Condiciones nacionales de titulización inmobiliaria.

Los valores respaldados por hipotecas (MBS) más básicos en los Estados Unidos son valores de transferencia, y otros tipos de MBS son innovaciones basadas en valores de transferencia. Los MBS se diferencian de los valores ordinarios de renta fija. El deudor de la titulización de hipotecas residenciales no es una entidad definida, y mucho menos su emisor, sino más bien los prestatarios de muchos préstamos hipotecarios residenciales. No es un bono financiero emitido por un banco ni un bono corporativo emitido por una empresa. Generalmente, los valores de renta fija no tienen el problema del pago anticipado, pero el riesgo de pago anticipado de los MBS es muy importante.

Es derecho del prestatario reembolsar el préstamo anticipadamente. A primera vista, la recuperación temprana del principal de los valores transferidos puede parecer algo bueno porque los flujos de efectivo ocurren con anticipación. Pero el problema es que los prestatarios a menudo reembolsan el principal anticipadamente cuando caen las tasas de interés del mercado, por lo que los inversores en valores reinvertidos ven rendimientos más bajos, lo que reduce el rendimiento de sus inversiones. Cambiar los flujos de efectivo de los valores alterados para satisfacer las necesidades de los inversores institucionales es una forma de reducir el riesgo de pago anticipado de los MBS. Debido a que diferentes inversores tienen diferentes tolerancias al riesgo de pago anticipado, se pueden emitir múltiples niveles de valores de reventa. El capital y los intereses de diferentes clases de valores de reventa se ven afectados por el pago anticipado, por lo que diferentes inversores pueden elegir diferentes clases de valores de reventa para adaptarse a las características de sus pasivos. Por lo tanto, casi cualquier inversor puede encontrar un MBS adecuado derivado de títulos de reventa.

Estos valores incluyen principalmente bonos de la Government National Mortgage Association (GNMA) y bonos de Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC). GNMA y FHLMC son intermediarios financieros (SPV) establecidos por el gobierno de EE. UU. en 1968 y 1970 respectivamente. El propósito de su establecimiento es establecer un mercado nacional secundario de préstamos hipotecarios residenciales, dedicado principalmente a la compra y venta de préstamos hipotecarios residenciales, especialmente cuando el país endurece la política monetaria o el mercado inmobiliario es lento, con el fin de aumentar la liquidez de las instituciones financieras. instituciones.

En la última década, la industria de las finanzas estructuradas se ha convertido en la principal fuerza del mercado financiero estadounidense, y uno de sus principales negocios es la titulización de préstamos hipotecarios residenciales. A finales de 1991, la financiación de hipotecas residenciales había alcanzado más de 300.000 millones de dólares, lo que afectó a las industrias bancaria y de valores. La naturaleza de esta inversión en fideicomisos de valores del tipo de fondo mutuo determina que sus activos se conviertan fácilmente y los fondos de los inversores en manos del administrador del fondo sean fácilmente utilizados y destruidos. Por lo tanto, este tipo de comportamiento de inversión en fideicomisos de valores debe estar sujeto a la reglamentación. Ley de Sociedades de Inversión de Estados Unidos promulgada en 1940. Reglamento. De conformidad con lo dispuesto en esta ley, las sociedades de inversión deben registrarse en la Comisión Federal de Bolsa y Valores; de lo contrario, no se les permite realizar ningún tipo de actividades de venta de valores; las sociedades de inversión deben aceptar la supervisión de los inversores; las sociedades de inversión están obligadas a revelar; información comercial relevante para inversores, etc. Sin embargo, esta Ley no prevé explícitamente dicha inversión en valores de fondos mutuos y, según la Sección 3 (a) de la Ley de Valores de EE. UU. de 1933, la emisión de valores respaldados por hipotecas residenciales está exenta de registro.

Por lo tanto, este tipo de inversión en fideicomisos de valores sigue siendo difícil de operar de acuerdo con la Ley de Sociedades de Inversión de EE. UU. Un caso típico es el Drovers Bank of Chicago V.SFC. En este caso, un banco que luego quebró emitió 52 grandes obligaciones hipotecarias por un valor total de 6.543.805 dólares a un intermediario, quien emitió valores a 654.380.600 empresas en Estados Unidos y Natural. Las personas recaudan fondos para comprar estos certificados hipotecarios, y la cantidad recaudada por cada persona no supera los 40.000 dólares. La razón para recaudar fondos para comprar certificados hipotecarios es que los bancos pagan intereses más altos sobre los grandes certificados hipotecarios por encima de 654,38 millones de dólares, por lo que los inversores pueden obtener mayores rendimientos. Este caso fue presentado por los herederos del banco porque no estaban dispuestos a pagar intereses tan altos. El motivo de la acusación fue que el comportamiento del intermediario violó los requisitos de registro de la Ley de Valores.

Si bien el intermediario podría obtener una ganancia sustancial al cambiar de manos y parecer una emisión de valores, los tribunales han llegado a la conclusión opuesta debido a la preocupación de que podría permitir a los bancos evadir sus obligaciones prometidas. En nuestro país aún es necesario aclarar aún más las cuestiones jurídicas de la titulización de préstamos hipotecarios para vivienda, especialmente desde la perspectiva del derecho civil y comercial. Este artículo cree que los principios del derecho civil de la titulización de préstamos hipotecarios se reflejan principalmente en las siguientes tres relaciones contractuales:

1. Contrato de transferencia de derechos del acreedor

El primer paso en la titulización de préstamos hipotecarios. La transferencia de sus créditos hipotecarios al SPV se logra obviamente mediante un contrato de transferencia de créditos. Cabe señalar que los "Principios generales del derecho civil" y el "Derecho contractual" de mi país contienen disposiciones sobre la transferencia de los derechos del acreedor, pero existen diferentes actitudes sobre si la transferencia de los derechos del acreedor puede ser rentable. El artículo 91 de los "Principios Generales del Derecho Civil" estipula: "Si una parte transfiere total o parcialmente sus derechos y obligaciones a un tercero, deberá obtener el consentimiento de la otra parte y no obtendrá ningún beneficio de ello". La provisión puede convertirse en un obstáculo para la titulización de préstamos hipotecarios para vivienda, porque según la experiencia de Estados Unidos y Japón, los bancos generalmente tienen un acuerdo de ganancias al transferir sus préstamos hipotecarios para vivienda.

El artículo 79 de la "Ley de Contratos" de mi país estipula: "El acreedor podrá transferir todo o parte de los derechos del contrato a un tercero, salvo en una de las siguientes circunstancias: (1) El acreedor no puede transferir todo o parte de los derechos del contrato a un tercero (2) No puede transferirse según el acuerdo de las partes (3) No puede transferirse según la ley; la transferencia de intereses Según la objeción, debería permitirse el acuerdo sobre intereses en la transferencia de créditos. Estas dos leyes fueron promulgadas y aprobadas por el Congreso Nacional del Pueblo y ambas son leyes básicas. Por supuesto, las distintas disposiciones deben seguir el principio de que "la nueva ley es superior a la antigua".

Según el artículo 81 de la "Ley de Contratos": "Si un acreedor transfiere sus derechos, el cesionario obtiene los derechos accesorios relacionados con los derechos del acreedor, salvo que los derechos accesorios pertenezcan exclusivamente al acreedor." El derecho hipotecario es un banco Los principales derechos subsidiarios de los créditos hipotecarios sobre vivienda. Según el principio de relación amo-esclavo, cuando un banco transfiere sus derechos hipotecarios sobre la vivienda, también se transfieren sus derechos hipotecarios.

El cesionario de la deuda hipotecaria es la SPV, que es una institución especial. Aunque su modelo tiene dos opciones: entidad y fantasma, basado en la experiencia de los países desarrollados, el futuro SPV de mi país debería adoptar un diseño de entidad y su alcance comercial debería limitarse a la emisión, garantía y comercialización de MBS. emitir préstamos hipotecarios por sí misma y realizar otras operaciones y actividades de financiación. Este diseño facilita la operación profesional. Dado que el SPV exige objetivamente que no pueda declararse en quiebra, el apoyo de garantía gubernamental es inevitable. La operación del SPV debe firmar un contrato de custodia con un banco comercial, de modo que el banco comercial se convierta en un banco custodio, responsable de recibir el pago oportuno del principal e intereses de la hipoteca por parte del prestatario, y pagar los intereses acordados a los inversionistas de MBS. Este contrato de custodia es un contrato de fideicomiso, el SPV es el principal y el banco custodio es el fiduciario. La "Ley de Fideicomisos" 5438 0 de mi país, que entró en vigor el 65 de junio de 2006, aclara el principio de separación de los bienes fiduciarios y los bienes inherentes del fiduciario. Incluso si el banco custodio quiebra, los fondos fiduciarios no pueden convertirse en propiedad de la quiebra y no afectarán el pago del capital y los intereses de los MBS.

2. Contrato de venta de valores

En el proceso de titulización de préstamos hipotecarios para vivienda, las empresas de propósito especial emiten valores a inversores, y los inversores que venden valores son principalmente inversores institucionales, como los valores. Fondos de inversión, fondos de seguridad social, fondos públicos de vivienda, compañías de seguros, bancos comerciales, etc. La emisión de este tipo de valores respaldados por hipotecas debería estar regulada primero por la ley especial "Ley de Valores" y luego por el derecho común "Código Civil". Desde una perspectiva de derecho civil, la relación entre la sociedad de propósito especial y los inversores de MBS es un contrato de transacción de valores. Según la experiencia de los países desarrollados, la emisión de valores respaldados por hipotecas generalmente adopta una emisión indirecta, es decir, confiar la emisión de valores inmobiliarios a una agencia de suscripción de valores. Por lo tanto, el emisor de MBS debe firmar un acuerdo de suscripción con una compañía de valores. Según el artículo 21 de la Ley de Valores de mi país, el negocio de suscripción de valores se divide en dos formas: venta de agencia y suscripción.

La suscripción de valores se refiere a un método de suscripción en el que una compañía de valores vende valores en nombre del emisor y devuelve todos los valores no vendidos al emisor al final del período de suscripción. La suscripción de valores se refiere a un método de suscripción en el que una compañía de valores compra todos los valores del emisor según lo acordado al final del período de suscripción o compra y vende todos los valores restantes por su cuenta.

Por lo tanto, en el caso de ventas a través de agencia, la sociedad de valores es el agente del emisor y celebra contratos de compra y venta de valores con inversores de MBS en nombre del emisor. La suscripción se divide en dos situaciones. En primer lugar, el emisor celebra un contrato de venta de valores con una sociedad de valores; en segundo lugar, la sociedad de valores actúa primero como asegurador y, si quedan valores no vendidos al final del período de suscripción, los comprará como comprador.

3. Contratos de fideicomisos de inversión en valores

La gran mayoría de las personas en Estados Unidos invierten en valores hipotecarios a través de fondos fiduciarios de valores. Para proteger los intereses de los inversores, es necesario regular eficazmente la inversión del fondo en préstamos hipotecarios mediante la inversión de valores en el título de fideicomiso. Un contrato de fideicomiso es un contrato de fideicomiso especial. El contrato de fideicomiso tiene una estructura dual, que incluye un contrato de fideicomiso entre el inversionista (el fideicomitente) y la sociedad administradora (el fideicomitente), así como el contrato de fideicomiso entre la sociedad administradora (el fideicomitente). ) y la institución de custodia del fondo (el fiduciario). Contrato de fideicomiso entre fiduciarios). Pero si se analiza el contrato en su totalidad, se ve que está centrado en los inversores, y los inversores son tanto beneficiarios como principales. Los fondos fiduciarios de inversión en valores son propiedades fiduciarias, incluidas varias propiedades adquiridas con fondos fiduciarios de valores, y son la unidad de las propiedades fiduciarias. Dado que los fondos pertenecen a la propiedad del fideicomiso y están sujetos al propósito del fideicomiso, los fondos del fideicomiso están separados de los activos inherentes del fiduciario. Esta es la independencia de los fondos del fideicomiso. El fideicomitente (sociedad administradora) y el fiduciario (custodio del fondo) tienen derecho a solicitar una remuneración por el "fondo", pero también deben ser responsables de los daños y perjuicios por sus acciones que violen el objeto del fideicomiso, los beneficiarios también tienen derecho a; Solicitar distribución de ingresos.

La base legal para los contratos de fideicomisos de inversión en valores es la Ley de Fideicomisos y la Ley de Fondos de Inversión en Valores. El artículo 2 de la Ley de Fideicomisos de mi país estipula que “El fideicomitente se refiere a que el fideicomitente confía su propiedad al fideicomisario basándose en su confianza en el fiduciario. El fiduciario, de acuerdo con los deseos del fideicomitente, confiará su propiedad al fideicomisario para el fin. beneficio del fiduciario o para un propósito específico El Consejo de Estado aprobó la Comisión de Valores del Consejo de Estado para emitir las "Medidas Provisionales para la Gestión de Fondos de Inversión en Valores" (en adelante, las "Medidas de Gestión de Fondos") el 5 de junio, y Posteriormente, la Comisión Reguladora de Valores de China emitió las correspondientes directrices de implementación. El artículo 2 de las "Medidas" estipula: "El término "fondos de inversión en valores", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere a la agrupación de fondos de los inversores mediante la emisión de acciones del fondo, administradas por el custodio del fondo y administradas y utilizadas por el fondo. administrador para invertir en instrumentos financieros como acciones y bonos "las "Medidas de administración de fondos" de mi país se refieren al contrato de fideicomiso de inversión en valores como el "contrato de fondo", la empresa administradora se denomina "administrador de fondos" y el custodio del fondo. se denomina "custodio del fondo", y el beneficiario se denomina "custodio del fondo".

De acuerdo con el artículo 5 de las "Medidas de gestión de fondos" de mi país, el contrato de fondo es un contrato necesario y solo puede establecerse después de la revisión y aprobación de la Comisión Reguladora de Valores de China. Los contratos de inversión en fideicomisos de valores también son contratos estándar. El contenido y el formato de los contratos de fondos están unificados en las "Directrices de implementación de medidas de gestión de fondos" emitidas por la Comisión Reguladora de Valores de China. En los fideicomisos de inversión en valores, las instituciones de inversión en valores encomendadas por los inversores pueden denominarse "sociedades administradoras", que son instituciones operativas de inversión en fideicomisos de valores compuestas por las habilidades de expertos en inversión en valores. La razón por la que los inversores entregan sus fondos a la sociedad gestora es porque confían en su tecnología de inversión en valores, por lo que la sociedad gestora debe asumir una obligación de confianza para con los inversores. El deber de confianza incluye el deber de diligencia y el deber de lealtad. En Estados Unidos, el llamado deber de diligencia exige principalmente que las sociedades gestoras cumplan con normas de prudencia para los inversores, que tienen tres requisitos: (1) Antes de invertir, el fiduciario debe realizar una investigación en profundidad del objeto de inversión y realizar una decisión de inversión después de solicitar opiniones de todas las partes (2) los fideicomisarios deben tener habilidades de inversión razonables y aplicarlas plenamente en la investigación y el juicio de inversiones (3) los fideicomisarios son diferentes de los especuladores; Para obtener altas ganancias, los especuladores pueden utilizar los fondos independientemente de los riesgos, y los fideicomisarios deben obtener rendimientos razonables de manera razonable.

El llamado deber de lealtad significa que en la gestión de asuntos fiduciarios, el fiduciario debe actuar en interés del beneficiario, sin considerar sus propios intereses ni los de otros, y evitar conflictos de intereses con el beneficiarios tanto como sea posible. El deber de lealtad no es un concepto en el sistema de derecho civil y su contenido es demasiado vago para comprenderlo. El autor cree que las disposiciones del derecho civil del sistema de derecho civil que prohíben a uno mismo o a ambas partes actuar como agentes pueden representar la connotación del deber de lealtad, y el deber de diligencia de un buen administrador también puede incluir el contenido de el deber de lealtad.

Tanto la Bolsa de Valores de Shanghai como la Bolsa de Valores de Shenzhen han formulado sus propias reglas para la cotización de fondos de inversión en valores, que han sido aprobadas por la Comisión Reguladora de Valores de China. Como representante del sistema de derecho civil, Alemania también ha realizado algunos esfuerzos en la titulización de bienes inmuebles. Las garantías reales alemanas se pueden dividir en hipotecas y deudas territoriales según se trate de derechos de acreedor o no, según se emitan o no, en garantías reales y garantías registradas. Los títulos hipotecarios se refieren a títulos inmobiliarios que pueden demostrar que una persona concreta tiene los derechos hipotecarios, lo que convierte concretamente los derechos hipotecarios en títulos valores. La enajenación de la hipoteca se basa en la posesión de los títulos hipotecados. Las partes también podrán prohibir la entrega de los valores hipotecados mediante contrato de derecho real (registro), en cuyo caso la hipoteca sobre garantía pasa a ser una hipoteca registral. Las transferencias de valores pignorados se harán por escrito y consistirán en la entrega de los valores pignorados.

Sin embargo, debido a la transferencia al portador de esta hipoteca de garantía, tiene credibilidad bajo ciertas condiciones. Es decir, la adquisición de títulos hipotecarios y la transmisión y posesión de títulos hipotecarios deben ser reconocidas y se debe emitir un certificado de reconocimiento para que sea creíble. El cesionario de una hipoteca de garantía tiene derecho a transferir la misma hipoteca a un tercero de buena fe únicamente sobre la base de un certificado reconocido. El propietario del terreno, como deudor, tiene derecho a exigir al acreedor que presente títulos hipotecarios y certificados de reconocimiento al liquidar la deuda. La deuda territorial en Alemania también es una especie de garantía real, que no se basa en la existencia de derechos de acreedor y puede establecerse con fines de donación y reembolso sustitutorio. Por supuesto, también se puede configurar para garantizar reclamaciones. Las deudas territoriales pueden imputarse a la entrega de títulos, que pueden dividirse en títulos nominativos y al portador. Sus condiciones de negociabilidad son similares a las de los valores respaldados por hipotecas. Como resultado, los valores respaldados por bienes raíces alemanes no son líquidos, lo que es muy diferente de la liquidez de los valores respaldados por hipotecas estadounidenses.

Las garantías inmobiliarias suizas se presentan en tres formas: pagarés hipotecarios, títulos de deuda y títulos de oro a plazo. Su certificado hipotecario equivale a una hipoteca de valores alemana y no es apto para la circulación. Los títulos de deuda son garantías reales titulizadas y un tipo de hipoteca titulizada. El deudor soportará la deuda con todos sus bienes. El propietario de la garantía y el deudor pueden ser personas diferentes. Los títulos de deuda son creados por la autoridad de registro de bienes raíces y registran los derechos hipotecarios y los créditos que garantizan. Una vez registrados dichos derechos de garantía (títulos de deuda), la autoridad de registro de bienes raíces entregará al acreedor los valores que registran los derechos hipotecarios y sus derechos garantizados. Dichos valores podrán o no estar registrados. Los títulos de deuda también pueden evidenciar la existencia y validez de créditos. Cuando se transfiere la posesión de valores, se transfieren también los créditos inscritos en ellos. Los créditos registrados en un título de deuda son válidos contra personas que han confiado de buena fe en el título de deuda.

Si la defensa no puede determinarse a partir de los valores, no podrá oponerse a un tercero de buena fe. Los títulos a plazo suizos también son una forma de titulización de hipotecas inmobiliarias. Sólo es responsable del terreno hipotecado y no de los demás bienes del deudor. Por tanto, el propietario de la garantía no puede separarse del deudor. Cuando se transfiere un terreno hipotecado, las deudas soportadas por el terreno también se transfieren al adquirente, quedando el deudor original exento de responsabilidad de garantía. Según los artículos 787 y 850 (2) del Código Civil suizo, el titular de una garantía periódica (acreedor) tiene derecho a exigir al deudor el reembolso de la deuda en cuatro circunstancias: en primer lugar, el terreno utilizado como garantía se divide, afectando el segundo, el propietario del terreno baja el precio del terreno y no otorga la garantía correspondiente; el tercero, el deudor ha estado en mora durante tres años; cuarto, cuando vence el plazo de 15 años; Salvo en las cuatro situaciones mencionadas anteriormente, los acreedores no podrán exigir el reembolso de las deudas. Por lo tanto, los valores a plazo son adecuados para proyectos de inversión de capital en curso.

La legislación japonesa sobre titulización de bienes raíces es principalmente la “Ley de Valores Hipotecarios” promulgada en 1931 y la “Ley de Compensación de Pérdidas y Financiamiento de Bienes Raíces” promulgada en 1932, como medida para las instituciones financieras durante el pánico financiero que comenzó en 1927. El relieve no jugó un papel importante en ese momento y no se tomó en serio hasta ahora. Para detener las ventas en corto de valores respaldados por hipotecas, en 1987 se promulgó la Ley de Supervisión de la Industria de Valores respaldados por Hipotecas.

Los valores respaldados por hipotecas son una forma de titulización que combina hipotecas y derechos garantizados, lo que los convierte en un producto financiero que puede circular de acuerdo con los principios de los valores.

Según el acuerdo especial entre las partes de la propuesta de emisión de títulos hipotecarios, aunque las inscripciones en el registro se transfieren a valores, las inscripciones en el registro de bienes raíces siguen siendo válidas, es decir, los cambios en los derechos hipotecarios se registran en ambos. el registro y los valores. Los títulos hipotecarios pueden transmitirse mediante endoso y su solvencia se reconoce en circulación incluso sin intervención del titular del derecho. Al aceptar una solicitud para la emisión de títulos hipotecarios, si alguien plantea una objeción, el oficial de registro debe instar al deudor hipotecario, al tercero adquirente, al acreedor hipotecario o al transmitente de la orden hipotecaria y a la persona que abandonó la orden hipotecaria a presentar una objeción dentro de un cierto periodo de tiempo.

Quienes no hayan presentado una solicitud de oposición no podrán luchar contra terceros de buena fe. Cabe señalar que los títulos hipotecarios no pueden emitirse bajo la condición del monto máximo de la hipoteca; los derechos hipotecarios de los títulos hipotecarios emitidos no están sujetos al sistema de extinción estipulado en el artículo 378 del Código Civil japonés. En la práctica japonesa, el vendedor de títulos hipotecarios no entrega los títulos hipotecarios directamente a los inversores, sino que sólo les entrega certificados de custodia (certificados hipotecarios), por lo que puede haber ventas en corto o doble negociación de títulos hipotecarios. Para proteger los intereses de los inversores, en febrero el Japón promulgó la Ley de Regulación de la Industria de Valores Hipotecarios de 1987 para regular las actividades comerciales de los comerciantes de valores hipotecarios que se especializan en la venta de valores hipotecarios. Su contenido principal incluye tres aspectos: en primer lugar, el sistema de registro de los intermediarios de valores hipotecarios; en segundo lugar, la custodia de los valores hipotecarios por un tercero (institución especializada en depósito de valores hipotecarios) y la emisión de un certificado de custodia, en tercer lugar, la constitución de una hipoteca; asociación de valores para llevar a cabo la autodisciplina de la industria, acepta quejas de inversores en valores respaldados por hipotecas. Los valores inmobiliarios en los sistemas de derecho civil son en su mayoría valores libres de cargas, es decir, se otorgan primero con derechos y luego como valores.

Por ejemplo, los derechos reconocidos en acciones y bonos inmobiliarios nominativos no surgen de la creación de los valores, y el ejercicio de los derechos no necesariamente acompaña a la posesión de los valores. El nombre del adquirente debe registrarse en los valores sólo cuando se transfieren los valores. Como mínimo, la transferencia de posesión de valores debe considerarse un factor importante en la disposición de los derechos de titulización. Algunos valores inmobiliarios son valores negociables, mientras que otros no son líquidos. Las acciones y bonos registrados son generalmente valores ilíquidos. En el caso de los títulos inmobiliarios registrados, el deudor sólo puede reembolsar al acreedor inscrito en los títulos, y la transferencia de los títulos se realiza en forma de transferencia ordinaria de los derechos del acreedor. En el caso de valores al portador, el deudor tiene derecho de ejecución al tenedor del valor y dicho valor se transfiere al momento de la entrega. En Alemania, también existe un tipo de valores al portador selectivos, que registra obligantes específicos, pero también agrega que el tenedor del valor también puede ser el obligante del valor, a menos que el deudor tenga mala fe o negligencia grave, el deudor está exento de responsabilidad; al tenedor de valores la responsabilidad del reembolso, sin embargo, los tenedores de valores tienen la obligación de demostrar sus derechos, por lo que este tipo de valores puede considerarse como una forma anormal de valores nominativos.