Después de la "orden de restricción de préstamos", ¿será la primavera para que el Banco Agrícola de China, el Banco de Construcción de China y el Banco de China emitan RMBS juntos?
Recientemente, se ha emitido el RMBS "21 Nongying Yuhui" del Banco Agrícola de China, con una escala total de 200,15 millones de yuanes, que actualmente es el proyecto de RMBS más grande del mercado. Además, el RMBS "Zhongying Vanjia 2021 Fase I" del Banco de China comenzó la suscripción el 5438 de junio + 15 de octubre, con una escala total de 9,662 millones de RMBS "Jianyuan 2021 Fase I" del Banco de Construcción de China, con una escala total; de 5,14 mil millones, 108 Comience a suscribirse.
En los últimos años, los RMBS se han convertido en la mayor variedad de titulización de activos crediticios, y los ABS, que se considera que tienen el mayor potencial, son el "hermano mayor" de los ABS a los ojos de los participantes del mercado. En el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión de concentración para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias" emitido conjuntamente por el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China el 5438 de junio + 31 de febrero de 2020 (en adelante, el "Aviso"), No estaba claro si los correspondientes ABS hipotecarios para vivienda incorporan concentración de crédito inmobiliario. Algunos participantes del mercado creen que los bancos pueden ajustar sus balances mediante la titulización de activos, como los RMBS, para cumplir con los requisitos regulatorios.
Un gran minorista dijo recientemente al Observador Económico que se espera que sea factible "lucir el balance" mediante la titulización de activos de préstamos hipotecarios para viviendas personales, lo que puede ajustar el monto total de los préstamos hipotecarios y reducir la presión para cumplir con los estándares. Sin embargo, algunos analistas creen que los acuerdos de titulización tal vez no puedan eludir la regulación; aún está por verse si estos valores se incluyen en el crédito inmobiliario total.
Un informe reciente publicado por S&P muestra que la emisión de RMBS disminuirá en 2020 y se espera que aumente en 2021, pero seguirá siendo menor que la escala antes de la epidemia. En parte porque se espera que el crecimiento de las ventas nacionales de bienes raíces residenciales se mantenga estable en 2021, China endurecerá los controles sobre los préstamos para el desarrollo y los préstamos para la compra de viviendas.
El Banco Agrícola de China, el Banco de Construcción de China y el Banco de China emitieron conjuntamente RMBS de Año Nuevo.
65438+El 12 de octubre, "Nongying Yuhui 2021 Fase I Valores respaldados por activos hipotecarios para viviendas personales" (denominados "21 Nongying Yuhui") como iniciador y fideicomitente el 65438+ de junio Se emitió en el mercado interbancario de bonos el 7 de octubre.
El RMBS "21 Nongying Yuhui"*** se divide en cuatro grados, con una escala total de 20.0015 millones de yuanes. Actualmente es el proyecto RMBS más grande del mercado.
Entre ellos, la escala del tramo prioritario A1 es de 4.000 millones de yuanes, con una proporción escalonada del 19,99%, una tasa de cupón del 3,30% y una ponderación de 0,86 años; el tramo es de 571,1 millones de yuanes, con una proporción escalonada del 28,53%, la tasa de cupón del 3,80%, ponderada en 2,64 años; la escala del tramo prioritario A3 es de 8,5 mil millones de yuanes, la estratificación representa el 42,47%, la tasa de cupón del 3,95%, ponderada en la escala del tramo secundario; es 65.438+080,4 millones de yuanes, lo que representa el volumen total es 9.065.438+0% y el peso es 654,38+05,05 años. La institución patrocinadora mantendrá todos los valores respaldados por activos de la subclase, que representan el 9,01% de la escala actual de emisión de valores respaldados por activos, y el período de tenencia no será inferior a la duración de los valores de esa clase.
El fideicomisario de este RMBS es Shanghai International Trust, el custodio del fondo es la sucursal de Changsha del China Merchants Bank, China Merchants Securities es el principal asegurador y CITIC Securities, Huatai Securities, Industrial and Commercial Bank of China, e Industrial Bank son los aseguradores principales conjuntos.
En términos de activos básicos, el conjunto de activos RMBS "21 Farmers Win Yu Hui" incluye 92.358 préstamos tomados por 92.358 prestatarios de instituciones originarias, todos los cuales son préstamos hipotecarios personales normales. La fecha de inicio inicial del proyecto es el 1 de septiembre de 2020. El saldo total del principal pendiente es de aproximadamente 200,15 millones de yuanes, y el monto promedio del contrato de un solo préstamo es de 327.600 yuanes. El plazo promedio ponderado del contrato de "21 Nongying Yuhui" es 15,12, el plazo restante promedio ponderado es 10,14, la tasa de interés anual promedio ponderada del préstamo es 4,94% y el valor de tasación inicial total de las casas hipotecadas en el grupo es 53,503 mil millones de yuanes. . La relación préstamo-valor inicial promedio ponderada es del 43,24%, y las ciudades de primer y segundo nivel representan el 38,02%.
Además del Banco Agrícola de China, la suscripción "Zhongying Wanjia 2021 Fase I" del Banco de China inició el 5438 de junio + 15 de octubre, con una escala total de 9.662 millones, dividida en cuatro niveles, con prioridad: Nivel 1: 100 millones de yuanes, lo que representa el 10,35% por nivel. La escala del tramo prioritario A2 es de 301.100 millones de yuanes, con una proporción escalonada del 31,05% y un período ponderado de 2,50 años; la escala del tramo prioritario A3 es de 4.640 millones de yuanes, con una proporción escalonada del 48,02% y un período ponderado; de 3,26 años; la escala del segundo tramo es 10,22 con una proporción escalonada del 10,58%, con una ponderación de 8,66 años los tipos de interés utilizados en los tres primeros tramos son "tipo de interés base" + "spread básico".
Al mismo tiempo, se ha calificado la "Fase I de Jianyuan 2021" del China Construction Bank, con una escala total de 5.140 millones, dividida en cuatro niveles. El nivel A1 tiene una prioridad de 800 millones de yuanes. el 15,56% por nivel; la prioridad es A2. La escala del tramo es de 65.438+2 mil millones de yuanes, lo que representa el 23,34%. La escala del tramo prioritario A3 es de 2.587 millones de yuanes, con una proporción escalonada del 50,32%; la escala del segundo tramo es de 5,54, con una proporción escalonada del 10,78% y más de 65.438 compras iniciadas el 18 de octubre.
Con respecto a la emisión centralizada de RMBS por parte de los bancos antes mencionados, algunos participantes del mercado creen que los bancos pueden emitir RMBS adicionales para hacer frente a la gestión de la concentración hipotecaria. Porque el "Aviso" fija un límite superior a la proporción de préstamos inmobiliarios de los bancos.
Sin embargo, quizás la emisión centralizada de los bancos mencionados anteriormente no signifique completamente que la emisión de RMBS por parte de los bancos deba estar relacionada con el sistema de gestión centralizada de préstamos hipotecarios. A principios de 2020, China Merchants Bank, Industrial and Commercial Bank of China y Shanghai Pudong Development Bank también emitieron varios proyectos RMBS después del Año Nuevo. Dado que los estándares regulatorios actuales no están claros, vale la pena prestar atención a si habrá una "explosión" en el mercado de RMBS en el futuro.
Se espera que la emisión se recupere en 2021.
El experimento de mi país en la titulización de préstamos hipotecarios para vivienda comenzó a principios del siglo XXI. En 2005, el Banco de Construcción de China emitió el primer título respaldado por hipotecas para viviendas personales, "Jianyuan 2005-1RMBS", y China comenzó oficialmente a explorar la etapa orientada al mercado de la titulización de préstamos hipotecarios para viviendas personales.
A juzgar por el desarrollo de los RMBS en los últimos años, después de 2008, afectado por la crisis de las hipotecas de alto riesgo, los productos de titulización de activos se emitieron a modo de prueba en China en mayo de 2012, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado decidió; promover aún más la valorización de los activos crediticios, con una escala piloto adicional de 50 mil millones de yuanes. Desde 2016, los productos RMBS se han desarrollado rápidamente y, desde 2017, se han convertido en el producto de titulización más grande del mercado interbancario.
El "Informe sobre el desarrollo del financiamiento de la vivienda en China (2019)" publicado por el Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo el 29 de agosto de 2019 muestra que el cultivo del mercado de valores respaldados por hipotecas para viviendas personales (RMBS) de mi país ha logrado resultados iniciales. A finales de 2018 y 2012, había 106 RMBS en el mercado interbancario, con un saldo de 747.761 millones de yuanes, lo que representa el 68,35% del saldo de ABS crediticio y el 0,87% del stock del mercado de bonos de China. El rendimiento de duración de RMBS es bueno.
Aunque los RMBS se han convertido en la mayor variedad de titulización de activos crediticios, en opinión de Cai Zhen, director del Centro de Investigación de Finanzas Inmobiliarias del Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo, el stock de casi 26 billones de yuanes en El mercado hipotecario primario personal En comparación, el desarrollo del mercado hipotecario secundario y la titulización hipotecaria todavía tienen un potencial considerable.
Los datos de calificación crediticia de Standard & Poor's muestran que a finales de 2019, * * 29 instituciones financieras han lanzado un total de 173 productos, de los cuales 140 productos se emitieron después de 2017.
En cuanto al desarrollo del mercado en los últimos años, S&P cree que el floreciente desarrollo del mercado se beneficia principalmente de dos aspectos: primero, el desarrollo sostenido de la economía nacional, la aceleración de la urbanización, el aumento constante en los ingresos de los residentes, el entorno general de bajas tasas de interés y la rígida demanda de propiedad de vivienda han llevado al rápido desarrollo del mercado ascendente de préstamos hipotecarios para viviendas personales en la última década; en segundo lugar, los productos RMBS pueden revitalizar los activos existentes y mejorar el balance; Bajo la premisa de una escala de crédito limitada, brindar mayor flexibilidad y opciones en las líneas de crédito a los originadores. Mirando hacia el futuro, el saldo del mercado de préstamos hipotecarios para viviendas personales de China ha superado los 30 billones de yuanes. Aunque la tasa de crecimiento se ha desacelerado aún más, el desarrollo es estable en un entorno regulatorio prudente. RMBS muestra una tendencia de emisión estandarizada y diversificación de patrocinadores.
Por otro lado, S&P Credit Rating cree que la escala de RMBS representa menos del 2% del saldo del mercado de bonos de China, la estructura del producto es relativamente simple, los mecanismos de transmisión del mercado primario y secundario tienen aún no se ha formado, el sistema de valoración es imperfecto y el mercado secundario no tiene liquidez. En conjunto, se cree que a la construcción del mercado le queda un largo camino por recorrer y hay un amplio margen para el desarrollo futuro.
En cuanto a las perspectivas del mercado en 2021, un informe reciente publicado por S&P consideró que la emisión de RMBS disminuirá en 2020 y se espera que se recupere en 2021, pero seguirá siendo inferior a la escala antes de la epidemia.
¿Habrá un gran "brote" en el futuro?
Por un lado, la industria cree que todavía hay un espacio de mercado ilimitado para los RMBS y, por otro lado, se recomienda acelerar el desarrollo del mercado de RMBS, si los RMBS realmente pueden ayudar a las hipotecas; Los préstamos "muestran el balance", esta parte del negocio aparecerá en el futuro ¿Cuáles son las perspectivas de desarrollo?
Además, en términos del proceso de emisión, en opinión de Wang Yifeng, aunque este aviso no aclara si los productos ABS deben deducirse, en el proceso de emisión de RMBS, es necesario solicitar el registro. primero con la cuota del banco central y luego antes de cada emisión, debe registrarse en la Comisión Reguladora Bancaria de China y el Banco Central, y solo puede emitirse después de aprobar el registro.
Por tanto, Wang Yifeng cree que la supervisión se puede regular desde dos nodos: la cuota de registro y la presentación. Históricamente, las autoridades reguladoras también han utilizado este método para controlar el ritmo de emisión. Después del "Aviso", la demanda de productos ABS relacionados con bienes inmuebles bancarios ha aumentado, pero según el principio de control general de escala, es difícil eludir la supervisión.
Sin embargo, según Mingming, subdirector del Instituto de Investigación de Valores CITIC y analista jefe del FICC, aún no está claro si el debate sobre la concentración del crédito inmobiliario incluye la financiación de bonos de empresas inmobiliarias y los ABS hipotecarios relacionados. poco claro (en el calibre estadístico del banco central, los "préstamos inmobiliarios titulizados" relacionados se incluyen en las estadísticas de crédito inmobiliario, mientras que en el calibre estadístico de la CBRC, sólo se incluyen algunos bonos corporativos inmobiliarios y fideicomisos inmobiliarios).
“Aunque la escala total de ABS de crédito hipotecario residencial todavía es muy limitada, su financiamiento neto mensual en realidad ha alcanzado una cierta escala, por lo que aún vale la pena observar si esta parte de los valores se incluye en el total crédito inmobiliario. "Obviamente.