Mejora la regulación del mercado inmobiliario de Dongguan, la "nueva ciudad de primer nivel": los clientes de Shenzhen aumentan y algunas ventas de proyectos afirman que la seguridad social se puede ampliar

“En los últimos tiempos, ha habido muchos más clientes en las propiedades de los alrededores”, dijo un vendedor de una propiedad en el área de Linshen en Dongguan.

No hace mucho, se publicó el "Clasificación del encanto empresarial de la ciudad" y Dongguan fue apodada la "Nueva ciudad de primer nivel", lo que añadió mucho atractivo a Dongguan junto a Shenzhen.

Un vendedor de bienes raíces en Dongguan le dijo a un periodista de China Business News que como máximo se pueden vender cuarenta o cincuenta unidades al día, y la mayoría de ellos son clientes de Shenzhen.

Sin embargo, desde octubre de 2016, Dongguan ha introducido sucesivamente políticas regulatorias e implementado una estricta política de "cinco restricciones" en el mercado inmobiliario, a saber, restricciones de compra, restricciones de préstamos, restricciones de precios, restricciones externas y restricciones de ventas. . ¿Cómo pueden los clientes extranjeros que no están calificados para comprar una casa comprar una casa en Dongguan? El reportero visitó y descubrió que además de la "extensión de la seguridad social" y otros medios informados anteriormente por este reportero, también hay personal de ventas del proyecto que afirma ayudar a los compradores de viviendas fuera de la ciudad a pagar sus impuestos personales para obtener una cuota. para compra de vivienda.

Aumento de descuentos para proyectos

“Después del 18 de agosto, la mayoría de los proyectos inmobiliarios en Dongguan y Shenzhen tienen muchos más clientes, 50 más que en el mismo periodo del año pasado y 50 más que el mes pasado. Casi 10. "Un agente de bienes raíces dijo a los periodistas que el área de Linshen, en particular, se ha vuelto más popular que el área central de Dongguan debido a su proximidad a Shenzhen.

Recientemente, los periodistas visitaron muchos proyectos inmobiliarios en Dongguan y descubrieron que muchos de ellos utilizan los lemas "a una hora de Shenzhen" y "una hora y media al distrito de Shenzhen ××" para atraer clientes. Especialmente en el área de Linshen, este fenómeno es más común.

Los grandes datos de Hefu muestran que el área de casas nuevas firmadas en línea en Dongguan en agosto fue de aproximadamente 519.000 metros cuadrados, un ligero aumento de 3 respecto al mes anterior, pero un fuerte aumento de 56 respecto al mismo período del año pasado, principalmente debido a la baja base en agosto del año pasado.

A las 9 de la tarde de un día laborable, la oficina de ventas de un proyecto ubicado en la ciudad de Dalang, justo enfrente del distrito del lago Songshan de Dongguan, todavía estaba llena de gente que venía a ver casas y firmar contratos con frecuencia. Mientras entretiene a nuevos clientes, el vendedor interno Xiao Li (seudónimo) también invita a antiguos clientes a firmar contratos.

“Probablemente recibimos más de 100 lotes de clientes al día y hoy se firmaron más de 40 unidades”, dijo Xiao Li. El periodista se enteró de que la última inauguración del proyecto mencionado anteriormente fue a principios de agosto. Los datos de la Plataforma de información inmobiliaria de Dongguan mostraron que se vendieron 378 unidades residenciales en los edificios 4, 5 y 6 del proyecto. , se han firmado 141 unidades y se han vendido 37 unidades. Debido al retraso en los datos de firma en línea, los datos que se venden actualmente son mucho más que esto. "Una gran parte de las transacciones se completaron a finales de agosto."

Además de los proyectos mencionados anteriormente, los proyectos inmobiliarios en otras zonas también se encuentran en situaciones similares. Un proyecto residencial ubicado en la ciudad de Huangjiang, Dongguan, se inauguró el 18 de mayo de este año, con 3 edificios residenciales y 4 apartamentos comerciales. Un vendedor interno dijo a los periodistas que a finales de agosto, en menos de tres meses, los tres edificios residenciales inaugurados se habían agotado y lo que actualmente está a la venta son apartamentos comerciales que no están sujetos a restricciones de políticas regulatorias. "Tenemos muchos clientes de Shenzhen", dijo el vendedor del cuadro.

Aoyuan·Guanlan Yufeng está ubicado en la ciudad de Tangxia, Dongguan, a solo unos cientos de metros del área de Guanlan de Longhua, Shenzhen. El personal de ventas del proyecto dijo que la mayoría de las personas que compraron el proyecto eran clientes de Shenzhen o clientes de Dongguan que trabajan en Shenzhen. No hay muchos clientes locales que compren viviendas comerciales en Tangxia. “En primer lugar, la mayoría de los residentes locales tienen sus propias propiedades y no necesitan comprar viviendas comerciales adicionales. Lo más importante es que los precios actuales de la vivienda en esta área son demasiado altos. Para los residentes locales, mucha gente no puede aceptarlo. "Se entiende que el precio del proyecto Aoyuan·Guanlan Yufeng es de unos 30.000 yuanes por metro cuadrado, y los precios de los proyectos inmobiliarios circundantes no son muy diferentes.

El mercado inmobiliario de Dongguan ha experimentado recientemente un aumento en el volumen de transacciones. Además de políticas favorables, los desarrolladores también están promoviendo vigorosamente proyectos a medida que se acercan los "Nueve de Oro y Diez de Plata". El periodista visitó el país y descubrió que muchos proyectos inmobiliarios tienen varios niveles de actividades preferenciales. Entre ellos, algunas inmobiliarias ofrecen ofertas especiales para casas de precio único de vez en cuando, y también hay descuentos de diversos grados. Algunas inmobiliarias ofrecen descuentos como "100.000 por 200.000" y "40.000 por un precio".

Personas relevantes de la industria dijeron a los periodistas que el mercado inmobiliario de Dongguan estuvo relativamente lento en los últimos meses. Desde agosto, especialmente después del 18 de agosto, el mercado inmobiliario de Dongguan ha mostrado signos evidentes de recuperación.

Li Xingwang, analista senior del Instituto de Investigación Hefu, dijo a los periodistas: "La popularidad actual de algunas áreas en Dongguan proviene principalmente del estímulo del lanzamiento de nuevos proyectos. Desde la perspectiva de todo el mercado, "El mercado de Dongguan todavía necesita clientes urgentemente. Además, desde la restricción de compras, el número de clientes de Shenzhen en Dongguan se ha reducido a la mitad. Desde este punto de vista, el mercado de Dongguan no se considera atractivo".

Algunas ventas de proyectos dijeron que el seguro social se puede ampliar.

Desde octubre de 2016, Dongguan ha introducido sucesivamente políticas de control e implementado una estricta política de "cinco restricciones" en el mercado inmobiliario, a saber, restricciones de compra, restricciones de préstamos, restricciones de precios, restricciones de inversión extranjera y restricciones de ventas. Entre ellos, hay excepciones que estipulan que los compradores de viviendas con registro de hogar no local que compren su primera vivienda deben presentar prueba de seguridad social local o impuesto individual pagado dentro de dos años durante un año consecutivo.

Anteriormente, nuestro reportero informó sobre el fraude a la seguridad social en Dongguan, y posteriormente el gobierno introdujo políticas relevantes para abordarlo. Recientemente, la investigación de un periodista encontró que el fenómeno de la “seguridad social falsa” en Dongguan casi ha desaparecido.

“El año pasado, Dongguan investigó una ola de fraude a la seguridad social y básicamente se abordaron proyectos que implicaban una seguridad social falsa. Recientemente, un periodista visitó el mercado inmobiliario de Dongguan”. un comprador de vivienda que no está calificado para comprar una casa en Dongguan En ese momento, la mayoría de los intermediarios dijeron a los periodistas que los compradores de viviendas de fuera de la ciudad no podían comprar una casa sin suficientes años de seguridad social o impuesto sobre la renta personal.

Bajo la presión del retiro de fondos y los requisitos de compra de viviendas de la seguridad social a corto plazo de Dongguan, muchos desarrolladores han "asumido riesgos" para ayudar a los compradores que no están calificados para comprar viviendas a través de una "extensión de la seguridad social" y pagos atrasados. de impuestos personales. Dongguan casa calificaciones de compra.

“Si estás seguro de querer comprar una casa, podemos ayudarte con la extensión. El proceso de operación es muy sencillo. Después de pagar el pago inicial, puedes buscar una empresa externa que te ayude. usted paga la seguridad social, o nuestro desarrollador puede ayudarlo a pagarla y luego simplemente firme un acuerdo de contrato diferido". Un vendedor de un proyecto en Fenggang dijo a los periodistas que Dongguan requiere un período mínimo de seguridad social de un año, pero los compradores con un Una licenciatura o superior puede acortarlo a medio año.

De hecho, en Linshen Township, donde el control gubernamental es relativamente laxo, muchos promotores inmobiliarios utilizan este método para ayudar a los compradores de viviendas a obtener calificaciones para la compra de viviendas.

El proyecto Aoyuan·Guanlan Yufeng en la ciudad de Tangxia también utiliza la extensión de la seguridad social para ayudar a los compradores extranjeros que no tienen las calificaciones para comprar casas en Dongguan a obtener las calificaciones para comprar casas. "Ya hemos entregado las casas en la primera fase. Hay más de 500 hogares en la primera fase, y más de 200 de ellos compraron las casas gracias a la extensión de la seguridad social. El período para pagar la seguridad social aún no ha expirado , por lo que no han firmado oficialmente un contrato para mudarse ", dijo el vendedor del proyecto a los periodistas.

Además de los proyectos anteriores, muchas ventas de bienes raíces en Humen Town afirman que pueden ayudar a los inversores a obtener calificaciones para la compra de viviendas a través de la "extensión de la seguridad social".

Sin embargo, para los promotores que necesitan un reembolso urgente, el método para obtener calificaciones para la compra de una vivienda a través de la extensión de la seguridad social es obviamente demasiado largo. Entonces, a algunos desarrolladores se les ocurrió otro "método": pagar el impuesto sobre la renta personal.

"Usted paga 50.000 yuanes y nuestro desarrollador lo ayudará directamente a pagar el impuesto personal de un año en la oficina de impuestos local a través de canales internos. Una vez que tenga el registro de pago de impuestos, irá a la oficina de administración de viviendas. para inspeccionar la casa y demostrarlo. No tienes otras casas en Dongguan, y se puede completar en hasta tres días, y luego puedes pagar y firmar directamente en línea”, dijo a los periodistas un vendedor de cierto proyecto.

El periodista expresó su preocupación sobre si la operación fue sólida y confiable. El vendedor le dijo al periodista: "Todos nuestros datos son generados internamente por la oficina de impuestos local. Son completamente verdaderos y válidos. No es necesario. "

Sin embargo, expertos relevantes de la industria dijeron a los periodistas que existen grandes riesgos al obtener la calificación para comprar una casa pagando el impuesto sobre la renta personal. "Debido a que estos datos sólo son válidos durante dos o tres meses, será muy problemático para el gobierno revisarlos en ese momento".

Un agente de bienes raíces dijo a los periodistas que en Dongguan, las empresas inmobiliarias más pequeñas En general, se extiende la seguridad social a través de métodos para ayudar a los clientes a obtener calificaciones para la compra de viviendas, pero los grandes desarrolladores de marcas generalmente tienen canales para ayudar a los compradores de viviendas a comprar viviendas directamente mediante el pago de impuestos personales.

Las ventas del proyecto Vanke City Light en Humen Town también dijeron que pueden ayudar a los clientes a obtener las calificaciones para comprar casas pagando el impuesto sobre la renta personal.

"Hay que pagar decenas de miles de yuanes y luego tenemos que encontrar una empresa externa que nos ayude", dijo el vendedor del proyecto. Sin embargo, el vendedor del proyecto no recomienda a los compradores comprar una casa de esta manera: "Sería mejor pagar la seguridad social".

De hecho, en la zona urbana central de Dongguan, donde las políticas de control son relativamente estrictas, es difícil obtener una cuota de compra de vivienda pagando el impuesto sobre la renta personal o ampliando la seguridad social. El personal de ventas de múltiples proyectos inmobiliarios en el área urbana central de Dongguan dijo a los periodistas que las personas que no han obtenido las calificaciones para comprar una casa en Dongguan no pueden comprar casas en Dongguan.

En respuesta a los problemas del proyecto mencionados anteriormente, el periodista escribió a Aoyuan Group Co., Ltd. y otras empresas de bienes raíces, así como a la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Dongguan, Impuestos Municipales de Dongguan. Oficina y otros departamentos relevantes Al cierre de esta edición, no se ha publicado ningún informe.

El gobierno eleva los estándares de límite de precios

De hecho, Dongguan ha estado implementando una política de límite de precios desde 2012. Desde octubre de 2016, Dongguan ha seguido endureciendo los controles y el gobierno se ha vuelto más estricto en los límites de precios. Muchos promotores, impulsados ​​por la presión de los elevados costes del suelo y el deseo de obtener mayores beneficios, utilizan "contratos dobles" para evitar límites de precios.

En un proyecto ubicado en Humen Town, un apartamento de tres habitaciones de 95 metros cuadrados requiere una tarifa de decoración adicional de 416.000 yuanes, con un promedio de 4.300 yuanes por metro cuadrado. El vendedor dijo que los 430.000 yuanes se pueden pagar con un préstamo hipotecario. El primer pago es de sólo 136.000 yuanes y el plazo máximo del préstamo para los 280.000 yuanes restantes es de 8 años.

En términos generales, los proyectos inmobiliarios por los que se han cobrado pagos por decoración se entregan con una decoración fina. Sin embargo, el periodista descubrió que algunos proyectos inmobiliarios también tenían "contratos dobles" en entrega aproximada.

El proyecto inmobiliario "Humen Impression" (también conocido como "Yilin Home") ubicado en Binhai New District, Dongguan, ha puesto recientemente a la venta el Edificio 17, con un precio aproximado de 25.000 yuanes/metro cuadrado. . Al mismo tiempo, los edificios 12 y 13 inaugurados anteriormente también están a la venta. El precio registrado de estos dos edificios es de unos 19.000 yuanes por metro cuadrado, pero el precio de venta oscila entre 21.500 y 22.000 yuanes por metro cuadrado. El vendedor dijo a los periodistas que debido al límite de precio relativamente bajo en Dongguan en 2018, el precio registrado no puede subir, por lo que el contrato doble debe dividirse, que es de aproximadamente 2000 a 3000 yuanes por metro cuadrado. Sin embargo, los contratos de decoración para estos dos edificios se dividieron pero no incluyeron la decoración. El periodista supo que ambos edificios se entregaron en forma preliminar.

“El límite de precio del gobierno es de alrededor de 20.000 yuanes por metro cuadrado, pero el precio mínimo del terreno circundante ya ha alcanzado los 20.000 yuanes por metro cuadrado. Si no dividimos el contrato dual, habrá. No se puede ganar dinero”, dijo un vendedor. El periodista se enteró de que este tipo de conciencia es relativamente común.

Un responsable de una empresa de bienes raíces que no quiso ser identificado dijo a los periodistas que las empresas de bienes raíces en general adoptan contratos duales por varias razones. En primer lugar, los costos de la tierra y los costos de desarrollo son demasiado altos. Cuando el costo de adquirir terrenos para un proyecto inmobiliario es demasiado alto, el gobierno no puede relajar directamente el límite de precio debido a consideraciones de control macroeconómico. A veces el control de este "doble contrato" será relativamente flexible. Por otro lado, algunos desarrolladores seguirán la llamada "tendencia" y adoptarán contratos duales si quieren obtener más beneficios cuando los contratos duales son comunes en el mercado.

La investigación del periodista encontró que en 2018, los estándares de precios límite de Dongguan se dividieron en tres categorías. Los estándares de precios de la primera categoría eran inferiores a 22.909 yuanes/metro cuadrado (inclusive), principalmente en Guancheng, Tangxia, Fenggang, etc. Implementado en 16 localidades y distritos. El estándar de segunda categoría es inferior a 17.293 yuanes/metro cuadrado (inclusive) y se aplica principalmente en 13 ciudades, entre ellas Zhangmutou, Chashan y Hongmei. El estándar de tercera categoría es inferior a 13.936 yuanes/metro cuadrado (inclusive) y se implementa principalmente en las cuatro ciudades de Qiaotou, Zhongtang, Chang'an y Xiegang.

En 2019, Dongguan ajustó dos veces sus estándares de precios ordinarios de vivienda. En marzo, Dongguan ajustó los precios de las tres categorías a la primera categoría por debajo de 24.718 yuanes/metro cuadrado (inclusive), la segunda categoría por debajo de 18.451 yuanes/metro cuadrado (inclusive) y la tercera categoría por debajo de 14.289 yuanes/metro cuadrado (inclusive). ).

Tras el ajuste, se han presentado muchos menos contratos dobles de propiedades inmobiliarias después de marzo de este año. Un vendedor de bienes raíces dijo a los periodistas que el gobierno había limitado los precios anteriormente, por lo que necesitaban dividir los contratos dobles para el mismo proyecto inmobiliario, los edificios recientemente registrados se vendieron directamente al precio registrado y se firmó un contrato único.

El 30 de agosto, Dongguan ajustó una vez más los estándares para viviendas de precio ordinario. Después del ajuste, el estándar de primera clase es inferior a 26.483 yuanes/metro cuadrado (inclusive), implementado principalmente en 13 distritos y ciudades, incluidos Chang'an, Nancheng, el lago Songshan, Fenggang y Guancheng; el estándar de segunda clase es inferior; 19.535 yuanes/metro cuadrado (inclusive), implementado principalmente en 17 distritos y ciudades, incluidos Shipai, Daojiao, Huangjiang, Qishi, el estándar de tercera categoría es inferior a 15.309 yuanes/metro cuadrado (inclusive), implementado principalmente en Hengli, Qiaotou, y las ciudades de Xiegang Implement.

Li Yujia, investigador principal del Centro de Investigación de Bienes Raíces de Shenzhen, señaló que, a juzgar por la situación real, el estándar de límite de precios ajustado de Dongguan sigue siendo inferior a las expectativas del mercado. Por un lado, los costes de desarrollo aumentan debido al aumento de los precios del suelo. Por otro lado, el mercado se comporta mejor, por lo que los promotores tienen mayores expectativas sobre el mercado.