El modelo de la "crisis de las hipotecas subprime" es una locura, ¿un préstamo de divorcio de 7 millones para la especulación inmobiliaria?

¿Qué es el modelo de especulación inmobiliaria de la “crisis de las hipotecas subprime”?

El "modelo definitivo" de especulación inmobiliaria mencionado anteriormente en ciudades de primer nivel es el siguiente: una pareja posee una casa en Beijing, el marido sólo pone la casa a nombre de su esposa y luego se divorcia. . El precio actual de mercado de la casa es de 7 millones. El marido pidió a su mujer que le vendiera una casa por 6,5438 millones, con un pago inicial de 3 millones y un préstamo de 7 millones. De esta forma, la pareja siguió viviendo en la casa, pero con 7 millones de yuanes extra en la mano. Los ingresos de esta inversión de 7 millones de yuanes sólo pueden utilizarse para liquidar la hipoteca.

Si el precio de la vivienda se desploma, el marido no pagará la hipoteca y dejará que el banco se quede con la casa. De esta manera, la casa de la pareja se realiza a un alto nivel; si los precios de la vivienda siguen subiendo, el marido realmente puede venderla en el momento adecuado y ganar la diferencia. De esta manera, no importa si sube o baja, definitivamente obtendrá ganancias sin perder dinero y hará subir los precios de la vivienda. Ahora mucha gente en Beijing, Shanghai y Shenzhen están haciendo esto. Esta es la fuente de la "crisis de las hipotecas de alto riesgo".

Suena muy tentador, ¡piénsalo!

Después de un análisis cuidadoso, es realmente rentable. De repente tengo 7 millones en efectivo en mi mano, que pueden usarse para inversiones. Los ingresos de la inversión pueden usarse para pagar la hipoteca, por supuesto, también pueden usarse para especulación inmobiliaria. Después de todo, el mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel está en auge. En este momento, si dos personas poseen de 2 a 3 casas al mismo tiempo, sus ingresos pueden duplicarse.

Ante el considerable aumento de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel, existe la posibilidad de un ajuste a la baja, si la propiedad cae por debajo de los 7 millones, entonces se cortará el suministro y la casa se quedará sin vivienda; entregado al banco; si los precios de la vivienda continúan subiendo por encima de los 7 millones, entonces el viejo paga la hipoteca con honestidad. Después de todo, el valor de la propiedad ha aumentado y sigue siendo un buen negocio.

En otras palabras, si este método tiene éxito, será de hecho un negocio "no rentable" para los especuladores inmobiliarios. El dinero que ganan es suyo y todos los riesgos provienen del banco. Para una propiedad valorada en 7 millones, el comprador obtiene un préstamo de 7 millones, que en realidad es un pago inicial cero. En realidad, esto es lo mismo que la práctica de la industria bancaria estadounidense de otorgar un pago inicial cero a los grupos de bajos ingresos durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008. .

Pero ¿qué tan operable es este modelo?

Para comprender la operatividad del modelo de la "crisis de las hipotecas subprime", podemos plantearnos las siguientes preguntas:

Pregunta 1: Para una propiedad con un precio de mercado de 7 millones, el banco ¿Te prestará 700 diez mil?

En primer lugar hay que dejar claro que el importe de las transacciones de vivienda de segunda mano y de los préstamos bancarios se determina en función del precio de tasación, no del precio de transacción. El banco elegirá una institución externa profesional para realizar la evaluación. Dichas instituciones externas generalmente tienen una cooperación comercial fija con el banco (sucursal o subsucursal).

Si el precio de mercado de un apartamento es de 7 millones de yuanes, la valoración dada por la agencia de tasación suele rondar los 7 millones de yuanes y no saltará repentinamente a 654,38 millones de yuanes. Según un administrador de crédito bancario, en la evaluación real, para controlar los riesgos, el valor de evaluación real puede descontarse en función del precio de mercado.

Pregunta 2: ¿Cumples las condiciones para un préstamo bancario de 7 millones?

Cualquiera que haya tenido experiencia en préstamos sabe que los bancos exigirán a los prestamistas que proporcionen el flujo de capital de las cuentas personales. El propósito de este paso es calcular la primera fuente de pago del prestatario en la operación real del banco; , La garantía es sólo una fuente secundaria de reembolso, y los propios bancos son muy reacios a que se elimine la garantía.

Bajo el modelo de la "crisis subprime", el marido necesitaba un préstamo de 7 millones. Si el método de pago del principal y los intereses es igual (30 años), debe pagar el préstamo hipotecario mensual de 37.000 yuanes; si el monto del préstamo no excede el 50% del ingreso mensual, el prestatario debe tener un ingreso mensual. ¡de 74.000 yuanes!

La información pública muestra que el ingreso disponible anual promedio de los residentes urbanos en Beijing, Shanghai y Shenzhen en 2065 y 2005 fue de 52.859 yuanes, 52.962 yuanes y 44.633,30 yuanes respectivamente, y el ingreso anual fue inferior a 74.000 yuan. Es casi imposible para los residentes comunes obtener préstamos bancarios tan elevados.

Pregunta 3: ¿Es factible conocer a los empleados de banco?

Además de las agencias de tasación profesionales, los empleados bancarios también realizarán inspecciones in situ de las propiedades hipotecadas (es decir, bienes inmuebles). Si el precio de la transacción es significativamente más alto que el del mismo tipo que los rodea, el personal de ventas inevitablemente estará alerta. Pero si el marido en este modelo está familiarizado con el empleado del banco, ¿podrá evitarlo?

La respuesta también es no. El banco tiene estrictos procedimientos de control de riesgos y la autoridad de aprobación final del crédito no está en manos del vendedor, ni en la sucursal, ni siquiera en la oficina central. un límite de crédito particularmente grande. La situación específica varía según la normativa de cada banco.

Por lo tanto, el pago inicial de los préstamos hipotecarios nacionales es actualmente mucho mayor que el del exterior. Esto también es un medio extremadamente importante para que los bancos controlen los riesgos. La Comisión Reguladora Bancaria de China y el Banco Popular de China también son muy estrictos a este respecto, por lo que esto garantiza que China no tendrá una "crisis de las hipotecas de alto riesgo" (a menos que la caída de los precios de la vivienda supere el ratio de pago inicial, pero esto es extremadamente improbable).

Pregunta 4: ¿Realmente no tienes miedo al divorcio falso?

Finalmente, hablemos del divorcio falso. El divorcio falso no es sólo una falta de respeto a la ley, sino también una blasfemia contra el matrimonio, y sus riesgos legales ocultos no deben subestimarse.

No existe el concepto de "divorcio falso" en la ley. Siempre que ambas partes del matrimonio completen los procedimientos de registro de divorcio de acuerdo con la ley, la relación matrimonial será declarada disuelta, por lo que las consecuencias legales de un divorcio falso son exactamente las mismas que las de un divorcio real. El divorcio falso es un acto fraudulento que viola la ley. Si hay pruebas de que el divorcio es falso, la calificación del préstamo hipotecario obtenida para comprar una casa no estará protegida por la ley.

Al mismo tiempo, el matrimonio y el divorcio deben registrarse basándose en el consentimiento de ambas partes. Si se ha registrado un divorcio y no existe evidencia legal que respalde la cancelación del registro, o la otra parte no está dispuesta a volver a casarse, el matrimonio no puede restablecerse. En el caso de disputas por la compra de una vivienda, existen innumerables casos de divorcios falsos que se hacen realidad. Me temo que no todo el mundo puede correr este riesgo.

(La respuesta anterior se publicó el 2 de marzo de 2016. Consulte la política de compra actual).

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