Proceso y precauciones de préstamos para viviendas de segunda mano en Shanghai
Condiciones del préstamo para vivienda de segunda mano en Shanghai:
1 Para solicitar un préstamo para vivienda de segunda mano en Shanghai, primero debe. tener una ocupación fija o ingresos legales estables, y tener la capacidad financiera para pagar el principal y los intereses a tiempo.
2. Además, la casa de segunda mano comprada deberá contar con un contrato o acuerdo de compraventa de casa legal y válido firmado por el vendedor que haya ingresado al mercado inmobiliario secundario. La antigüedad de la casa no podrá exceder. 20 años, y la edad del prestatario y el plazo del préstamo serán ambos de 0 años.
3. Generalmente, el segundo plazo de compra no excederá los 30 años; si la casa de segunda mano es una casa comercial, la antigüedad del préstamo generalmente no excederá los 15 años.
4. Las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai también requieren ciertos impuestos y tasas. Los impuestos sobre las casas de segunda mano en Shanghai incluyen principalmente impuestos sobre escrituras, impuestos comerciales, impuestos sobre la renta personal, impuestos sobre el valor agregado de la tierra, impuestos de timbre, tarifas de transacción, tarifas de registro, tarifas de diseño, impuestos de timbre, etc.
Proceso de préstamo para vivienda de segunda mano en Shanghai:
1. Descubra las condiciones para que la casa que desea comprar entre en el mercado de la vivienda de segunda mano.
2. Después de seleccionar la propiedad, usted elige una institución de comercio de bienes raíces designada por el banco, completa la evaluación del valor de la propiedad en esta institución y paga la tarifa de evaluación de la propiedad.
3. La información relevante proporcionada por el comprador y el vendedor está completamente preparada.
Los materiales que el comprador (prestamista) debe proporcionar incluyen: registro del hogar, certificado de estado civil, contrato de compraventa, certificado de marido), factura de impuestos, extracto bancario, certificado per cápita del centro comercial, etc. , así como otros certificados de propiedad que incluyen certificados de depósito, valores y dos fotografías recientes de la pareja. Cuanto más completos sean los materiales de apoyo mencionados anteriormente, mayor será la puntuación del banco en la evaluación del préstamo y mejores serán las condiciones para que el prestamista disfrute del monto y el tiempo del préstamo. La información proporcionada por el vendedor incluye: documento de identidad, registro de domicilio, comprobante de consentimiento para la venta, certificado de propiedad de la casa que se vende, certificado de aprobación de cotización, etc.
4. Si el banco acepta prestar dentro de los 15 días hábiles, emitirá una carta de compromiso de préstamo.
5. Los compradores y vendedores deben acudir al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias del distrito (condado) donde se encuentra la casa para gestionar los procedimientos de transferencia de los derechos de propiedad de la casa.
6. Después de realizar lo anterior, el siguiente paso es realizar otra prueba de certificado.
7. Finalmente el banco libera el préstamo.
Notas sobre préstamos para vivienda de segunda mano en Shanghai:
1) El método de cálculo del pago inicial es diferente al de las casas nuevas.
Yishoufang
2) El plazo y la cuota están relacionados con la antigüedad de la casa.
En la actualidad, el plazo máximo de los préstamos hipotecarios de los bancos nacionales es de 30 años, pero en términos generales, este plazo de préstamo sólo está disponible al solicitar un préstamo hipotecario nuevo.
(Las respuestas anteriores se publicaron el 29 de junio de 2015 y están relacionadas con compras actuales.
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2. Proceso de préstamo de vivienda de segunda mano y precauciones sobre el préstamo
1. la otra parte y la información real de la propiedad La mejor manera es acudir al centro de comercio de bienes raíces con su cédula de identidad para verificar la información real de la casa, verificar la licencia comercial de la tienda intermediaria y comprender las calificaciones de. la empresa intermediaria cuando vaya al centro de comercio de bienes raíces, no solo debe verificar la situación de la vivienda y la información del propietario, sino que tampoco debe ignorar la situación del terreno, otras condiciones de la propiedad, restricciones de derechos inmobiliarios y otra información. para saber si la casa está hipotecada, si está embargada, si se ha comprado con hipoteca y a cuánto asciende el préstamo.
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En el proceso de venta de bienes raíces, el método de pago es uno de los términos controvertidos, por lo que el método de pago, la fecha de pago, el segundo pago y el monto del segundo pago deben acordarse específicamente al firmar un bien. La forma es que una de las partes deposite el efectivo en el banco primero, y las dos partes realizarán el pago en el banco, y una de las partes retirará el efectivo y lo depositará directamente en la cuenta de la otra parte. El recordatorio especial es que si el. El comprador tiene la intención de pagar. El vendedor acepta vender después de dos días de pago, y la intención se convertirá automáticamente en un depósito para la casa. Por lo tanto, se recomienda a los consumidores que lo piensen dos veces antes de pagar la casa que están comprando o vendiendo. Es necesario prestar más atención al pagar el préstamo. Generalmente, el vendedor debe liquidar el préstamo por adelantado. Si el vendedor no tiene fondos suficientes, el comprador puede exigirle que pague el pago inicial al mismo tiempo. para otros fines.
3. Determinar el plazo de entrega
Si se alcanza la intención de venta, el plazo de entrega deberá estar claramente pactado en el contrato.
En el pasado, durante el proceso de compra y venta de casas, a menudo se debía a que el tiempo de entrega no estaba especificado en el contrato. Por ejemplo, en el momento acordado, la casa no se puede entregar para su uso debido al alquiler u otras razones. El contrato no especifica el estado de la casa y el comprador sólo puede sufrir una "pérdida tonta". Por lo tanto, durante el proceso de firma del contrato, es necesario indicar cuándo y cómo el vendedor entregará la casa al comprador, qué tipo de compensación recibirá el comprador si la casa no puede entregarse a tiempo y si la casa se entregará a tiempo. todavía se puede alquilar. En términos generales, en el momento del acuerdo, el comprador puede utilizar alrededor del 10% del precio total de la casa como condición de pago al entregar la casa y obligar al vendedor a entregar la casa en consecuencia.
4. No dejes que el registro del hogar te moleste.
Al verificar la propiedad, los compradores no deben olvidar la relación de registro del hogar asociada con la casa y si el vendedor saldrá del registro del hogar al mismo tiempo después de vender la casa. Situaciones similares ocurrían a menudo antes, por ejemplo, el vendedor de la casa no verificaba el registro del hogar de la familia al mismo tiempo después de vender la casa, lo que provocaba que el registro del hogar del comprador no pudiera mudarse. Este acuerdo puede especificarse en la sección "Otros acuerdos" de la cláusula "Condiciones del acuerdo de compra". Según el acuerdo sobre el tiempo de entrega, en circunstancias normales, el vendedor puede reservar una suma de dinero y pagarla después de confirmar el registro del hogar en el momento de la entrega. La cantidad de este dinero suele rondar el 1% del precio total de la vivienda.
5. Cuidado con los fondos de mantenimiento “explotados” por intermediarios.
En el proceso de compra de casas de segunda mano, se ignora el fondo de mantenimiento y los intermediarios suelen utilizar este "brecha" para consumir el fondo de mantenimiento. Esta situación suele ocurrir de la siguiente manera: el intermediario le dice al vendedor que queda muy poco fondo de mantenimiento para la casa de segunda mano, y que normalmente se lo entrega al comprador, pero el intermediario dice que el vendedor no "lo dio". El fondo de mantenimiento se le entregará al tratar con el comprador. El propietario debe solicitarlo nuevamente para que el fondo de mantenimiento vaya al bolsillo del intermediario. Los compradores y vendedores necesitan conocerse cara a cara. Si el fondo de mantenimiento se entrega al comprador, ambas partes deben acordarlo en los "Otros acuerdos" de la cláusula "Acuerdo de condiciones de compra de vivienda". En circunstancias normales, al entregar una casa, el comprador y el vendedor deben acudir a la empresa administradora de propiedades correspondiente para entregar los fondos y cambiar el nombre de la cuenta en función del saldo de la cuenta del fondo de mantenimiento.
6. “Sé primero un villano, luego un caballero”
Las agencias inmobiliarias suelen preparar contratos en formato reutilizable. Estos agentes contractuales generalmente tienen en mente sus propios intereses, pero pueden contener cláusulas dominantes que desfavorezcan al comprador. Por lo tanto, al firmar estos contratos, asegúrese de leer los términos detenidamente y no los firme apresuradamente solo porque le da vergüenza hacer perder el tiempo a la agencia. Para términos que obviamente son desfavorables para usted, como "debe pagar la tarifa de intermediario independientemente de si la transacción es exitosa o no". Al entregar un certificado de propiedad inmobiliaria o comprar una casa, asegúrese de pedirle a la otra parte que emita un recibo. Cabe señalar que si el intermediario no facilita la transacción, es razonable solicitar una tarifa determinada. El artículo 427 de la Ley de Contratos estipula que “si un intermediario no facilita el establecimiento de un contrato, no podrá exigir remuneración, pero podrá exigir al principal el pago de los gastos necesarios para realizar actividades de intermediación”.
7. ¿Cómo pagar la comisión?
Después de firmar un contrato, el comprador y el vendedor deben respetar los servicios de intermediación proporcionados por la agencia intermediaria y pagar la tarifa de intermediación de buena fe. El artículo 426 de la Ley de Contratos estipula: “Si un corredor facilita la celebración de un contrato, el cliente deberá pagar una remuneración de conformidad con el acuerdo. Si un intermediario presta servicios de intermediación para la celebración de un contrato, la remuneración del intermediario será. A cargo de ambas partes del contrato por igual: Si un corredor facilita el establecimiento de un contrato, el costo de las actividades de intermediación correrá a cargo del corredor "si el comprador y el vendedor se ponen en contacto a través de la información proporcionada por el intermediario y realizan una conducta privada". transacciones en un intento de ahorrar honorarios de intermediario, no sólo será difícil lograr el propósito, sino que también conllevará responsabilidad adicional por incumplimiento de contrato. El vendedor también deberá informar verazmente al intermediario y al comprador del verdadero estado del inmueble. En cuanto al pago de comisiones, asegúrese de leer claramente cómo se estipula en el contrato: si los honorarios de intermediación los paga el comprador, el vendedor o ambas partes, y cuál es la proporción, si los honorarios de intermediación se pagan de una sola vez o en cuotas; y cuando. Según las regulaciones pertinentes de Shanghai, los compradores y vendedores deben pagar el 2% del precio total de la vivienda al intermediario como comisión, que generalmente se divide en partes iguales entre el comprador y el vendedor.
8. Preservar la evidencia
Durante el proceso de transacción, es necesario conservar adecuadamente los materiales escritos como contratos, recibos, cédulas de identidad, certificados inmobiliarios y otros documentos para evitar la falta de evidencia. documentos pertinentes en el futuro y, a veces, en desventaja. En particular, deberán anotarse en blanco y negro algunos compromisos verbales asumidos por el intermediario o la otra parte para decidir sobre su propia compra y venta. Si la transacción de la otra parte la completa un mandante, se deben conservar el poder y los documentos que prueben la relación entre el mandante y el fiduciario.
El artículo 425 de la "Ley de Contratos" estipula: "Si un intermediario oculta deliberadamente hechos importantes relacionados con la celebración de un contrato o proporciona información falsa, perjudicando así los intereses del cliente, no podrá entablar una demanda y asumirá la responsabilidad". por daños y perjuicios." Se pueden conservar pruebas relevantes. Proteger eficazmente sus derechos e intereses legítimos. Finalmente, quién es el propietario de la casa se determinará mediante el registro en la Oficina de Administración de Bienes Raíces. El hecho de que el certificado de propiedad del vendedor esté en sus propias manos no significa que el vendedor haya perdido el derecho a la propiedad. Puede ser reemplazado informando la pérdida. Durante el proceso de transacción, los consumidores pueden restringir las transacciones de bienes raíces a través de las agencias de supervisión de fondos correspondientes (como la supervisión de fondos de bienes raíces en línea, la supervisión de fondos de algunos bancos, etc.). ) para garantizar la entrega efectiva de fondos y derechos de propiedad durante el proceso de transacción.
3. El proceso y pasos para comprar un préstamo para vivienda de segunda mano
El proceso y pasos para comprar un préstamo para vivienda de segunda mano son los siguientes:
Paso uno: Negociar una buena casa con el pago del propietario, ambas partes firman un contrato de compraventa y el cliente paga el pago inicial al propietario.
Paso 2: El cliente prepara su documento de identidad, comprobante de residencia (hukou o permiso de residencia temporal), contrato de compraventa de la casa, recibo de pago inicial, comprobante de ingresos (como número de cuenta bancaria, hoja de salario) y otra información. , y el propietario prepara el documento de identidad, el comprobante de residencia (hukou o permiso de residencia temporal), el certificado de propiedad de la vivienda, el contrato de venta de la vivienda y otra información. Ambas partes van juntas a la sucursal del banco y envían la información al personal para solicitar un préstamo.
Paso 3: El banco realiza una revisión y la agencia de tasación evalúa el valor de la casa. Después de la aprobación y evaluación, los resultados de la aprobación y el informe de evaluación se publicarán y se notificará al cliente de inmediato. Si se aprueba, el monto del préstamo será sancionado.
Paso 4: El cliente que recibe el aviso de aprobación firma un contrato de préstamo en una sucursal bancaria y el propietario también debe estar presente. Ambas partes acuden a la Autoridad de Vivienda para gestionar la transferencia de la propiedad, y luego el cliente también debe pasar por los trámites de la hipoteca de la propiedad.
Paso 5: Préstamo bancario.
Cosas a las que hay que prestar atención a la hora de comprar una casa de segunda mano con un préstamo
1 La información proporcionada al banco debe ser veraz, la dirección y los datos de contacto proporcionados. debe ser preciso y se debe informar al banco a tiempo cuando haya cambios en el préstamo. El propósito debe ser legal y conforme, y los antecedentes de la transacción deben ser verdaderos. Elija un método de pago que se adapte a sus necesidades en función de su capacidad de pago y sus expectativas de ingresos futuros; Solicite un monto de préstamo según su capacidad y, por lo general, el monto del pago mensual no excede el ingreso total del hogar.
2. Lea atentamente los términos del contrato para comprender sus derechos y obligaciones; pague a tiempo para evitar malos antecedentes crediticios; no pierda el contrato de préstamo y el pagaré. Para los préstamos hipotecarios, no olvide cancelar. el registro de la hipoteca después de liquidar el préstamo; la amortización anticipada sólo se puede gestionar comunicándose con el banco con un mes de antelación.
3. Cuando los extranjeros solicitan préstamos comerciales, los bancos generalmente exigen que el prestatario tenga ingresos estables en el área local y que presente un certificado de registro familiar del lugar de residencia (algunos bancos también exigen prueba de empleo). ); y la empresa de garantía de vivienda exige un permiso de residencia temporal externo. El requisito de la población local es que, además de los ingresos locales, también deben solicitar un permiso de residencia temporal.
4. ¿Cuántos días se necesitan para conseguir un préstamo después de firmar online para vivienda de segunda mano en Shanghai?
Después de realizar un pago inicial del 30%, puedes empezar a solicitar un préstamo.