Los tres departamentos exigen a los bancos comerciales que apoyen a las empresas inmobiliarias de alta calidad en el uso racional de los fondos de preventa.
Zhang Min, periodista del 21st Century Business Herald en Beijing, informó que, según el sitio web de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, para ayudar a las empresas inmobiliarias de alta calidad a utilizar racionalmente los fondos regulatorios de preventa, prevenir y resolver los riesgos de liquidez de las empresas inmobiliarias y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario, China La Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China emitieron conjuntamente el " Aviso sobre la emisión de cartas de garantía por parte de bancos comerciales para reemplazar los fondos regulatorios de preventa" (en adelante, el "Aviso") para guiar a los bancos comerciales a brindar servicios de alta calidad de acuerdo con los principios de comercialización y estado de derecho Empresas inmobiliarias emiten cartas de garantía en sustitución de fondos regulatorios de preventa.
Esta es otra política positiva para el mercado inmobiliario después de que el banco central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieran los "16 Artículos Financieros" el día 11.
Los analistas creen que esta medida ayudará a mejorar la eficiencia del uso de los fondos de preventa, aliviará en cierta medida la presión de liquidez de las empresas inmobiliarias y, al mismo tiempo, ayudará a lograr el objetivo de " "Garantizar la entrega de edificios y estabilizar los medios de vida de las personas".
El "Aviso" señala que una vez que los fondos en la cuenta de supervisión alcancen la cuota de supervisión especificada por el departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural, la empresa de bienes raíces puede solicitar a un banco comercial que emita una carta. de garantía para reponer los fondos dentro de la cuota de supervisión. Los bancos comerciales pueden tomar decisiones independientes de acuerdo con los principios de comercialización y estado de derecho y sobre la base de una evaluación completa de los riesgos crediticios, las condiciones financieras, los riesgos de reputación, etc. de las empresas inmobiliarias, y llevar a cabo el reemplazo de cartas de garantía antes de Venta de negocios de fondos reguladores con empresas inmobiliarias de alta calidad.
Las empresas inmobiliarias pueden solicitar a los bancos comerciales que emitan cartas de garantía para reemplazar los fondos dentro de la cuota regulatoria. El monto de la carta de garantía de reemplazo no excederá el 30% de los fondos requeridos en la cuenta de supervisión. garantizar la finalización y entrega del proyecto, y los fondos regulatorios después del reemplazo no serán inferiores a Garantizar el 70% de los fondos necesarios para la finalización y entrega del proyecto en la cuenta de supervisión.
En términos de prevención de riesgos, los bancos comerciales deben utilizar márgenes, contragarantías para empresas inmobiliarias y otras medidas de mejora crediticia para prevenir riesgos en el negocio de cartas de garantía, acumular capital de riesgo y retirar reservas de riesgo según sea necesario. Una vez que se produce un pago por adelantado, el banco emisor debe recurrir rápidamente a la empresa de bienes raíces para garantizar la seguridad de los derechos del acreedor.
El "Aviso" estipula que las empresas inmobiliarias deben utilizar los fondos regulatorios de preventa reemplazados por cartas de garantía de acuerdo con las regulaciones, y dar prioridad a la construcción del proyecto, el pago de las deudas vencidas del proyecto, etc. y no se utilizará para comprar terrenos ni realizar otras inversiones, reembolsar préstamos de accionistas, etc. Las empresas inmobiliarias deben asumir la obligación de reponer los fondos en la cuenta de supervisión según lo acordado para garantizar fondos suficientes para la construcción del proyecto.
El "Aviso" también exige que los bancos comerciales con una calificación regulatoria de 4 o menos o una escala de activos inferior a 500 mil millones de yuanes no puedan realizar negocios de fondos regulatorios de preventa para cartas de garantía. reemplazo.
La emisión e implementación del "Aviso" ayudará a las empresas inmobiliarias de alta calidad a aliviar la presión de liquidez, estabilizar las expectativas del mercado inmobiliario y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. En el próximo paso, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China se comunicarán y colaborarán estrechamente para implementar conjuntamente el "Aviso" y guiar a los bancos comerciales para llevar a cabo las tareas previas. -venta fondo regulador negocio de carta fianza reposición de conformidad con la ley.
Algunas preguntas que preocupan a todos: ¿Cuáles son los requisitos para el monto y plazo de la carta de garantía? ¿Qué requisitos debe cumplir un banco comercial al emitir una carta de garantía para reemplazar los fondos regulatorios de preventa? ¿Cómo utilizar una carta de garantía? ¿Cómo deberían los bancos comerciales prevenir los riesgos comerciales? ¿Qué responsabilidades deben cumplir las empresas inmobiliarias? Los jefes de los departamentos pertinentes de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China respondieron a las preguntas de los periodistas y las emitieron junto con el "Aviso".
Al cierre de la jornada del día 14, el sector inmobiliario continuó su tendencia alcista el día 11. De las 125 acciones inmobiliarias de acciones A mostradas por WIND, 84 cerraron en números rojos y 6 de ellas subieron un 10%. En términos de acciones de Hong Kong, el sector inmobiliario lideró las ganancias, con Country Garden subiendo un 45,54% y CIFI Holdings subiendo un 9,68%. Ambas acciones se han triplicado desde noviembre. Longfor Group subió un 16,48%, subiendo también desde el mínimo del 31 de octubre. 3 veces.
Adjunto: Texto completo del aviso
Todas las oficinas reguladoras de banca y seguros, todas las provincias, regiones autónomas, municipios directamente dependientes del Gobierno Central y los Departamentos de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural (comités, comités de gestión, oficinas) del Cuerpo de Producción y Construcción de Xinjiang, República Popular China La sede del banco en Shanghai, todas las sucursales y departamentos de gestión comercial, todas las sucursales centrales en las capitales de provincia, todas las sucursales centrales en ciudades subprovinciales, todos los grandes bancos, bancos por acciones y bancos con financiación extranjera:
Emitido con el fin de aclarar los requisitos de los bancos comerciales para el reemplazo de los fondos regulatorios de preventa con cartas de garantía, respaldo de alta calidad empresas inmobiliarias en el uso racional de los fondos regulatorios de preventa, prevenir y resolver riesgos de liquidez de las empresas inmobiliarias y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. Se notifican los asuntos pertinentes a continuación:
1, Permitir que los bancos comerciales tomen decisiones independientes de acuerdo con los principios de comercialización y estado de derecho y sobre la base de una evaluación completa de los riesgos crediticios, las condiciones financieras, los riesgos de reputación, etc. de las empresas inmobiliarias, y llevar a cabo la carta de garantía de reemplazo de negocios de fondos regulatorios de preventa con empresas inmobiliarias de alta calidad.
2. La carta de garantía sólo podrá utilizarse para reponer los fondos dentro del límite de supervisión de la cuenta de supervisión del fondo de preventa establecido de conformidad con la ley. Las empresas inmobiliarias deben abrir cuentas de supervisión de fondos de preventa de conformidad con los "Dictamenes sobre la regulación de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales" (Jianfang [2022] N° 16). préstamos hipotecarios emitidos por bancos comerciales y otras formas de El dinero de compra y otros fondos de preventa de viviendas comerciales deben depositarse directamente en la cuenta de supervisión. Una vez que los fondos en la cuenta de supervisión alcancen el límite de supervisión especificado por el departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural, la empresa de bienes raíces puede solicitar a un banco comercial que emita una carta de garantía para reemplazar los fondos dentro del límite de supervisión. la carta de garantía de reemplazo no excederá el 30% del monto de los fondos en la cuenta de supervisión necesarios para garantizar la finalización y entrega del proyecto; los fondos regulatorios después del reemplazo no serán inferiores al 70% de los fondos en la cuenta regulatoria. cuenta requerida para asegurar la finalización y entrega del proyecto.
3. Cuando se asignen y utilicen los fondos dentro del límite de supervisión, el banco que abre la cuenta de supervisión del fondo de preventa (en adelante, el banco de la cuenta de supervisión) deberá notificar al banco que emitió la carta. de garantía de la información relevante dentro de los 3 días hábiles y emitir una carta. Los bancos deben instar a las empresas de bienes raíces a compensar la diferencia en los fondos (% de fondos desembolsados. Si la empresa inmobiliaria no logra completar el saldo de fondos en la cuenta de supervisión, el monto de la garantía no se ajustará.
4. Los bancos comerciales deben determinar razonablemente el plazo de la carta de garantía para garantizar que coincida con el ciclo de construcción del proyecto. Una vez que el proyecto se haya completado y entregado o el proyecto de vivienda comercial complete el registro inicial de propiedad de la vivienda y se rescinda el acuerdo del fondo de preventa, la carta de garantía dejará de ser válida en consecuencia.
5. Los bancos comerciales con calificaciones regulatorias de nivel 4 o inferior o con activos inferiores a 500 mil millones de RMB no pueden realizar negocios de fondos regulatorios de preventa para el reemplazo de cartas de garantía. Los bancos comerciales no pueden emitir cartas de garantía a empresas inmobiliarias que sean accionistas importantes, accionistas mayoritarios o partes relacionadas del banco a cambio de fondos regulatorios de preventa. Las instituciones financieras no bancarias, como las compañías financieras de grupos empresariales, no pueden emitir cartas de garantía para reemplazar los fondos regulatorios previos a la venta.
6. Al emitir una carta de garantía para reemplazar los fondos regulatorios de preventa, los bancos comerciales deben consultar los estándares crediticios de préstamos de desarrollo y evaluar completamente el riesgo crediticio, el estado financiero, el riesgo de reputación y el proyecto de la empresa inmobiliaria. perspectivas de ventas y valor restante, etc. Llevar a cabo negocios de fondos regulatorios de preventa de reemplazo de cartas de garantía con empresas inmobiliarias de alta calidad con operaciones sólidas y buen estado financiero. Para proyectos con relaciones complejas entre acreedores y deuda, muchos casos y disputas involucradas, montos excesivos de garantía externa y un progreso de construcción significativamente menor de lo esperado, las cartas de garantía deben emitirse con precaución. Si existe una relación entre el sujeto del proyecto y el contratista general, los riesgos del proyecto deben evaluarse completamente. El importe total de la garantía está incluido en el límite de crédito unificado para empresas inmobiliarias y sus grupos afiliados.
7. Los bancos comerciales deben utilizar márgenes, contragarantías para las empresas de bienes raíces y otras medidas de mejora crediticia para prevenir riesgos en el negocio de cartas de garantía, acumular capital de riesgo y retirar reservas de riesgo según sea necesario.
8. Si una empresa inmobiliaria presenta una carta de garantía emitida por un banco comercial y solicita al departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural la liberación del monto correspondiente de fondos en la cuenta de supervisión del fondo de preventa, el banco de cuentas de supervisión cooperará con el departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural para hacer los arreglos necesarios. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitirá una instrucción de desembolso al banco de cuentas reguladoras después de la investigación y aprobación. El banco de cuentas de supervisión asignará los fondos de acuerdo con las instrucciones de asignación del departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural y reducirá el límite de gestión de la cuenta en la misma cantidad.
9. Durante el período de validez de la garantía, si los fondos restantes en la cuenta de supervisión son insuficientes para pagar el proyecto, el banco emisor deberá realizar inmediatamente el pago anticipado y pagar la diferencia dentro del límite de la garantía después de deducir los fondos restantes en la cuenta.
Una vez que se produce un pago por adelantado, el banco emisor debe recurrir rápidamente a la empresa de bienes raíces para garantizar la seguridad de los derechos del acreedor. Los fondos anticipados deben estar totalmente provistos y verdaderamente clasificados, y no se deben ocultar riesgos.
10. Todas las localidades no obligarán a los bancos comerciales a emitir cartas de garantía y no vincularán la emisión de cartas de garantía con las calificaciones de supervisión del fondo de preventa local. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Departamento de Gestión Financiera deben brindar el apoyo necesario a los bancos comerciales para llevar a cabo el negocio del fondo regulatorio de preventa de reemplazo de cartas de garantía.
11. Las empresas inmobiliarias deben utilizar los fondos regulatorios de preventa reemplazados por cartas de garantía de acuerdo con las regulaciones, y dar prioridad a la construcción del proyecto y al pago de las deudas vencidas del proyecto, etc., y no deberán ser se utiliza para comprar terrenos, agregar otras inversiones, pagar préstamos de accionistas, etc. Las empresas inmobiliarias deben asumir la obligación de reponer los fondos en la cuenta de supervisión según lo acordado para garantizar fondos suficientes para la construcción del proyecto.
12. Todas las localidades deben fortalecer la gestión de las empresas inmobiliarias e investigar y sancionar seriamente el uso ilegal de fondos por parte de las empresas inmobiliarias. Los bancos con cuentas supervisoras y los bancos emisores de cartas deben informar inmediatamente a los departamentos pertinentes si descubren que una empresa de bienes raíces ha utilizado fondos en violación de las regulaciones o no ha recuperado el saldo de fondos de manera oportuna después de la asignación de los fondos de preventa. Los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural y los departamentos de gestión financiera pueden tomar medidas como entrevistas conjuntas y sanciones administrativas para instar a las empresas inmobiliarias a corregir las infracciones.
Oficina General de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China
Oficina General del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural
Oficina General del Banco Popular de China
Día 12 de noviembre de 2022