¿Por qué está volviendo el auge del "pago anticipado de préstamos"? ¿Cuál es la forma más rentable de liquidar su hipoteca antes de tiempo?

¿Por qué amortizar la hipoteca antes de tiempo?

Según el Securities Times, a principios de 2023, ¿por qué se produce otro repunte de los reembolsos anticipados de préstamos? Por un lado, aunque las tasas de interés hipotecarias han caído alrededor de 1 punto porcentual desde 2022 hasta ahora, las tasas de interés siguen siendo muy altas para la gente común y corriente. La mayoría de las hipotecas que se han emitido tienen tipos de interés en torno al 5. Especialmente de 2016 a 2021, el mercado de la vivienda comercial estuvo operando a un nivel alto y las tasas de interés hipotecarias en ese momento estaban generalmente por encima de 5. El problema es que las tasas de interés sobre los depósitos y los servicios financieros garantizados por capital están generalmente por debajo de 3.

Por ejemplo, la tasa de interés de un depósito a plazo a cinco años es generalmente 1,5 (depósito y retiro total) - 3 (depósito y retiro total). Los fondos monetarios cuyos rendimientos anteriormente eran superiores a los de los depósitos tendrán rendimientos inferiores a las tasas de interés de los depósitos en 2022. A los ojos de la gente corriente, la gestión financiera bancaria siempre ha estado libre de riesgos, pero ahora es muy volátil e incluso tiene rendimientos negativos. Los productos de gestión de activos con rentabilidades relativamente altas también seguirán experimentando pérdidas de capital en 2022. Ninguna comparación significa ningún daño, por lo que la tasa de interés hipotecaria es muy alta.

La situación es diferente ahora. Las tasas de interés hipotecarias han aumentado y los ingresos de la gestión financiera han disminuido. Naturalmente, se pasará de solicitar la mayor cantidad de hipoteca posible a tener que luchar para pagarla anticipadamente. Los ingresos de la gestión financiera han caído drásticamente recientemente, incluso superando la red, lo que ha provocado reembolsos a gran escala. ¿Qué hacer con el dinero devuelto a la cuenta de depósito? La gente común es inteligente y sabe sumar y restar cosas simples. Pagar un préstamo anticipadamente es la mejor opción, lo que equivale a una gestión financiera disfrazada. Además, existe otro detonante muy importante, que es el reciente ajuste dinámico de los tipos de interés hipotecarios.

Según las políticas del banco central, 38 de las 70 ciudades grandes y medianas no tendrán un límite inferior en las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda en 2023. Estas 70 ciudades son todas ciudades con un tamaño de población y fundamentos económicos relativamente altos. Hay más de 200 ciudades a nivel de prefectura en China y los precios de la vivienda en la mayoría de estas ciudades están cayendo. Como resultado, el límite inferior de las tasas de interés de las hipotecas para la primera vivienda se eliminará en la mayoría de las ciudades del país en el futuro. En el caso de las hipotecas sobre acciones, las desventajas de las altas tasas de interés son aún más prominentes. En este momento, puede pagar el préstamo o vender la casa después del pago, comprar una casa y cambiar a préstamos hipotecarios a bajo interés.

Desde 2022 se han producido un gran número de casos de amortización anticipada de préstamos en nuestro país. Hay tres razones principales: 1. Tengo miedo de que mis ingresos disminuyan o pierda mi trabajo en el futuro, por lo que pagaré mi préstamo hipotecario por adelantado. 2. La tasa de retorno de la inversión y la gestión financiera no pueden superar la tasa de interés hipotecaria, y los precios de la vivienda han aumentado; También ajustado, por eso quiero liquidar mi préstamo hipotecario por adelantado. 3. El tipo de interés de la hipoteca en el contrato de compra de vivienda anterior era demasiado elevado. Liquide su hipoteca anticipadamente ahora para que pueda vender su casa, comprar una nueva y disfrutar de la nueva tasa de interés hipotecaria.

¿Cuál es la forma más rentable de liquidar anticipadamente su préstamo hipotecario?

1. El momento de amortización anticipada del capital medio.

Método de pago de capital igual, es decir, además de la parte de capital promedio, se deben devolver los intereses de toda la moneda restante. Pero a medida que el tiempo de pago se retrasa, el interés pagado es cada vez menor. Según cálculos de expertos, cuando el plazo de amortización es 0/4 del plazo total de amortización, el reembolso anticipado es el más rentable.

2. El momento de amortización anticipada de capital e intereses iguales.

Si el principal y los intereses se pagan en cuotas iguales, el tiempo de pago ha alcanzado 1/3 del plazo del préstamo y en este momento se ha pagado la mitad de los intereses. Si desea pagar su préstamo antes de tiempo, debe darse prisa. Si el reembolso igual de capital e intereses llega a la mitad del plazo, la mayor parte de los intereses se habrán pagado en este momento y una mayor parte del principal se pagará en el futuro. No tiene mucho sentido reembolsar el préstamo antes de tiempo.

Existen varias modalidades de funcionamiento específicas:

1. Todas las amortizaciones por adelantado. El comprador de la vivienda liquida todos los préstamos restantes en una sola suma, pero el interés pagado no es reembolsable y no aplica el interés restante.

2. Parte del préstamo se paga por adelantado y el monto de pago mensual del préstamo restante permanece sin cambios. Acortar el ciclo de pago puede ahorrar más intereses.

3. Si parte del préstamo se paga por adelantado, el monto de pago mensual del préstamo restante se reducirá y el período de pago permanecerá sin cambios. Este método puede reducir la carga del pago mensual, pero no existe un segundo método de pago para ahorrar dinero.

4. El pago anticipado parcial reducirá el monto de pago mensual del préstamo restante, acortará el ciclo de pago y ahorrará más intereses.

5. El importe total del principal de los préstamos restantes se mantiene sin cambios, pero el plazo de amortización se acorta. Este método aumentará la carga del pago mensual, pero puede reducir parte del interés, lo que es ligeramente menos rentable que otros métodos de pago.

¿A qué debo prestar atención a la hora de amortizar un préstamo anticipadamente?

1. Concierte una cita con el banco de préstamos con antelación.

El plazo de amortización anticipada del préstamo debe acordarse previamente con el banco. En circunstancias normales, es necesario acudir al banco para tratar este asunto con una semana de antelación. Sólo después de que el banco lo apruebe podrá reembolsar el préstamo anticipadamente.

2. La cuestión de la indemnización por daños y perjuicios.

El reembolso anticipado es en realidad un incumplimiento de contrato por parte del prestamista, y el banco tiene derecho a exigir una indemnización por daños y perjuicios al comprador de la vivienda. Para el pago anticipado, los bancos cobrarán ciertas tarifas, la más común de las cuales es la indemnización por daños y perjuicios. Los diferentes bancos tienen diferentes estándares para cobrar la indemnización por daños y perjuicios. Se recomienda a los compradores de vivienda que consulten primero con el banco prestamista. Generalmente, en la última etapa del pago, si el interés es menor que la multa, no es necesario pagar por adelantado.

3. Existe un límite de amortización anticipada.

También existen restricciones sobre el pago anticipado, lo que no significa que puedas intercambiar tanto como quieras. En términos generales, los bancos exigirán un importe mínimo de reembolso de 6,543,8 millones de yuanes. En segundo lugar, el importe del reembolso debe ser un múltiplo entero de 6,543,8 millones de yuanes.

4. Existen requisitos para el pago anticipado del préstamo.

Los requisitos de tiempo para el reembolso anticipado también son relativamente claros. Los bancos no permiten que algunas personas utilicen préstamos para vivienda como capital de trabajo a corto plazo. Por lo tanto, la mayoría de los bancos tienen requisitos para el tiempo de pago anticipado. Por ejemplo, solo puede solicitar el pago anticipado después de un año de pago. Si el plazo de amortización no cumple con los requisitos, no se podrá solicitar la amortización anticipada. Cuando compras una casa, no debes pensar en aprovecharte del banco.

5. Existen muchos requisitos para el reembolso anticipado de los préstamos de cartera.

Muchas personas eligen un préstamo combinado al solicitar un préstamo, es decir, utilizar un préstamo de fondo de previsión y un préstamo comercial. Muchos compradores obtienen una combinación de préstamos para comprar una vivienda. Querían pagar el préstamo comercial primero y pagar el préstamo anticipadamente, ¡pero fueron rechazados! La razón es que cuando un préstamo combinado se paga por adelantado, no solo se puede pagar uno de ellos, sino que se debe mantener una determinada proporción. Si decide pagar el préstamo anticipadamente en este momento, asegúrese de preguntar al banco sobre esta política.

6. Presta atención a los tipos de interés.

Todo el mundo liquida sus préstamos antes de tiempo sólo para pagar menos intereses. Si paga su hipoteca anticipadamente cuando las tasas de interés comienzan a bajar, es muy antieconómico, por lo que estará en desventaja porque la caída de las tasas de interés compensa gran parte del estrés que tenía antes.

Procedimientos de pago anticipado

1. El prestatario primero debe verificar los requisitos de pago anticipado en el contrato de préstamo y prestar atención a si existen daños y perjuicios por pago anticipado;

2. Llame al banco prestamista para consultar sobre el tiempo de solicitud y los materiales necesarios para el pago anticipado;

3 Solicite el reembolso anticipado al departamento correspondiente de acuerdo con los requisitos del banco prestamista;

4. El prestatario aporta información relevante al banco prestamista para manejar los procedimientos de pago anticipado;

5 El pago anticipado se deposita en la cuenta de pago y espera la deducción bancaria, o el prestatario puede hacerlo. llevar efectivo directamente al banco prestamista para su pago.

¿Qué debo hacer si el banco retrasa deliberadamente el pago anticipado?

Los usuarios deben solicitar el reembolso por adelantado. El banco revisará la solicitud después de recibirla y es posible que el resultado no esté disponible de inmediato. Tomando como ejemplo una hipoteca, suele tardar un mes de antelación, por lo que hay que tener paciencia. Si existe una disposición clara sobre el reembolso anticipado en el contrato de préstamo, y siempre que se cumplan las condiciones, si la otra parte aún no paga, el usuario puede presentar una queja ante la oficina central. Si la oficina central no se ocupa del asunto, también puede presentar una queja ante la Comisión Reguladora Bancaria de China.

Al solicitar el reembolso anticipado, los usuarios pueden elegir un momento relativamente adecuado. Por ejemplo, es difícil aplicar a final de año porque está directamente relacionado con la evaluación empresarial, por lo que es común que se retrase.

Además, si pagar el préstamo anticipadamente requiere el pago de daños y perjuicios y las tarifas relacionadas son similares a pagar el préstamo a tiempo, el usuario también puede considerar pagar el préstamo a tiempo y el monto de pago preparado. También se puede utilizar para otros fines según las necesidades, como inversión.

¿Por qué los bancos no están dispuestos a reembolsar los préstamos antes de tiempo?

Para los bancos, el préstamo es su principal fuente de ingresos. Si cancela su préstamo anticipadamente, pierde ingresos por intereses.

Además, estaría bien si la tasa de interés del préstamo aumentara, pero si la tasa de interés del préstamo bajara, habrías recibido más intereses, pero ahora, incluso si prestas el dinero, solo puedes recibir una tasa de interés más baja, por lo que los bancos, naturalmente, no quieren que los prestatarios paguen sus préstamos anticipadamente.

Además, los préstamos para vivienda también son un tipo de préstamo con tipos de interés relativamente altos y una seguridad relativamente alta entre todos los préstamos bancarios. Como la mayoría de las hipotecas son préstamos a largo plazo, las tasas de interés de los préstamos son relativamente altas.

Una hipoteca es un préstamo garantizado. Incluso si la casa está en ruinas, el prestamista todavía tiene que seguir pagando el préstamo, por lo que el riesgo para el banco es pequeño, por lo que no se espera que el prestamista pague el préstamo antes de tiempo.

Por supuesto, el banco no impedirá que el prestamista reembolse el préstamo anticipadamente y, como máximo, le cobrará una penalización. La indemnización por daños y perjuicios generalmente no excederá el 1% del monto del reembolso anticipado, que no es mucho.