Las ciudades de tercer y cuarto nivel se enfrentan a una regulación inversa del mercado inmobiliario y siete ciudades han emitido órdenes de límite de precios
Mientras que las ciudades de primer nivel y las ciudades populares de segundo nivel han intensificado la regulación del mercado inmobiliario, algunas ciudades de tercer y cuarto nivel están iniciando una regulación "inversa" y se han implementado "órdenes de límite de precios". sido implementado en varios lugares.
Según estadísticas incompletas, al menos 7 ciudades han restringido el comportamiento de reducción de precios de las empresas inmobiliarias mediante entrevistas con empresas inmobiliarias o la introducción de políticas. Pero detrás de los recortes de precios, la alta presión de la deuda y el lento retorno de los fondos hay realidades que algunas empresas inmobiliarias tienen que afrontar, y está en marcha una guerra para defender los precios de la vivienda.
Al menos siete ciudades han emitido "órdenes de limitación"
Según estadísticas incompletas de The Paper, hasta el momento, siete ciudades, incluidas Zhuzhou, Jiangyin, Heze, Yueyang, Kunming y Shenyang y Tangshan han anunciado una “orden límite” sobre los precios de la vivienda.
La razón por la que se llama "orden de límite de precio" es porque algunas empresas o intermediarios de bienes raíces fueron entrevistados o entrevistados oficialmente por el gobierno cuando bajaron sus precios de venta significativamente por debajo del precio normal del mercado o cuando Eran agentes de vivienda comercial de nueva construcción.
Tomemos a Zhuzhou, Hunan como ejemplo. El 9 de septiembre, algunos ciudadanos e internautas informaron que empresas como Jinbi Real Estate, Rongsheng Real Estate, Borui Real Estate, Xinsheng Wanbo y Shell Brokerage habían reducido significativamente sus ventas. precios y significativamente Vender o vender casas comerciales de nueva construcción a precios inferiores al precio normal del mercado o venderlas como agentes altera gravemente el orden del mercado inmobiliario. En respuesta, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Zhuzhou entrevistó posteriormente a los líderes de proyecto de las empresas antes mencionadas y los incluyó en el historial crediticio malo de la empresa.
Anteriormente, el 31 de agosto, el "Aviso sobre varios asuntos relacionados con la promoción adicional del desarrollo saludable y estable del mercado inmobiliario" emitido por la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Jiangyin de la provincia de Jiangsu mencionaba claramente que el precio de venta de la vivienda comercial Después del registro, el precio de transacción real de la vivienda comercial no será superior al precio de registro. Al mismo tiempo, el dumping de bajo precio (por ejemplo, inferior al precio de coste, reducción encubierta del precio, etc.). y las guerras de precios están estrictamente prohibidas y ponen fin resueltamente a la competencia despiadada, la reducción de los estándares y la calidad, los retrasos en las entregas y otras conductas ilegales.
A juzgar por las ciudades que actualmente han emitido "órdenes de límite de precios", las principales medidas represivas en varios lugares son recortes de precios maliciosos. Los precios de venta de algunas empresas inmobiliarias son mucho más bajos que el precio de mercado, que es. Se considera que ha perturbado gravemente el mercado.
Gráfico: The Paper
¿Cómo reducen los precios y venden las empresas inmobiliarias?
¿Cuáles son los motivos de la bajada de precios de las inmobiliarias?
La escala de ventas "pasó de subir a bajar", y la mayor presión sobre las empresas inmobiliarias para retirar fondos puede ser una de las razones.
Según el seguimiento de datos publicado por la Oficina Nacional de Estadísticas, el Instituto de Investigación Tongce mostró que en julio, el área de ventas de edificios residenciales comerciales en todo el país fue de 115 millones de metros cuadrados, una disminución interanual. del 9,45% y un descenso intermensual del 40,6%. Esta es también la primera vez en el último año que "de subir a bajar", lo que indica que las ventas de bienes raíces en mi país han entrado en un canal descendente.
Desde la perspectiva de la estructura de capital de desarrollo, los rendimientos de las ventas representaron el 57,15% del financiamiento, 3,9 puntos porcentuales más que en 2020, y los préstamos internos representaron el 12,95% del financiamiento, que disminuyó de 2020 a 2020. 0,87 puntos porcentuales, lo que muestra que las empresas inmobiliarias dependen principalmente de los cobros por ventas para su financiación, y están mostrando una tendencia al alza. En el futuro, las empresas inmobiliarias dependerán principalmente de la "sangre autogenerada" para su financiación. El crecimiento de las ventas ha pasado de subir a bajar por primera vez, lo que indica que la fuente principal de fondos de las empresas inmobiliarias ha comenzado a disminuir y ha aumentado la presión sobre las empresas inmobiliarias para que retiren fondos.
Sun Hongbin, presidente de la junta directiva de Sunac China, mencionó en la reunión provisional de resultados de este año que la presión del mercado en la segunda mitad del año es relativamente alta, principalmente por dos aspectos. las empresas han comenzado a reducir los precios debido a una mayor presión; una es que las políticas del país son relativamente firmes, lo que ha dado a todos la expectativa de que los precios de la vivienda no aumentarán. Ahora la presión económica también es relativamente alta y el poder adquisitivo de todos se ha visto afectado. .
Sun Hongbin cree que el mercado actual es muy similar al de 2018. “Todo el mercado crediticio está relativamente ajustado. Las ventas fueron relativamente buenas en la primera mitad del año y los préstamos fueron relativamente difíciles. En la segunda mitad del año, todavía fue igualmente difícil obtener préstamos y el mercado de ventas cayó drásticamente. La presión de ventas en la segunda mitad de este año es muy fuerte y se espera que el mercado sea bastante severo en la segunda mitad. del año."
El giro del mercado inmobiliario también puede convertirse en una tendencia en la industria. Guo Yingcheng, presidente y director ejecutivo de Kaisa Group, dijo en la reunión de desempeño que en los últimos años, especialmente este año, la regulación del mercado inmobiliario se ha vuelto más precisa y la implementación de políticas es más rápida que antes. Pero al mismo tiempo, también nos enfrentamos a grandes desafíos. Después de un control preciso, una vez completadas las ventas, la devolución de los fondos hipotecarios puede ser más lenta que antes, lo que también ejerce cierta presión sobre la empresa.
Además, la presión de la deuda es también una "espada afilada" que pende sobre las cabezas de algunas empresas inmobiliarias.
Según datos relevantes publicados por el Instituto de Investigación Tongce, la escala de deuda vencida de las empresas inmobiliarias este año ha alcanzado los 1,2 billones, con un promedio mensual de más de 100 mil millones. El ratio de endeudamiento promedio de la industria inmobiliaria en el segundo trimestre fue del 77,85%, una disminución de 1,34 puntos porcentuales con respecto al primer trimestre y una disminución de 1,23 puntos porcentuales con respecto a 2020, cuando se propusieron tres líneas rojas. Esto muestra que los efectos de la regulación están empezando a notarse y las empresas inmobiliarias consideran la reducción de la deuda y la optimización de las tres líneas rojas como sus principales estrategias. Pero al mismo tiempo, medidas regulatorias cada vez más estrictas han acelerado la exposición de las deficiencias de deuda de algunas empresas inmobiliarias, y los casos de incumplimiento de bonos de empresas inmobiliarias están aumentando.
Según las estadísticas del Instituto de Investigación Shell, desde principios de este año, los impagos de bonos en el sector inmobiliario han aumentado significativamente en comparación con los dos últimos años. En sólo 6 meses, 12 inmobiliarias han incumplido.
Song Hongwei, director de investigación de Tongce Researcher, cree que cuando las ventas en el mercado inmobiliario fueron buenas en la primera mitad del año, fue más fácil para las empresas inmobiliarias retirar fondos para pagar las deudas. Desde julio, toda la industria ha entrado en un canal descendente y los fondos se han retirado más lentamente. Es difícil pagar las deudas. En aras del flujo de caja, vender a precios reducidos y cambiar precio por volumen se ha convertido en la opción de muchos reales. empresas inmobiliarias.
Frente al entorno actual del mercado, el presidente del Grupo Shimao, Xu Shitan, mencionó en la reunión provisional de resultados que continuarán políticas como vivienda para vivienda, no para especulación, tres líneas rojas y gestión centralizada. En este contexto, ya no es adecuado que las empresas hagan hincapié en altas tasas de crecimiento, por lo que la estrategia de la empresa "pasa de la ofensiva a la defensiva" y al mismo tiempo aumenta la evaluación de las tasas de efectivo y de reembolso.
Xu Shitan dijo que la empresa ha tomado algunas medidas para resistir la caída del mercado. La empresa analizó las ventas en julio y agosto y descubrió que las ventas de toda la industria disminuyeron en septiembre y octubre. arregló mucho En términos de oferta y objetivos de velocidad, todavía hay una brecha en la cuota hipotecaria. La compañía lleva a cabo una gestión dinámica de los precios y mejora las medidas preferenciales para los compradores de viviendas con altos índices de pago inicial. No solo eso, Xu Shitan también reveló que los precios se gestionarán dinámicamente en la segunda mitad del año y, al mismo tiempo, se incrementarán las concesiones de precios.
¿Se puede bajar el precio?
La caída de los precios de la vivienda debería ser algo bueno a los ojos de muchas personas. ¿Por qué se emite la "orden de límite"? China News Network informó en "La "orden de reducción de precios" y la "orden de aumento de precios" aparecieron al mismo tiempo. ¿Qué pasó con el mercado inmobiliario? "En el artículo se menciona que los precios de la vivienda no "no se pueden bajar", sino "no se pueden bajar a ciegas".
En opinión de Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, las "tres estabilidades" son los objetivos de la regulación del mercado inmobiliario tanto para el gobierno central como para el local. Los grandes aumentos y caídas no son deseables, ya que pueden desencadenar fluctuaciones en las expectativas del mercado e intensificar aún más dichos aumentos y caídas. En otras palabras, si hay una caída evidente, puede dar lugar a nuevas caídas debido a las expectativas del mercado, formando un ciclo descendente. En este momento, se debe utilizar la intervención del gobierno para evitar la formación y el ciclo de tales expectativas.
El personal pertinente de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Yueyang también declaró en respuesta a la emisión del "Aviso sobre límites de precios para la firma en línea de nuevas viviendas comerciales en el mercado inmobiliario" que algunos líderes Las empresas inmobiliarias han estado recientemente bajo una fuerte presión de endeudamiento para retirar fondos, bajando maliciosamente los precios de las propiedades inmobiliarias, provocando el caos en el mercado, que es la razón principal para la introducción de la política.
Un comercializador de una de las 40 principales empresas inmobiliarias señaló: “Cuando hay una corrección en el mercado, muchos promotores llevarán a cabo promociones de reducción de precios hasta cierto punto según sus propias circunstancias. Por supuesto, el mercado todavía está dividido y no existe en las ciudades de primer y segundo nivel. Hay un problema de inventario, pero las ventas de propiedades de tercer y cuarto nivel son relativamente lentas durante el período de corrección del mercado inmobiliario. Es normal que ofrezcamos algunos descuentos para acelerar las ventas. El principal ataque del gobierno son los recortes de precios maliciosos, que temen ser perjudiciales para la estabilidad del mercado y desencadenar tales eventos sociales. De hecho, la presión a la baja sobre los precios de la vivienda en algunas ciudades está aumentando, a juzgar por los datos publicados por la Oficina de Estadísticas, en los últimos meses, el número de ciudades con precios de la vivienda ha seguido disminuyendo y, al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias lo han hecho. experimentó una tendencia a la baja. La presión para reducir la deuda también está aumentando, lo que ha provocado que las empresas inmobiliarias en algunas ciudades o regiones aceleren los envíos y aumenten las promociones de reducción de precios. Sin embargo, una vez que el comportamiento de reducción de precios de las empresas inmobiliarias desencadena una ola de recortes de precios. , desencadenará una reacción en cadena y tendrá un gran impacto. El desarrollo ordenado del mercado inmobiliario también afectará al mercado de tierras y tendrá un mayor impacto en la economía local", dijo Zhang Bo, director de sucursal de 58 Anjuke Real Estate Research. Instituto.
Entonces, ¿es efectiva la “orden de prescripción”? En opinión de Li Yujia, el mercado inmobiliario está operando en su punto más alto y todas las partes tienen grandes exigencias de estabilidad. Ya sea que se trate de un rápido aumento o una rápida disminución, ya sea para toda la ciudad o para algunas áreas, se debe llevar a cabo una intervención adecuada, que incluye no permitir la comercialización de reducción de precios a gran escala. Esta es la misma lógica que no permitir la comercialización a gran escala. Esta intervención debe ser efectiva.
Guo Zhenze, investigador de la industria inmobiliaria en el Centro de Investigación de Desarrollo de Valores de GF, dijo a The Paper que el gobierno no quiere que los precios de la vivienda sigan cayendo después de que las empresas inmobiliarias pujen entre sí, lo que también hacer que el mercado ha entrado en un estado relativamente vicioso, por lo que mantener la estabilidad de los precios de la vivienda y evitar subidas o caídas bruscas ha sido la dirección de la regulación en los últimos años.
Liang Nan, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, señaló que a juzgar por las ciudades que actualmente han emitido "órdenes de limitación", son básicamente ciudades con mayor inventario y mayor presión de ventas. be Algunos promotores han reducido drásticamente los precios para acelerar el cobro de las ventas, lo que ha provocado hasta cierto punto un caos en el mercado y no favorece el desarrollo del mercado inmobiliario. La introducción de la "orden de límite de precios" suprime efectivamente la rápida caída de los precios de la vivienda, evita el caos del mercado, como los fuertes recortes de precios, y regula aún más las transacciones del mercado inmobiliario, lo que favorece el desarrollo saludable y estable del mercado inmobiliario.