¿Es una forma que tienen las inmobiliarias de construir en lugar de adquirir terrenos?
Editor Wang Bo
El año pasado, el negocio de construcción de agencias de repente se hizo popular entre las empresas inmobiliarias.
Nuevos actores como CIFI y Shimao entrarán en la vía de la construcción de agencias en 2021 y han firmado contratos para docenas de proyectos inmobiliarios con un valor vendible de decenas de miles de millones de yuanes. Antiguos actores como China Resources, Vanke y Country Garden también continúan haciendo esfuerzos. Greentown Management Holdings (09979.HK, en lo sucesivo "Greentown Management"), el primer escalón de agentes de construcción, ha sentido mucha presión el año pasado y algunos altos ejecutivos han renunciado a empresas como Shimao y China Resources.
Los datos del Instituto de Investigación del Índice de China muestran que, a finales de 2021, hay 36 empresas inmobiliarias que ingresan a la vía de la construcción de agencias y se espera que las ventas de las agencias de construcción comerciales se acerquen a los 5 billones. yuanes en 2030.
Algunos ejecutivos de la industria revelaron que en la actualidad, varias empresas constructoras de la industria han entrado en el período de orientación para cotizar en bolsa. En mayo de 2021, Centaline Construction (09982.HK), que se dedica principalmente al negocio de construcción de agencias, aterrizó de forma anticíclica en el mercado de valores de Hong Kong, proporcionando una "medicina especial" para las empresas inmobiliarias que están a punto de entrar en la "UCI". ".
La llamada construcción de agencia inmobiliaria significa que la inicia el cliente con necesidades de desarrollo, y el fiduciario con capacidad de desarrollo y experiencia en construcción participa en parte o en la totalidad del diseño, desarrollo, gestión y servicios. , y en definitiva consigue *** Un modelo de negocio rentable. Es decir, la inmobiliaria actúa como Parte B, no adquiere el terreno y trabaja por cuenta ajena en el desarrollo y construcción. En comparación con la adquisición y el desarrollo de terrenos independientes, el modelo de construcción de la agencia es un modelo de operación con pocos activos. El mayor gasto no es la adquisición de terrenos, sino la mano de obra.
La construcción de agencias inmobiliarias existía hace diez años, pero volvió a popularizarse en 2022. Tiene sus propios antecedentes históricos.
En 2022, debido a la crisis de flujo de caja, las empresas inmobiliarias reducirán en general la inversión y la adquisición de suelo. Si le falta tierra, es mejor trabajar en proyectos de otras personas y tener ingresos suficientes para cubrir los costos laborales que "quedarse sentado".
Además, desde la segunda mitad de 2021, el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles (en adelante, "viviendas de alquiler garantizado") se ha convertido en una tarea importante para el gobierno. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural planea que durante el período del "14º Plan Quinquenal", 40 ciudades clave suministrarán un total de aproximadamente 6,5 millones de unidades de vivienda con alquiler garantizado, lo que impulsará una inversión que se espera que alcance el billón. yuan.
Basado en el modelo anterior de vivienda asequible de China, en el corto y mediano plazo, la mayor parte del terreno para viviendas asequibles será arrebatado por empresas de inversión urbana o empresas estatales. Si las empresas inmobiliarias privadas quieren aprovechar esta ola de dividendos políticos, la mejor solución es la construcción de agencias de desarrollo.
Aunque el entorno político y de mercado es favorable para la construcción de agencias, hasta ahora, en la mayoría de las provincias y ciudades, las agencias de construcción de tipo gubernamental aún no se han integrado completamente para las agencias de construcción de tipo comercial, existen diferencias; en la distribución espacial entre el cliente y la empresa constructora. Las capacidades de desarrollo de las empresas inmobiliarias no son iguales a sus capacidades de construcción, y no hay muchas empresas inmobiliarias que puedan satisfacer las necesidades de clientes específicos.
Según la fuente de los honorarios de las agencias de construcción, se pueden dividir en agencias de construcción de tipo gubernamental y agencias de construcción de tipo comercial. El costo de la construcción gubernamental proviene de asignaciones financieras, como escuelas, hospitales y otros proyectos de infraestructura, o viviendas asequibles que no se venden. El costo de la agencia de construcción comercial proviene de los ingresos de las ventas del proyecto, independientemente de si el inversionista del proyecto es una empresa estatal o privada.
El negocio de las agencias de construcción es básicamente ligero en activos. Una persona de una agencia de construcción que cotiza en bolsa dijo que actualmente en el mercado de capitales existe una enorme brecha de valoración entre el modelo con pocos activos y el modelo con muchos activos. La agencia constructora no adelantará capital ni invertirá en acciones, ni dañará la imagen de la empresa ante los inversores en proyectos individuales.
Muchos expertos de la industria dijeron que en la actualidad, el estándar de cobro general en la industria de las agencias de construcción es del 3% al 5%. Si se trata de un proyecto de tipo gubernamental, los ingresos equivalen aproximadamente al 3%-5% del presupuesto del proyecto. Si se trata de una agencia de construcción de tipo comercial, los ingresos equivalen aproximadamente al 3%-5% de las ventas.
Esto no significa que los ingresos de las agencias de construcción comercial deban estar vinculados a las ventas. Tomemos como ejemplo Zhongyuan Construction. Todos los proyectos de construcción comercial de la empresa en Henan se facturan multiplicando el área por el precio unitario, y los ingresos son una cantidad fija. Zhongyuan Construction ofrece servicios de marca y ventas, pero los ingresos no se ven afectados por las ventas finales.
Algunas empresas vincularán parte de sus ingresos a las ventas. Por ejemplo, de los honorarios totales del proyecto, los honorarios fijos representan el 70% y el 30% restante fluctuará dependiendo de los resultados de las ventas. Los ingresos suelen representar la mayoría, lo que también determina los honorarios de construcción de la agencia. El negocio tiene las características de garantizar la cosecha a pesar de la sequía y las inundaciones.
Debido a su operación liviana de activos, el costo de operación de una agencia de construcción es muy bajo, la mayoría de los cuales son costos laborales. Por tanto, las empresas de agencias de construcción tienen las características de bajos beneficios y altos márgenes de beneficio.
Tomando como ejemplo Greentown Management, al 31 de diciembre de 2021, los proyectos contractuales de la empresa tenían un área total de construcción de 84,7 millones de metros cuadrados y un área en construcción de 44 millones de metros cuadrados. Un gerente de Greentown dijo que si participara en la evaluación de empresas de vivienda orientadas al desarrollo, el área en construcción administrada por Greentown sería suficiente para ubicarse entre las diez primeras del país.
Con un área en construcción tan grande, los ingresos anuales de Greentown Management son solo de 2,24 mil millones de yuanes, con una ganancia bruta de 1,04 mil millones de yuanes. Los ingresos de un gran proyecto de desarrollo inmobiliario pueden superar esta cifra. Sin embargo, debido a los bajos costos, el margen de beneficio bruto de Greentown Management puede alcanzar el 46,4% y, independientemente de la construcción gubernamental o comercial, el margen de beneficio bruto es superior al 40%.
No sólo eso, porque tienen pocos activos, no adquieren terrenos y tienen retornos garantizados, las empresas constructoras también son más capaces de resistir los riesgos de la regulación cíclica.
Los datos eólicos muestran que en 2021, la tasa de beneficio neto de Greentown Management es del 25,44% y la tasa de beneficio neto de Centaline Construction es del 59,18%. En comparación con los gigantes del campo del desarrollo tradicional, el margen de beneficio neto de Vanke en 2021 es del 8,41% y el margen de beneficio neto de Country Garden es del 7,83%, con ventajas obvias.
Para la mayoría de las empresas inmobiliarias en esta etapa, el modelo de construcción de agentes tiene más que solo estos beneficios. Los ingresos de la construcción de la agencia son suficientes para cubrir los costos laborales, lo que no sólo les ayuda a retener a sus equipos de desarrollo y evitar despidos, sino que también los mantiene allí mientras esperan que la industria se recupere.
La construcción de agentes también es beneficiosa para la financiación de la empresa matriz. Porque al calcular las ventas de las empresas inmobiliarias a gran escala, se pueden incluir los proyectos de construcción de agencias. Es decir, cuando las empresas inmobiliarias tienen dificultades para adquirir terrenos de forma independiente, la construcción de agencias puede ayudarlas a mantener sus rankings de ventas. Cuando las instituciones financieras juzgan la solidez de una empresa inmobiliaria y luego deciden si le conceden un préstamo, a menudo se remiten a los rankings de ventas.
Para aquellas empresas de agencias de construcción que se especializan en negocios gubernamentales, la construcción de agencias les permite tener intercambios comerciales continuos y estables con los departamentos gubernamentales, lo que favorece el mantenimiento de las relaciones entre el gobierno y las empresas. A este tipo de empresa no le importan mucho los altos rendimientos comerciales de la construcción de agencias en sí, pero espera buscar oportunidades para participar en más proyectos gubernamentales además de la construcción de agencias.
Las ventajas del negocio de construcción de agencias son tan obvias, ¿por qué hay solo unas pocas empresas representativas en la industria? Porque antes de 2018, cuando recién comenzaba la construcción de agencias, la industria inmobiliaria todavía se encontraba en el período de dividendos financieros y de tierras. Las empresas inmobiliarias se centraban principalmente en el negocio principal de desarrollo y no había ninguna motivación para realizar la construcción de agencias. , no había casos de negocio más maduros a los que hacer referencia. Hoy en día, aunque Greentown Management y Centaline Construction han demostrado modelos operativos para la industria, su competitividad central es difícil de dominar en poco tiempo para la mayoría de las empresas inmobiliarias.
En la actualidad, la agencia de construcción comercial sigue siendo el negocio principal de las empresas de construcción de agencias de vivienda. El informe anual de 2021 de Greentown Management reveló que los ingresos por construcción comercial representaron el 65,9% de los ingresos totales. Zhongyuan Construction se ha dedicado principalmente a la construcción comercial durante muchos años.
"Finanzas" se enteró de que durante mucho tiempo los clientes con demanda de agentes de construcción comerciales han sido las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. Ya se trate de mayores beneficios o de fondos potenciales aportados por las empresas constructoras, estas son las necesidades urgentes de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. Sin embargo, cuando se trata de operaciones prácticas, queda por ver si las necesidades y capacidades de ambas partes pueden coincidir.
Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias no son competitivas en los mercados de subastas de terrenos de primer y segundo nivel, y la mayoría de sus proyectos están ubicados en ciudades de tercer y cuarto nivel. La mayoría de las empresas inmobiliarias líderes se centran en ciudades o áreas urbanas de primer y segundo nivel con precios de vivienda más altos. El posicionamiento del producto y la lógica empresarial de estos dos mercados son diferentes. Existe un interrogante sobre si una agencia de construcción con los genes de una empresa inmobiliaria líder puede operar con éxito en los mercados de tercer y cuarto nivel menos familiares.
La mayoría de las empresas que ahora se han afianzado en la industria de la construcción de agencias tienen experiencias que son difíciles de replicar. Estas experiencias no solo les han permitido tomar la iniciativa en la ampliación y obtener premios de marca para la agencia. construcción, sino también operaciones acumuladas en mercados en hundimiento.
En 2010, Greentown se vio obligada a entrar en el mercado de agencias de construcción porque no cumplió con el ciclo regulatorio inmobiliario.
En ese momento, cuando Greentown estaba adquiriendo terrenos agresivamente para expandir su escala, coincidió con la introducción de una serie de políticas de control como la "Orden de Restricción de Compra", que hizo que la empresa enfrentara temporalmente enormes presiones de efectivo y deuda. Para sobrevivir, el director Song Weiping reorganizó parte del equipo de desarrollo y estableció una agencia de construcción para salir a buscar clientes para ganarse la vida. Esta parte del negocio de agencia es la predecesora de Greentown Management.
De 2014 a 2018, Greentown Management se expandió fuera de Zhejiang y realizó un diseño a nivel nacional, justo a tiempo para ponerse al día con el floreciente mercado inmobiliario y las mejoras en el consumo en ciudades de tercer y cuarto nivel.
En ese momento, no era difícil ganar dinero haciendo proyectos, pero las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias querían operar sus propios proyectos y no querían vender acciones del proyecto a grandes empresas inmobiliarias. . El modelo de agencia de construcción de Greentown no solo puede brindar empoderamiento de marca para los proyectos, sino que también ocupa solo una pequeña parte del "pastel". Se destaca de la competencia y completa rápidamente la replicación a escala desde ciudades de primer nivel a ciudades de tercer y cuarto nivel. .
Jianye se dedica a la construcción de agencias desde 2015. Aunque es cinco años más tarde que Greentown, cuando las principales empresas inmobiliarias se están implementando en todo el país, el posicionamiento estratégico de la empresa siempre ha sido cultivar profundamente Henan, no solo en las tres ciudades de cuarto nivel e incluso los condados y pueblos también tienen sus propios proyectos de desarrollo propio, por lo que Zhongyuan Construction realiza trabajos de agencia de construcción en Henan sin problemas de aclimatación.
Las dos constructoras alcanzaron escala en 2018. Este año prácticamente ha terminado el período de rápido aumento de los precios de la vivienda. El entorno del mercado en ese momento era que los precios de la tierra eran altos, los precios de la vivienda estaban bajo control y las ganancias estaban disminuyendo. Se pusieron a prueba la capacidad de ventas de las empresas inmobiliarias y la capacidad de gestión de costos del proceso de desarrollo.
Algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias han tenido problemas durante este período y quieren cooperar con las grandes empresas inmobiliarias para utilizar sus capacidades maduras para obtener más márgenes de beneficio.
Un inversor de una empresa inmobiliaria líder dijo que cuando el mercado es bueno, la primera opción para que las grandes empresas inmobiliarias participen en este tipo de proyectos debe ser la cooperación de capital, porque pueden obtener más " pastel." Pero en ese momento, debido a que el precio del terreno era demasiado alto, las principales empresas inmobiliarias no confiaban en si el proyecto sería rentable. Para evitar riesgos, prefieren cooperar mediante la construcción de agencias, de modo que al menos la cosecha esté garantizada en caso de sequías e inundaciones.
De 2018 a 2020, la escala del negocio de agencia de construcción de Jianye creció rápidamente. En 2019, este segmento de negocio se dividió por separado y se estableció Zhongyuan Construction Company. También en 2019, Greentown Management cotizó en la Bolsa de Valores de Hong Kong y se convirtió en la primera agencia de construcción de China. Dos años más tarde, Centaline Construction también cotizaba en la bolsa de valores de Hong Kong.
En los últimos dos años, debido a las lentas ventas, la demanda de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias para encontrar agentes de construcción ha aumentado, pero al mismo tiempo, también evaluarán el efecto. de la construcción del agente con más cuidado. Para las empresas constructoras con genes regionales, la época dorada de la expansión nacional puede haber pasado.
Zhongyuan Construction está intentando ahora expandirse a las provincias circundantes, pero está encontrando mayor resistencia que antes. Lo primero que hay que resolver es la cuestión de la confianza. Cómo hacer creer al cliente que la marca Jianye será conocida en Henan.
Para ello tuvieron que cambiar su modelo de carga. Anteriormente, en Henan, los honorarios de la agencia de construcción de Zhongyuan Construction se basaban en el número de metros cuadrados multiplicado por un determinado precio unitario, con un promedio de unos 200 yuanes por metro cuadrado. Los ingresos no estaban vinculados a los resultados de las ventas. Pero después de abandonar la provincia, sus tarifas de construcción están vinculadas a los resultados de las ventas. Si las ventas no son buenas, los ingresos de Zhongyuan Construction también se reducirán.
En resumen, todavía existen dificultades para hacer coincidir la oferta y la demanda de construcción comercial en toda la industria.
Además de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias, en el último año han aparecido en el mercado dos nuevos tipos de clientes. La primera categoría son las grandes empresas de tecnología. Las personas de las dos empresas constructoras líderes mencionaron que las grandes empresas de tecnología se han acercado a ellos para discutir la construcción de edificios de oficinas en el último año, algo que no habían encontrado en los últimos años.
El otro tipo son las empresas financieras. El año pasado, algunas empresas inmobiliarias tuvieron problemas de funcionamiento y vendieron sus activos a los acreedores. A las instituciones financieras les resulta imposible desarrollar sus propios proyectos y deben encontrar agentes que los construyan.
Este es un nuevo e interesante fenómeno en la industria de las agencias de construcción. ¿Cuánta nueva demanda traerán al mercado estos dos tipos de directores? ¿Es esto sostenible? Los conocedores de la industria tienen opiniones diferentes y continúan observando.
A medida que la industria ha disminuido en los últimos dos años, la mayor parte de la nueva oferta de tierra en todo el país ha sido asumida por empresas estatales o compañías de inversión urbana. Algunas personas creen que, ante una gran cantidad de valor nuevo, las empresas de inversión urbana y otras empresas estatales carecen de suficiente mano de obra y capacidad de desarrollo, por lo que encontrar la construcción de agencias es una opción inevitable.
Las empresas de agencias de construcción marcarán el comienzo de una nueva ronda de oportunidades de mercado.
Sin embargo, las citadas principales empresas de inversión inmobiliaria creen que no todas las empresas de inversión urbana tienen capacidades de desarrollo, pero si elevamos nuestros horizontes y nos centramos en la ciudad más que en la empresa, nos encontraremos con que en la mayoría de las ciudades Hay empresas de plataformas con capacidades de desarrollo pasajeras.
La persona dijo: "La relación entre estas empresas de inversión urbana es similar a la de la cadena industrial. Cuando la empresa A toma el terreno, puede transferirlo a la empresa B, que tiene capacidades de desarrollo". Todas son empresas de propiedad estatal, y todas son empresas de propiedad estatal. Cada una desempeña sus propias funciones dentro del sistema, y la cooperación entre ellas es natural ”
Además, existe una relación fundamental. diferencia entre las empresas de inversión urbana y las inmobiliarias que persiguen la eficiencia en la facturación No tienen prisa. Incluso si las empresas de inversión urbana realmente no tienen suficiente mano de obra para encargarse de tantos proyectos, pueden simplemente esperar y liberar su mano de obra antes de hacerlo.
Si la sociedad de inversión urbanística no quiere urbanizar el terreno que ha obtenido, existen otros métodos además de la construcción por agencia. En el corto plazo, pueden utilizar la tierra como garantía y emitir bonos de inversión urbana para recuperar rápidamente el costo de adquirir la tierra. La industria llama a este tipo de tierra “tierra de financiación”. A largo plazo, las empresas de inversión urbana pueden esperar hasta que el mercado se recupere y colocar el terreno en la plataforma de intercambio de la industria para su cotización secundaria y transferencia.
La principal competitividad de las empresas de agencias de construcción es que pueden vender proyectos a un precio superior al del cliente. Hablando objetivamente, las empresas inmobiliarias líderes y las empresas inmobiliarias líderes regionales comprenden el mercado mejor que las empresas de inversión urbana, y los productos que desarrollan son más populares entre los consumidores y se venden mejor. Sin embargo, para las empresas de inversión urbana, el beneficio no es el primer factor en su toma de decisiones. Es más importante que el proceso sea absolutamente conforme y no se cometan errores.
Las empresas de inversión urbana y las empresas estatales conceden gran importancia al cumplimiento y no se atreven a actuar precipitadamente a menos que reciban una señal clara.
En la actualidad, China carece de medidas de gestión generales a nivel nacional para la industria de la construcción de agencias, y sólo unas pocas ciudades desarrolladas tienen medidas locales. Esto dificulta el pago de los derechos de construcción en lugares donde no existen medidas de gestión. Si la empresa de inversión urbana coopera con una agencia de construcción, entonces se debe asignar en el presupuesto una tarifa de gestión de la construcción. Sin embargo, durante la revisión de cumplimiento, es posible que el proyecto no sea aprobado.
¿Es la sociedad de inversión urbana la principal plataforma empresarial para la construcción de viviendas con alquiler garantizado? Debido a la situación anterior, no existe un método de gestión general nacional para la industria de la construcción de agencias que quieran obtener. Proyectos de construcción de agencias gubernamentales de la empresa de inversión urbana No es una tarea fácil.
Los importantes planes nacionales son el motor más importante de la construcción gubernamental. Vanke hizo su primer negocio de agencia de construcción para el gobierno municipal de Shenzhen ya en 2012, pero el negocio se estancó durante los tres años siguientes. No fue hasta 2015 que el concepto de "Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao" se propuso por primera vez en documentos relacionados con la iniciativa "Un cinturón, una ruta". Posteriormente, se planificaron e implementaron una gran cantidad de proyectos de infraestructura en la zona, formando así un mercado para la construcción dirigida por el gobierno, y Vanke regresó nuevamente.
Por supuesto, la vivienda con alquiler garantizado también es un plan importante de alto nivel, pero puede que no tenga el mismo efecto de promoción que el plan del Gran Área de la Bahía a nivel nacional.
La historia del desarrollo de la construcción de agencias de Vanke revela otro patrón de construcción basada en el gobierno: una regionalización seria hace que sea difícil replicarla a nivel nacional. Lo que se puede hacer en el Área de la Gran Bahía puede que no sea posible fuera de esta área. Han pasado siete años desde 2015. El negocio de agencia de construcción de Vanke solo ha pasado de ser un departamento subordinado de la empresa de Shenzhen a una empresa comercial del mismo nivel que la empresa de la ciudad, y básicamente no ha ido más allá del alcance de la provincia de Guangdong. La mayoría de los actuales proyectos de construcción gubernamentales de Greentown se concentran en la provincia de Zhejiang.
El resultado de las diferencias de pensamiento antes mencionadas es que provincias desarrolladas como Guangdong y Zhejiang acogen con agrado varios intentos en la industria de la construcción por agencias, y Shenzhen y otras ciudades han formulado métodos de gestión de la construcción por agencias locales. En la mayoría de las provincias del interior, la actitud hacia la construcción de agentes es relativamente conservadora.
Si el departamento superior no brinda un apoyo claro, se encontrarán diversas dificultades en la operación práctica. Como se mencionó anteriormente, es difícil pagar la inversión urbana y los costos de construcción.
Además, un empresario de una importante agencia de construcción dijo que, a los ojos de algunos gobiernos locales, el trabajo de las empresas de inversión urbana equivale a la construcción de agencias y deberían tener suficientes capacidades de construcción. A la empresa de inversión urbana también le preocupa que si contrata a otra empresa constructora, los líderes la considerarán como comida muerta.
En resumen, considerando sólo la escala del negocio, la agencia de construcción gubernamental tiene grandes perspectivas.
Sin embargo, para que se pueda implementar en la práctica, también depende de si el gobierno local puede aceptar este negocio relativamente nuevo. En un corto período de tiempo, la construcción de agencias gubernamentales sólo tendrá espacio de mercado en las provincias económicamente desarrolladas.