Cinco formas de realizar los derechos hipotecarios de los bancos comerciales después del Código Civil

Una forma: el banco negocia con el deudor hipotecario para realizar los derechos hipotecarios.

El apartado 1 del artículo 410 del Código Civil establece: Si el deudor no cumple la deuda debida o las partes convienen en realizar el derecho hipotecario, el acreedor hipotecario podrá acordar con el deudor hipotecario la conversión del bien hipotecado en un precio rebajado o para subastar o vender el inmueble hipotecado. Se pagará primero el precio del inmueble. En vista de ello, ambas partes pueden realizar los derechos hipotecarios mediante autonomía de voluntad, pudiendo entonces descontarse, subastarse o venderse el bien hipotecado. Las subastas negociadas se llevarán a cabo de conformidad con las disposiciones pertinentes de la Ley de Subastas. Las ventajas de este método de eliminación son el menor tiempo, el menor costo y la ausencia de necesidad de recurrir a la vía judicial. Sin embargo, en la práctica, pueden darse las siguientes situaciones: en primer lugar, al deudor hipotecario le resulta difícil ejercer el derecho de hipoteca por sí solo; en segundo lugar, una vez que otros acreedores creen que el acuerdo de enajenación perjudica sus intereses, la ley les otorga el derecho a otros acreedores; solicitar al tribunal que revoque el acuerdo; en tercer lugar, los descuentos existen incertidumbres en la determinación del precio de venta, lo que en ocasiones provoca retrasos.

El segundo método: el banco solicita al tribunal la realización de la hipoteca mediante un litigio tradicional.

El artículo 53 de la "Ley de Garantías" estipula que el acreedor hipotecario debe realizar el derecho hipotecario mediante litigio, mientras que el artículo 195 de la "Ley de Derechos Reales" excluye explícitamente la realización del derecho hipotecario mediante litigio, y la " "Código Civil" también sigue las normas de la "Ley de Derechos de Propiedad". En la práctica, muchos bancos comerciales todavía utilizan el método de litigio tradicional, en el que el prestatario y el deudor hipotecario son ambos demandados. Al presentar una demanda contra los derechos del acreedor principal, también solicitan el descuento, la subasta y la venta de la propiedad hipotecada y reciben. prioridad para el reembolso del producto. Por supuesto, también puede presentar una demanda hipotecaria por separado. La ventaja de este método de disposición es que no se perderá a todos los litigantes y no se perderá el plazo de prescripción para los litigios hipotecarios. En la actualidad, los tribunales básicamente reembolsan los honorarios del litigio después de ganar el caso, y los costos del litigio también son relativamente bajos. Sin embargo, debe pasar por procedimientos como primera instancia, segunda instancia y ejecución, que son largos y triviales y, a veces, incluso requieren un nuevo juicio, lo que resulta en un alto costo de tiempo y baja eficiencia.

La tercera vía: el banco solicita al tribunal que realice la hipoteca por separado.

El párrafo 2 del artículo 410 del Código Civil estipula: Si el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario no logran llegar a un acuerdo sobre la realización del derecho hipotecario, el acreedor hipotecario podrá solicitar al Tribunal Popular la subasta o venta del objeto hipotecado. propiedad. Esta legislación continúa las disposiciones de la Ley de Propiedad en materia de realización de los derechos hipotecarios mediante procedimientos de ejecución no contenciosos. Durante este proceso, el banco puede solicitar al tribunal popular de base donde se encuentra la propiedad hipotecada o donde está registrado el derecho hipotecario para realizar el derecho hipotecario. Esta solicitud es un asunto no litigioso. Una vez que el tribunal acepta la solicitud, solo necesita realizar una revisión formal de los materiales de certificación de los derechos hipotecarios y otras pruebas, que incluye principalmente si los derechos hipotecarios se publicitan de acuerdo con la ley y si cumplen con las condiciones para la realización del derechos hipotecarios. Los casos tramitados conforme a procedimientos especiales estarán sujetos a audiencia de primera instancia y final, y deberán concluir dentro de los 30 días siguientes a la fecha de presentación del caso o dentro de los 30 días siguientes al vencimiento del plazo de convocatoria. Si el tribunal determina en la revisión que cumple con las disposiciones legales, resolverá rematar o vender el bien hipotecado, y las partes podrán solicitar la ejecución forzosa con base en la sentencia, si no cumple con las disposiciones legales; norma para rechazar la solicitud, y las partes pueden presentar una demanda por separado ante el Tribunal Popular. Este método de tratamiento tiene las ventajas de simplicidad, velocidad, bajo costo y alta eficiencia. Sin embargo, el requisito previo para que el banco inicie procedimientos de ejecución no contenciosos es que "el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario no hayan llegado a un acuerdo sobre la realización de los derechos hipotecarios". En otras palabras, si se cumplen las condiciones para realizar los derechos hipotecarios (como el vencimiento de la deuda), pero el contrato de hipoteca no estipula una forma de realizar los derechos hipotecarios por adelantado, el banco y el deudor hipotecario están obligados a negociar primero. Si las negociaciones fracasan, el banco puede solicitar al tribunal que ejerza los derechos hipotecarios. En la práctica, algunos tribunales de base no están familiarizados con este procedimiento y creen que no puede funcionar sin detalles de implementación y no lo aceptarán. Y según las disposiciones pertinentes de la interpretación judicial de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si las partes tienen disputas sustanciales sobre la realización de las garantías reales, ello afectará la ejecución del laudo.

Además, el artículo 45, apartado 2, de la "Interpretación Judicial del Régimen de Seguridad del Código Civil" establece que aunque la cláusula compromisoria esté pactada en el contrato de garantía, las partes deben confiar en la disposiciones de la Ley de Procedimiento Civil sobre "casos para realizar garantías reales" Al solicitar la subasta o venta de bienes garantizados, también se dictan diferentes normas de manejo según las diferentes situaciones.

En primer lugar, si las partes no tienen disputas sustantivas sobre las garantías reales y se han cumplido las condiciones para la realización de las mismas, el fallo permite la subasta y venta de los bienes garantizados; en segundo lugar, si las partes tienen algunas disputas sustantivas sobre las garantías reales; realización de las garantías reales, se puede dictar sentencia a La parte no disputada se permite subastarla o venderla, y se informa a las partes que pueden solicitar arbitraje para la parte disputada en tercer lugar, si las partes tienen disputas sustanciales sobre la realización; de las garantías reales, se dictaminará que la parte rechaza la solicitud y se le informará que puede solicitar el arbitraje. La organización solicita el arbitraje.

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Cuarta vía: El banco solicita a la institución arbitral la realización del derecho hipotecario.

? El artículo 244 de la Ley de Procedimiento Civil estipula: Si una de las partes no cumple con el laudo de una institución de arbitraje establecida de conformidad con la ley, la otra parte puede recurrir al tribunal popular con competencia para la ejecución, y el tribunal popular que solicita la ejecución deberá hacerlo cumplir. . Debido a que el arbitraje es la decisión final, este método de disposición requiere un corto período de tiempo. Sin embargo, las partes necesitan llegar a un acuerdo de arbitraje por adelantado, lo que implica costos ligeramente mayores y aún requiere la cooperación del tribunal. En la práctica, a partir de la solicitud del demandado, el tribunal no sólo puede revisar si el laudo arbitral es legal, sino también decidir no ejecutarlo luego de revisar y verificar que las pruebas en las que se basa el laudo son falsificadas o que la otra parte ha evidencia oculta que pueda afectar la justicia judicial.

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? El quinto método: ¿el banco solicita la ejecución de documentos de deuda notariados

? El artículo 245 de la Ley de Procedimiento Civil estipula: Si una de las partes no cumple con un documento de deuda que ha sido legalmente ejecutable por el notario, la otra parte puede recurrir al tribunal popular competente para la ejecución. En la práctica, los bancos se ocupan principalmente de la certificación notarial de los documentos de derechos de los acreedores con efecto ejecutivo por adelantado para hipotecas de viviendas que involucran a menores, hipotecas relacionadas con el extranjero, hipotecas de viviendas sobre productos básicos y hipotecas de viviendas personales o negocios hipotecarios que involucran a trabajadores por cuenta propia que exceden una determinada cantidad. Una vez que el prestatario no paga el préstamo según lo estipulado en el contrato, la notaría puede emitir un "certificado de ejecución" a solicitud del banco, y el banco utilizará este certificado para solicitar al tribunal la ejecución. La ventaja de este método de enajenación es que se llega a un acuerdo con el deudor hipotecario de antemano y se certifica ante notario, lo que evita disputas sustanciales posteriores, es rápido y eficiente y ahorra costos de litigio. Sin embargo, también existen algunos problemas en la práctica: en primer lugar, si la ley también estipula que el documento de deuda notariado es efectivamente erróneo, el tribunal popular puede decidir no ejecutarlo. En consecuencia, al manejar documentos notariados para ejecución obligatoria, se deben evitar situaciones que se considerarán inválidas, incluidas, entre otras, plazos de pago poco claros en los documentos de crédito, falta de declaración de que el deudor está dispuesto a aceptar compromisos de ejecución obligatoria, violaciones de los procedimientos de certificación notarial. , etc. Al mismo tiempo, los bancos comerciales deben tener los planes y prejuicios correspondientes y coordinar el seguimiento de los litigios y la certificación notarial de manera oportuna. En segundo lugar, la agencia notarial necesita hacer mucho trabajo de revisión al emitir certificados de ejecución y, a veces, se exige a los bancos comerciales que compensen las tarifas de descuento de intereses que se otorgan al certificar documentos de deuda ante notario. Una vez que se descubre durante el proceso de revisión que el período de ejecución del documento de derechos del acreedor notariado no ha expirado, el documento de derechos del acreedor notariado no tiene un contenido de pago claro, el deudor no está claro, etc., el "Certificado de ejecución" a menudo será se negó a ser emitido. Por lo tanto, con el paso del tiempo, algunos bancos comerciales no están dispuestos a adoptar el método de ejecutar documentos de deuda notariados. En tercer lugar, aunque los bancos comerciales tienen certificados de ejecución como base, aún deben solicitar la ejecución obligatoria ante el tribunal popular donde se encuentra el inmueble, lo que a menudo requiere múltiples consultas y comunicaciones con tribunales de base en diferentes lugares o regiones.

En resumen, los cinco métodos de liquidación de hipotecas anteriores tienen sus propias ventajas y desventajas. Los bancos comerciales deben elegir el método más apropiado basándose en el análisis de casos, teniendo en cuenta factores como el plazo de prescripción, los litigios y los costos de tiempo, la naturaleza de la garantía, el grado de defensa de las partes, la existencia de otros acreedores y la la cooperación del tribunal. Es cierto que en la práctica se dan situaciones en las que el acreedor hipotecario no tiene un documento legal válido, pero participa directamente en los procedimientos de adjudicación de otros casos y reclama prioridad de pago y cuando el deudor hipotecario es declarado en quiebra y liquidado por el tribunal; el acreedor hipotecario afirma ejercer el derecho hipotecario, que es. Los bancos comerciales deben aprovechar las mejores oportunidades de enajenación y adoptar decisivamente los planes de enajenación más favorables para maximizar el efecto de la enajenación de los derechos del acreedor.