No quiero pedir dinero prestado
El "Aviso sobre un mayor fortalecimiento de la gestión del crédito para vivienda personal" emitido recientemente por la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai cubre ocho elementos, incluida la fuente de los fondos para el pago inicial y la solvencia, uno de los cuales es bastante severo y ha atraído la atención del mundo exterior: "Es necesario centrarse en apoyar las necesidades de préstamos de los prestatarios para comprar sus primeras casas pequeñas y medianas independientes, y los préstamos para vivienda sólo pueden concederse a personas que compren casas con un estructura principal cubierta."
Este reglamento se promulgó ya en 2003 y su dirección es muy clara. De hecho, las casas nuevas sólo se pueden alquilar cuando el límite máximo está limitado, pero por diversas razones, la aplicación no es lo suficientemente estricta. Si esta política se aplica estrictamente, tendrá un impacto tanto en los compradores de viviendas como en los desarrolladores en el futuro.
Al mismo tiempo, la conferencia de trabajo de 2021 de la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Anhui mencionó claramente el mismo contenido que el anterior en Shanghai: "Está estrictamente prohibido para préstamos al consumo, préstamos comerciales (préstamos para vivienda) y otros fondos fluyan hacia el mercado inmobiliario en violación de las regulaciones".
"Phoenix Weekly Real Estate" se enteró de que debido al sistema de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios introducido a finales de 2020, las cuotas de hipotecas personales en Guangzhou, Shenzhen y otras ciudades han sido significativamente ajustadas desde 2021, préstamos Se han ampliado los plazos, han aumentado los tipos de interés y se han incrementado las compras de viviendas. La ansiedad de los compradores de vivienda, especialmente de los que compran su primera vivienda, ha aumentado, y el fenómeno de la “rigurosa discriminación de la demanda” se ha producido incluso en el mercado de la vivienda de segunda mano en algunas ciudades. .
Durante un tiempo, circularon en WeChat Moments y Weibo vídeos cortos y fotografías de personas haciendo cola frente al Banco Shenzhen, lo que provocó acaloradas discusiones. Para imprimir el informe crediticio antes de que se cerrara el sistema del banco central, Xinjun no dudó en hacer cola frente al banco.
Más importante aún, Shanghai llevará a cabo inspecciones especiales del negocio de préstamos inmobiliarios basadas en la implementación de las políticas inmobiliarias y autoinspecciones de los bancos, y tomará medidas regulatorias de acuerdo con la ley sobre los problemas descubiertos. Además, la razón por la que Shanxi fue castigado fue que un banco concedió préstamos ilegalmente a "propiedades sin límite".
De hecho, ya en 2003, el documento "Nº 121" emitido por el banco central decía claramente: "Para reducir la carga de intereses innecesaria sobre los prestatarios, los bancos comerciales sólo pueden conceder préstamos a individuos que compran casas con estructuras principales limitadas. Emitir préstamos personales para vivienda”
Pero no se ha implementado en la práctica. Los conocedores de la industria dijeron que se debió principalmente a la lucha por las ganancias entre los bancos. "Aunque los tipos de interés para los préstamos son relativamente bajos, los riesgos son pequeños y los beneficios considerables cuando se establece la escala", dijo a Phoenix Weekly Real Estate un jefe de departamento de un banco comercial.
Tomemos como ejemplo el comportamiento de la construcción. 2065438 En 2009, el monto de los préstamos personales para vivienda fue de 5.255724 millones de yuanes, lo que representa el 81,9% de los préstamos personales y el 35% del total de préstamos. Los enormes préstamos hipotecarios personales son un enorme atractivo para los bancos, y la aplicación estricta de las regulaciones significa que corren el riesgo de quedarse atrás de sus rivales en la captación de clientes.
En los últimos años, con la continua intensificación de la regulación del mercado inmobiliario y el creciente número de casos de propiedades sin terminar, se han producido casos extremos de propietarios que se mudan a casas toscas. Además, para controlar los riesgos, los bancos comenzaron a fermentar nuevamente esta política.
A principios del año pasado, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanxi emitió el "Aviso sobre una mayor estandarización de la gestión de préstamos hipotecarios personales para vivienda". Las instituciones financieras bancarias solo pueden otorgar préstamos para vivienda a personas que compren casas cuya estructura principal haya sido limitada. Cuando las instituciones bancarias financieras tramiten préstamos hipotecarios para viviendas comerciales nuevas, ventas de viviendas de segunda mano, etc., utilizarán el contrato de hipoteca presentado ante el departamento de gestión de bienes raíces como una de las bases para los préstamos.
Al mismo tiempo, se reforzará la revisión de las calificaciones de los préstamos para compradores de viviendas, se reforzará la supervisión del flujo de préstamos personales integrales al consumo y se prohibirá estrictamente la apropiación indebida de fondos para la compra de viviendas.
En 2019, el precio de las casas nuevas en Taiyuan se mantuvo estable. La introducción de esta política confundió a muchos lugareños. Algunos internautas compraron la propiedad Vanke Jade Jinyang Lake a finales de marzo de 2020 y firmaron el contrato en línea el 13 de abril. Cuando compré mi casa, me enteré de que ya estaba sujeto a una política de límite de préstamo.
El comprador de la vivienda dijo que había recibido llamadas constantes del China Construction Bank, cambió de dirección y aceptó el préstamo, y luego recibió una llamada del desarrollador para presionar por el préstamo, amenazando con que si el banco no prestaba, tal vez no Reembolsar el dinero previamente entregado al desarrollador. Dinero similar a un depósito de préstamo.
Este comprador dejó un mensaje a los líderes de la ciudad de Taiyuan en julio de 2020.
La respuesta de la Oficina del Gobierno Municipal de Taiyuan es: Después de la verificación por parte de la Autoridad de Vivienda Municipal, según los documentos pertinentes, las empresas inmobiliarias y los bancos firmaron un acuerdo de supervisión del fondo de preventa y el banco regulador está responsable de la supervisión de los fondos de preventa. Favor reportarse a la Comisión Provincial Reguladora de Banca y Seguros o al buzón del gobernador provincial según su afiliación.
Casualmente, esta nueva regla se está extendiendo. Según estadísticas incompletas, muchas ciudades de todo el país, incluidas Beijing, Hangzhou, Fuzhou y Wenzhou, han implementado la política de “límite de préstamos”. La mayoría de estas ciudades son puntos calientes con mercados inmobiliarios relativamente activos y grandes aumentos en los precios de la vivienda.
En Anhui, que también emitió la política de que "los préstamos para vivienda sólo pueden concederse a personas que compren casas con estructuras principales limitadas", algunos bancos han comenzado a implementar esta política. Un internauta que trabaja en un banco en Hefei dio la noticia de que el Bank of Communications ya comenzó la implementación, el Shanghui Bank comenzará la implementación en marzo y el ICBC puede ser el próximo.
El precio de las casas de segunda mano en Guiyang ha caído durante dos años consecutivos, y las propiedades nuevas siguen teniendo "elegantes recortes de precios". Sin embargo, hace muchos años hubo rumores en el sector de que se habían implementado nuevas reglas para los préstamos bancarios después de que se completara el edificio. Según los informes, tres bancos en Guiyang han decidido implementar nuevas regulaciones de préstamos bancarios una vez finalizado el proyecto, a saber, el Banco de Guiyang, el Banco de China y el Banco Agrícola de China.
El personal de la sucursal de Guiyang del Banco de Construcción de China dijo que la política de volver a hipotecar la casa aún está en discusión. Puede consultar al banco o a la oficina de bienes raíces; China también expresó su comprensión de esta política, pero aún no se ha implementado; el Banco de Comunicaciones dijo que el proceso de préstamo depende del proyecto de cooperación específico.
Un empleado de base de la Cooperativa de Crédito Rural de Guizhou dijo a Phoenix Weekly Real Estate: "En la actualidad, algunas propiedades se han implementado y otras no, y están completamente controladas por administradores específicos".
“Debido a que la proporción de préstamos hipotecarios personales en nuestro banco es inferior al 1%, y la mayoría de ellos son préstamos de consumo, siempre hemos implementado estrictamente la política de desembolsar préstamos después de que se haya cerrado el inmueble. Incluso si las autoridades reguladoras no hacen un seguimiento, muchos bancos siguen esta política. No tiene nada que ver con el enfoque". Un miembro del personal del Bank of Ningbo dijo a Phoenix Weekly Real Estate: "La tendencia general en el futuro es continuar. Sea estricto y la cuota original es muy ajustada”.
Según expertos de la industria, en las ventas de bienes raíces pasadas, siempre que el desarrollador obtuviera el certificado de preventa, firmara un contrato de venta con el comprador de la vivienda y tuviera documentos personales completos, como certificado de ingresos y libro de registro del hogar, el banco sería el más rápido. Puede hacer un préstamo todos los meses. En este momento, solo hipotecó el contrato de compra de la casa al banco. Posteriormente, una vez emitido el certificado de propiedad inmobiliaria, utilizará el certificado de propiedad inmobiliaria para cambiar el contrato de compra de la casa al banco. Si hay un límite superior para el préstamo, la "casa sobre plano" se convertirá en "casa existente".
Para los compradores de vivienda, esta operación evita eficazmente el riesgo de tener asuntos pendientes y huir. Por ejemplo, si un comprador de vivienda ha pagado un pago inicial al comprar una casa, también puede evitar que sufra mayores pérdidas si el proyecto en construcción no se completa mientras espera un préstamo bancario.
Sin embargo, para los desarrolladores y los departamentos relevantes, es inevitable emitir préstamos después de que se limite la estructura principal de la casa, lo que tendrá un impacto en la cadena de capital del desarrollador. Se informa que el ciclo de construcción desde el inicio de la construcción hasta el límite es de aproximadamente un año y medio, y la política de "préstamo de límite" conducirá a una extensión del ciclo de pago de la empresa.
El responsable de un desarrollador en Guizhou le dijo al reportero inmobiliario de Phoenix Weekly que Guizhou estipuló previamente que los edificios de varios pisos con una inversión superior al 25% pueden solicitar un certificado de preventa. pero se pueden operar internamente. En primer lugar, se sospecha que algunos datos de la declaración están falsificados y algunos se comunican directamente con los departamentos pertinentes de forma privada a través de fotografías de PS u otras fotografías robadas. Si está buscando problemas, es posible que no pueda obtener un permiso de preventa o solicitar un préstamo incluso si cumple con todos los requisitos.
El fortalecimiento continuo del macrocontrol ha hecho que las cadenas de capital de los desarrolladores sean cada vez más frágiles. Si un promotor sólo puede obtener un préstamo bancario después de que el cuerpo principal de la casa esté cubierto, tomando como ejemplo un edificio de gran altura de 20 pisos, a un promotor fuerte le tomaría 7 días como máximo construir un piso, mientras que un Un edificio de 20 pisos requeriría 65,438 más de 040 días, sin incluir factores irresistibles como el clima y las políticas.
De acuerdo con el ratio de pago inicial actual de 30 RMB para una primera casa, significa que el promotor tendrá que esperar al menos medio año para recuperar los 70 RMB restantes, lo que supone otra gran prueba para la cadena de capital de algunos desarrolladores.
Un desarrollador de bienes raíces le dijo a un periodista de "Phoenix Weekly Real Estate" que el desarrollador básicamente usa "una palanca y diez", usando nueve ollas para cubrir diez ollas. En circunstancias normales, 100 millones de yuanes pueden iniciar un proyecto inmobiliario de decenas de miles de millones. Uno de los secretos es que la unidad de construcción adelanta fondos; en segundo lugar, el desarrollador obtendrá el certificado de preventa lo antes posible, venderá el dinero rápidamente y comprará un terreno rápidamente. Si se desarrolla el próximo proyecto, el desarrollador tendrá que reducir el ritmo de desarrollo.
El responsable del departamento de préstamos personales de un banco dijo que la falta de reglas para que los desarrolladores presten dinero por adelantado también es una razón. El préstamo es un eslabón en todo el proceso de compra de una vivienda con hipoteca personal. Los proyectos inmobiliarios deberán lanzarse dentro de los tres días siguientes a la obtención del certificado de preventa. Tan pronto como se abra el mercado, habrá demanda de préstamos hipotecarios por parte de los compradores de viviendas. Además, en el contrato de compraventa generalmente se estipula claramente que dentro de los 7 días posteriores a la firma del contrato, el comprador debe presentar la información relevante al banco prestamista y dentro de los 45 días, el dinero restante debe depositarse en la cuenta del desarrollador. Si los bancos no prestan, los compradores estarán ansiosos. Por otro lado, el mismo banco ofrece préstamos de desarrollo y préstamos personales para vivienda para muchos proyectos. Los préstamos anticipados impulsarán las ventas a los promotores y ayudarán a reembolsar los préstamos para el desarrollo.
¿Qué impacto tendrán los préstamos después de los límites a la construcción en los compradores de viviendas, los bancos y los promotores?
“Actualmente, los primeros proyectos que se ven afectados son aquellos que ni siquiera han despegado. Estos proyectos presentan el mayor riesgo y son los más fáciles de descubrir”. compradores, esta política pospone el tiempo de amortización del préstamo, para que puedan ahorrar más dinero y pagarlo anticipadamente, lo que es beneficioso a corto plazo para los bancos, ya que reduce el riesgo del préstamo;
Un vendedor de un nuevo proyecto en Foshan, Guangdong, dijo a Phoenix Weekly Real Estate que, en general, el sistema de preventa no ha cambiado y que las empresas inmobiliarias pueden seguir vendiendo propiedades sobre plano, pero el El ciclo de pago del comprador y el rendimiento de las ventas de la empresa inmobiliaria serán diferentes. El progreso de los pagos de los préstamos se ralentizará aún más y la adquisición de terrenos por parte de los promotores también se verá afectada en cierta medida. Él cree que los desarrolladores pueden enfrentar cierta presión financiera.
En las entrevistas, algunos desarrolladores creían que restringir los préstamos y retirar el dinero de las ventas también era previsible, y que Wang Mei aún podía saciar su sed. Es más, esto es algo seguro y aún debería ser asequible para algunos desarrolladores fuertes. Además, en el mercado inmobiliario actual, también es común que las empresas constructoras paguen anticipadamente, por lo que mucha gente cree que el impacto del límite de préstamo no es tan severo como se esperaba.
Además, según una fuente del banco, aunque el banco ha implementado esta política, muchos promotores han firmado otro acuerdo con el banco. Antes de que se limite la propiedad, si el comprador de la vivienda no puede pagar el pago mensual, la empresa inmobiliaria será responsable del pago, de modo que el desarrollador pueda obtener un préstamo hipotecario del banco después de obtener el certificado de preventa.
"Phoenix Weekly Real Estate" se enteró de que debido a la superposición de varias políticas, algunos inversores en Shenzhen, Chongqing y Guiyang venden constantemente sus casas. "Los precios de las viviendas en Guiyang no han aumentado, pero los alquileres han disminuido debido a la epidemia y otras razones. Algunos inversores extranjeros están vendiendo sus casas a precios bajos", dijo un intermediario.
Se informa que ya a finales de 2006, la Oficina Reguladora Bancaria de Beijing suspendió urgentemente el negocio de préstamos hipotecarios para edificios sin límite. Medio mes después de la implementación de la política, las ventas de viviendas usadas no fueron tan activas como se esperaba, pero cayeron ligeramente.
“Envié los materiales de solicitud pertinentes para un préstamo hipotecario personal al banco el 10 de junio de 2020 065438. Posteriormente, me pidieron que aumentara mi flujo personal y volviera a enviar mi informe de crédito personal hasta 2021, 1. de 6 En marzo, el gerente de cuentas dijo que los materiales habían sido aprobados y estaban en etapa de espera de préstamo. También dijo que deberían haber sido aprobados hace años, pero aún no se ha realizado el pago. >De hecho, el Sr. Xiao, un comprador de vivienda en Guangdong, está confundido. En general, las cuotas de préstamos para viviendas personales se están ajustando gradualmente.
Ya en septiembre del año pasado, el Banco Popular de China emitió nuevos préstamos personales. Préstamos para vivienda (incluidos fondos de previsión para vivienda) en 70 ciudades grandes y medianas en 2019. Los prestatarios de préstamos y los bancos comerciales llevaron a cabo investigaciones exhaustivas.
En ese momento, el banco central afirmó que la investigación tenía como objetivo principal fortalecer el seguimiento del mercado inmobiliario, obtener una comprensión profunda de las características del comportamiento de compra y préstamo de viviendas de los residentes, así como las condiciones y procedimientos para la revisión de los préstamos. por los bancos comerciales y comprender con precisión la situación del riesgo crediticio.
A finales de año, el Banco Popular de China, junto con la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, emitieron el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión centralizado para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias" ( en adelante denominado el "Aviso"), por el que se establecen normas para los préstamos hipotecarios. Las dos líneas rojas de "préstamos inmobiliarios" y "préstamos personales para vivienda" se implementarán en 2021 y enero respectivamente.
Dividir los bancos en cinco niveles y establecer indicadores distintivos de "dos líneas rojas" para limitar la proporción de préstamos inmobiliarios para individuos y empresas por parte del banco. A partir de la relación de oferta y demanda de los fondos industriales, podemos optimizar la asignación de recursos financieros y fortalecer el apoyo financiero a la economía real.
Esta política ha provocado que muchos bancos "pasen la línea" y reduzcan los límites de los préstamos personales para vivienda. Según un informe de investigación de Guosheng Securities, según las estadísticas reveladas en el informe provisional de 2020, un total de 13 bancos han "cruzado la línea" en diversos grados. Otro profesional calculó basándose en datos publicados en informes financieros bancarios anteriores y encontró que cuatro de los grandes bancos estatales y bancos comerciales por acciones excedieron los estándares en diversos grados, y algunos bancos excedieron ambas líneas rojas.
Tomemos el China Merchants Bank como ejemplo. Según los datos de desempeño provisionales de 2020, suponiendo que cumpla con los requisitos regulatorios dentro de 4 años, la escala de nuevos préstamos hipotecarios minoristas en 2021 se reducirá a 75.600 millones de yuanes, una cifra equivalente a 75.600 millones de yuanes. una disminución de aproximadamente 126,8 mil millones de yuanes con respecto al nivel del año pasado; la escala de nuevas inversiones en préstamos inmobiliarios corporativos caerá a 34,8 mil millones de yuanes, una disminución de alrededor de 56 mil millones de yuanes con respecto al nivel del año pasado.
Después de la publicación del "Aviso", el tema #多Bancos expuestos a suspender préstamos para vivienda# se convirtió directamente en un tema de búsqueda candente en Weibo.
Después de entrar en 2021, las cuotas de muchos bancos en Shanghai, Guangzhou y Shenzhen se han ajustado significativamente. Un banquero dijo: "En el pasado, los préstamos bancarios se concertaban trimestralmente y se controlaban gradualmente mensualmente. Este año, se cambiaron a pagos mensuales. Junto con la orientación de la ventana regulatoria, la supervisión se ha vuelto más estricta y la La cuota es obviamente ajustada."
Según una encuesta oficial, las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda de los principales bancos comerciales en Guangzhou han aumentado desde principios de octubre de este año. El primer tipo de interés de la mayoría de los bancos comerciales se incrementó en 55 puntos básicos hasta 5,20 sobre la base del tipo preferencial de préstamos a cinco años (LPR); el segundo conjunto de tipos de interés se incrementó en 75 puntos básicos hasta 5,40 sobre la base del LPR a cinco años; . Esto es consistente con aumentos anteriores en las tasas de interés hipotecarias de los cuatro principales bancos.
Según los datos de seguimiento de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios de 674 sucursales bancarias en 41 ciudades clave de todo el país realizados por el Instituto de Investigación de Big Data Rong360, febrero de 2021 (el período de seguimiento de los datos es del 20 de octubre de 2021 al 18 de febrero de 2021). ), la media nacional de préstamos para primera vivienda. La tasa de interés promedio para préstamos para segunda vivienda fue de 5,56, un aumento de 3BP respecto al mes anterior.
Se informa que desde junio de 5438, debido a la introducción de dos líneas rojas, las cuotas hipotecarias de muchos bancos en Chengdu han sido relativamente ajustadas. Algunos han liquidado sus cuotas mensuales en un corto período de tiempo. y algunos han suspendido directamente los préstamos hipotecarios personales para viviendas de segunda mano, entre ellos el China Construction Bank, el Bank of Communications y el Industrial Bank.
El analista inmobiliario Zhang Dawei señaló que esta ronda de políticas regulatorias es de arriba hacia abajo y es una mejora bajo la supervisión del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural que ayudará a frenar el falso incendio actual. en ciudades calurosas y evitar que el mercado pierda el control en el corto plazo. Controlar la entrada desordenada de fondos al sector inmobiliario es clave.
Otros expertos de la industria creen que "de acuerdo con el entorno político actual, para retirar fondos rápidamente, puede haber descuentos para pagos únicos o clientes con pagos iniciales de alta proporción en el mercado en marzo".
La Conferencia Central de Trabajo Económico de finales del año pasado y el reciente informe de trabajo del gobierno reiteraron una vez más el posicionamiento de "vivienda para vivir, no para especular". No sólo eso, muchos lugares han llevado a cabo inspecciones especiales sobre la implementación de políticas inmobiliarias y autoinspecciones de los bancos comerciales dentro de sus jurisdicciones, y han tomado medidas regulatorias oportunas.
65438 El 29 de octubre, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai emitió un aviso exigiendo a los bancos comerciales dentro de su jurisdicción que realicen autoexámenes exhaustivos sobre los préstamos al consumo, los préstamos comerciales y los préstamos personales para vivienda emitidos desde junio de 2020. Y presentar un informe de autoexamen y rectificación a la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai antes del 28 de febrero de 2021.
Al día siguiente, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Beijing hizo una declaración similar y exigió a los bancos que rectificaran de inmediato los problemas descubiertos y fortalecieran la responsabilidad interna.
Vale la pena mencionar que el año pasado, la sucursal de Taiyuan del Banco de Construcción de China fue multada con 350.000 yuanes por violar reglas comerciales prudentes y otorgar préstamos ilegalmente a personas que compraron casas con estructuras principales sin límites. multado con 350.000 yuanes Las multas de 10.000 RMB cada una fueron dirigidas a la sucursal de Taiyuan del China CITIC Bank y a la sucursal de Taiyuan del China Merchants Bank por "emitir préstamos hipotecarios para viviendas personales sin firmar contratos en línea y propiedades sin límite".
Autor Zhou Tutu Editor Xie Yi
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