¡Las hipotecas de Shanghai son baratas! ¡La tasa de interés más baja para el primer conjunto es del 4,65%!
Del 8 al 10 de junio, la tasa de interés de los nuevos préstamos comerciales para vivienda personal se basará en El precio de mercado del préstamo para el mismo período en el mes más reciente (LPR) se suma como referencia de precios.
La tasa de interés del primer préstamo comercial para vivienda personal no será inferior al LPR para el mismo período, y la tasa de interés para el segundo préstamo comercial para vivienda personal no será inferior al LPR para el mismo período. período más 60 puntos básicos.
Además, la tasa de interés del préstamo para vivienda comercial no será inferior a la LPR más 60 puntos básicos para el mismo período.
265438+20th Century Business Herald se enteró en exclusiva de que Shanghai, como ciudad con la tasa de interés hipotecaria más baja del país, no obtuvo ningún punto adicional por el LPR de cinco años después del cambio en la tasa de interés hipotecaria. pero en cambio perdió 20 puntos para la primera casa, lo que no tiene precedentes en la industria.
La reducción de puntos es sólo temporal.
265438+20th Century Business Herald se enteró por ejecutivos de dos bancos estatales y bancos por acciones en Shanghai que después de que la tasa de interés hipotecaria se vincule a LPR, la tasa de interés hipotecaria actual de Shanghai se establece inicialmente en no ser inferior a la tasa de interés del primer préstamo personal para vivienda en el mismo período. La LPR es negativa 20 puntos básicos, y la tasa de interés del segundo préstamo personal para vivienda no es inferior a la LPR + 60 puntos básicos en el mismo período.
Muchos banqueros en Shanghai dijeron que el ajuste a la baja es sólo temporal y se ajustará gradualmente al período LPR correspondiente en el futuro.
Basado en la LPR del 4,85% anunciada el 20 de septiembre, los tipos de interés hipotecarios más bajos son el 4,65% para la primera vivienda y el 5,45% para la segunda vivienda.
La nueva tasa de interés de préstamos personales comerciales para vivienda se calcula con base en el precio de mercado del préstamo (LPR) del mismo período del mes pasado como base de fijación de precios.
Lo sorprendente esta vez es que Shanghai no suma puntos, sino que los deduce, por lo que, hasta cierto punto, la tasa de interés del primer préstamo hipotecario es incluso más baja que antes. Anteriormente, el Banco de Shanghai implementó la primera tasa de interés de referencia más baja: 8,5% o 4,655%. En otras palabras, la tasa de interés más baja puede ser 0,005 puntos porcentuales más baja que después del New Deal.
“La segunda vivienda está más en línea con esta idea. Inicialmente se pensó que la primera vivienda se calcularía basándose en el mínimo nacional del 4,85%. En este caso, la tasa de interés hipotecaria de Shanghai está aumentando”. Un alto ejecutivo de un banco por acciones express.
Un ejecutivo de la sucursal de Shanghai de un banco estatal le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que esto es para conectar con la actual política hipotecaria de Shanghai. "Las hipotecas de Shanghai siempre han sido especiales y requieren un período de transición. Esta afirmación es comprensible".
Sin embargo, cómo implementar la nueva política de préstamos para vivienda y si se debe agregar más al nivel actual del 4,65% depende de la decisión del banco. En términos generales, los grandes bancos estatales tienen fondos suficientes y las tasas de interés de los préstamos son más bajas, posiblemente más cercanas a la línea mínima.
Sin embargo, aunque hoy es el día del cambio de ancla, la mayoría de los bancos aún no han implementado la nueva política. Un gerente de cuentas hipotecarias en la sucursal de Shanghai de un banco estatal dijo a los periodistas que no ha recibido ninguna notificación de cambios en la política de tasas de interés hipotecarias hoy.
Lista de tipos de interés en 14 ciudades típicas de todo el país: el pago mensual de un préstamo para la primera vivienda es de más de 6 yuanes.
El Instituto de Investigación E-House ha compilado estadísticas sobre préstamos para vivienda en 14 ciudades típicas de todo el país, entre ellas: 4 ciudades de primer nivel, Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, 7 ciudades de segundo nivel, Hangzhou; , Suzhou, Nanjing, Ningbo y Hefei, Chongqing y Haikou, tres ciudades de tercer y cuarto nivel, Wuxi, Zhuhai y Foshan;
Después de la implementación de las tasas de interés de los préstamos LPR en las 14 ciudades mencionadas, las tasas de interés aumentaron ligeramente. Calculado en base al capital del préstamo de 6.543.800 RMB, el pago mensual de la primera vivienda aumentará en 6 yuanes y el pago mensual de la segunda vivienda aumentará en 15 yuanes. Desde la perspectiva de la estructura urbana, la carga para las ciudades de segundo nivel aumentará relativamente, mientras que la carga para las ciudades de tercer y cuarto nivel será menos obvia e incluso puede disminuir.
Los tipos de interés de la segunda residencia han cambiado significativamente.
2065438+En septiembre de 2009, según datos publicados por el Centro Nacional de Financiamiento Interbancario, la tasa de interés cotizada LPR a un año en el mercado de préstamos nacional fue del 4,20%, una disminución de 5 pb, o 0,05 puntos porcentuales. , a partir de agosto.
La cotización de la LPR a cinco años en el mercado crediticio fue del 4,85%, igual que en agosto. Por supuesto, en comparación con la tasa de interés de referencia a cinco años del banco central del 4,90%, la cotización actual de la LPR a cinco años es relativamente baja.
Desde una perspectiva inmobiliaria, los datos del E-House Research Institute muestran que en junio de 2019, la tasa de interés hipotecaria LPR para viviendas por primera vez en cuatro ciudades de primer nivel fue del 5,23%, un ligero aumento. desde el 5,21% en septiembre 2 pb, o 0,02 puntos porcentuales.
Al mismo tiempo, la tasa de interés hipotecaria LPR para segunda vivienda en cuatro ciudades de primer nivel fue del 5,61%, un ligero aumento desde el 5,58% en septiembre, con un aumento de 3 puntos básicos, o 0,03 puntos porcentuales.
Los cambios relativos de Shanghai en las tasas de interés hipotecarias son los más obvios: las tasas de interés para viviendas por primera vez aumentaron 5 pb y los préstamos para segundas viviendas aumentaron 6 pb. En la práctica, sin embargo, la situación es muy diferente.
Dos características se desprenden de este tipo de datos de tipos de interés hipotecarios.
En primer lugar, después de que las ciudades de primer nivel adoptaron el nuevo mecanismo de fijación de precios de las tasas de interés, las tasas de interés no cambiaron mucho, sólo cambios leves, lo que refleja aún más la orientación de la estabilidad de las tasas de interés.
2. En términos de cambios en las tasas de interés para compradores de primera y segunda vivienda, las tasas de interés para compradores de segunda vivienda han cambiado ligeramente.
Este mes, la tasa de interés hipotecaria LPR para compradores por primera vez en siete ciudades de segundo nivel fue del 5,67%, un ligero aumento desde el 5,64% en septiembre. Al mismo tiempo, la tasa de interés hipotecaria LPR para segundas viviendas en siete ciudades de segundo nivel fue del 5,99%, también ligeramente superior al 5,94% de septiembre, con un aumento de 5 puntos básicos. La tasa de interés del primer préstamo hipotecario de Suzhou cayó 8 puntos básicos con respecto al mes anterior, pero la tasa de interés general se mantuvo en un máximo del 6,05%.
De este tipo de datos de tipos de interés hipotecarios se desprenden dos características.
En las ciudades de primer y segundo nivel, las tasas de interés para los compradores por primera vez no han aumentado significativamente, mientras que las tasas de interés para los apartamentos de segundo nivel han aumentado de manera relativamente significativa.
En segundo lugar, en comparación horizontal, las tasas de interés para la primera y segunda vivienda en las ciudades de segundo nivel han aumentado más que las de las ciudades de primer nivel. Esto está relacionado con el reciente endurecimiento de las políticas inmobiliarias en las ciudades de segundo nivel. -ciudades de nivel.
En las tres muestras de ciudades de tercer y cuarto nivel, la tasa de interés hipotecaria LPR para la primera vivienda fue del 5,59%, una ligera disminución desde el 5,64% de septiembre, con una disminución de 5 pb, o 0,05 puntos porcentuales. Al mismo tiempo, la tasa de interés hipotecaria LPR para segundas viviendas en tres ciudades de tercer y cuarto nivel fue del 5,83%, una ligera disminución desde el 5,88% en septiembre, una disminución de 5 puntos básicos, o 0,05 puntos porcentuales.
Con la reforma del mecanismo de fijación de precios LPR, el método de fijación de precios y el nivel de la tasa de interés de las tasas de interés hipotecarias cambiarán en el futuro, lo que también afectará el costo de los préstamos hipotecarios para vivienda, es decir, el pago mensual. . Con base en los resultados estadísticos anteriores de 14 ciudades, utilizamos el caso de préstamo de "1 millón de capital de préstamo, 360 cuotas en 30 años, igual método de pago de capital e intereses" para calcular el costo y luego observar los cambios en la presión de pago mensual. de compradores de vivienda bajo la tasa de interés de préstamo LPR.
Se puede ver en los resultados del cálculo que después de la implementación de las tasas de interés de los préstamos LPR en 14 ciudades, el pago mensual de la primera vivienda aumentará en 6 yuanes y el pago mensual de la segunda vivienda aumentará. aumentar en 15 yuanes. Aunque hay un ligero aumento, básicamente no causará mucha interferencia a los compradores de viviendas o puede ignorarse. Desde la perspectiva de la estructura urbana, la carga para las ciudades de segundo nivel aumentará relativamente, mientras que la carga para las ciudades de tercer y cuarto nivel será menos obvia o incluso reducida.
Orientar que más fondos fluyan hacia la economía real.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo en una entrevista con un periodista del 21st Century Business Herald que después del feriado del Día Nacional, el mercado nacional de préstamos hipotecarios para vivienda implementó un nuevo mecanismo de fijación de precios y el modelo de fijación de precios LPR ayudó a realizar la orientación de la comercialización de tasas de interés. Las políticas hipotecarias LPR en varias regiones se implementarán una tras otra basándose en la idea de adaptar las medidas a las condiciones locales y las políticas específicas de la ciudad, y en función de la situación del mercado inmobiliario y la financiación inmobiliaria en varias regiones. Los principales bancos comerciales recalcularán las tasas de interés hipotecarias y emitirán préstamos hipotecarios basándose en la tasa de interés base LPR y puntos básicos según las condiciones operativas reales y la orientación de la política inmobiliaria.
También se puede ver en el cálculo que el último ajuste de la tasa de interés LPR no tendrá un impacto sustancial en el costo de los préstamos para vivienda, pero se reflejará un mayor impacto en el ajuste del método de fijación de precios de los préstamos. es decir, la autorregulación de los tipos de interés posteriores. Habrá más margen de ajuste.
Dongxing Securities dijo: Los recortes de las tasas de interés estructurales tienen como objetivo estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas. Desde 2002, las tasas de interés de referencia de los préstamos de diferentes vencimientos se han ajustado simultáneamente. Por lo tanto, este recorte estructural de los tipos de interés se interpreta como una expectativa de estabilización de los precios de la vivienda, continuando con el anterior estricto control de la financiación inmobiliaria. Dongxing Securities cree que la continua y estricta política financiera inmobiliaria desde mayo de este año guiará la entrada de más fondos a la economía real.
Además, debido a las insuficientes cuotas hipotecarias, se espera que los tipos de interés hipotecarios nacionales continúen su tendencia alcista. En agosto, el tipo de interés medio nacional para préstamos para primera vivienda fue del 5,47% y el tipo de interés medio para préstamos para segunda vivienda fue del 5,78%, los cuales han aumentado durante tres meses consecutivos.
Dongxing Securities cree que esta tendencia continuará. La razón principal es que hubo más cuotas de crédito para vivienda en el primer semestre del año e insuficientes en el segundo semestre. Desde una perspectiva regional, las tasas de interés hipotecarias en diferentes ciudades estarán determinadas por la oferta y la demanda de hipotecas y la regulación de “una ciudad, una política”.
A juzgar por los fundamentos actuales de la industria, no respalda la flexibilización de la financiación inmobiliaria. Afectadas por un fuerte apoyo de ciudades de tercer y cuarto nivel y una base baja, las ventas de bienes raíces en agosto superaron las expectativas. La superficie de ventas mensual en agosto aumentó un 4,7% interanual, el mayor de diciembre. En agosto, la inversión en promoción inmobiliaria aumentó un 10,5% interanual, 2 puntos porcentuales más que el mes anterior. La inversión acumulada en desarrollo aumentó un 65.438+00,5% interanual. Aunque ha disminuido, todavía se encuentra en un nivel alto. Por lo tanto, unos fundamentos sólidos no respaldan la introducción de políticas de flexibilización a gran escala, ya sean políticas financieras inmobiliarias o políticas administrativas representadas por "restricciones de compra, restricciones de préstamos, restricciones de ventas y restricciones de firma".
Comparación entre reducción de la LPR y recorte de tipos de interés: si la LPR cae en los próximos cinco años, el impacto en las tasas de interés hipotecarias será más débil que un recorte de tasas de interés. El recorte de la tasa de interés aquí se refiere a reducir las tasas de interés de referencia para depósitos y préstamos antes de reformar el mecanismo de formación de la LPR. En esencia, el precio de las tasas de interés hipotecarias de los bancos comerciales está determinado por sus propios costos de capital, las calificaciones crediticias de los clientes y otros factores. Desde la perspectiva de los costos de capital, dado que los recortes de las tasas de interés son más efectivos que los recortes de las tasas de interés de la LPR para reducir los costos integrales de capital de los pasivos de los bancos, si la LPR disminuye en los próximos cinco años, el impacto sobre las tasas de interés hipotecarias será más débil que el de los intereses. recortes de tipos.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que en general, las tasas de interés hipotecarias de los bancos locales no cambiarán mucho antes y después de la implementación de la política LPR. En la actualidad, las tasas de interés hipotecarias en varios lugares son básicamente estables con pocas fluctuaciones obvias, y la mayoría de los bancos siguen otorgando préstamos con normalidad. A juzgar por las principales ciudades de primer y segundo nivel del país, los niveles actuales de las tasas de interés han fluctuado ligeramente en comparación con el segundo trimestre de 2019, pero más del 80% de las ciudades aún mantienen las tasas de interés más bajas de los últimos dos años. En comparación con 2065438 + el cuarto trimestre de 2008, no hubo un aumento significativo en las tasas de interés hipotecarias en ninguna ciudad.