatos deben prestar atención a los siguientes tres principios a la hora de comprar una casa:

No mires casas nuevas, mira las de segunda mano.

Mire la industria pero no el circuito

Mire el producto pero no la depresión.

Analicémoslos uno por uno.

No mires casas nuevas, mira las de segunda mano. Esto no quiere decir que no se aconseje comprar una casa nueva, pero sí que debes comprar una casa de segunda mano. Esto significa que sólo el precio de las casas de segunda mano puede reflejar el verdadero precio de mercado.

El mercado de Beijing es diferente al de la mayoría de las ciudades de China. Beijing es un mercado de vivienda de segunda mano muy maduro. Se puede decir que, partiendo de las viviendas comerciales, las viviendas de segunda mano y las viviendas comerciales de Beijing son * * *.

La siguiente es una breve historia de la vivienda china. Desde la fundación de la República Popular China hasta la reforma habitacional de 1998, nuestro país adoptó el sistema de asignación de viviendas y ha habido escasez de viviendas.

Después de la reforma inmobiliaria de 1998, Beijing puso en marcha 19 viviendas asequibles, incluidas grandes comunidades residenciales como Tiantongyuan y Huilongguan, y se empezó a vender un gran número de casas nuevas. Al año siguiente, se aprobó la venta de 6,543,8 millones de viviendas públicas y de inmediato se abrió el mercado de viviendas de segunda mano.

Después de más de 20 años de desarrollo, la gran mayoría de casas de segunda mano dentro del Quinto Anillo se venden en todo el mundo. Se puede decir que el precio medio de la vivienda de segunda mano de un sector se ha convertido en un criterio para medir el valor de este sector.

En la misma zona, si hay casas nuevas y casas de segunda mano, si el precio de la casa nueva es más de un 20% más alto que el de las casas de segunda mano circundantes de la misma calidad y tipo, significa que el valor de la nueva casa ha sido sobregirado. A esta nueva oferta la llamamos oferta premium. Puedes comprarlo, pero la relación precio/rendimiento ha desaparecido. La prima adicional de 20 yuanes o más es el precio que usted paga por la calidad del edificio y su vida. Debemos tener cuidado a la hora de invertir en bienes inmuebles como este.

Pero en realidad no hay muchos solapamientos entre viviendas nuevas y viviendas de segunda mano. La mayoría de las casas nuevas en Beijing se encuentran fuera del Quinto Anillo, mientras que las casas de segunda mano se encuentran dentro del Quinto Anillo.

¿Entonces deberías comprar una casa nueva o una casa de segunda mano? Depende principalmente de tu presupuesto y etapa de la vida.

Los compradores de vivienda por primera vez, solteros y recién casados, darán prioridad a las casas nuevas en el quinto y sexto anillo de circunvalación de los ferrocarriles temporales. Cambie el tiempo de viaje diario por espacio para crecer en su propiedad.

Esta conclusión se considera principalmente desde la perspectiva del pago inicial insuficiente y las valiosas calificaciones del préstamo. Todos sabemos que los billetes de vivienda en Beijing son valiosos, pero, de hecho, las calificaciones para un préstamo para una primera vivienda son aún más valiosas. ¿Por qué el primer préstamo también se llama préstamo virgen? Esto significa que la mayoría de las personas sólo tienen una oportunidad en su vida.

Mientras tu vida no se vea afectada y el pago mensual sea suficiente, lo primero que debes considerar es cómo aprovechar al máximo tus calificaciones para una primera vivienda, obtener el mayor préstamo posible y pagar el menor pago inicial posible. Especialmente los amigos de negocios saben que los préstamos a largo plazo con grandes cantidades y bajas tasas de interés, como los préstamos hipotecarios, son préstamos raros y de muy alta calidad.

Ten en cuenta que estar cerca del metro es el requisito más básico debido a la movilidad.

Mucha gente me preguntó si los edificios de Panggezhuang y Jinmao Beijing International Community en Daxing, Shunyi, son demasiado baratos. ¿Puedo comprarlo?

Realmente no recomiendo comprarlo.

Aunque la calidad de estos nuevos discos es buena, el tráfico de soporte es muy pobre y pocas personas se hacen cargo. Incluso si se desarrolla, llevará más de 10 años. ¿Alguna vez has pensado a quién venderle cuando quieras reemplazarlo en el futuro?

Así que, para tu primera vivienda, deberías elegir al menos una casa nueva cerca del ferrocarril. Al menos el metro puede traer popularidad aquí, y los negocios y la educación se desarrollarán más rápidamente con la popularidad. Si vendes tu casa y alguien se hace cargo de ella, puedes considerar alquilarla incluso si no la vendes. Es una estrategia sólida que puede avanzar, atacar o retroceder.

(Realmente no puedo permitirme una casa nueva en los suburbios exteriores. Olvídalo, realmente no puedo prestarte dinero para comprar una casa, ¿verdad?)

Para aquellos que están casados ​​y listos para tener hijos. Para mí, ya tengo algunos ahorros y fondos suficientes. Al mismo tiempo, tienen mayores exigencias en la vida: supermercados, instalaciones médicas maduras, desplazamientos cómodos y enviar a sus hijos a la escuela.

Este grupo tiene una gama muy amplia de opciones. Además de algunas casas nuevas, también puedes ver más casas de segunda mano dentro del Quinto Anillo.

Hablando del pozo de segunda mano, además de la historia de sangre y lágrimas que he escuchado y de los amigos que me rodean y que han tenido la experiencia de comprar casas de segunda mano, puedo decir que tres Los días y las tres noches son diferentes. Los vendedores maravillosos no dicen nada. Encontrarse con un agente que no está capacitado en los negocios y tiene mal carácter realmente puede costarle la vida.

Para no dejarse engañar por intermediarios no cualificados, Tío Gato tratará las cuestiones más básicas a las que hay que prestar atención en las casas de segunda mano.

Tres casas

De segunda mano, te enseñamos paso a paso.

A la hora de comprar una casa de segunda mano, primero debes entender dos cosas: ¿Cuál es el pago inicial neto? ¿Cuánto puedo pedir prestado?

Los amigos que saben un poco sobre la compra de una casa saben que cuando el precio total de una casa nueva y una de segunda mano es el mismo, el pago inicial de una casa de segunda mano es mucho mayor que el de una casa nueva.

Esto se debe a que, además del pago inicial para comprar una casa, hay otros dos grandes: impuestos y gastos de intermediación.

Es decir, el pago inicial real por la compra de una casa de segunda mano = pago inicial por la compra de la vivienda, impuestos, honorarios de agencia, etc. , también llamado pago inicial neto.

Lo vergonzoso es que muchos intermediarios no le ayudarán a calcular un pago inicial neto más preciso. Durante el proceso de compra de una vivienda, hay muchos ejemplos de compradores que pagan de más.

Cuando se trata de dinero, tienes que hacerlo tú mismo.

A continuación te hablaré detalladamente de los impuestos y tasas de la vivienda de segunda mano y te explicaré la estrategia de compra.

1. En el caso de reducción de impuestos, la orden de compra prioritaria es:

Los cinco son únicos>Los dos (incluidos los dos son únicos y los dos no son únicos), los cinco no son únicos >Shao Er (incluidos Shao Er Youyi y Shao Er Not Only)

Mira cuánto hemos contribuido al país comprando una casa.

Los principales impuestos sobre las viviendas de segunda mano son el impuesto de escrituración, el impuesto sobre el valor añadido y el IRPF.

R/En primer lugar, no puedes escapar del impuesto sobre la escrituración. Mientras exista una transacción, se debe pagar el impuesto de escritura.

Compra de primera vivienda: tipo impositivo 1 para menos de 90 metros cuadrados (inclusive); tipo impositivo 1,5 para más de 90 metros cuadrados

Compra de segunda vivienda: tipo impositivo 3;

Si la casa que desea comprar ha estado registrada durante cinco años (o la factura del impuesto sobre la escritura se emitió por cinco años) y es la única residencia del propietario en Beijing, entonces solo necesita pagar el impuesto sobre la escritura, y el estado no necesita pagar tarifas adicionales.

B/Si la casa tiene menos de cinco años, además del impuesto de escrituración, también hay que pagar un impuesto. Los impuestos son algo aterrador. Impuesto personal = (precio actual de la firma en línea - valor original) * 20, el valor original es el precio de la firma en línea de la última transacción. Sólo cuando no se pueda encontrar el valor original, impuesto personal = precio de firma online * 1.

En la mayoría de los casos, el impuesto se calcula sobre la base del 20% de la diferencia. ¿Quieres vomitar sangre cuando veas esto?

C/No vomites sangre todavía. Si la casa que quieres comprar tiene menos de dos años, no sólo tendrás que pagar el impuesto de escritura y el impuesto personal, sino también un puñado de lana: el impuesto al valor añadido. Se estima que es el 5,3 del precio de firma online o el 5,3 del valor original del precio de firma online, lo que también es una gran cantidad de dinero.

Como se desprende de lo anterior, para las viviendas ordinarias se debe dar prioridad a aquellas con una meta única de cinco, seguidas de aquellas que no son únicas y llenas de dos. El peor de los casos es menos de dos, y habrá que pagar todos los impuestos, el impuesto al valor agregado y el impuesto sobre escrituras.

En cuanto a full two y full five, no es la única opción. Se trata del valor original del último precio de firma online, que aún debe calcularse específicamente para cuestiones específicas.

2. Cuando se requieran reducciones y exenciones fiscales, el orden de prioridad de compra es

Residencias ordinarias>Residencias no ordinarias

Vivienda pública adquirida>Clase Vivienda asequible II > Vivienda asequible Clase I (cinco años antes del 11 de abril de 2008) > Vivienda asequible Clase I (cinco años después del 11 de abril de 2008).

En primer lugar, residencias ordinarias y residencias extraordinarias.

Las principales diferencias son las siguientes:

Aunque la mayoría de las casas en Beijing no cumplen con los estándares anteriores. Pero para aquellos con un poder adquisitivo inferior a 4,86 ​​millones de yuanes, todavía vale la pena comprar una casa normal.

En comparación con las casas comunes, las casas comunes tienen dos ventajas principales:

1. Costo de pago inicial bajo.

El pago inicial para la primera casa en Pu Zhai puede ser de 35 RMB, para las que no son de Pu Zhai, 40 RMB, para la segunda casa en Pu Zhai, 60 RMB y para las que no son de Pu Zhai, RMB 80.

2. Impuestos y tasas bajos.

Además de que los impuestos sobre las residencias no habituales pueden ser superiores a los de las residencias ordinarias, la principal brecha fiscal es que las residencias ordinarias no tendrán que pagar IVA al cabo de dos años, mientras que las no habituales Las residencias habituales seguirán teniendo que pagar el IVA.

IVA Recargo de IVA = precio de firma en línea ÷ 1,05 x 5,3

Por ejemplo, debido a la construcción del subcentro de Tongzhou, muchos amigos han preguntado sobre los trenes de la línea Batong en los últimos dos años. Una vez, un amigo quiso preguntar sobre una casa con un precio total de 3,5 a 4 millones de yuanes. Tenga en cuenta que el rango de 4 millones de yuanes es para casas no comunes, lo que significa que es la única casa que existe desde hace más de cinco años. Para comprar una casa no ordinaria con un precio total de 4 millones, el pago inicial será de 5 más y el impuesto al valor agregado será de unos 200.000 más.

Tenga en cuenta que si el precio de la firma en línea se controla dentro de los 3,74 millones, podrá pagar menos pago inicial y menos impuestos.

Además, debido a la particularidad del mercado de Beijing, existen varias fuentes de vivienda política en el mercado de vivienda de segunda mano. Además de los impuestos y tasas mencionados anteriormente, este tipo de propiedad también debe pagar tasas adicionales de transferencia de tierras o precios integrales de la tierra.

Vivienda pública comprada:

La casa de mi marido era una casa unitaria hace muchos años y también es la casa con póliza más ventajosa.

El monto del préstamo se puede aumentar de acuerdo con la transacción estándar de casas comunes y, como no se puede encontrar el valor original, la diferencia de precio de 20 se puede evitar pagando solo 1 impuesto sobre el monto total.

En cuanto a la tarifa de transferencia de tierras, es solo unas pocas docenas de yuanes. Muy amigable.

A menudo vemos este tipo de casas antes de los años 90 en la ciudad principal. Especialmente en los distritos escolares de Dongxicheng y Haidian, la casa del marido es una casa muy popular con impuestos bajos y préstamos elevados.

Vivienda económica: dividida en vivienda asequible Clase I y vivienda asequible Clase II.

Un tipo de vivienda asequible, en su mayoría casas ordinarias de tamaño pequeño para familias de ingresos bajos y medios, que se pueden vender durante cinco años.

Es necesario devolver el precio integral del terreno: 11. En abril de 2008, se debe pagar el 10 del precio firmado en línea. Si han pasado cinco años después del 11 de abril de 2008, la diferencia del 70 será.

Por ejemplo, Tiantongyuan y Huilongguan, donde los agricultores suben al tren, se encuentran entre las primeras y más grandes comunidades de viviendas asequibles de Beijing. Amigos que estén comprando una casa, recuerden incluir el precio integral del terreno.

Las viviendas asequibles de Clase II, incluidas las viviendas de reubicación, las viviendas de reasentamiento y la construcción de viviendas financiadas por unidades, pueden cotizarse y comercializarse directamente y también se calculan de acuerdo con los estándares de vivienda ordinarios. En el momento de la transacción, se pagará un 3% adicional del precio de la firma en línea para pagar la tarifa de transferencia del terreno.

Pan Jiayuan está a bordo y su tasa de rotación es la más alta en Hongshan Jiayuan. Hay muchas casas asequibles de segunda categoría y el precio total puede parecer barato, pero el pago inicial neto real es bastante alto. Además de pagar una tasa de transferencia de terreno de 3 RMB, también hay muchas casas con menos de cinco unidades que requieren un impuesto de 20 RMB.

Algunas casas parecen baratas.

Los siguientes son detalles de impuestos para diferentes tipos de casas como referencia.

3. Si el impuesto es bajo, el precio de la firma online puede ser alto y podrás conseguir más préstamos. Si el impuesto es alto, el precio de la firma en línea puede ser más bajo para evitar impuestos.

De la explicación anterior, podemos saber que la casa más ideal para una casa de segunda mano es la única casa ordinaria/casa de marido que está llena de cinco personas, pero en realidad no tenemos muchas oportunidades. para encontrarlo. Una propiedad de tanta calidad. Para mejorar la eficiencia de las transacciones, los intermediarios suelen ser demasiado vagos para encontrarle este tipo de vivienda. En cambio, le ofrecen varias opciones secundarias ya preparadas.

¿Cómo debemos afrontar esta situación?

De hecho, en el proceso de transacciones de viviendas de segunda mano, una gran proporción del precio de transacción real y el precio firmado en línea son diferentes.

Cuando el impuesto es relativamente alto, especialmente cuando la diferencia de precio es 20 y el valor original es bajo, el alto impuesto de *20 en este momento es simplemente cruel. Para evitar impuestos, los compradores suelen optar por firmar a un precio neto bajo.

Algunas personas dicen que una casa valorada en 654,38 millones de yuanes valía originalmente 2 millones, pero el precio de firma en línea fue de 2 millones. ¿No es posible evitar impuestos? Es una buena idea, pero el departamento de impuestos no es vegetariano. Para evitar esta situación, cada vivienda también tiene un precio base, que es el llamado "precio indicativo de traspaso de vivienda de segunda mano". Si el precio de su firma en línea es inferior al precio aprobado, las autoridades fiscales recaudarán impuestos en función del precio aprobado.

Por lo tanto, solo puede hacer que el precio de firma en línea sea tan bajo como el precio verificado para garantizar el pago del impuesto mínimo.

A continuación se resume:

Dos estrategias para dar prioridad a la compra de viviendas de segunda mano;

La primera es la primera calificación hipotecaria. El precio total de compra puede parecer relativamente alto, pero si el impuesto único es bajo y el pago inicial neto es bajo, puede pedir prestado más.

(El préstamo no es ilimitado. Lo que determina el límite máximo del préstamo es el precio de tasación dado por el banco. En Beijing, el precio de tasación generalmente tiene un 95% o un 10% de descuento sobre el precio real de transacción de la casa. , y también hay descuentos para casas particularmente antiguas. 20% de descuento)

La otra es comprar una casa con dos conjuntos de calificaciones y elegir la que tiene un precio total más bajo pero con impuestos más altos. Firma un precio bajo en línea para evitar impuestos. Puede volver a hipotecar cuando necesite dinero.

PD: Precio real de transacción ≥ precio de tasación bancaria ≥ precio de firma online ≥ precio mínimo guía de transferencia (precio verificado).

Por supuesto, este artículo habla de las cuestiones específicas de la compra de viviendas de segunda mano. La premisa también se basa en cómo elegir los sectores y propiedades adecuados.