Tendencias del mercado inmobiliario de Shanghai
El 20 de enero, surgió en el mercado la noticia de que, para controlar estrictamente el fenómeno del sobrecalentamiento, Shanghai implementó repentinamente nuevas regulaciones de vivienda y una misma familia solo podía suscribirse a una oferta al mismo tiempo. Algunas personas en la industria dijeron que esto es para enfriar el calor actual y eliminar métodos operativos anormales.
Anteriormente, la situación del "invierno cálido" en el mercado inmobiliario de Shanghai seguía siendo candente. Las casas calientes se están agotando, las casas nuevas no están disponibles y las transacciones de casas de segunda mano están aumentando, lo que sacude los corazones de los compradores de viviendas. Sin embargo, a juzgar por el mercado de viviendas nuevas desde enero de 2021, la tendencia a la contracción de las transacciones es obvia. Además, en algunas zonas siguen aumentando las transacciones de viviendas de segunda mano. Los conocedores de la industria dijeron que si el mercado inmobiliario de Shanghai continúa manteniendo su popularidad actual, se podrían introducir políticas de ajuste específicas.
El mercado inmobiliario de Shanghai, que ha estado inactivo durante tres años, marcará el comienzo de un aumento constante en volumen y precio en 2020. Sin embargo, las transacciones de viviendas nuevas se redujeron en enero de este año.
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Shanghái en diciembre pasado
Las ventas de viviendas nuevas aumentaron casi un 60 % interanual
ha estado en silencio durante tres años El mercado inmobiliario de Shanghai marcará el comienzo de un aumento constante en volumen y precio en 2020, especialmente en noviembre y diciembre, cuando el mercado se calienta de manera más significativa. "Una oferta suficiente sienta las bases para un volumen de transacciones récord a finales de año", afirmó Lu Wenxi, analista de mercado de Shanghai Zhongyuan Real Estate.
En noviembre de 2020, la oferta de viviendas nuevas en Shanghái se vio obstaculizada por la epidemia. Una vez controlada la epidemia, la oferta de viviendas nuevas comenzó a aumentar en diciembre. Según datos de Shanghai Centaline Real Estate, en diciembre entraron al mercado 44 proyectos, con una superficie de 1.351 millones de metros cuadrados. La última vez que el volumen de mercado superó los 1,3 millones de metros cuadrados en un solo mes fue en octubre de 2015.
Los proyectos que ingresarán al mercado en diciembre de 2020 se concentran principalmente en Qingpu, Baoshan, Fengxian y otros lugares tradicionales de primera elección con necesidades urgentes y nuevas reformas, que serán de gran ayuda para la firma y conversión de contratos. Además, a finales de año, también hubo una pequeña "reposición" de proyectos de viviendas de lujo que estaban agotados, como "Shangfeng Famous Residence" en el sector de Qiantan y "Poly Capital Jingting" en Anshan. sector.
En este contexto, las transacciones continuaron aumentando a finales del año pasado. Según datos de Shanghai Centaline Real Estate, el área de transacciones de nuevos edificios residenciales comerciales en Shanghai en diciembre de 2020 fue de 1.227 millones de metros cuadrados, un aumento del 59,1% intermensual, y estos datos también marcaron un nuevo máximo en transacciones. en 2020. Según estadísticas de Tongce Consulting, en 2020, el área de oferta de edificios residenciales comerciales en Shanghai fue de aproximadamente 7,6195 millones de metros cuadrados, básicamente lo mismo que en el mismo período del año pasado, el área de transacciones fue de aproximadamente 8,9302 millones de metros cuadrados al año; aumento interanual del 21,6%; el precio medio de transacción de los edificios residenciales comerciales fue de 57.166 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual del 5,3%.
Además, el reportero de Beijing News se enteró de que desde la perspectiva de las transacciones del mercado de Shanghai, la demanda rígida y el cambio rígido se han convertido en la fuerza principal absoluta. Entre las diez transacciones principales en Shanghai, también hay proyectos con un precio promedio de menos de 30.000 yuanes por metro cuadrado que tienen demanda. Dado que todas las transacciones de diciembre se centraron en productos de precio medio y bajo, el precio medio no cambió mucho. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en diciembre de 2020, el precio de la vivienda comercial nueva en Shanghai aumentó un 0,2% mensual y un 4,2% interanual.
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Los puntos calientes tienen una gran demanda,
Ha habido una ligera disminución desde enero
Aunque el Oferta de casas nuevas en Shanghai Las transacciones están aumentando, pero el mercado todavía es escaso. "Miré un proyecto inmobiliario. Hay más de 200 casas en la ciudad. La más barata cuesta más de 8 millones de yuanes. Había más de 3.000 promesas en una casa, pero no gané, señorita Li". dijo un comprador de vivienda.
No es un caso aislado. Un periodista del Beijing News observó que en 2020, especialmente desde el cuarto trimestre, el mercado inmobiliario de Shanghai ha seguido calentándose. Algunos apartamentos pequeños que escasean en el mercado tienen un gran atractivo debido a los límites de precios y otros factores, lo que da lugar a una situación en la que la tasa de suscripción sigue siendo alta. Las estadísticas de Tongce Consulting muestran que en diciembre de 2020, se lanzaron más de 30 proyectos inmobiliarios en Shanghai, más de 20 proyectos tenían una tasa de suscripción superior al 100% y 13 proyectos tenían más de 1000 suscripciones.
El 20 de enero de 2021, salió a la luz en el mercado la noticia de que, para controlar estrictamente el fenómeno del sobrecalentamiento, Shanghai implementó repentinamente nuevas regulaciones de vivienda. La misma familia solo puede suscribirse a una compra al mismo tiempo. Además, en materia de estabilización de precios, la aprobación de los precios de preventa de viviendas nuevas también será más estricta, y para las propiedades cuyos precios sean inferiores al precio de mercado, los precios se incrementarán adecuadamente para evitar el sobrecalentamiento.
“Esta medida tiene como objetivo principal enfriar el entusiasmo actual por los nuevos productos y poner fin a los métodos operativos anormales, divorcios falsos, etc. Eliminaremos la demanda falsa y nos esforzaremos por restaurar la demanda real de el mercado”, dijeron expertos de la industria.
"El actual problema de desequilibrio estructural en el mercado inmobiliario de Shanghai es prominente. Los sectores y proyectos inmobiliarios de moda tienen altas suscripciones, mientras que, por el contrario, la demanda de proyectos en los suburbios exteriores es menor. En general, es bastante normal ", dijo Lu Wenxi.
“La regulación inmobiliaria de Shanghai no se ha relajado de ninguna manera. El aumento del mercado inmobiliario de Shanghai se debe a las fuerzas del mercado y es una liberación normal de la demanda después de tres años de recesión”, dijo Yang Hongxu. del Instituto de Investigación E-House, dijo que las fuerzas cíclicas, la necesidad de cobertura y mejora bajo la epidemia, la necesidad de antiinflación bajo la liberalización monetaria, el aumento de la demolición y la demolición, la reforma de la educación para todos los ciudadanos y la Relajación de la liquidación de talentos. La actual situación candente en Shanghai se ha formado bajo el efecto combinado de estas seis fuerzas principales.
Sin embargo, las transacciones de viviendas nuevas en Shanghai han caído recientemente. "Aunque el reciente impulso de las transacciones es bueno, las transacciones de viviendas nuevas se han ajustado durante dos semanas consecutivas desde enero de este año, y la tendencia a la contracción de las transacciones es obvia", dijo Lu Wenxi, después de la rápida carrera inicial, el mercado necesita hacerlo. ajustarse y tomarse un respiro El propio enero se enfrentará a presiones fuera de temporada y el mercado ha seguido contrayéndose. Se esperaba el retroceso.
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La vivienda de segunda mano sigue subiendo,
Los propietarios aumentan los precios
“En comparación con las nuevas "El mercado inmobiliario, debido a que el mercado es más libre y los propietarios son más informales acerca de sus anuncios, muchas casas están a la venta y son más populares que las casas nuevas", dijo Lu Wenxi.
El reportero de Beijing News se enteró de que a lo largo de 2020, especialmente desde la segunda mitad del año, el número de transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano de Shanghai ha seguido aumentando. Las estadísticas de Tongce Consulting muestran que a lo largo de 2020, las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai se han acumulado hasta 328.300 unidades, un aumento del 27,8% con respecto al mismo período del año pasado, especialmente desde el segundo trimestre, las transacciones se han mantenido altas después de mayo; La tendencia del volumen superó los 3 millones de unidades. De noviembre a diciembre, alcanzó un máximo de cuatro años, con un volumen de transacciones mensual cercano a las 40.000 unidades.
El precio de las viviendas de segunda mano no se ve afectado por la política de límite de precios y puede reflejar más fielmente el precio real del mercado y la relación de oferta y demanda detrás de él. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, en diciembre de 2020, el precio de las viviendas de segunda mano en Shanghai aumentó un 0,6% intermensual y un 6,3% interanual. Además, a juzgar por los datos en línea de Anjuke, en diciembre de 2020, el precio medio de cotización de casas de segunda mano en Shanghai fue de 52.530 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 0,98 % con respecto a noviembre y un aumento interanual del 4,08 %. El aumento general fue relativamente limitado.
Sin embargo, todavía existe diferenciación de precios en diferentes regiones y algunos sectores populares han experimentado aumentos significativos. Los datos en línea de Anjuke muestran que el precio promedio de las casas de segunda mano en Zhangjiang, Pudong en diciembre fue de 69.945 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 2,27% con respecto al mes anterior. El precio promedio de las casas de segunda mano en Wujing, Minhang en diciembre. Fue de 39.877 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 2,61% con respecto al mes anterior. Pudong Lingang New City 12 El precio medio mensual de las casas de segunda mano fue de 31.929 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 3,90% mes a mes. Sin embargo, el precio de las casas de segunda mano en áreas remotas cayó. Por ejemplo, el precio promedio de las casas de segunda mano en Jinshan Petrochemical cayó un 0,75% y el precio promedio de las casas de segunda mano en la isla de Changxing, Chongming, cayó un 0,27%. %.
En enero de 2021, el mercado de viviendas de segunda mano de Shanghái continúa calentándose. Según datos del Instituto de Investigación Shell, en los primeros 13 días de enero de este año, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Lianjia aumentó un 42% en comparación con el mismo período de diciembre del año pasado.
“A juzgar por las expectativas del mercado, la proporción de aumentos de precios entre los propietarios de viviendas de segunda mano en Shanghai aumentó al 67% en los primeros 13 días de enero de este año, 12 puntos porcentuales más que el nivel de diciembre pasado. En el último período, los precios de la vivienda seguirán enfrentando mayores desafíos a la presión alcista", dijo Xu Xiaole, analista jefe de mercado del Instituto de Investigación Shell.
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Industria:
Se pueden introducir políticas de endurecimiento de directivas
58 Anjuke Real Estate Research Institute Branch Chang Zhangbo Analizó que una razón importante de la creciente popularidad de Shanghai es el obvio crecimiento de la demanda, ya sea el aumento en el número de personas elegibles para comprar casas, la demolición o el regreso de estudiantes extranjeros, la demanda de compra de viviendas ha aumentado a. hasta cierto punto. Sin embargo, estas personas no son especuladores inmobiliarios. La mayoría de ellos son personas que están mejorando o siendo propietarias de su primera vivienda. "Este año, muchos proyectos de viviendas nuevas de precio limitado han entrado en el mercado en zonas urbanas, lo que ha dado lugar a un brote concentrado de tipos de mejora. Al mismo tiempo, ha provocado un aumento en el número de anuncios en el mercado de viviendas de segunda mano. , y un gran número de propietarios-ocupantes por primera vez se han hecho cargo de la oferta de viviendas de segunda mano de los grupos de mejora".
En opinión de Zhang Bo, los precios de la vivienda en Shanghai no están impulsados por los inversores, sino por los precios reales. Sin embargo, el reciente aumento irracional de los precios de la vivienda en el mercado merece atención y es necesario centrarse en combatir el caos de la opinión pública en el mercado.
En opinión de Lu Wenxi, la situación de sobrecalentamiento en el mercado de Shanghai no puede continuar: “El crédito financiero se controlará este año y la presión sobre las transacciones aparecerá gradualmente.
Además, enero y febrero son temporada baja tradicional y las empresas prestan atención a los resúmenes de fin de año. No lanzarán tan rápido para el Año Nuevo y se espera que la tendencia de conmoción y ajuste continúe en el futuro. . ”
“En la actualidad, tanto la oferta como la demanda de viviendas comerciales de Shanghai en 2021 están garantizadas. "Ding Yao, analista del Instituto de Investigación Tongce, dijo que en términos de oferta, el área de construcción acumulada de terrenos residenciales comerciales de Shanghai (excluidos los terrenos para viviendas de alquiler) se duplicó año tras año en 2020. En la actualidad, el intervalo entre La adquisición de terrenos y la primera apertura de proyectos en Shanghai generalmente demora aproximadamente un año. Es previsible que el aumento del volumen de terrenos residenciales en 2020 aumente inevitablemente la oferta de viviendas en 2021. Al mismo tiempo, según estadísticas incompletas de Tongce Research. Institute, hubo aproximadamente 108 proyectos certificados de enero a abril de 2021, con oferta suficiente.
En términos de demanda, Ding Yao señaló que un gran número de clientes no pudieron comprar las casas que deseaban en 2020 debido. a "dificultades en la lotería y no ganar". Este fenómeno seguirá existiendo en grandes cantidades a finales de año, a medida que nuevos proyectos ingresen al mercado en el futuro, esta parte de la demanda de compra de viviendas aún no se ha realizado. se realizará gradualmente y, al mismo tiempo, estimulará el entusiasmo de los compradores de viviendas que están esperando, lo que puede hacer que el mercado en general siga estando activo.
Vale la pena mencionar las estadísticas del Instituto de Investigación Tongce. muestran que en 2020 se completaron contratos en el centro de Shanghai. Los proyectos clave de reubicación involucran a no menos de 20.000 hogares. “Actualmente, el trabajo de consulta sobre algunas 'tierras primas' en la ciudad central aún no ha avanzado en los próximos dos años. La antigua renovación de Shanghai aún mantendrá una cierta escala y seguirá siendo una fuerza importante para apoyar las transacciones de viviendas de segunda mano. Según las estadísticas, después de recibir una compensación, las personas que son demolidas en áreas urbanas tienen más probabilidades de elegir casas subnuevas en las cercanías. Esta es también una razón importante por la que el volumen de transacciones de casas de segunda mano sigue siendo alto. ", dijo Ding Yao.
Basándonos en la popularidad actual del mercado inmobiliario, no descartamos la posibilidad de que se endurezcan aún más los controles en el futuro. "Si el mercado inmobiliario de Shanghai sigue tan caliente como en En 2021, es posible que se introduzcan políticas de ajuste específicas. "Dijo Ding Yao.
Reportero de Beijing News | Zhang Xiaolan
Editor | Wu Xin
Composición tipográfica | Kou Dena