Las “tres líneas rojas” siguen fermentando los riesgos crediticios de las inmobiliarias y siguen diferenciándose
“Se espera que el riesgo de ruptura de la cadena de capital y la presión de continuación de la deuda de las empresas inmobiliarias altamente endeudadas aumente aún más”. ., Ltd. dijo que con el mayor endurecimiento de las políticas de financiación de la industria, como resultado, las empresas inmobiliarias altamente endeudadas pueden tener dificultades para aumentar las ventas y los reembolsos durante todo el año, y existe una gran incertidumbre en las ventas de capital de los proyectos y la revitalización de activos. .
En cuanto a las formas de ayudarse a uno mismo en una crisis, Dong Yang dijo que el apalancamiento y la deuda se pueden reducir promoviendo las ventas, la rotación rápida, la venta de acciones, la introducción de inversores estratégicos y el desarrollo cooperativo.
Las nuevas regulaciones de financiación continúan evolucionando.
1 es el período tradicional de mayor emisión de bonos en el sector inmobiliario. Sin embargo, esta tradición se rompe en 2021.
En la actualidad, la escala de financiación de la industria inmobiliaria se ha reducido significativamente. Según las estadísticas de RealData, la financiación total de bonos nacionales y extranjeros de empresas inmobiliarias en 2021 y 2021 será de aproximadamente 163.000 millones de yuanes, una disminución interanual del 5,3%. El mercado estará cerrado durante las vacaciones del Festival de Primavera en la última semana de enero de 2020. Con una semana de negociación reducida, la escala de emisión de bonos en el primer mes de este año no superó la del mismo período del año pasado.
Desde 2017, la escala de financiación de la industria inmobiliaria en el primer mes del nuevo año ha mostrado una fuerte tendencia ascendente. Por ejemplo, la escala de emisión de bonos en el primer mes de 2020 fue de 172.100 millones de yuanes, el máximo de todo el año. RealData cree que el primer mes de cada año calendario es el período pico para la financiación de bonos de las empresas inmobiliarias. Sin embargo, el mercado de bonos en el primer mes de 2021 está relativamente activo y está en línea con el ritmo tradicional de emisión de bonos. regulaciones de financiación, la escala de la emisión de bonos es baja en línea con las expectativas del mercado.
La escala de financiación con bonos de empresas inmobiliarias de 2011 1 a 2020 1.
Fuente de datos: viento, elaborado por RealData.
Sin embargo, si observamos la situación financiera del año pasado, la tasa de crecimiento de la financiación se ha desacelerado. Según las estadísticas de RealData, la financiación total de bonos nacionales y extranjeros de empresas inmobiliarias en 2020 fue de aproximadamente 12.132 millones de yuanes, un aumento interanual acumulado del 3% y una disminución de 10 puntos porcentuales con respecto al mismo período de 2019.
Detrás de la disminución en la escala de financiamiento está el entorno político cada vez más estricto. El 20 de agosto del año pasado, los reguladores propusieron por primera vez la política de las “tres líneas rojas”. A principios de este año, el banco central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural celebraron otro simposio y se espera que las empresas piloto de vivienda de las "tres líneas rojas" se sigan ampliando.
Además de los tres indicadores de pasivo (la relación activo-pasivo después de excluir los ingresos anticipados es superior al 70 %/la relación de deuda neta es superior al 100 %/la relación de pasivo a corto plazo en efectivo es inferior a 1 vez) , los detalles de implementación de las nuevas normas de financiación son más estrictos. Dong Yang dijo que aunque los detalles específicos de implementación aún no se han publicado oficialmente, la implementación de las nuevas regulaciones incluye principalmente los siguientes aspectos:
1.? A partir de 5438+00 en junio de 2020, las empresas piloto deben informar 5 pasivos fuera de balance antes de 5438+05 cada mes, como proyectos inmobiliarios residenciales no consolidados, financiación de deuda basada en acciones, productos de titulización de activos de la cadena de suministro, Socio Accionista Neto Inversiones y otros pasivos fuera de balance que devengan intereses relacionados con bienes inmuebles. Cobertura integral del sector inmobiliario, diversos canales de financiación dentro y fuera de balance;
2.? Dos indicadores de observación: la proporción de compra y venta de terrenos no supera el 40%, el flujo de caja operativo ha sido negativo durante tres años consecutivos y es necesario explicar la fuente de fondos para la compra de terrenos;
3 .? El calibre estadístico de los bonos perpetuos: los bonos perpetuos emitidos antes de agosto de 2020 se pueden utilizar como índice de apalancamiento y otros indicadores en el cálculo del capital. Los bonos perpetuos emitidos después de agosto de 2020 e incluidos en el capital del propietario se incluyen en el cálculo de los activos totales, los activos netos. y otras cuentas deben eliminarse.
Con la implementación gradual de nuevas regulaciones de financiación, la escala de financiación de las empresas inmobiliarias también mostrará una tendencia a la baja. RealData cree que en 2021, bajo la influencia de la aplicación ampliada de nuevas regulaciones de financiación, más empresas inmobiliarias tomarán la iniciativa de "reducir sus cargas" y la escala de financiación de las pequeñas y medianas empresas a lo largo del año seguirá siendo baja. Las empresas inmobiliarias serán las primeras en sentir la fuerte presión del mercado de bonos.
Los riesgos crediticios de las empresas inmobiliarias siguen divergiendo.
Yu Liang, presidente de la junta directiva de Vanke Group, afirmó que las "tres líneas rojas" cambiarán las reglas de la industria. ¿En qué aspectos se refleja principalmente este cambio?
"Los riesgos crediticios de las empresas inmobiliarias con diferentes escalas, operaciones y estrategias financieras siguen divergiendo". Esta es la respuesta de Dong Yang.
De hecho, la escala de infracciones en el sector inmobiliario ha aumentado significativamente.
Guotai Junan cree que desde 2020, Xinhualian (000620, Stock Bar), Tahoe, Tianfang y Sansheng Hongye han incumplido uno tras otro, y la industria inmobiliaria ha incumplido el pago del capital y los intereses por un total de 65.438+04.884 mil millones de yuanes, superando el nivel de incumplimiento. de 2065.438+08-2065.438+09 . Entre ellos, 6 bonos de las 50 principales empresas inmobiliarias Tahoe Group (000732, Stock Bar) * * * incumplieron, con un impago total de capital e intereses de 116,77 millones de yuanes.
Según las estadísticas de CITIC Securities (600030, Stock Bar), actualmente 9 empresas inmobiliarias emisoras de bonos nacionales han experimentado incumplimientos reales de bonos. Entre ellas, sólo Tahoe Group fue alguna vez una empresa inmobiliaria de primer nivel. , y la gran mayoría de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias han experimentado impagos reales de bonos. Muchas empresas incumplieron sus obligaciones debido a inversiones de diversificación fallidas.
Guotai Junan cree que dado que el mercado de bonos es el punto de partida directo para las restricciones financieras, se espera que el volumen de emisión de bonos inmobiliarios en el mercado primario se reduzca y habrá más oportunidades para la selección de bonos. explorarse desde el mercado secundario en el futuro. La agencia aconseja a los inversores que eviten las propiedades rojas y naranjas, así como las pequeñas empresas inmobiliarias con escasas reservas de suelo.
Dong Yang cree que las nuevas regulaciones de financiación harán que las instituciones financieras sean más cautelosas a la hora de controlar las líneas de negocio de financiación y los propósitos de los préstamos de las empresas inmobiliarias, y los inversores también serán más cautelosos en sus preferencias de inversión, gradualmente avanzando hacia operaciones estables y baja deuda de inclinación corporativa.
Las diferentes empresas inmobiliarias tienen diferentes presiones de endeudamiento. Dong Yang cree que las empresas inmobiliarias líderes con una alta rotación, un buen diseño de proyectos y una carga de deuda ligera tendrán una posición más estable en virtud de sus ventajas de escala. Las empresas inmobiliarias altamente apalancadas reducirán sus modelos de expansión comercial y ralentizarán su desarrollo; Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias aumentarán el apalancamiento al aumentar el apalancamiento. Será más difícil adelantar en las curvas y aumentarán los riesgos crediticios de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias con ventas lentas y baja rotación.
Las ventas de empresas inmobiliarias muy endeudadas podrían no crecer.
Tanto la velocidad de desarrollo como la escala de las empresas inmobiliarias altamente endeudadas han atraído más atención del mundo exterior. En particular, el endurecimiento del entorno financiero y la llegada del pico de pago de la deuda de las empresas inmobiliarias serán sin duda un duro golpe para las empresas inmobiliarias muy endeudadas.
Según datos de RealData, la escala de pago de la deuda en 2020 es de aproximadamente 915.4 mil millones, un aumento interanual del 28,7%. Se espera que la escala de vencimiento de la deuda de 5438+0 (excluidos los bonos a ultracorto plazo 5438+0 que se emitirán en 2026) alcance los 654.380 millones de yuanes en 2026, un aumento interanual del 36%, superando históricamente el marca del billón, alcanzando 654,38 mil millones de yuanes.
El tamaño de los bonos que vencen de empresas inmobiliarias (en términos de acciones y bonos) (CNY)
Fuente de datos: viento, compilado por RealData.
Dong Yang cree que las empresas inmobiliarias altamente endeudadas, así como las empresas con más desarrollos cooperativos, mayores escalas de garantía y más titulizaciones de activos, se enfrentarán al dilema de estrechar los canales de financiación. Las “tres líneas rojas” limitan la tasa de crecimiento de la deuda que devenga intereses. La nueva deuda de las empresas inmobiliarias altamente endeudadas se utiliza principalmente para pedir prestado dinero nuevo para pagar las antiguas, y la posibilidad de adquirir ampliación de terrenos mediante financiación es limitada.
Especialmente para las empresas inmobiliarias muy endeudadas con reservas de suelo pobres, Guotai Junan cree que, por un lado, es difícil para estas empresas inmobiliarias obtener préstamos a gran escala debido a las restricciones políticas y a la refinanciación de la deuda y las inversiones en tierras son limitadas; por otro lado, las reservas insuficientes del suelo han restringido el crecimiento de su flujo de caja operativo. Ante la presión de revender al vencimiento, la cadena de capital puede romperse y existe cierto grado de riesgo crediticio.
Dong Yang cree que con un mayor endurecimiento de las políticas de financiación de la industria, es posible que las ventas y los reembolsos anuales de las empresas inmobiliarias altamente endeudadas no aumenten, y existe una mayor incertidumbre en las ventas de capital de los proyectos y la revitalización de activos. aumentando el riesgo de ruptura de la cadena de capital y la presión de la continuación de la deuda.
Para las empresas con altos niveles de endeudamiento, la máxima prioridad es aumentar el flujo de caja. En este sentido, Dong Yang cree que la primera medida es vender rápidamente para aumentar la facturación, y la segunda es vender acciones para revitalizar activos, retirar fondos y reducir rápidamente el apalancamiento.
De hecho, las empresas inmobiliarias están incrementando rápidamente sus esfuerzos por transferir activos. La información pública de la Bolsa de Valores de Beijing muestra que en junio 5438+01, hubo un total de 23 proyectos de transferencia de derechos de propiedad en la industria inmobiliaria, muy por delante del número total de junio 5438+0. Entre ellos, 19 eran empresas centrales. la transferencia de capital en proyectos inmobiliarios, que representan casi el 80%.
Casos recientes de transferencia de capital de filiales de empresas inmobiliarias
Fuente: United Credit Information
El desarrollo cooperativo y la introducción de inversores estratégicos también son formas importantes de reducir la deuda. Otras vías También incluye escisiones o salidas a bolsa de activos. Por ejemplo, desde 2020, las empresas inmobiliarias han tomado la iniciativa de escindir empresas inmobiliarias y cotizarlas en Hong Kong, lo que es una respuesta a la reducción de la deuda.