¿Qué debe hacer el promotor después de que el propietario corta el suministro?

Cada banco tiene su propio texto modelo de acuerdo de cooperación de préstamos hipotecarios, pero para los desarrolladores de grandes marcas, no hay margen para ajustes y modificaciones del texto modelo. Si es posible, creemos que podemos centrarnos en el establecimiento y mejora de los siguientes términos para prevenir y controlar los riesgos de antemano. 1. Aclarar los requisitos previos para los préstamos hipotecarios bancarios.

En los acuerdos de cooperación de préstamos hipotecarios de varios bancos, después de que el banco aprueba la solicitud de hipoteca del comprador de la vivienda, las condiciones del préstamo generalmente se acuerdan en "dentro de 1 día hábil después de que el banco complete todos los procedimientos del préstamo ( incluidos los procedimientos de garantía)" ". El acuerdo aquí puede describirse como tautológico y poco claro. Si el banco se retrasa en el desembolso de los fondos, la rotación de capital del promotor se verá afectada, pero éste no podrá reclamar derechos contra el banco con base en esta cláusula. Creemos que debería quedar claramente estipulado que "el contrato de préstamo entre el banco y el comprador de la vivienda, el contrato de hipoteca y el contrato de garantía entre el banco y el promotor deberán firmarse en un plazo de tres días hábiles" como condiciones del préstamo. Además, algunos bancos exigirán como condición para otorgar un préstamo la finalización del registro del contrato de preventa, que también debe especificarse en el contrato.

2. Cuando la inscripción de la hipoteca no se complete en plazo por motivos bancarios, establecer una cláusula de exención para el promotor.

Para lograr una conexión perfecta entre garantía y garantía hipotecaria, los bancos generalmente estipulan en el acuerdo de cooperación de préstamos hipotecarios que el período de la responsabilidad de garantía periódica del promotor es “desde la fecha de entrada en vigor del contrato de garantía hasta el certificado de propiedad de la casa hipotecada y La fecha en que se completan los trámites de registro de la hipoteca y se entrega el certificado de registro de la hipoteca al banco prestamista.”

Sin embargo, cabe señalar que el registro de la hipoteca (en algunos En algunos casos, incluso la tramitación de certificados inmobiliarios) es generalmente El banco de préstamos confía al comprador su manejo y el promotor se encuentra en un estado de espera pasiva. Si el banco se retrasa en la tramitación del certificado inmobiliario o del registro hipotecario, no se puede liberar la garantía escalonada del promotor y el riesgo es mayor.

Los abogados sugieren que los promotores combinen la disposición de las obligaciones de certificación y aclaren en el acuerdo de cooperación del préstamo hipotecario el plazo razonable para que el banco prestamista tramite el certificado de propiedad o el registro de la hipoteca y la cláusula de exención de la responsabilidad de garantía del promotor. En caso de incumplimiento, al mismo tiempo, preste atención a conservar el documento o comprobante de recepción del título entregado al banco durante el proceso.

Dos. Prevención y control de riesgos en el contrato de compraventa de vivienda comercial y su acuerdo complementario

1. Fijar de forma integral el alcance de la indemnización por incumplimiento del contrato cuando el comprador incumpla el contrato y el promotor asuma una garantía periódica.

Cuando el “Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial” y su acuerdo complementario establezcan la responsabilidad del comprador por incumplimiento del contrato, obligando al promotor a asumir una garantía periódica, deberá prestarse especial atención a la naturaleza del GAI del tipo y alcance de la responsabilidad por incumplimiento de contrato. Sugerimos que existen dos tipos de responsabilidad por incumplimiento de contrato: responsabilidad por incumplimiento de contrato en la que el banco declara el vencimiento anticipado del préstamo y exige al promotor asumir la responsabilidad solidaria de garantía, y responsabilidad en la que el comprador devuelve el Préstamo al promotor vencido en el banco.

Lo primero constituye un incumplimiento fundamental del contrato y la responsabilidad del comprador por incumplimiento del contrato debe acordarse plenamente. Además de estipular que el promotor tiene derecho a rescindir el contrato, recuperar una indemnización y reclamar una indemnización por daños y perjuicios en función de una determinada proporción del precio total de la casa, también debe estipular que la diferencia de precio, la pérdida de la casa vendida por separado, los gastos de reparación , y honorarios de ocupación cuando la casa haya sido entregada para su uso, debiendo estipularse también que el promotor tiene derecho a deducir el importe anterior directamente del precio de compra reembolsable. Si la responsabilidad por incumplimiento de contrato no puede reembolsarse, pero aún no se ha producido un incumplimiento de contrato, el promotor alega que el importe de la indemnización por daños y perjuicios se puede calcular por adelantado diariamente sin necesidad de establecer un derecho unilateral de rescisión .

2. Fijar razonablemente la responsabilidad por incumplimiento contractual por parte del comprador de un certificado de propiedad de vivienda vencido.

Como se ha mencionado anteriormente, la solicitud tardía del certificado inmobiliario por parte del comprador afectará directamente a la liberación de la responsabilidad de garantía periódica del promotor. Por lo tanto, en la práctica, a menudo recomendamos que los promotores soliciten certificados inmobiliarios en su nombre para liberar la responsabilidad de la garantía lo antes posible. Esto puede resolver el riesgo de extensión de la responsabilidad de la garantía retrasando la solicitud hasta cierto punto. aumentará la obligación del promotor de obtener el certificado y la posible responsabilidad por incumplimiento del contrato. Al mismo tiempo, los pagos anticipados añaden otro riesgo si el comprador no coopera.

Independientemente de si el desarrollador es un agente, el contrato de compraventa de vivienda comercial y su acuerdo complementario deben estipular claramente la responsabilidad del comprador por incumplimiento del contrato si no solicita el certificado de propiedad de la propiedad a tiempo, especialmente el período relevante (en el caso de un agente, se debe indicar claramente que el comprador presenta los materiales de solicitud y los plazos de pago de impuestos; para determinar si el comprador está atrasado e incumple el contrato, está claro que el comprador recibirá la información de certificación del promotor y el plazo para obtener el certificado de propiedad.

3. El comprador rescinde el pago. Las medidas de respuesta de los promotores forman un vínculo. Entre los desarrolladores, cada departamento suele trabajar de forma independiente.

A menudo sucede que cuando el departamento de administración de la propiedad recibe una notificación del banco de que se ha cortado el suministro de la propiedad del cliente, la casa del cliente ya está sellada, lo que hace imposible iniciar un litigio por adelantado o tomar otras medidas para evitar riesgos de manera efectiva. Por lo tanto, recomendamos que se forme un mecanismo de vinculación entre varios departamentos dentro del desarrollador y que se desarrollen procesos de trabajo relevantes basados ​​en la experiencia práctica para que los problemas puedan descubrirse lo antes posible y los departamentos relevantes puedan iniciar medidas de salvaguardia para evitar la expansión de los riesgos de la empresa. .

2. Después de que el comprador de la vivienda corta el pago, el promotor inmediatamente demanda, embarga y congela la casa. Cuando un comprador corta el suministro, a menudo esto significa que su situación crediticia se deteriora y se vuelve insolvente. Una vez cortado el suministro, el promotor debe presentar inmediatamente una demanda ante el comprador como demandado y el banco prestamista como tercero para rescindir el contrato y conservar la casa comprada. Luche rápidamente y solicite rescindir el contrato lo antes posible antes de que otros acreedores reciban sentencias efectivas. De lo contrario, una demora prolongada en la toma de una decisión hará que otros acreedores tomen medidas de preservación o ejecución contra la casa comprada, lo que afectará directamente el monto de ejecución final del promotor.

3. Asistir al banco prestamista para reclamar el derecho de prioridad a la amortización anticipada de la vivienda hipotecada.

Si el banco prestamista puede disfrutar de la prioridad de alerta temprana sobre viviendas hipotecarias, reducirá en gran medida la responsabilidad de garantía del desarrollador. Por lo tanto, el desarrollador debe persuadir activamente al banco prestamista y cooperar con él para reclamar esta prioridad. Por supuesto, también existen diferentes formas de predecir si el registro de una hipoteca tiene el efecto de prioridad de pago.

Por ejemplo, la Corte Suprema (2015) N° 766 sostuvo que “la inscripción anticipada de hipotecas sobre viviendas en construcción no da lugar a las consecuencias jurídicas de que el deudor reciba prioridad sobre el precio de subasta de la casas en construcción si no cumple con sus deudas. No es más que una restricción previa sobre las casas que se construirán en el futuro para obligar al deudor a utilizar las casas que se construirán en el futuro como objeto de la hipoteca. el deudor no cumple con su obligación de cooperar con el registro de la hipoteca, el acreedor hipotecario sólo puede reclamar responsabilidad por incumplimiento de contrato” el Tribunal Popular Superior Provincial de Zhejiang (2015) sostuvo en las Sentencias N° 809, 810 y 811 que “Aunque el real. La hipoteca patrimonial involucrada en el caso solo pasó por el registro anticipado de los derechos hipotecarios, que no tiene directamente el efecto de crear derechos de propiedad, el banco no puede convertir el registro anticipado en un registro hipotecario formal.

1. No hay nada de malo en que la sentencia de segunda instancia conceda al acreedor hipotecario el derecho a recibir prioridad sobre la propiedad hipotecada. El Tribunal Popular Superior Provincial de Anhui (2014) Wanmin Zi No. 780 sostuvo que "el sistema de registro de avisos" tiene como objetivo. restringir el ejercicio del derecho de disposición por parte del titular real del derecho y proteger los derechos e intereses del titular del derecho del registro de notificación. Si el acreedor hipotecario debe esperar el certificado de propiedad de la propiedad y el registro formal de la hipoteca antes de ejercer el derecho hipotecario, obviamente es incompatible con la intención original de la legislación y la intención original de las partes de firmar un contrato hipotecario.

Por tanto, el banco tiene derecho a dar prioridad al pago de la hipoteca o al precio del remate o venta de la hipoteca de conformidad con lo dispuesto en los artículos 185 y 197 de la Ley de Propiedad. "

Si la opinión judicial anterior es correcta o no, no lo comentaremos por el momento, pero desde un punto de vista práctico, los bancos tienen la oportunidad de luchar por el ejercicio del derecho prioritario de reembolso. casas hipotecadas prerregistradas, lo cual es muy beneficioso para los desarrolladores.

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4. Si no se admite la prioridad para el registro anticipado de la hipoteca y el comprador de la vivienda es insolvente y la casa comprada es. embargado por otros acreedores para la ejecución, el promotor puede reclamar el derecho de compensación al presentar objeciones a la conservación o ejecución Coordinar con el tribunal para desbloquear la casa con la condición de aceptar congelar el pago restante de la casa

Si. La casa del comprador es embargada por otras deudas o ejecutada por un tercero antes de que el promotor demande, el banco tendrá prioridad para recibir el reembolso si no se puede soportar el derecho, en este caso, el promotor puede dar un paso atrás y reclamar el derecho. derecho a compensar el monto de la responsabilidad de garantía y la indemnización por daños y perjuicios directamente del precio de compra pagado por el comprador

5. Después de que se cortó el pago de la hipoteca del cliente, la casa fue objeto de múltiples rondas de incautaciones. y el banco hipotecario se negó a cooperar con la demanda y siguió reteniendo el depósito del promotor. Debe llegar a una transferencia de derechos de acreedor con el banco lo antes posible para evitar pérdidas crecientes.

El cliente que compró la casa. ha cortado la hipoteca, la casa ha sido sellada por el tribunal, los fondos del cliente están completamente cortados y el banco hipotecario continúa reteniendo el depósito del promotor. Para evitar mayores pérdidas, el promotor debe comunicarse con el banco hipotecario como tal. lo antes posible para formar un Los derechos del acreedor se transfieren al cliente porque los derechos del acreedor están garantizados por la hipoteca de la casa del cliente. Por un lado, el banco hipotecario puede continuar deduciendo el depósito del promotor a través de la transferencia de los derechos del acreedor. Por otro lado, los derechos del acreedor transferido pueden transferirse a través de la hipoteca porque está garantizada. La subasta de la casa se realizó, evitando una mayor ampliación de la responsabilidad de garantía del promotor.