Shanghai rectifica el mercado de alquiler: eliminar desde la fuente el abuso de los "préstamos de alquiler" por parte de las agencias de alquiler de viviendas
Con el fin de controlar estrictamente el negocio de préstamos de alquiler y frenar decididamente el comportamiento de "entrada alta, salida baja" y "recibo largo y pago corto", el 4 de febrero, diez departamentos, incluido el Ayuntamiento de Shanghai y El Comité de Gestión de la Construcción Urbana-Rural emitió conjuntamente "Acerca de los dictámenes de implementación para una mayor rectificación y regulación del orden del mercado de alquiler de viviendas en esta ciudad" (denominados los "Dictámenes") que regulan el orden del mercado de alquiler.
Frenar decididamente el comportamiento de "entrada alta, salida baja" y "recibo prolongado y pago corto"
Las "Opiniones" emitidas esta vez regulan los cargos por servicios de alquiler de viviendas y los ciclos de pago del alquiler. y las instituciones operativas de alquiler de viviendas, etc. presentaron requisitos claros y exigieron que las agencias operativas de alquiler de viviendas abrieran la única cuenta de supervisión de capital de la ciudad en un banco comercial registrado en Shanghai, y el banco supervisor supervisaría el cobro y el pago de los depósitos de alquiler corporativos. Al mismo tiempo, los "Dictámenes" exigen el establecimiento de un mecanismo de alerta temprana de riesgo de capital para las empresas de alquiler de viviendas, fortalecer los recordatorios de riesgo y frenar decididamente los comportamientos de "entradas altas, salidas bajas" y "recibos largos, pagos cortos".
Las "Opiniones" mencionan que el período en el que las agencias de alquiler de viviendas cobran el alquiler a los arrendatarios debe coincidir con el período en el que se paga el alquiler a los arrendadores. Las agencias de arrendamiento de viviendas no obligarán ni inducirán a los inquilinos a pagar alquileres a largo plazo durante más de tres meses seguidos en nombre de concesiones de alquiler. Los departamentos de gestión de vivienda y supervisión del mercado deben agregar avisos especiales al texto del modelo de contrato para recordar al arrendatario que pague el alquiler a largo plazo de una sola vez, lo que puede resultar en el riesgo de pérdida del alquiler.
Al mismo tiempo, la agencia operadora de arrendamiento de viviendas debe abrir la única cuenta de supervisión del fondo de alquiler de viviendas de la ciudad en un banco comercial registrado en Shanghai. El alquiler y el depósito cobrados por la agencia operadora de arrendamiento de viviendas deben depositarse directamente. por el arrendatario.
Los “Dictamenes” exigen requisitos estrictos para el cobro y pago de fondos. Si el ciclo de pago del alquiler del inquilino es superior a tres meses, el alquiler se transferirá mensualmente a la agencia operadora de arrendamiento de vivienda; si el ciclo de pago del arrendatario no excede los tres meses, la agencia operadora de arrendamiento de vivienda y el banco comprometido se pondrán de acuerdo; para transferir el alquiler mensualmente o mensualmente Transferencia de temporada.
La agencia de arrendamiento de viviendas paga el alquiler y el depósito al arrendador que recoge y almacena la vivienda, y el banco anfitrión transfiere el alquiler y el depósito de acuerdo con el contrato entre la agencia y el arrendador. Las agencias de arrendamiento de viviendas cobran depósitos de los arrendatarios, que sólo pueden utilizarse para pagar el depósito pagadero por la compra y almacenamiento de la vivienda.
Wang Xiaoqiang, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, señaló que establecer cuentas de supervisión de fondos y exigir requisitos estrictos de recaudación y pago de fondos no solo reduce el riesgo de que los inquilinos paguen el alquiler en vano, sino que también elimina el riesgo de que los inquilinos paguen el alquiler en vano. el riesgo del alquiler de apartamentos a largo plazo Para mejorar el flujo de caja, las empresas adoptan un modelo de negocio de "ingresos altos, bajos, a largo plazo y pagos a corto plazo".
Controlar estrictamente el negocio de préstamos de alquiler y prohibir subidas y bajadas de los existentes.
Para el negocio de "préstamos de alquiler" que ha llamado mucho la atención en el mercado, las "Opiniones" dicen claramente que el negocio de préstamos de alquiler debe estar estrictamente controlado, prohibiendo el incremento y la caída de presión del inventario.
Las "Opiniones" mencionaron que las instituciones operadoras de alquiler de viviendas que no hayan realizado negocios de "préstamos de alquiler" personales no pueden, en principio, agregar este negocio.
Además, las "Opiniones" aclaran que las instituciones operativas de arrendamiento de viviendas que han lanzado negocios de "préstamos de alquiler" personales de acuerdo con las regulaciones pertinentes de Shanghai deben informar la reducción de la escala del préstamo al departamento municipal de administración de viviendas antes de la primer trimestre de 2021. El plan de reducción garantizará que el monto del préstamo se ajuste a menos del 15% de los ingresos por alquiler de la empresa para fines de 2022.
Las "Opiniones" mencionan que si el contrato de alquiler de vivienda no ha sido firmado y presentado en línea, las instituciones financieras no pueden manejar negocios de "préstamos de alquiler" personales. Para nuevos negocios de "préstamos de alquiler" personales, la institución de préstamo deberá prestar dinero directamente a la cuenta de supervisión después de llegar a un acuerdo con la agencia operadora de arrendamiento de viviendas y el arrendatario.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, señaló que Shanghai tiene una clara actitud de represión hacia los préstamos de alquiler. Desde la perspectiva del contenido de las políticas, enfatiza principalmente dos puntos. Una es prohibir los incrementos. En otras palabras, las agencias de arrendamiento de viviendas de seguimiento tienen poco espacio para participar en el negocio de préstamos de alquiler. El segundo es el stock de caída de presión. Las regulaciones pertinentes de Shanghai estipulan que la proporción de "préstamo de alquiler/alquiler" no puede exceder el 15%. La gestión y control de los riesgos financieros en el mercado de arrendamiento contribuirá a la estabilidad y sano desarrollo del mercado financiero de arrendamiento posterior.
Zhang Jihui, analista senior del Instituto de Investigación Tongce, dijo que a través de la supervisión y restricción de los alquileres, las "Opiniones" coinciden obligatoriamente con los canales y las cuentas objetivo para la entrada y salida de efectivo (alquiler, depósito ) en empresas operativas de arrendamiento de vivienda, nodo temporal y monto del fondo.
Según las disposiciones de los "Dictámenes", las empresas de arrendamiento de viviendas no pueden ni "distribuir mal el tiempo" ni "transferir el espacio" de los fondos correspondientes. La posibilidad de abuso de los “préstamos de alquiler” por parte de las agencias de alquiler de viviendas casi ha sido eliminada de origen.
Sin embargo, Zhang Jihui cree que el estricto control regulatorio de los flujos de capital ha restringido, hasta cierto punto, las fuentes de canales de financiación para las pequeñas y medianas empresas de alquiler de viviendas, ha elevado los costes de capital de la empresa y intensificó la crisis del arrendamiento. La voluntad de las empresas operativas de hacer subir los alquileres. Por tanto, aunque controlemos estrictamente el orden del mercado de alquiler, también debemos tener cuidado con las fluctuaciones anormales de los precios del mercado.