¿Por qué Vanke empezó a dedicarse al sector inmobiliario comercial y a poseer propiedades?

¿Por qué Vanke empezó a dedicarse al sector inmobiliario comercial y a poseer propiedades?

La pregunta es sencilla. Hoy en día, el desarrollo inmobiliario ha pasado por la era de las enormes ganancias, especialmente para los proyectos de desarrollo residencial. El Estado ha adoptado una serie de políticas de supresión y políticas de restricción de compras. No sólo las ganancias de las propiedades residenciales han sido bajas, sino que también el flujo de capital. También ha sido muy lento, lo que ha afectado al flujo de caja de las empresas. Los bienes raíces comerciales no tienen muchos controles de políticas y las hipotecas para la compra de viviendas no están sujetas a las restricciones aplicables a las propiedades residenciales, incluida la provisión de residencia permanente, certificados de impuestos, etc. Wanda Real Estate se dedica principalmente a operaciones inmobiliarias comerciales. Tener propiedades significa que en el área central de la ciudad, la propiedad tiene un gran margen de apreciación y buenos ingresos operativos. Wanda es un modelo a seguir. ¿Qué es una propiedad retenida?

Las propiedades utilizadas por los promotores inmobiliarios para alquiler (no para venta) son un modelo de inversión a largo plazo, con retorno de fondos lento pero retornos altos. Hoteles, edificios de oficinas, etc. son todos de este tipo. Mantener ¿Qué significa tipo de propiedad?

Desde la perspectiva de los promotores inmobiliarios, existen dos modelos de ganancias para desarrollar y construir propiedades. Uno es vender la propiedad una vez construida y los fondos se retirarán. de una vez. Este tipo de propiedad se puede llamar propiedad de tipo venta;

El otro tipo es conservarla después de su construcción y beneficiarse del cobro de alquiler a largo plazo. una propiedad de tipo holding.

Si se realiza un análisis más completo, la propiedad poseída no solo puede generar ingresos por alquiler de forma continua, sino también generar apreciación de activos a largo plazo. Dado que la propiedad poseída generalmente está en una mejor ubicación, el valor agregado. El espacio de la tierra está muy lejos de una propiedad ordinaria.

En teoría, casi todos los bienes inmuebles se pueden utilizar como propiedades holding, pero las propiedades más adecuadas para la tenencia incluyen principalmente edificios comerciales, edificios de oficinas, hoteles, edificios residenciales y edificios industriales. En términos de calificación, las propiedades en posesión generalmente caen en la categoría de gama media a alta. Los edificios comerciales son principalmente de tamaño grande y mediano, como centros comerciales, grandes almacenes, grandes supermercados, bloques comerciales, etc., en su mayoría hoteles de grado A, y algunos incluso superan los cinco; -Los edificios residenciales de alta gama son principalmente categorías de alta gama que incluyen apartamentos con servicios, apartamentos y villas de alta gama que incluyen fábricas, almacenes, etc. ¿Cómo se dice tener una propiedad en inglés?

Poseer una propiedad Desde la perspectiva de un promotor inmobiliario, existen dos modelos de ganancias para desarrollar y construir propiedades. Uno es vender la propiedad después de construirla y retirarla. los fondos de una sola vez. La propiedad se puede llamar propiedad de tipo venta;

El otro tipo es conservarla después de su construcción y beneficiarse del cobro de alquiler a largo plazo. denomina propiedad de tipo holding. Cómo hace Vanke los bienes raíces comerciales

La industria generalmente tiene dos actitudes al evaluar a Vanke. Una es reconocer la posición de liderazgo de Vanke en la industria de bienes raíces de China, especialmente después de que la escala comercial de Vanke superó los 20 mil millones en 2006. Pero al mismo tiempo se lamenta que Vanke sólo se dedique al desarrollo residencial, no a bienes raíces comerciales, y no se dedique a la tenencia de propiedades. No está en línea con las tendencias internacionales y su desarrollo futuro está en peligro. Hay muchas personas que sostienen esta opinión. Frente a la tendencia internacional del sector inmobiliario comercial, Vanke tiene su propia manera de afrontarlo.

1. Tiene sentido que Vanke se mantenga alejado del sector inmobiliario comercial.

1. Algunos promotores residenciales avanzan ciegamente hacia el sector inmobiliario comercial

Aunque no cuentan con los canales y medios de financiación fluidos de las empresas que cotizan en bolsa, muchas empresas inmobiliarias que no cotizan en bolsa y que no son muy grandes en escala y solidez siguen desarrollando propiedades residenciales. Ingrese al sector inmobiliario comercial con relativa facilidad y llame a este enfoque el "modelo de tracción en dos ruedas" para el desarrollo de propiedades residenciales y comerciales. Un grupo inmobiliario de un municipio de China adoptó este modelo hace dos años, con la esperanza de lograr una acumulación y un desarrollo más rápidos. La realidad no es la esperada, después de todo, el sector inmobiliario comercial implica un equipo comercial profesional, una gran cantidad de recursos de gestión empresarial de alta calidad y una gran capacidad para recaudar fondos. En lo que respecta a estos tres elementos, a la mayoría de los promotores residenciales les resulta imposible obtenerlos en un corto período de tiempo. Como resultado, los bienes raíces comerciales no han despegado y la reserva de terrenos y la escala de desarrollo de los bienes raíces residenciales también se han visto afectados. La razón es en realidad muy simple: los desarrolladores residenciales todavía desarrollan bienes raíces comerciales basados ​​en el desarrollo residencial. mentalidad. En 2006, después de una cuidadosa consideración, la empresa finalmente ajustó su estrategia e invirtió su energía y recursos materiales en el campo del desarrollo residencial con el que estaba más familiarizado. Sólo a través de un nuevo proyecto de gran venta, recuperó su alto estatus original en el mundo. mundo.

2. La decisión de dedicarse al sector inmobiliario comercial sólo puede determinarse en función de si es adecuado o no

Vanke, que cuenta con canales de financiación fluidos, abundantes fondos propios y abundantes recursos humanos, no está dispuesto a afrontar el campo del sector inmobiliario comercial. bienes. Una persona curiosa preguntó a Wang Shi, presidente de Vanke, y la respuesta de Wang Shi fue la siguiente: “No existe una forma correcta o incorrecta de hacer bienes raíces comerciales, sólo si es adecuado o no. Lo que Vanke ha acumulado en sus casi 20 años de existencia. La historia del desarrollo inmobiliario es el desarrollo residencial. La experiencia también ha dado como resultado modelos y sistemas relevantes. Este sistema es muy hábil en el funcionamiento del desarrollo residencial, pero no está muy familiarizado con el mercado residencial de China. El potencial es lo suficientemente grande para Vanke. "Bajo este pensamiento, Vanke incluso renunció voluntariamente a una muy buena oportunidad de cooperación en el campo de bienes raíces comerciales con Wal-Mart, la industria minorista más grande del mundo, hace dos años.

3. Vanke se refirió al modelo operativo de Pardi

Quizás esta elección estratégica también esté relacionada con la estrategia de la empresa estadounidense Pardi, que Vanke seleccionó como empresa de referencia a principios de 2004. Fundada en 1956, Pardi se dedicó a una pequeña cantidad de bienes raíces comerciales en sus inicios, pero pronto se dedicó al desarrollo residencial como dirección de desarrollo profesional de la empresa. En la década de 1990, Pardi Company entró en una etapa de rápida expansión. El negocio de la empresa se ha expandido a 25 estados y 40 mercados en todo Estados Unidos.

Enlaces relacionados: Pardi cree que hay dos factores que básicamente pueden explicar la mayor parte del comportamiento de compra de vivienda: uno es el ciclo de vida del cliente y el otro es la capacidad de pago del cliente. coordenadas, se estableció una "matriz de ciclo de vida y asequibilidad". Utilizando esta matriz, Pardi estableció dos categorías principales y un total de 11 categorías de segmentos de clientes. Según esta clasificación, el grupo de edad de cada subcategoría de clientes aumenta gradualmente. Pardi atrapa a todo tipo de clientes de un solo golpe y básicamente logra un bloqueo de por vida, desde "la cuna hasta la tumba", cada persona o familia puede encontrar su propia posición entre estos segmentos de clientes.

El método de clasificación de clientes utilizado actualmente por Vanke se deriva del enfoque de Pardi. La inspiración de Pardi también se puede ver vagamente en la expansión del mercado actual y los métodos de serie de productos de Vanke. En este sentido, es una alegría poder encontrar empresas de referencia que sean adecuadas para su estudio en diferentes etapas.

4. Debe tener cuidado al operar bienes raíces comerciales

Para los desarrolladores que anhelan bienes raíces comerciales, lo primero que deben revisar es si tienen la capacidad de integración de recursos y gestión de capital para desarrollar bienes raíces comerciales. centrarse en bienes raíces comerciales. En términos de las expectativas teóricas de ganancias de los bienes raíces, simplemente ampliar las ideas operativas del comercio social en edificios residenciales no tendrá futuro. La mayoría de las empresas que comenzaron como promotores residenciales deben tener cuidado al elegir bienes raíces comerciales.

2. Vanke utiliza ideas de subcontratación profesional para resolver problemas de propiedad comercial.

Muchas cosas están más allá de la imaginación. Un anuncio reciente de Vanke ha hecho que mucha gente se pregunte: ¿Vanke se dedicará al sector inmobiliario comercial? El 10 de julio de 2007, Vanke anunció que formaría una asociación estratégica con CapitaLand, una de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa más grandes de Asia y líder en bienes raíces comerciales.

Enlaces relacionados: CapitaLand Group es actualmente una de las empresas inmobiliarias cotizadas más grandes de Asia y tiene su sede en Singapur. El negocio principal incluye bienes raíces, apartamentos con servicios y financiación inmobiliaria, que se distribuyen en las principales ciudades de Asia, Australia, Europa y la región del Golfo. Su red de inmuebles y apartamentos de servicios cubre más de 70 ciudades en 18 países de todo el mundo. Las subsidiarias y empresas conjuntas que cotizan en bolsa de CapitaLand incluyen Raffles Holdings, Ascott Group, CapitaLand Trust, CapitaLand Trust y Australia Land que cotizan en Australia y Singapur.

1. Firmó un esquema de cooperación estratégica con CapitaLand

A través de CapitaLand Commercial Properties Co., Ltd., una subsidiaria de propiedad total de CapitaLand, las dos partes firmaron un esquema de cooperación estratégica. Según el esquema, en el futuro ambas partes cooperarán en la parte comercial del proyecto de desarrollo de Vanke. CapitaMalls es responsable de proporcionar fondos de desarrollo para la parte comercial del proyecto y es responsable de la planificación y el diseño, la promoción de inversiones y la gestión de operaciones de las partes relevantes. Vanke es responsable del desarrollo del proyecto, la construcción y la operación y gestión diaria. CapitaMalls también tiene la intención de comprar las partes comerciales de los proyectos que Vanke ha completado o está desarrollando actualmente.

El negocio principal de CapitaLand Commercial Enterprises cubre la inversión, operación y administración de propiedades comerciales. Principalmente adquieren algunas propiedades terminadas en China para su operación y administración. Los activos con administración y administración maduras están empaquetados y cotizados, y rara vez involucran vínculos de desarrollo y construcción. básicamente una operación mixta de finanzas y comercio.

2. La cooperación entre CapitaLand y Vanke promoverá el desarrollo y la construcción de centros comerciales

Bajo el objetivo de 100 mil millones, el desarrollo de Vanke ya no es un simple desarrollo rodante. Las fusiones y adquisiciones se han convertido en un medio importante para que Vanke se expanda a gran escala. Desde 2006, después de una serie de adquisiciones, Vanke ha adquirido sucesivamente proyectos comerciales como el edificio de oficinas internacional Wanxuan en Fuchun Oriental. Estos proyectos comerciales también necesitan urgentemente operadores profesionales para ejecutarlos. Se puede considerar que esta cooperación con CapitaMalls resuelve en cierta medida los problemas de Vanke mediante la subcontratación profesional.

Bajo la premisa de que Vanke comprende completamente el mercado y las necesidades de los clientes, la rica experiencia en operaciones comerciales de CapitaLand será de gran utilidad. En particular, actualmente no existen negocios integrales en China que sean particularmente adecuados para las comunidades. Especialmente en las ciudades de segundo y tercer nivel y en algunas comunidades grandes y medianas, faltan proyectos comerciales que puedan satisfacer las necesidades de consumo diario. de los residentes. Creo que la cooperación entre CapitaLand y Vanke promoverá el desarrollo y la construcción de centros comerciales.

3. En el futuro, Vanke subcontratará gradualmente un gran número de negocios distintos de los edificios residenciales.

Wang Shi, que ha convertido a Vanke en la empresa inmobiliaria más grande del país mediante la resta, declaró en el reciente comunicado de estrategia de desarrollo de Vanke en Shenzhen. Conferencia que "En el futuro, Vanke subcontratará gradualmente una gran cantidad de negocios fuera del sector residencial". Esto incluye Vanke Property Management, que ha hecho grandes contribuciones a Vanke. En palabras de Wang Shi, según la tasa de expansión de Vanke, algún día Vanke Service tendrá más de un millón de empleados. Esta será una carga que Vanke no podrá soportar. Se dice que la estrategia de resta de Vanke ha pasado de centrarse en el desarrollo residencial a optimizar las cadenas comerciales internas, e incluso se está preparando para subcontratar la gestión financiera. Wang Shi describió esta transformación como una transformación de una Vanke de marketing a una Vanke de tecnología y una Vanke de servicios. El objetivo de Vanke es convertirse en una empresa como Nike, subcontratando todo excepto la marca y el diseño. Incluso dentro de la cadena del sector inmobiliario, Vanke prefiere cooperar con empresas más profesionales, mientras se concentra en ser un integrador de recursos y constructor de marcas.

Ante el nuevo tema de las operaciones inmobiliarias comerciales, Vanke no adoptó el enfoque de formar su propio equipo, sino que logró el objetivo de hacerlo sin hacerlo a través de la subcontratación e integración profesional. Vale la pena reflexionar sobre el método.

Vi la noticia en el sitio web de Sina Commercial Real Estate de que "Vanke acelera su acaparamiento de terrenos comerciales". ¿Vanke quiere transformarse en bienes raíces comerciales?

No necesariamente. Las propiedades residenciales aprobadas para proyectos comerciales no están sujetas a restricciones de compra. Después del acaparamiento, se pueden construir centros comerciales o propiedades residenciales. ¿Por qué hacer la transición a bienes raíces comerciales?

El grado de propiedad de los recursos determina la velocidad de su expansión. Por lo tanto, en el marco de la planificación estratégica tradicional, el modelo estratégico clásico de "confiar en altas tasas de rotación para lograr una expansión a gran escala" ha sido copiado repetidamente por la industria inmobiliaria de mi país, especialmente por las empresas de bienes raíces residenciales. Probablemente la razón sea que los factores de recursos de mi país aún no se han comercializado completamente y la industria aún se encuentra en las primeras etapas de crecimiento. "No hay casas que no se puedan vender, sólo precios que no se puedan vender". Por lo tanto, cuando las empresas realizan una planificación estratégica, pueden basar sus esfuerzos en el crecimiento constante de la perspectiva macroeconómica nacional, asumiendo implícitamente que la industria inmobiliaria seguirá cumpliendo las condiciones de adaptabilidad del marco de planificación estratégica tradicional. Sin embargo, en el proceso de implementación de la estrategia, la mayoría de las empresas solo se centran en lograr una expansión de escala aumentando continuamente las reservas de tierra, pero ignoran el núcleo estratégico de este modelo, que requiere aumentar la rotación de inventario para controlar las posiciones de riesgo a corto plazo. La razón por la que las empresas de referencia de la industria están siempre a la vanguardia de la industria es que pueden mejorar continuamente sus capacidades operativas y de gestión y mejorar sus ventajas competitivas a través de la innovación en modelos de negocio y modelos de ganancias, evitando así este simple modelo de crecimiento de la riqueza, como. Líneas de productos estandarizados y segmentados de Vanke, etc.

Gracias a la promoción política de la comercialización gradual y al crecimiento constante de la economía macroeconómica, el mercado inmobiliario de mi país antes de 2008 había mantenido los tres supuestos del marco de planificación estratégica tradicional hasta el estallido de la crisis mundial. crisis financiera Esto condujo a la primera recesión integral de la industria, y la lógica de planificación estratégica de "objetivos de recursos" comenzó a caer en contradicciones debido a los cambios en el entorno industrial. Aunque se recuperó rápidamente en 2009 y tanto el volumen de transacciones como las ventas alcanzaron nuevos máximos, toda la industria aún atravesó un período difícil de reducción de existencias.

Al mismo tiempo, debido a los cambios en el entorno económico mundial, las políticas fiscales y monetarias de mi país también se encuentran en un "estado inestable". La política ha cambiado de "rápida, precisa y pesada" a la economía. prevenir la inflación, pero es sólo dentro de un año. Además, los métodos de valoración incorrectos en el mercado de capitales y el imperfecto sistema de mercado de capitales de mi país también hacen posible que las empresas inmobiliarias aumenten su valor de mercado y obtengan financiación sólo aumentando constantemente sus reservas de terreno. Cuando el entorno del mercado se invierte, las posiciones multipartitas unidireccionales (reservas de tierras o productos para la venta) mantenidas a precios elevados quedan completamente expuestas a riesgos, y la cadena de capital se convierte en el mayor cuello de botella que impide a las empresas inmobiliarias alcanzar objetivos estratégicos.

El entorno industrial, especialmente el turbulento entorno financiero causado por la crisis financiera, no sólo intensifica la complejidad de la futura tendencia de desarrollo de la industria, sino que también aumenta el costo para las empresas inmobiliarias de obtener los recursos necesarios. para el desarrollo. Sujeto a la influencia de la financiación del suelo, el crecimiento sostenido y constante de los altos precios de la vivienda se ha convertido en el supuesto más importante para que las empresas de bienes raíces residenciales repitan la estrategia de "expansión a gran escala". Ya sea el análisis del proceso de urbanización o del dividendo demográfico, es sólo para demostrar la fiabilidad de esta base. Pero, de hecho, la industria inmobiliaria es una industria cíclica y las empresas a menudo ignoran en su planificación estratégica que el desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria y la capacidad de mantener los altos precios actuales de la vivienda son dos conceptos completamente diferentes.

La agitación del mercado ha provocado que muchas empresas inmobiliarias centradas en el mercado inmobiliario residencial comiencen a ajustar sus estrategias, presten atención e intervengan paulatinamente en otra área del sector inmobiliario: la comercial. inmobiliario, e intentar aplicar estrategias de expansión de "escala" en el sector inmobiliario comercial.

Dado que los promotores o inversores suelen operar directamente activos inmobiliarios en forma de tenencia o "venta y arrendamiento posterior", en comparación con los bienes raíces residenciales, una diferencia obvia es que los bienes raíces comerciales pueden proporcionar a los propietarios especialmente cuando las políticas económicas Las restricciones y el crédito bancario se reducen, los ingresos por alquileres sostenidos y estables mejorarán efectivamente la presión del flujo de caja de las empresas inmobiliarias y suavizarán las fluctuaciones de rendimiento. Al mismo tiempo, poseer bienes raíces residenciales solo aumenta el inventario, mientras que poseer bienes raíces comerciales es como una opción de compra. No solo puede compartir los enormes beneficios de la futura apreciación del valor de la tierra, sino también elegir venderla o continuar manteniéndola de acuerdo con ello. fluctuaciones del ciclo del mercado: esta es probablemente una de las principales razones de la transformación de los inmuebles residenciales en inmuebles comerciales. Además, como activo que puede generar flujo de caja continuamente, los bienes raíces comerciales naturalmente tienen las condiciones para la titulización de activos. Ya sean ABS o REIT, los promotores de bienes raíces comerciales no solo pueden continuar manteniendo y operando bienes raíces comerciales, sino que también pueden continuar obteniendo los fondos necesarios para continuar desarrollando o adquiriendo nuevos bienes raíces comerciales, en comparación con las empresas de bienes raíces residenciales. , tienen más ventajas. Múltiples canales de financiación. Especialmente a principios de 2010, la Oficina General del Banco Popular de China emitió un aviso solicitando opiniones sobre las "Medidas administrativas para la emisión de bonos de beneficios fiduciarios inmobiliarios en el mercado de bonos interbancarios", señalando que la estructura piloto general de inversión inmobiliaria Se han formado fondos fiduciarios.

Pero, de hecho, ya sean continuas entradas de efectivo u opciones inmobiliarias, o las ventajas financieras de la titulización, son sólo los resultados finales de los bienes raíces comerciales. La razón fundamental por la que es anticíclico es que. Tiene control de tres eslabones clave en la cadena de la industria de bienes raíces comerciales: selección de ubicación con visión de futuro, satisfacción comercial del diseño y profesionalismo de operación. La selección del sitio depende de la investigación del cambio urbano sobre el proceso de urbanización y la migración de la población. El posicionamiento y el diseño dependen de la comprensión del negocio y los requisitos de los principales comerciantes. Las operaciones posteriores deben depender de una empresa compuesta que entienda tanto el desarrollo inmobiliario como el negocio. El talento, como dice el refrán, "la ubicación determina la multitud, la multitud determina el producto y el producto determina el modelo". Bajo la premisa anterior, los bienes raíces comerciales pueden exhibir tres características industriales anticíclicas que los bienes raíces residenciales no tienen: entradas de efectivo diversificadas y continuas, expectativas de apreciación de activos debido a las capacidades operativas y acuerdos de arrendamiento razonables. Mejora de la liquidez de los activos (hipoteca, venta). , “venta y arrendamiento posterior”, etc.).

(El autor es consultor senior de Saipu Management) ¿La administración autosostenida de bienes raíces comerciales requiere calificaciones?

La autosuficiencia y el autouso son dos cosas diferentes. es para uso propio, es exclusivo de su propia empresa. Para utilizarlo no se requiere calificación de administrador de propiedades. ¡Vanke Real Estate y Vanke Property Management son las propiedades inmobiliarias basura del mundo!

Estoy de acuerdo. La naturaleza del terreno es comercial. ¿Se puede utilizar como inmueble comercial?

No todos los apartamentos con servicios son de naturaleza comercial.

Para los apartamentos con servicios, el tipo de habitación no es muy bueno, la tasa de disponibilidad de habitaciones es baja y no se puede utilizar gas para uso comercial. el terreno, el agua y la electricidad son más caros porque se cobran de forma comercial

Sin embargo, no se ven afectados por restricciones de compra ni de préstamos. Al mismo tiempo, el precio total es bajo y los apartamentos con servicios. generalmente se entregan con decoración uniforme por parte del desarrollador.