¿Cuándo aumentarán las tasas de interés hipotecarias de Shanghai?
“Nuestro préstamo hipotecario ha sido restablecido y la cuota es suficiente”. Con el pleno restablecimiento de la producción normal y el orden de vida en Shanghai, el mercado hipotecario que alguna vez presionó el “botón de pausa” también ha comenzado a recuperarse. . Una entrevista reciente con China Business News encontró que el negocio de préstamos hipotecarios para viviendas de muchos bancos en Shanghai se ha reanudado y muchos administradores de crédito dijeron que las cuotas de préstamos son suficientes.
Al mismo tiempo, también se está acortando el plazo de concesión de hipotecas para viviendas de segunda mano. Una vez completada la aprobación y obtenido el certificado inmobiliario y el certificado hipotecario, el préstamo se puede emitir tan pronto como al día siguiente, además, con la reducción de la LPR (tasa de cotización del mercado de préstamos) por más de 5 años en mayo; Los tipos de interés hipotecarios de Shanghai también se han ajustado simultáneamente. Actualmente, los tipos de interés hipotecarios para primera y segunda vivienda en muchos bancos han bajado a 4,8 y 5,5 respectivamente desde los 4,95 y 5,65 anteriores, que están cerca de los niveles de hace un año.
De hecho, no sólo el mercado de préstamos para vivienda de Shanghai, sino también muchas ciudades han relajado recientemente sus políticas de préstamos para vivienda, y el ritmo de implementación de políticas específicas de la ciudad se ha acelerado significativamente. Las medidas específicas incluyen reducir la tasa de pago inicial, aumentar el límite de préstamos del fondo de previsión y emitir subsidios de vivienda. Sin embargo, el sentimiento actual del mercado sigue siendo relativamente lento y la recuperación de la confianza es menor de lo esperado. Los expertos de la industria analizan que con el alivio de la epidemia en algunas ciudades y la optimización continua de las políticas inmobiliarias locales, se espera que el mercado en ciudades clave se estabilice, pero el mercado inmobiliario en la mayoría de las ciudades no se recuperará gradualmente hasta la segunda mitad del año. el año.
El mercado hipotecario se está recuperando paulatinamente.
Afectado por la epidemia, el negocio de préstamos hipotecarios para viviendas de segunda mano de Shanghai quedó temporalmente estancado. "En abril y mayo casi no hubo transacciones, el centro de comercio inmobiliario fue cerrado y no se pudieron emitir certificados hipotecarios. Los bancos básicamente sólo hicieron reembolsos, no préstamos". dijo el banco estatal a China Business News.
Este banco es uno de los principales actores en la emisión de préstamos hipotecarios para viviendas en Shanghai. Sin embargo, debido a la insuficiente demanda del mercado en los últimos dos meses, los préstamos hipotecarios se han restringido. Esto también es un microcosmos de la vivienda. negocio de préstamos de la industria bancaria de Shanghai. Los datos publicados por la sede del banco central de Shanghai mostraron que en abril los préstamos a los hogares de Shanghai disminuyeron en 27,9 mil millones de yuanes, de los cuales los préstamos a corto plazo disminuyeron en 7,4 mil millones de yuanes y los préstamos a mediano y largo plazo disminuyeron en 20,5 mil millones de yuanes. Los préstamos a medio y largo plazo son principalmente préstamos hipotecarios para vivienda.
Entre otros grandes bancos estatales, el administrador de crédito de una sucursal del Banco de China dijo que se necesitan de 2 a 3 semanas para aprobar un préstamo hipotecario y que el préstamo se otorga en una semana; el gerente de una sucursal del Banco Industrial y Comercial de China dijo que, en circunstancias normales, se necesitan de dos a tres semanas para emitir préstamos; el gerente de crédito de una sucursal del Banco de Ahorro Postal de China dijo que la aprobación de la hipoteca del banco toma. 2 a 3 semanas, y el préstamo demora alrededor de dos o tres días; un miembro del personal de una sucursal del Banco Agrícola de China dijo que se necesitan 35 días hábiles para aprobar el préstamo.
En conjunto, el entendimiento común de muchos gestores de crédito y agentes inmobiliarios es que el ritmo actual de emisión de préstamos hipotecarios se está acelerando aún más. Por un lado, la relajación del mercado de préstamos hipotecarios bancarios se ve afectada por el apoyo político; por otro lado, también está relacionada con la cuota suficiente del banco y el banco está aumentando el crédito.
Los tipos hipotecarios vuelven a bajar.
Al mismo tiempo, China Business News se enteró durante la visita de que las tasas de interés hipotecarias de muchos bancos en Shanghai también se han ajustado tras los cambios en la LPR en mayo. Esta es la segunda reducción desde julio del año pasado. . La tasa de interés ajustada está cerca del nivel anterior a julio del año pasado.
El 24 de julio de 2021, algunos bancos de Shanghai aumentaron las tasas de interés de las hipotecas. La tasa de interés de los préstamos para la primera vivienda aumentó del 4,65 anterior al 5, que era el LPR 35BP (punto básico) en ese momento. y la tasa de interés de los préstamos para segunda vivienda aumentó de 5,25 a 5,25, que era el LPR 105BP en ese momento, y el mercado hipotecario de Shanghai entró en la era del "5".
El 20 de enero de este año, se publicó la primera cotización LPR para 2023: la LPR a un año fue 3,7, 10 BP menos que en el período anterior; la LPR a 5 años fue 4,6, 5 BP menos que en el período anterior; el período anterior. La LPR a más de 5 años está estrechamente relacionada con las tasas de interés hipotecarias. Con este ajuste, las tasas de interés hipotecarias para primera y segunda vivienda de algunos bancos en Shanghai cayeron de los 5 y 5,7 anteriores a 4,95 y 5,65 respectivamente.
El 20 de mayo, la LPR a 5 años se redujo nuevamente en 15 puntos básicos a 4,45. Sobre esta base, las tasas de interés hipotecarias
Pero también cabe señalar que, basándose en las características regionales de las tasas de interés hipotecarias nacionales, todavía existe incertidumbre sobre si las instituciones bancarias locales finalmente las implementarán.
Además, en situaciones reales, el CBN se enteró de que diferentes bancos harán diferentes ajustes al aumento de la base de los préstamos hipotecarios en función de las calificaciones del prestamista y del entorno externo en ese momento. Pero para los bancos, en comparación con otros activos, los préstamos hipotecarios siguen siendo activos de alta calidad y tienen incentivos para aumentar la inversión.
A excepción de Shanghai, las tasas de interés hipotecarias en otras regiones se han reducido en diversos grados, en algunos lugares son incluso más bajas que las LPR, con plazos superiores a 5 años. Anteriormente, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China ajustaron el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda a no menos del LPR menos 20 BP para el período correspondiente. Según el monitoreo del Instituto de Investigación de Tecnología Digital Rong360, después de que se redujo el LPR el 20 de mayo, al 25 de mayo, entre las 42 ciudades monitoreadas por el Instituto de Investigación de Tecnología Digital Rong360, 17 ciudades pueden implementar el primer conjunto de 4.25 y el segundo conjunto. de 5,05 Las tasas de interés hipotecarias incluyen Suzhou, Zhengzhou, Jinan, Wenzhou y Nanjing. En algunas ciudades, los bancos sólo pueden implementar tipos de interés más bajos para clientes de alta calidad o propiedades cooperativas.
Algunos analistas dicen que para los compradores de viviendas, reducir aún más el costo de las tasas de interés hipotecarias activará aún más una demanda de consumo de vivienda razonable y activará el mercado de transacciones. La oferta y el consumo positivos promoverán la prosperidad de la industria inmobiliaria y ayudarán a que la industria inmobiliaria se desarrolle en una dirección más estable.
En el mercado inmobiliario soplan con frecuencia vientos cálidos.
Detrás de la recuperación del mercado de préstamos inmobiliarios, es inseparable el viento cálido de las políticas. En los últimos dos meses, el ritmo de implementación de la política urbana se ha acelerado significativamente y la intensidad ha aumentado continuamente. El contenido de los ajustes de políticas se ha ampliado a la optimización de las políticas de restricción de compras y préstamos. En particular, algunas ciudades calientes de segundo nivel se han sumado a las filas de la optimización de políticas.
Según las estadísticas de la China Index Academy, desde 2023, más de 100 ciudades han relajado sus políticas regulatorias y la frecuencia de introducción de políticas supera las 300 veces. El número de optimizaciones de políticas en mayo superó las 100 veces, cifra superior a la de abril.
El 31 de mayo, el Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre un paquete de medidas políticas para estabilizar sólidamente la economía" para impulsar la confianza del mercado y estabilizar las expectativas de ingresos de los residentes. Todas las regiones intensificarán aún más los ajustes de políticas.
En la reunión anterior, la sede del banco central de Shanghai también mencionó que es necesario comprender e implementar con precisión los requisitos de gestión prudente de la financiación inmobiliaria, mantener el suministro fluido y ordenado de crédito inmobiliario, y apoyar las necesidades de financiación razonables de las empresas promotoras de bienes raíces y las empresas constructoras. Satisfacer mejor las necesidades rígidas y las necesidades de vivienda mejoradas.
Sin embargo, algunos analistas dijeron que la actividad del mercado de viviendas de segunda mano de China disminuyó en mayo.
El fondo ya se ha recuperado. Según el seguimiento del Instituto de Investigación Shell, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en las 50 ciudades de Shell en mayo cayó aproximadamente un 40% interanual, y la caída fue 8 puntos porcentuales menor que el mes anterior; El % de las 50 ciudades tuvo un aumento mes a mes en el volumen de transacciones, entre las cuales las casas de segunda mano en ciudades clave en el delta del río Yangtze y las regiones noreste aumentaron rápidamente mes a mes. -La tasa de crecimiento intermensual del volumen de transacciones en Shenyang, Changchun, Harbin, Suzhou, Wuxi y Xuzhou supera las 100.
“El mercado de viviendas de segunda mano en estas ciudades se vio muy afectado por la epidemia en abril y operó a un nivel bajo. En mayo, se recuperó un poco a medida que la epidemia disminuyó gradualmente y las políticas de control flexibles de la ciudad tomaron fuerza. efecto ". El Instituto de Investigación Shell informó que Shanghai Después de la reanudación del trabajo y la producción, se espera que la demanda de vivienda se libere de manera compensatoria, al mismo tiempo, la implementación gradual de un paquete de medidas para estabilizar la economía ayudará a la economía; volver a la normalidad y mejorar las expectativas de ingresos de los residentes.
Chen Wenjing, director de investigación de mercado de la División de Índices del Instituto de Investigación de Índices de China, dijo que desde la perspectiva de las tendencias políticas a corto plazo, bajo el pensamiento fundamental de "la vivienda es para vivir, no para vivir". Para la especulación", las políticas específicas de las ciudades pueden relajarse aún más en varias regiones. Entre ellas, las políticas para las ciudades de primer nivel. Se espera que el ajuste siga siendo el enfoque principal; las ciudades de segundo nivel aumentarán el número de hogares. con límites de registro de hogares a través de parientes, familias con varios hijos y reemplazo de arrendamientos, los hogares no familiares activarán con precisión la demanda efectiva al acortar los años de seguridad social o impuestos personales, al tiempo que reducen las tasas de interés hipotecarias y ajustan el reconocimiento. se espera que la mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel que todavía tienen restricciones de compra levanten por completo las restricciones de compra;
“Se espera que a medida que la situación epidémica en algunas ciudades mejore y las políticas inmobiliarias en varias regiones sigan optimizándose, los mercados en las ciudades clave se estabilicen, pero lo más probable es que la mayoría de los mercados urbanos no se recuperen gradualmente. Hasta la segunda mitad del año ", dijo Chen Wenjing.
(El pasante Bao Yunhong también contribuyó a este artículo) Preguntas y respuestas relacionadas: